Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 15 июля 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2009 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: С.В. Шевченко, Н.А. Скрипка
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии:
от истца: Быков Е.В., паспорт <...>, доверенность от 02.06.2009
от ответчика: Кожушко А.Ю. доверенность N 1 от 14.07.2009, генеральный директор Бармотина Г.И., паспорт <...>, протокол собрания учредителей N 3 от 10.01.2000
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Гелером"
на решение от 30 марта 2009 года
судьи Г.Н. Кошлаковой
по делу N А51-13498/2008 14-385/4 Арбитражного суда Приморского края
по иску ИП Фединяк Татьяна Викторовна
к ООО "Гелером"
о расторжении договора аренды недвижимого имущества и освобождении нежилых помещений
установил:
Индивидуальный предприниматель Фединяк Татьяна Викторовна (далее - Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕЛЕРОМ" (далее - Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества нежилых помещений N 05-00005-003-Н-АР-3986-00 от 27.12.2004 и освобождении нежилых помещений, расположенных на первом этаже в здании по адресу город Владивосток, ул. Лермонтова (п. Трудовое) дом 19 (далее - спорные помещения).
Решением от 30.03.2009 Арбитражный суд Приморского края исковые требования удовлетворил в полном объеме.
Не согласившись с данным решением, ООО "Геллером" обжаловало его в апелляционном порядке, указав, что суд неправильно применил нормы материального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, суд необоснованно не принял во внимание его доводы о том, что истец не может требовать расторжения договора, так как не является законным арендатором, поскольку изменения в договор аренды не внесены и не зарегистрированы в установленном законом порядке. Заявитель считает, что представленные истцом доказательства (почтовые уведомления) направления в адрес ответчика предложений о внесении изменений в договор аренды и о его расторжении, являются ненадлежащими, так как не содержат информации о том, что именно было направлено в адрес ответчика, а также представлены только в копиях.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал, заявил ходатайство об ознакомлении с материалами дела и об отложении слушания жалобы в связи с заменой представителя. Представитель истца по заявленному ходатайству возражает. Суд, руководствуясь ст. 159, 184 - 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил: ходатайство отклонить.
Представитель ООО "Геллером" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела акта экспертного исследования N 862 от 07.07.2009. Суд, рассмотрев ходатайство, признал причины непредставления данного доказательства в суде первой инстанции неуважительными, руководствуясь статьями 159, 184, 185 АПК РФ, а также пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" определил: ходатайство отклонить.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение законным, не подлежащим отмене.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, 27.12.2004 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "ГЕЛЕРОМ" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-00005-003-Н-АР-3986-00, сроком с 01.01.2005 по 31.12.2009.
01.01.2005 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.
24.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в Единый государственный реестр внесена запись о государственной регистрации права собственности Фединяк Татьяны Викторовны на спорные помещения, о чем выдано свидетельство о государственной права собственности (серии 25-АА 967918).
Уведомлением от 05.02.2008 в адрес ООО "ГЕЛЕРОМ", новый собственник - Фединяк Т.В. сообщила о переходе к ней права собственности и необходимости внесения изменений в договор аренды спорных помещений.
26.02.2008 в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение к договору аренды касающееся изменения наименования и реквизитов арендодателя.
Кроме того, в тот же период Предприниматель направил в адрес ответчика уведомления о необходимости в пятнадцатидневный срок провести текущий ремонт спорных помещений, о необходимости в пятнадцатидневный срок заключить договоры на коммунальные услуги, о необходимости в десятидневный срок исполнить обязательства застраховать арендованное имущество, а также об изменении арендной платы, которые были получены ответчиком в период с 28.02.2009 по 29.02.2009, что подтверждено почтовыми уведомлениями о вручении заказных писем (N 1231,N 1233).
Уведомлением от 20.03.2008 Предприниматель сообщила о расторжении договора аренды и необходимости освободить занимаемые помещения в срок до 31.03.2008.
