Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Ивановой И.Е.,
судей Цыганкова С.Л., Вороной Н.Л.,
при секретаре П.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Д.Ю., П.Ю., П.О., действующий в своих интересах и как законный представитель П.П., к Администрации г. Лангепас о признании заключенным договора социального найма, признании недействительным дополнительного соглашения к договору найма специализированного жилого помещения, понуждении заключить дополнительное соглашение к типовому договору найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения, возложении обязанности восстановить нарушенное право и передать квартиру в собственность в порядке приватизации,
по апелляционной жалобе П.Д.Ю., П.Ю., П.О.
на решение Лангепасского городского суда от 10 июля 2013 года,
которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П.Д.Ю., П.Ю., П.О., действующей за себя и как законный представитель П.П., к Администрации г. Лангепас о признании заключенным договора социального найма, признании недействительным дополнительного соглашения к договору найма специализированного жилого помещения, понуждении заключить дополнительное соглашение к типовому договору найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения, возложении обязанности восстановить нарушенное право и передать квартиру в собственность по договору приватизации, отказать".
Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е., судебная коллегия
установила:
П.Д.Ю., П.Ю., П.О., действующая за себя и как законный представитель П.П. обратились в суд с вышеназванным иском к Администрации г. Лангепас.
Требования мотивировали тем, что 10 апреля 1994 года в период трудовых отношений П.Д.Ю. с ОАО "Лук-ойл Лангепаснефтегаз" МУП "ЖКУ-1" предоставил на семью (она и сын) в пользование 2-х комнатную квартиру в общежитии, расположенном по (адрес). Вселились в нее на основании ордера (номер) от (дата) 1995 года, на право занятия жилой площади в малосемейном общежитии, выданного на основании совместного решения администрации и комитета комсомола от 09 декабря 1994 года.
На момент заселения П.Д.Ю. являлась нуждающейся в улучшении жилищных условий и состояла на учете по месту работы.
Впоследствии ОАО "Лук-ойл Лангепаснефтегаз" был реорганизован. Муниципалитет 14 июля 1998 года заключил с П.Д.Ю. на занимаемое жилье типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.
10 августа 2011 года сторонами заключено дополнительное соглашение о включении в список постоянно проживающих совместно с нанимателем лиц других членов семьи: П.П. - внучки, П.О. - дочери. При этом также указано, что дополнения вносятся в договор найма специализированного жилья. Таковой фактически сторонами не заключался.
26 декабря 2012 года П.Д.Ю. обратилась в Администрацию города Лангепаса по вопросу приватизации спорной квартиры. 21.01.2013 года получила отказ, который наниматели считают незаконным. Поскольку квартира утратила статус общежития после передачи ведомственного жилья в общежитии в муниципальную собственность и реорганизации работодателя, считают, правоотношения подлежат оформлению в соответствии с правилами ЖК РФ договором социального найма. Он дает право на получение его в собственность в порядке приватизации, в чем необоснованно отказано.
Ссылались на то, что характер пользования спорным жильем и условия проживания не свидетельствовали о наличии правоотношений по пользованию общежитием. Квартира была предоставлена для постоянного, а не срочного проживания. Является благоустроенной, имеются отдельные комнаты, санузел, отдельный коридор. Не соответствует нормам и требованиям, предъявляемым к общежитиям. В нем не предусмотрено наличие вахтеров, коменданта, не выдается белье и мебель, отсутствуют Правила внутреннего распорядка и органы самоуправления общежития. Оплата за жилое помещение производится по расценкам, применяемым к договорам социального найма.
Кроме того, оформленный типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда от 14 июля 1998 года по сути, считают, имеет характер договора социального найма. Заключен в соответствии с главой 1 и 2 ЖК РСФСР, постановлением от 25 сентября 1985 года N 415 "Об утверждения Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда". В нем отсутствуют положения, характерные для договора коммерческого найма, предусмотренные в ГК РФ, либо для специализированного жилья в общежитии, предусмотренные в ЖК РФ.
Впоследствии истцы уточнили заявленные исковые требования. Полагали, поскольку с П.Д.Ю. изначально был заключен типовой договор найма, который по сути является договором социального найма, то дополнительное соглашение к нему также должно было быть идентичным. Оснований указывать, что заключен в дополнение к договору найма специализированного жилого помещения, у ответчика не имелось. Неправильное оформление правоотношений не меняло их сути и характера. По этой причине в соответствии со ст. 166 ГК РФ условие в дополнительном соглашении со ссылкой на договор специализированного найма не соответствует закону, является недействительным.
