Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2008 года.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 25.07.2008 до 15 часов 00 минут.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бирченко А.Н.,
судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анисимовой Л.С.,
при участии в заседании:
от истца - Салямов Р.Х., адвокат Ермакова С.Г., ордер N 67 от 22.07.2008,
от ответчика - Агарева А.В. по доверенности от 12.05.2008,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ре-старт" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2008 года по делу N А57-2125/2008-39, (судья - Никульникова О.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ре-старт" (далее - ООО "ПКФ "Ре-старт"), г. Саратов,
к муниципальному унитарному предприятию "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" (далее - МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация", г. Саратов
о взыскании 4 887 000 рублей
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2008 года по делу N А57-2125/2008-39 в удовлетворении исковых требований ООО "ПКФ "Ре-старт" о взыскании 4 887 000 рублей за невыполнение обязательств по договору долевого участия - отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ПКФ "Ре-старт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2008 года по делу N 57-2125/2008-39, поскольку считает, что суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства дела, не применил нормы закона, подлежащие применению.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в иске, ссылаясь на то, что к договору N 80 на долевое участие в строительстве, по которому ответчик обязался предоставить истцу помещение мини-магазина площадью 30 кв. м, сторонами заключены дополнительные соглашения от 27.12.2005, в котором пунктом 3 оговорено условие о компенсации ООО "ПКФ "Ре-старт" недостающей площади 15,71 кв. м; а также дополнительное соглашение от 16 февраля 2006, которым пункт 3 дополнительного соглашения от 27.12.2005 был исключен, а поэтому суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что истец отказался от компенсации за непредоставленную площадь по договору N 80.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что исключение пункта 3 из дополнительного соглашения со стороны заявителя жалобы свидетельствует лишь о том, что истец оставляет за собой право требования недостающей площади в размерах, определенных по результатам ее предоставления, по окончании исполнения договора. Исключение оговорки об этом в дополнительном соглашении не ограничивает правоспособность истца. Акт выполнения обязательств ответчика по договору N 80 перед ООО "ПКФ "Ре-старт" в полном объеме не был подписан, в результате чего недостающая площадь по сравнению с обязательствами ответчика, вытекающими из договора N 80 и дополнительных соглашений, составила 6, 54 кв. м, компенсация за которые и явилась предметом иска.
Кроме того, податель жалобы указывает, что предметом иска является невыполнение обязательств ответчика по пункту 3.2 договора N 72-А от 03.02.2004, который суд первой инстанции ошибочно посчитал предварительным договором (т. 1, л.д. 10).
Также, по мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению, а именно: статьи 307, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящиеся к общим положениям об обязательствах в целом.
Дело рассматривается апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса дело рассматривается в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований к отмене принятого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 03 февраля 2004 года МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" (Сторона 1) заключило с ООО ПКФ "Ре-Старт" (Сторона 2) договор N 72 "А" (т. 1, л.д. 10).
Согласно пункту 1.1. договора его предметом является переуступка Стороной 2 Стороне 1 земельного участка по ул. Валовой, 30-32 в Волжском районе г. Саратова под строительство жилого дома. МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" обязалось компенсировать ООО ПКФ "Ре-Старт" затраты по проектированию жилого дома по ул. Валовая, по расселению граждан из жилого дома N 30 по ул. Валовая в Волжском районе г. Саратова, а также по переоформлению права на земельный участок на Сторону 1.
В соответствии с пунктом 2 договора Сторона 2 обязуется в срок до 20.02.2004 передать Стороне 1 документы о правах третьих лиц, исполнительную и техническую документацию на выполнение проектно-изыскательских работ по договору N 59/2001 от 8 октября 2001 года, комплект согласованных технических условий на строительство жилого дома по ул. Валовая 30/32, документы, подтверждающие проведение работ по расселению граждан из жилого дома N 30 по ул. Валовая в Волжском районе г. Саратова.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора N 72А МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" обязалось заключить с ООО ПКФ "Ре-Старт" договор долевого участия в строительстве, по которому общество после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию обязуется передать:
- - мини-магазин общей площадью 30 кв. м, находящийся во встроено-пристроенном нежилом помещении жилого дома, блок-секция "В" без внутренней отделки;
- - двухкомнатную квартиру общей площадью 72,96 кв. м, расположенную на 2 этаже, блок-секция "Б", без внутренней отделки;
- - трехкомнатную квартиру общей площадью 88,99 кв. м, 6 этаж, блок-секция "В", без внутренней отделки в строящемся жилом доме по ул. Валовая, 30-32 (п. 3.1.1 договора).