Неисполнение ответчиком условий договора аренды, уведомлений Предпринимателя об исполнении условий договора и об освобождении спорных помещений, явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции правомерно установил, что ответчиком ненадлежащим образом выполнены принятые на себя договорные обязательства, а смена собственника имущества не является основанием для внесения изменений в договор аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В этом случае действует принцип следования права за нанятым имуществом. Первоначальный арендодатель при таких обстоятельствах должен быть заменен новым - приобретателем права собственности (аналогичного вещного права) на данное имущество.
Поскольку в данном случае имеет место не изменение условий договора, а замена стороны в нем, имеющей собственные индивидуальные реквизиты, то изменение договора возможно по основаниям и в порядке, указанным в главе 29 ГК РФ. Но при этом, отсутствие соответствующего соглашения о замене стороны в договоре не является основанием полагать, что новый собственник имущества не вправе требовать от арендатора выполнение надлежащим образом его обязанностей по данному договору аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества, в связи с чем при смене собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды (п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд установив ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, а также соблюдение истцом досудебного порядка, обоснованно удовлетворил исковые требования
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о том, что уведомление о досрочном расторжении договора аренды не было получено ответчиком, уведомление об устранении нарушений условий договора в порядке досудебного урегулирования спора им также не получались.
Факт направления и отказа ответчика от получения заказных писем об устранении нарушений условий договора и его досрочного расторжения подтвержден представленными в материалы дела копией конверта, копией квитанции, оригиналы которых обозревались в судебном заседании.
Суд не принимает во внимание довод заявителя о том, что уведомления об устранении нарушений и расторжении договора были подписаны разными лицами и ответчик не располагал сведениями о надлежащем арендодателе, которому следует перечислять арендные платежи.
В проекте дополнительного соглашения были указаны реквизиты нового арендодателя, а кроме этого, ответчик имел возможность исполнить свои обязательства путем перечисления денежных средств на депозит нотариуса либо иным способом.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, оснований для отмены решения по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30 марта 2009 года по делу N А51-13498/2008 14-385/4 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
С.В.ШЕВЧЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2009 N 05АП-2102/2009 ПО ДЕЛУ N А51-13498/200814-385/4
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2009 г. N 05АП-2102/2009
Дело N А51-13498/200814-385/4
Резолютивная часть постановления оглашена 15 июля 2009 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2009 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: С.В. Шевченко, Н.А. Скрипка
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии:
от истца: Быков Е.В., паспорт <...>, доверенность от 02.06.2009
от ответчика: Кожушко А.Ю. доверенность N 1 от 14.07.2009, генеральный директор Бармотина Г.И., паспорт <...>, протокол собрания учредителей N 3 от 10.01.2000
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Гелером"
на решение от 30 марта 2009 года
судьи Г.Н. Кошлаковой
по делу N А51-13498/2008 14-385/4 Арбитражного суда Приморского края
по иску ИП Фединяк Татьяна Викторовна
к ООО "Гелером"
о расторжении договора аренды недвижимого имущества и освобождении нежилых помещений
установил:
Индивидуальный предприниматель Фединяк Татьяна Викторовна (далее - Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ГЕЛЕРОМ" (далее - Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества нежилых помещений N 05-00005-003-Н-АР-3986-00 от 27.12.2004 и освобождении нежилых помещений, расположенных на первом этаже в здании по адресу город Владивосток, ул. Лермонтова (п. Трудовое) дом 19 (далее - спорные помещения).
Решением от 30.03.2009 Арбитражный суд Приморского края исковые требования удовлетворил в полном объеме.
Не согласившись с данным решением, ООО "Геллером" обжаловало его в апелляционном порядке, указав, что суд неправильно применил нормы материального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, суд необоснованно не принял во внимание его доводы о том, что истец не может требовать расторжения договора, так как не является законным арендатором, поскольку изменения в договор аренды не внесены и не зарегистрированы в установленном законом порядке. Заявитель считает, что представленные истцом доказательства (почтовые уведомления) направления в адрес ответчика предложений о внесении изменений в договор аренды и о его расторжении, являются ненадлежащими, так как не содержат информации о том, что именно было направлено в адрес ответчика, а также представлены только в копиях.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал, заявил ходатайство об ознакомлении с материалами дела и об отложении слушания жалобы в связи с заменой представителя. Представитель истца по заявленному ходатайству возражает. Суд, руководствуясь ст. 159, 184 - 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил: ходатайство отклонить.