Неправильное оформление правоотношений со стороны ответчика привело к тому, что лишены возможности в полной мере реализовать имеющиеся права по договору социального найма и соответственно получить его в собственность в порядке приватизации. Это нарушает жилищные права и интересы. Полагали, они подлежат восстановлению принудительно заявленным в иске способом.
Дело рассмотрено в отсутствие истцов в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании их представитель З. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.
Ответчик с иском не согласился. Представитель Г. ссылался на то, что жилой дом на момент заселения истцов принадлежал муниципалитету и использовался как общежитие с его ведома. Условия проживания истцов были конкретизированы в договоре найма и не предусматривали условий, характерных для договора социального найма. Он заключен для урегулирования правоотношения оплаты и пользования жильем, сути сложившихся на момент вселения правоотношений не изменяет.
В порядке, установленном в ЖК РСФСР (очередности), спорное жилье в пользование истцов не предоставлялось. Характер пользования им был конкретизирован и уточнен при заключении дополнительного соглашения, приведен в соответствие с правилами ЖК РФ. Общежития приватизации по смыслу закона, регулирующего такие правоотношения, не подлежат. Поэтому отказом ответчика передать жилье в собственность прав истцов не нарушено. С учетом указанного просил в иске отказать.
Судом проверены доводы сторон, представленные доказательства, постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просят истцы. В обоснование ссылаются на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении и при рассмотрении дела. Полагают, судом неправильно определены значимые обстоятельства, что привело к применению норм права, не подлежащих применению.
Не согласны с выводом суда о том, что Типовой договор найма жилого помещения от 14 июля 1998 года заключен на жилое помещение, имеющее статус общежития. Считают, это не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам. ЖК РСФСР содержал специальные нормы, регулирующие правоотношения по пользованию жилыми помещениями в общежитиях, тогда как в Положении об общежитии, утв. Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328, такие нормы отсутствуют.
Типовой договор найма заключен на неопределенное время. Характерной чертой договора найма жилья в общежитии являются: срочность (на период работы), оборудование и режим пользования, в порядке, установленном для такого вида жилья. Доказательств, подтверждающих наличие таких условий, ответчиком не представлено.
Не учтено, что подписанный сторонами договор социального найма не расторгнут, истцы лишь требуют соблюдения обеими сторонами его условий. Также не учтено, что Типовой договор расторгается по основаниям, установленным законом и только в судебном порядке (п. 9 ч. 4 Типового договора).
Кроме того, в свидетельстве о праве собственности от (дата) не содержится сведений об отнесении спорной квартиры к специализированному жилому фонду и о постановлении Администрации, на основании которого квартира переведена в специализированный жилищный фонд. При регистрации жилого дома в качестве общежития орган местного самоуправления обязан проверить соответствие этого дома требованиям, предъявленным к общежитиям. Ответчиком не предоставлено доказательств соблюдения названных правил.
Судом не дана оценка утверждению П.Д.Ю., что она состояла на учете по месту работы. Ответчиком не предоставлена Книга учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и учетное дело, которые являются документами строгой отчетности. Также, не предоставлены доказательства, что спорное помещение является специализированным.
Не применена ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ". Имеет место неправильное применение ст. 132 Конституции РФ и ст. 9 ГК РФ. Отсутствует оценка объяснениям П.Д.Ю. о том, что она состояла на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении по социальному найму по месту работы с 1994 года. В нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в решении суда не указаны обстоятельства, установленные судом, доводы, по которым суд отверг доказательства истцов о том, что Типовой договор от 14 июля 1998 года по сути является договором социального найма.
С учетом указанного просят отменить решение суда и принять новое решение по делу, иск удовлетворить.
Стороны в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть материалы гражданского дела без участия лиц, не явившихся в суд.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.
Из материалов дела следует, что спор возник в отношении муниципального жилья, характере договора найма, правильности оформления дополнительного соглашения, наличии у истцов права на приватизацию, законности отказа муниципалитета передать жилье в собственность.