Кроме обязательств по компенсации истцу затрат по проектированию жилого дома по ул. Валовая, расселению граждан, переоформлению права на земельный участок, в пункте 3.2. договора стороны предусмотрели, что они заключат между собой договор на долевое участие в строительстве жилого дома 30-32 по ул. Валовой в Волжском районе г. Саратова, по которому ООО ПКФ "Ре-Старт" передаст после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру общей площадью 100 кв. м, на 4 этаже в блок-секции "А", без внутренней отделки, при условии дополнительной оплаты ООО ПКФ "Ре-Старт" 440 000 рублей.
20 февраля 2004 года между истцом и ответчиком подписан акт выполнения обязательств, подтверждающий, что ответчик в полном объеме передал документы по проектированию жилого дома по ул. Валовая, по расселению граждан из жилого дома N 30 по ул. Валовая в Волжском районе г. Саратова, а также переоформлению права на земельный участок (л.д. 11, т. 1)..
Во исполнение пункта 3.1.1 договора N 72 "А" от 03.02.2004 года 20 февраля 2004 года истец и ответчик заключили договор N 80 на долевое участие в строительстве жилья (л.д. 12, т. 1).
Предметом договора N 80 является обязательство МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" осуществить строительство жилого дома переменной этажности от 2 до 6 этажей в Волжском районе г.Саратова по ул.Валовая, 30-32 (строительный адрес) с привлечением к инвестированию (долевому строительству) ООО ПКФ "Ре-Старт". Истец по окончании строительства получает право на оформление в собственность:
- - мини-магазина общей площадью 30 кв. м, находящегося во встроено-пристроенном нежилом помещении жилого дома, блок-секция "В" без внутренней отделки;
- - двухкомнатной квартиры общей площадью 72,96 кв. м, расположенной на 2 этаже, блок-секция "Б", без внутренней отделки;
- - трехкомнатной квартиры общей площадью 88,99 кв. м, 6 этаж, блок-секция "В".
Ориентировочный срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию - 1 квартал 2005 (пункт 1.4.).
В связи с тем, что в результате проведения проектной организацией дополнительных проектных работ по жилому дому N 30-32 по ул. Валовой г. Саратова изменились площади жилых и нежилых помещений, 27 декабря 2005 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что в пункте 1.2. договора от 20.02.2004 N 80 слова: "2-х комнатная квартира на 2 этаже блок-секции "Б", общей площадью 72,96 кв. м" заменить словами: "2-х комнатная квартира N 4 на 3 этаже блок-секции "А", общей площадью, 84 кв. м"; слова: "3-х комнатная квартира на 6 этаже блок-секции "В", общей площадью 88,96 кв. м" заменить словами: "3-х комнатная квартира N 38 на 3 этаже блок-секции "Г", общей площадью 105,37 кв. м". По всему тексту договора слова: "мини-магазин в цокольном этаже, общей площадью 30,0 кв. м в блок-секции "В" исключить.
Соответственно, суд первой инстанции правомерно указал, что недостающая площадь для ООО ПКФ "Ре-старт" составляет 15,71 кв. м (191,92 кв. м- 176,21 (70,84+105,37)=15,71 кв. м). Указанную недостающую площадь МУП обязался компенсировать дополнительно по соглашению с ООО ПКФ "Ре-старт" по окончании строительства дома.
Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истец отказался от имущественного права на мини-магазин, и приобрел имущественное право на иную двухкомнатную квартиру и иную трехкомнатную квартиру большей площадью. Это дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора N 80 (см. текст дополнительного соглашения от 27.12.2005 к договору N 80 от 20.02.2004 (л.д. 15, т. 1).
В связи с изменением технической документации на жилой многоквартирный дом по ул. Валовая, д. 30-32 между ответчиком и истцом 16 февраля 2006 года было заключено еще одно дополнительное соглашение к договору N 80 на долевое участие в строительстве жилья от 20.02.2004, согласно которому пункт 3 дополнительного соглашения от 27.12.2005 о компенсации недостающей площади исключен (см. пункт 4 дополнительного соглашения).