Представитель ООО "Геллером" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела акта экспертного исследования N 862 от 07.07.2009. Суд, рассмотрев ходатайство, признал причины непредставления данного доказательства в суде первой инстанции неуважительными, руководствуясь статьями 159, 184, 185 АПК РФ, а также пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" определил: ходатайство отклонить.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение законным, не подлежащим отмене.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, 27.12.2004 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "ГЕЛЕРОМ" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-00005-003-Н-АР-3986-00, сроком с 01.01.2005 по 31.12.2009.
01.01.2005 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.
24.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в Единый государственный реестр внесена запись о государственной регистрации права собственности Фединяк Татьяны Викторовны на спорные помещения, о чем выдано свидетельство о государственной права собственности (серии 25-АА 967918).
Уведомлением от 05.02.2008 в адрес ООО "ГЕЛЕРОМ", новый собственник - Фединяк Т.В. сообщила о переходе к ней права собственности и необходимости внесения изменений в договор аренды спорных помещений.
26.02.2008 в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение к договору аренды касающееся изменения наименования и реквизитов арендодателя.
Кроме того, в тот же период Предприниматель направил в адрес ответчика уведомления о необходимости в пятнадцатидневный срок провести текущий ремонт спорных помещений, о необходимости в пятнадцатидневный срок заключить договоры на коммунальные услуги, о необходимости в десятидневный срок исполнить обязательства застраховать арендованное имущество, а также об изменении арендной платы, которые были получены ответчиком в период с 28.02.2009 по 29.02.2009, что подтверждено почтовыми уведомлениями о вручении заказных писем (N 1231,N 1233).
Уведомлением от 20.03.2008 Предприниматель сообщила о расторжении договора аренды и необходимости освободить занимаемые помещения в срок до 31.03.2008.
Неисполнение ответчиком условий договора аренды, уведомлений Предпринимателя об исполнении условий договора и об освобождении спорных помещений, явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции правомерно установил, что ответчиком ненадлежащим образом выполнены принятые на себя договорные обязательства, а смена собственника имущества не является основанием для внесения изменений в договор аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В этом случае действует принцип следования права за нанятым имуществом. Первоначальный арендодатель при таких обстоятельствах должен быть заменен новым - приобретателем права собственности (аналогичного вещного права) на данное имущество.
Поскольку в данном случае имеет место не изменение условий договора, а замена стороны в нем, имеющей собственные индивидуальные реквизиты, то изменение договора возможно по основаниям и в порядке, указанным в главе 29 ГК РФ. Но при этом, отсутствие соответствующего соглашения о замене стороны в договоре не является основанием полагать, что новый собственник имущества не вправе требовать от арендатора выполнение надлежащим образом его обязанностей по данному договору аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества, в связи с чем при смене собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды (п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд установив ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, а также соблюдение истцом досудебного порядка, обоснованно удовлетворил исковые требования
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о том, что уведомление о досрочном расторжении договора аренды не было получено ответчиком, уведомление об устранении нарушений условий договора в порядке досудебного урегулирования спора им также не получались.
Факт направления и отказа ответчика от получения заказных писем об устранении нарушений условий договора и его досрочного расторжения подтвержден представленными в материалы дела копией конверта, копией квитанции, оригиналы которых обозревались в судебном заседании.
Суд не принимает во внимание довод заявителя о том, что уведомления об устранении нарушений и расторжении договора были подписаны разными лицами и ответчик не располагал сведениями о надлежащем арендодателе, которому следует перечислять арендные платежи.
В проекте дополнительного соглашения были указаны реквизиты нового арендодателя, а кроме этого, ответчик имел возможность исполнить свои обязательства путем перечисления денежных средств на депозит нотариуса либо иным способом.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, оснований для отмены решения по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30 марта 2009 года по делу N А51-13498/2008 14-385/4 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
С.В.ШЕВЧЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)