Суд, проверив представленные доводы и доказательства, установил, что согласно акта-приемки законченного строительством объекта от 1993 года, ответчиком принят в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), мкр. 7, КПД - 14. Заказчиком строительства дома являлся НГДУ "Урьевнефть" ПО "Лангепаснефтегаз".
Постановление главы Администрации г. Лангепас от (дата) (номер) данному жилому помещению присвоен (адрес). Значится в реестре муниципальной собственности с 1993 года.
В реестре собственности собственником спорного жилого помещения значится муниципальное образование городской округ город Лангепас. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от (дата) (номер). Зарегистрировано на основании акта-приемки законченного строительством объекта от 1993 года.
Со слов истицы П.Д.Ю. на учете нуждающихся в получении жилья по месту работы состояла с 1994 года. На муниципальном учете не состояла.
На основании выписки из протокола от (дата) (номер) П.Д.Ю. выдан ордер (номер) на жилую площадь. Из указанной выписки следует, что предоставлена комната в малосемейном общежитии.
Ордер по своему содержанию соответствует форме установленной Примерным положением об общежитиях.
Сведений о том, что жилье предоставлено в порядке подхода очередности нуждающихся суду не предоставлено.
14 июля 1998 года МУП ЖКУ с П.Д.Ю. оформил Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного муниципального и общественного жилищного фонда, в котором также содержатся сведения о том, что спорное жилое помещение является общежитием.
Решения об изменении наймодателем характера пользования жильем для нанимателей спорной квартиры не принималось.
10 августа 2011 года оформлено дополнительное соглашение к договору найма, в котором указан характер договора - специализированное жилье. 14 июля 1998 г. N б/н в список граждан постоянно проживающих в жилом помещении, совместно с нанимателем, включены П.П.- внучка и П.О. - дочь.
26 декабря 2012 года П.Д.Ю. обращалась в Администрацию г. Лангепаса с заявлением о приватизации квартиры. Однако получила отказ. Это явилось поводом для обращения в суд с иском.
Суд, проверил доводы сторон и представленные доказательства, пришел к выводу, что оснований для его удовлетворения не имеется. Исходил из того, что понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к переводу против его воли жилого помещения из специализированного жилищного фонда в фонд социального использования не допустимо. По смыслу правил ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения принадлежат собственнику, могут быть ограничены в исключительных случаях, установленных законом.
Дополнительное соглашение к договору найма специализированного жилого помещения от 14.07.1998 г. заключенное с П.Д.Ю., в связи с изменением состава семьи, безусловным основанием для признания сложившихся правоотношений по пользованию жильем договором социального найма, не является. Оснований для признания его недействительным также не имеется.
С учетом указанного в иске отказал.
Судебная коллегия считает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Довод жалобы о том, что заключенный сторонами Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного муниципального и общественного жилищного фонда от 14.07.1998 года, оформлен на жилье, не являющееся общежитием, судом исследовался.
Суд при оценке доводов сторон обоснованно исходил из того, что в заключенном сторонами договоре, основанном на утвержденном типовом договоре, оговорено, что спорное жилье, переданное в пользование истцам, находится в общежитии. Характер правоотношений сторон был обозначен и конкретизирован при вселении, что не противоречило волеизъявлению наймодателя предоставившего жилье в пользование нанимателей на конкретных условиях проживания. При этом являлся законным собственником строения, которое в качестве ведомственного общежития ранее не использовалось. Правила ст. 7 вводного к ЖК РФ закона к правоотношениям сторон не применимы.
Сведений о том, что квартира в 1994 году предоставлена в пользование в порядке, установленном ЖК РСФСР (при подходе очередности нуждающихся, лиц состоящих на муниципальном учете), истцы суду не предоставили.
У работодателя состояли на учете также с 1994 года. Сведений о том, что при распределении спорного жилья подошла очередь на улучшение жилищных условий по таким основаниям, также не предоставили.
Поэтому суд обоснованно исходил из того, что правоотношений по договору найма, заключенному на неопределенный срок, в соответствии с правилами, установленными для получения в пользование социального жилья, между сторонами не возникло.
Доводы истцов относительно типового договора и признания его договором социального найма свидетельствуют о неправильном толковании смысла и характера возникших правоотношений. Значимым обстоятельством являлось волеизъявление собственника и определенный им порядок использования жилья на момент предоставления, что соответствовало его правомочиям в силу правил ст. 209 ГК РФ и соответствует смыслу правил ст. 30 ЖК РФ на момент возникновения спора.