Стороны договорились в пункте 1.2. договора N 80 от 20.02.2004 слова: "квартира N 4 на 3 этаже блок-секции "А", общей площадью 70,84 кв. м", изменить на слова: "квартира N 4, общей проектной площадью 72,96 кв. м, расположенная на 3 этаже, I подъезд"; слова: "квартира N 38 на 3 этаже блок-секции "Г" общей площадью 105,37 кв. м", изменить на слова: "квартира N 40, общей проектной площадью 112,4 кв. м, расположенная на 3 этаже, III подъезд".
Таким образом, по условиям договора N 80 от 24.02.2004 с последующими дополнительными соглашениями у ООО ПКФ "Ре-старт" возникло право требования на передачу в собственность после ввода дома в эксплуатацию следующих помещений:
- - квартиры N 4 общей проектной площадью 72,96 кв. м, расположенной на 3 этаже I подъезда;
- - квартиры N 40 общей проектной площадью 112,4 кв. м, расположенной на 3 этаже III подъезда.
01 марта 2006 года подписан акт выполненных ООО ПКФ "Ре-старт" обязательств по договору N 80 от 20.02.2004.
30 ноября 2006 года между ООО ПКФ "Ре-старт" и МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" был подписан акт, согласно которому ответчик выполнил надлежащим образом взятые на себя по договорам обязательства путем передачи:
- - квартиры N 4, общей площадью 71,9 кв. м на 3 этаже в жилом доме по адресу: г. Саратов ул. Валовая, 30-32;
- - квартиры N 40, общей площадью 113,0 кв. м на 3 этаже в жилом доме по адресу: г.Саратов, ул.Валовая, 30-32, что подтверждается актом передачи недвижимости б\\н и актами выполненных обязательств от 01.03.2006.
Данные квартиры на основании договоров уступки права требования были переданы ООО ПКФ "Ре-старт" физическим лицам, что подтверждается договорами, актами об исполнении обязательств и актами приема-передачи квартир, представленными в материалы дела ответчиком (л.д. 18, 19, 20, т. 1).
Из представленных в материалы дела документов арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана правильная правовая оценка того, что в соответствии с условиями договора N 80 на долевое участие в строительстве жилья от 20 февраля 2004 года ответчик исполнил свои обязательства в полном объеме. Обязательства в этой части прекращаются исполнением в соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, правовых оснований для признания неисполненными обязательств в части передачи жилой площади ООО "ПКФ "Ре-Старт" в количестве 6,54 кв. м не имеется.
Суд первой инстанции, исследуя довод истца о неправомерном одностороннем отказе ответчика от исполнения обязательств по передаче в его собственность трехкомнатной квартиры общей площадью 100 кв. м на 4 этаже в блок-секции "А" на основании пункта 3.2 договора N 72А от 03.02.2004, обоснованно пришел к выводу о его необоснованности, поскольку согласно пункту 3.2. договора стороны заключат договор на долевое участие в строительстве жилого дома 30-32 по ул. Валовой в Волжском районе г. Саратова, по которому ООО ПКФ "Ре-Старт" передаст после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру общей площадью 100 кв. м на 4 этаже в блок-секции "А" без внутренней отделки при условии дополнительной оплаты ООО ПКФ "Ре-Старт" 440 000 рублей.
На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Руководствуясь указанным правилом и анализируя содержащиеся в пункте 3.2. договора N 72 "А" слова и выражения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии условий в договоре, которые должны квалифицироваться как предварительный договор, являются обоснованным, что не соответствует действительному волеизъявлению сторон при заключении договора.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Следовательно, для возникновения обязательства у МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" по передаче ООО ПКФ "Ре-Старт" трехкомнатной квартиры общей площадью 100 кв. м на 4 этаже в блок-секции "А" ООО ПКФ "Ре-Старт" обязано было произвести дополнительную оплату 440 000 рублей с последующим заключением договора долевого участия в строительстве указанной квартиры.
Учитывая, что пункт 3.2. не содержит указания на срок, в течение которого ООО ПКФ "Ре-Старт" должно произвести дополнительную оплату 440000 руб., а стороны должны заключить договор долевого участия на строительство квартиры, являющейся предметом предварительного договора, то в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок составляет один год с момента подписания договора N 72А от 03.02.2004.