Судом, правомерно определено, что собственником спорного жилого помещения является муниципальное образование городского округа города Лангепас, этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от (дата) (номер) (л.д. 98).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения и пользования и распоряжения принадлежащим имуществом.
Постановлением главы Администрации г. Лангепаса N 392 от 22 июня 1993 года жилому помещению, находящемуся по адресу (адрес) присвоен в виде исключения статус общежития (л.д. 87) и разрешено вселение в него истцов.
Доказательств перевода спорного помещения из специализированного жилищного фонда в жилищный фонд социального использования и принятия собственником решения об изменении характера договора найма с нанимателями суду не представлено.
На момент предоставления жилья и возникновения правоотношений по пользованию спорной квартирой требований к собственнику об обязательной регистрации характера пользования по смыслу правил, регулирующих правоотношения по регистрации прав собственности, не имелось. Доводы в этой части жалобы поводом для ее удовлетворения не являются.
В соответствии со статьей 4 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Поэтому отказом ответчика передать квартиру в собственность истцов в таком порядке их прав не нарушается. Суд дал правильную оценку таким обстоятельствам.
Довод, изложенный относительно того, что общежития предоставляется только во временное пользование, противоречит смыслу ст. 10 ЖК РСФСР.
В соответствии со ст. 47 ЖК РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. В выданном истцам ордере на вселение назначение спорного жилья обозначено.
Последующая регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорного жилья в качестве квартиры, находящейся в собственности муниципального образования, само по себе не означает утрату статуса, который был присвоен ранее. Сведений об изменении такого статуса и принятия решения о его переводе из специализированного жилищного фонда в категорию социального жилья суду не представлено.
Спорное жилое помещение с момента введения в эксплуатацию с 1993 года находилось в муниципальной собственности (л.д. 98). В 1994 году было предоставлено для проживания семьи истцов на конкретных условиях пользования, что не противоречит правилам ЖК РФ.
Судом законно и обоснованно применены нормы закона, а именно ст. 132 Конституции Российской Федерации, ст. 9 ГПК РФ, а также статья 209 ГК РФ.
Оснований для признания дополнительного соглашения к договору найма специализированного жилого помещения от 14.07.1998 г. недействительным также не имеется. На момент его заключения стороны уточнили фактический характер правоотношений и оформили его в соответствие с условиями предоставления и сложившимся ранее порядком пользования.
Довод истца о том, что судом нарушены норма процессуального права, а именно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ, не приняты по внимание объяснения сторон и третьих лиц, также поводом для отмены суда не являются. В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истец П.Д.Ю. не доказала суду, что на момент получения жилья состояла на муниципальном учете лиц, нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма, либо компетентным органом было принято решение о предоставлении спорного жилья в пользование по договору найма в порядке подхода очередности, что характерно для социального найма. Имеются лишь ответы на запросы истицы (письма), в письме от (дата) (номер) (л.д. 62) из смысла которых следует, что в Администрацию города Лангепаса не поступали списки очередников от структурных подразделений ТПП "Лангепаснефтегаз" (ранее - ОАО "ЛУК-ойл-Лангепас": Управления по эксплуатации социальных объектов, Лангепасского управления машиностроения-сервис АОООТ "ЛУКОЙЛ-Лангепаснефтегаз". В письме от 07.05.2013 года, также сказано, что ООО Лукойл-западная Сибирь ТПП "Лангепаснефтегаз" не могут представить документы подтверждающие, что истец стояла в очереди на получение жилого помещения (л.д. 63) по таким основаниям.
Другие доводы жалобы направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств, иное толкование норм материального права, и не влекут отмену решения суда по смыслу правил ст. 330 ГПК РФ.
Обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения заявленных истцами требований, исследованы судом надлежаще, в дополнительной проверке не нуждаются. Выводы суда мотивированные и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами. Решение суда отвечает требованиям ст. 198 ГПК РФ. Нормы материального права применены судом правильно. Оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ для отмены судебного решения не выявлено.
Руководствуясь статьями 327.1, 328 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Лангепасского городского суда от 10 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции, вынесенное по апелляционной жалобе, вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
И.Е.ИВАНОВА
Судьи
Н.Л.ВОРОНАЯ
С.Л.ЦЫГАНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 15.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4361/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 октября 2013 г. по делу N 33-4361/2013
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Ивановой И.Е.,
судей Цыганкова С.Л., Вороной Н.Л.,
при секретаре П.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Д.Ю., П.Ю., П.О., действующий в своих интересах и как законный представитель П.П., к Администрации г. Лангепас о признании заключенным договора социального найма, признании недействительным дополнительного соглашения к договору найма специализированного жилого помещения, понуждении заключить дополнительное соглашение к типовому договору найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения, возложении обязанности восстановить нарушенное право и передать квартиру в собственность в порядке приватизации,
по апелляционной жалобе П.Д.Ю., П.Ю., П.О.
на решение Лангепасского городского суда от 10 июля 2013 года,
которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П.Д.Ю., П.Ю., П.О., действующей за себя и как законный представитель П.П., к Администрации г. Лангепас о признании заключенным договора социального найма, признании недействительным дополнительного соглашения к договору найма специализированного жилого помещения, понуждении заключить дополнительное соглашение к типовому договору найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения, возложении обязанности восстановить нарушенное право и передать квартиру в собственность по договору приватизации, отказать".
Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е., судебная коллегия
установила:
П.Д.Ю., П.Ю., П.О., действующая за себя и как законный представитель П.П. обратились в суд с вышеназванным иском к Администрации г. Лангепас.
Требования мотивировали тем, что 10 апреля 1994 года в период трудовых отношений П.Д.Ю. с ОАО "Лук-ойл Лангепаснефтегаз" МУП "ЖКУ-1" предоставил на семью (она и сын) в пользование 2-х комнатную квартиру в общежитии, расположенном по (адрес). Вселились в нее на основании ордера (номер) от (дата) 1995 года, на право занятия жилой площади в малосемейном общежитии, выданного на основании совместного решения администрации и комитета комсомола от 09 декабря 1994 года.
На момент заселения П.Д.Ю. являлась нуждающейся в улучшении жилищных условий и состояла на учете по месту работы.
Впоследствии ОАО "Лук-ойл Лангепаснефтегаз" был реорганизован. Муниципалитет 14 июля 1998 года заключил с П.Д.Ю. на занимаемое жилье типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.
10 августа 2011 года сторонами заключено дополнительное соглашение о включении в список постоянно проживающих совместно с нанимателем лиц других членов семьи: П.П. - внучки, П.О. - дочери. При этом также указано, что дополнения вносятся в договор найма специализированного жилья. Таковой фактически сторонами не заключался.
26 декабря 2012 года П.Д.Ю. обратилась в Администрацию города Лангепаса по вопросу приватизации спорной квартиры. 21.01.2013 года получила отказ, который наниматели считают незаконным. Поскольку квартира утратила статус общежития после передачи ведомственного жилья в общежитии в муниципальную собственность и реорганизации работодателя, считают, правоотношения подлежат оформлению в соответствии с правилами ЖК РФ договором социального найма. Он дает право на получение его в собственность в порядке приватизации, в чем необоснованно отказано.
Ссылались на то, что характер пользования спорным жильем и условия проживания не свидетельствовали о наличии правоотношений по пользованию общежитием. Квартира была предоставлена для постоянного, а не срочного проживания. Является благоустроенной, имеются отдельные комнаты, санузел, отдельный коридор. Не соответствует нормам и требованиям, предъявляемым к общежитиям. В нем не предусмотрено наличие вахтеров, коменданта, не выдается белье и мебель, отсутствуют Правила внутреннего распорядка и органы самоуправления общежития. Оплата за жилое помещение производится по расценкам, применяемым к договорам социального найма.
Кроме того, оформленный типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда от 14 июля 1998 года по сути, считают, имеет характер договора социального найма. Заключен в соответствии с главой 1 и 2 ЖК РСФСР, постановлением от 25 сентября 1985 года N 415 "Об утверждения Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда". В нем отсутствуют положения, характерные для договора коммерческого найма, предусмотренные в ГК РФ, либо для специализированного жилья в общежитии, предусмотренные в ЖК РФ.
Впоследствии истцы уточнили заявленные исковые требования. Полагали, поскольку с П.Д.Ю. изначально был заключен типовой договор найма, который по сути является договором социального найма, то дополнительное соглашение к нему также должно было быть идентичным. Оснований указывать, что заключен в дополнение к договору найма специализированного жилого помещения, у ответчика не имелось. Неправильное оформление правоотношений не меняло их сути и характера. По этой причине в соответствии со ст. 166 ГК РФ условие в дополнительном соглашении со ссылкой на договор специализированного найма не соответствует закону, является недействительным.