Доказательств того, что в течение года с момента подписания договора N 72А истцом была произведена оплата 440000 руб. суду не представлено. Доводы заявителя о том, что предложения по оплате 440000 руб., направленные в адрес ответчика после ввода дома в эксплуатацию (ввод объекта состоялся в ноябре 2006 года) были неправомерно отклонены ответчиком, судом первой инстанции правомерно отклонены за недоказанностью с применением статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства. Доказательств исполнения обязательства по оплате 440000 руб. путем применения порядка, предусмотренного статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено.
В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что у ответчика не возникло обязанности, а у истца соответственно права требования передачи в собственность трехкомнатной квартиры общей площадью 100 кв. м на 4 этаже в блок-секции "А" в жилом доме 30-32 по ул. Валовой в Волжском районе г. Саратова.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии с частью 1 статьи 15, частью 1 статьи 393, частью 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, в том числе и в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем объеме.
Суд первой инстанции на основании законодательства указал, что ответственность за убытки, причиненные лицу и его имуществу вследствие неправомерных действий (бездействия) стороны по договору, по общему правилу наступает только при наличии совокупности следующих условий: неправомерность действий (бездействия) стороны; наличие вреда или убытков, причиненных лицу или его имуществу; причинная связь между незаконным действием (бездействием) и наступившим вредом (убытками); виновность стороны.
Все участники гражданских правоотношений предполагаются добросовестными исполнителями своих прав и обязанностей, поэтому кредитор (потерпевший) должен доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения своим должником лежащих на нем обязанностей, а также наличие и размер понесенных убытков и причинную связь между ними и фактом правонарушения. В свою очередь, ответчик вправе доказывать отсутствие своей вины в причинении убытков.
Удовлетворение исковых требований о взыскании убытков возможно при доказанности совокупности вышеуказанных условий наступления ответственности.
Арбитражный апелляционный суд считает, что истцом не доказана неправомерность действий (бездействия) стороны по договору, повлекших за собой ненадлежащее исполнение договорных обязательств, наличие возникших в связи с неправомерными действиями (бездействием) убытков, а, соответственно, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что исковые требования о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора, не подлежат удовлетворению.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно установил, что договор N 72 "А" является предварительным.
На основании указанных норм суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования ООО "ПКФ "Ре-старт" о взыскании 4 887 000 рублей являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Таким образом, с учетом изложенных доводов, обстоятельств и представленных доказательств суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене состоявшегося судебного акта. При принятии решения суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2008 года по делу N А57-2125/2008-39 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирмы "Ре-старт", г. Саратов в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину 1000 рублей по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2008 ПО ДЕЛУ N А57-2125/2008-39
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2008 г. по делу N А57-2125/2008-39
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2008 года.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 25.07.2008 до 15 часов 00 минут.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бирченко А.Н.,
судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анисимовой Л.С.,
при участии в заседании:
от истца - Салямов Р.Х., адвокат Ермакова С.Г., ордер N 67 от 22.07.2008,
от ответчика - Агарева А.В. по доверенности от 12.05.2008,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ре-старт" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2008 года по делу N А57-2125/2008-39, (судья - Никульникова О.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ре-старт" (далее - ООО "ПКФ "Ре-старт"), г. Саратов,
к муниципальному унитарному предприятию "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" (далее - МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация", г. Саратов
о взыскании 4 887 000 рублей
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2008 года по делу N А57-2125/2008-39 в удовлетворении исковых требований ООО "ПКФ "Ре-старт" о взыскании 4 887 000 рублей за невыполнение обязательств по договору долевого участия - отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ПКФ "Ре-старт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2008 года по делу N 57-2125/2008-39, поскольку считает, что суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства дела, не применил нормы закона, подлежащие применению.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в иске, ссылаясь на то, что к договору N 80 на долевое участие в строительстве, по которому ответчик обязался предоставить истцу помещение мини-магазина площадью 30 кв. м, сторонами заключены дополнительные соглашения от 27.12.2005, в котором пунктом 3 оговорено условие о компенсации ООО "ПКФ "Ре-старт" недостающей площади 15,71 кв. м; а также дополнительное соглашение от 16 февраля 2006, которым пункт 3 дополнительного соглашения от 27.12.2005 был исключен, а поэтому суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что истец отказался от компенсации за непредоставленную площадь по договору N 80.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что исключение пункта 3 из дополнительного соглашения со стороны заявителя жалобы свидетельствует лишь о том, что истец оставляет за собой право требования недостающей площади в размерах, определенных по результатам ее предоставления, по окончании исполнения договора. Исключение оговорки об этом в дополнительном соглашении не ограничивает правоспособность истца. Акт выполнения обязательств ответчика по договору N 80 перед ООО "ПКФ "Ре-старт" в полном объеме не был подписан, в результате чего недостающая площадь по сравнению с обязательствами ответчика, вытекающими из договора N 80 и дополнительных соглашений, составила 6, 54 кв. м, компенсация за которые и явилась предметом иска.