Неправильное оформление правоотношений со стороны ответчика привело к тому, что лишены возможности в полной мере реализовать имеющиеся права по договору социального найма и соответственно получить его в собственность в порядке приватизации. Это нарушает жилищные права и интересы. Полагали, они подлежат восстановлению принудительно заявленным в иске способом.
Дело рассмотрено в отсутствие истцов в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании их представитель З. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.
Ответчик с иском не согласился. Представитель Г. ссылался на то, что жилой дом на момент заселения истцов принадлежал муниципалитету и использовался как общежитие с его ведома. Условия проживания истцов были конкретизированы в договоре найма и не предусматривали условий, характерных для договора социального найма. Он заключен для урегулирования правоотношения оплаты и пользования жильем, сути сложившихся на момент вселения правоотношений не изменяет.
В порядке, установленном в ЖК РСФСР (очередности), спорное жилье в пользование истцов не предоставлялось. Характер пользования им был конкретизирован и уточнен при заключении дополнительного соглашения, приведен в соответствие с правилами ЖК РФ. Общежития приватизации по смыслу закона, регулирующего такие правоотношения, не подлежат. Поэтому отказом ответчика передать жилье в собственность прав истцов не нарушено. С учетом указанного просил в иске отказать.
Судом проверены доводы сторон, представленные доказательства, постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просят истцы. В обоснование ссылаются на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении и при рассмотрении дела. Полагают, судом неправильно определены значимые обстоятельства, что привело к применению норм права, не подлежащих применению.
Не согласны с выводом суда о том, что Типовой договор найма жилого помещения от 14 июля 1998 года заключен на жилое помещение, имеющее статус общежития. Считают, это не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам. ЖК РСФСР содержал специальные нормы, регулирующие правоотношения по пользованию жилыми помещениями в общежитиях, тогда как в Положении об общежитии, утв. Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328, такие нормы отсутствуют.
Типовой договор найма заключен на неопределенное время. Характерной чертой договора найма жилья в общежитии являются: срочность (на период работы), оборудование и режим пользования, в порядке, установленном для такого вида жилья. Доказательств, подтверждающих наличие таких условий, ответчиком не представлено.
Не учтено, что подписанный сторонами договор социального найма не расторгнут, истцы лишь требуют соблюдения обеими сторонами его условий. Также не учтено, что Типовой договор расторгается по основаниям, установленным законом и только в судебном порядке (п. 9 ч. 4 Типового договора).
Кроме того, в свидетельстве о праве собственности от (дата) не содержится сведений об отнесении спорной квартиры к специализированному жилому фонду и о постановлении Администрации, на основании которого квартира переведена в специализированный жилищный фонд. При регистрации жилого дома в качестве общежития орган местного самоуправления обязан проверить соответствие этого дома требованиям, предъявленным к общежитиям. Ответчиком не предоставлено доказательств соблюдения названных правил.
Судом не дана оценка утверждению П.Д.Ю., что она состояла на учете по месту работы. Ответчиком не предоставлена Книга учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и учетное дело, которые являются документами строгой отчетности. Также, не предоставлены доказательства, что спорное помещение является специализированным.
Не применена ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ". Имеет место неправильное применение ст. 132 Конституции РФ и ст. 9 ГК РФ. Отсутствует оценка объяснениям П.Д.Ю. о том, что она состояла на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении по социальному найму по месту работы с 1994 года. В нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в решении суда не указаны обстоятельства, установленные судом, доводы, по которым суд отверг доказательства истцов о том, что Типовой договор от 14 июля 1998 года по сути является договором социального найма.
С учетом указанного просят отменить решение суда и принять новое решение по делу, иск удовлетворить.
Стороны в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть материалы гражданского дела без участия лиц, не явившихся в суд.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.
Из материалов дела следует, что спор возник в отношении муниципального жилья, характере договора найма, правильности оформления дополнительного соглашения, наличии у истцов права на приватизацию, законности отказа муниципалитета передать жилье в собственность.
Суд, проверив представленные доводы и доказательства, установил, что согласно акта-приемки законченного строительством объекта от 1993 года, ответчиком принят в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: (адрес), мкр. 7, КПД - 14. Заказчиком строительства дома являлся НГДУ "Урьевнефть" ПО "Лангепаснефтегаз".
Постановление главы Администрации г. Лангепас от (дата) (номер) данному жилому помещению присвоен (адрес). Значится в реестре муниципальной собственности с 1993 года.
В реестре собственности собственником спорного жилого помещения значится муниципальное образование городской округ город Лангепас. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от (дата) (номер). Зарегистрировано на основании акта-приемки законченного строительством объекта от 1993 года.
Со слов истицы П.Д.Ю. на учете нуждающихся в получении жилья по месту работы состояла с 1994 года. На муниципальном учете не состояла.
На основании выписки из протокола от (дата) (номер) П.Д.Ю. выдан ордер (номер) на жилую площадь. Из указанной выписки следует, что предоставлена комната в малосемейном общежитии.
Ордер по своему содержанию соответствует форме установленной Примерным положением об общежитиях.
Сведений о том, что жилье предоставлено в порядке подхода очередности нуждающихся суду не предоставлено.
14 июля 1998 года МУП ЖКУ с П.Д.Ю. оформил Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного муниципального и общественного жилищного фонда, в котором также содержатся сведения о том, что спорное жилое помещение является общежитием.
Решения об изменении наймодателем характера пользования жильем для нанимателей спорной квартиры не принималось.
10 августа 2011 года оформлено дополнительное соглашение к договору найма, в котором указан характер договора - специализированное жилье. 14 июля 1998 г. N б/н в список граждан постоянно проживающих в жилом помещении, совместно с нанимателем, включены П.П.- внучка и П.О. - дочь.
26 декабря 2012 года П.Д.Ю. обращалась в Администрацию г. Лангепаса с заявлением о приватизации квартиры. Однако получила отказ. Это явилось поводом для обращения в суд с иском.
Суд, проверил доводы сторон и представленные доказательства, пришел к выводу, что оснований для его удовлетворения не имеется. Исходил из того, что понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к переводу против его воли жилого помещения из специализированного жилищного фонда в фонд социального использования не допустимо. По смыслу правил ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения принадлежат собственнику, могут быть ограничены в исключительных случаях, установленных законом.
Дополнительное соглашение к договору найма специализированного жилого помещения от 14.07.1998 г. заключенное с П.Д.Ю., в связи с изменением состава семьи, безусловным основанием для признания сложившихся правоотношений по пользованию жильем договором социального найма, не является. Оснований для признания его недействительным также не имеется.
С учетом указанного в иске отказал.
Судебная коллегия считает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Довод жалобы о том, что заключенный сторонами Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного муниципального и общественного жилищного фонда от 14.07.1998 года, оформлен на жилье, не являющееся общежитием, судом исследовался.
Суд при оценке доводов сторон обоснованно исходил из того, что в заключенном сторонами договоре, основанном на утвержденном типовом договоре, оговорено, что спорное жилье, переданное в пользование истцам, находится в общежитии. Характер правоотношений сторон был обозначен и конкретизирован при вселении, что не противоречило волеизъявлению наймодателя предоставившего жилье в пользование нанимателей на конкретных условиях проживания. При этом являлся законным собственником строения, которое в качестве ведомственного общежития ранее не использовалось. Правила ст. 7 вводного к ЖК РФ закона к правоотношениям сторон не применимы.
Сведений о том, что квартира в 1994 году предоставлена в пользование в порядке, установленном ЖК РСФСР (при подходе очередности нуждающихся, лиц состоящих на муниципальном учете), истцы суду не предоставили.
У работодателя состояли на учете также с 1994 года. Сведений о том, что при распределении спорного жилья подошла очередь на улучшение жилищных условий по таким основаниям, также не предоставили.
Поэтому суд обоснованно исходил из того, что правоотношений по договору найма, заключенному на неопределенный срок, в соответствии с правилами, установленными для получения в пользование социального жилья, между сторонами не возникло.
Доводы истцов относительно типового договора и признания его договором социального найма свидетельствуют о неправильном толковании смысла и характера возникших правоотношений. Значимым обстоятельством являлось волеизъявление собственника и определенный им порядок использования жилья на момент предоставления, что соответствовало его правомочиям в силу правил ст. 209 ГК РФ и соответствует смыслу правил ст. 30 ЖК РФ на момент возникновения спора.
Судом, правомерно определено, что собственником спорного жилого помещения является муниципальное образование городского округа города Лангепас, этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от (дата) (номер) (л.д. 98).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения и пользования и распоряжения принадлежащим имуществом.
Постановлением главы Администрации г. Лангепаса N 392 от 22 июня 1993 года жилому помещению, находящемуся по адресу (адрес) присвоен в виде исключения статус общежития (л.д. 87) и разрешено вселение в него истцов.
Доказательств перевода спорного помещения из специализированного жилищного фонда в жилищный фонд социального использования и принятия собственником решения об изменении характера договора найма с нанимателями суду не представлено.
На момент предоставления жилья и возникновения правоотношений по пользованию спорной квартирой требований к собственнику об обязательной регистрации характера пользования по смыслу правил, регулирующих правоотношения по регистрации прав собственности, не имелось. Доводы в этой части жалобы поводом для ее удовлетворения не являются.
В соответствии со статьей 4 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Поэтому отказом ответчика передать квартиру в собственность истцов в таком порядке их прав не нарушается. Суд дал правильную оценку таким обстоятельствам.
Довод, изложенный относительно того, что общежития предоставляется только во временное пользование, противоречит смыслу ст. 10 ЖК РСФСР.
В соответствии со ст. 47 ЖК РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. В выданном истцам ордере на вселение назначение спорного жилья обозначено.
Последующая регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорного жилья в качестве квартиры, находящейся в собственности муниципального образования, само по себе не означает утрату статуса, который был присвоен ранее. Сведений об изменении такого статуса и принятия решения о его переводе из специализированного жилищного фонда в категорию социального жилья суду не представлено.
Спорное жилое помещение с момента введения в эксплуатацию с 1993 года находилось в муниципальной собственности (л.д. 98). В 1994 году было предоставлено для проживания семьи истцов на конкретных условиях пользования, что не противоречит правилам ЖК РФ.
Судом законно и обоснованно применены нормы закона, а именно ст. 132 Конституции Российской Федерации, ст. 9 ГПК РФ, а также статья 209 ГК РФ.
Оснований для признания дополнительного соглашения к договору найма специализированного жилого помещения от 14.07.1998 г. недействительным также не имеется. На момент его заключения стороны уточнили фактический характер правоотношений и оформили его в соответствие с условиями предоставления и сложившимся ранее порядком пользования.
Довод истца о том, что судом нарушены норма процессуального права, а именно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ, не приняты по внимание объяснения сторон и третьих лиц, также поводом для отмены суда не являются. В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истец П.Д.Ю. не доказала суду, что на момент получения жилья состояла на муниципальном учете лиц, нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма, либо компетентным органом было принято решение о предоставлении спорного жилья в пользование по договору найма в порядке подхода очередности, что характерно для социального найма. Имеются лишь ответы на запросы истицы (письма), в письме от (дата) (номер) (л.д. 62) из смысла которых следует, что в Администрацию города Лангепаса не поступали списки очередников от структурных подразделений ТПП "Лангепаснефтегаз" (ранее - ОАО "ЛУК-ойл-Лангепас": Управления по эксплуатации социальных объектов, Лангепасского управления машиностроения-сервис АОООТ "ЛУКОЙЛ-Лангепаснефтегаз". В письме от 07.05.2013 года, также сказано, что ООО Лукойл-западная Сибирь ТПП "Лангепаснефтегаз" не могут представить документы подтверждающие, что истец стояла в очереди на получение жилого помещения (л.д. 63) по таким основаниям.
Другие доводы жалобы направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств, иное толкование норм материального права, и не влекут отмену решения суда по смыслу правил ст. 330 ГПК РФ.
Обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения заявленных истцами требований, исследованы судом надлежаще, в дополнительной проверке не нуждаются. Выводы суда мотивированные и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами. Решение суда отвечает требованиям ст. 198 ГПК РФ. Нормы материального права применены судом правильно. Оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ для отмены судебного решения не выявлено.
Руководствуясь статьями 327.1, 328 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Лангепасского городского суда от 10 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции, вынесенное по апелляционной жалобе, вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
И.Е.ИВАНОВА
Судьи
Н.Л.ВОРОНАЯ
С.Л.ЦЫГАНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)