Кроме того, податель жалобы указывает, что предметом иска является невыполнение обязательств ответчика по пункту 3.2 договора N 72-А от 03.02.2004, который суд первой инстанции ошибочно посчитал предварительным договором (т. 1, л.д. 10).
Также, по мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению, а именно: статьи 307, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящиеся к общим положениям об обязательствах в целом.
Дело рассматривается апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса дело рассматривается в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований к отмене принятого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 03 февраля 2004 года МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" (Сторона 1) заключило с ООО ПКФ "Ре-Старт" (Сторона 2) договор N 72 "А" (т. 1, л.д. 10).
Согласно пункту 1.1. договора его предметом является переуступка Стороной 2 Стороне 1 земельного участка по ул. Валовой, 30-32 в Волжском районе г. Саратова под строительство жилого дома. МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" обязалось компенсировать ООО ПКФ "Ре-Старт" затраты по проектированию жилого дома по ул. Валовая, по расселению граждан из жилого дома N 30 по ул. Валовая в Волжском районе г. Саратова, а также по переоформлению права на земельный участок на Сторону 1.
В соответствии с пунктом 2 договора Сторона 2 обязуется в срок до 20.02.2004 передать Стороне 1 документы о правах третьих лиц, исполнительную и техническую документацию на выполнение проектно-изыскательских работ по договору N 59/2001 от 8 октября 2001 года, комплект согласованных технических условий на строительство жилого дома по ул. Валовая 30/32, документы, подтверждающие проведение работ по расселению граждан из жилого дома N 30 по ул. Валовая в Волжском районе г. Саратова.
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора N 72А МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" обязалось заключить с ООО ПКФ "Ре-Старт" договор долевого участия в строительстве, по которому общество после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию обязуется передать:
- - мини-магазин общей площадью 30 кв. м, находящийся во встроено-пристроенном нежилом помещении жилого дома, блок-секция "В" без внутренней отделки;
- - двухкомнатную квартиру общей площадью 72,96 кв. м, расположенную на 2 этаже, блок-секция "Б", без внутренней отделки;
- - трехкомнатную квартиру общей площадью 88,99 кв. м, 6 этаж, блок-секция "В", без внутренней отделки в строящемся жилом доме по ул. Валовая, 30-32 (п. 3.1.1 договора).
Кроме обязательств по компенсации истцу затрат по проектированию жилого дома по ул. Валовая, расселению граждан, переоформлению права на земельный участок, в пункте 3.2. договора стороны предусмотрели, что они заключат между собой договор на долевое участие в строительстве жилого дома 30-32 по ул. Валовой в Волжском районе г. Саратова, по которому ООО ПКФ "Ре-Старт" передаст после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру общей площадью 100 кв. м, на 4 этаже в блок-секции "А", без внутренней отделки, при условии дополнительной оплаты ООО ПКФ "Ре-Старт" 440 000 рублей.
20 февраля 2004 года между истцом и ответчиком подписан акт выполнения обязательств, подтверждающий, что ответчик в полном объеме передал документы по проектированию жилого дома по ул. Валовая, по расселению граждан из жилого дома N 30 по ул. Валовая в Волжском районе г. Саратова, а также переоформлению права на земельный участок (л.д. 11, т. 1)..
Во исполнение пункта 3.1.1 договора N 72 "А" от 03.02.2004 года 20 февраля 2004 года истец и ответчик заключили договор N 80 на долевое участие в строительстве жилья (л.д. 12, т. 1).
Предметом договора N 80 является обязательство МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" осуществить строительство жилого дома переменной этажности от 2 до 6 этажей в Волжском районе г.Саратова по ул.Валовая, 30-32 (строительный адрес) с привлечением к инвестированию (долевому строительству) ООО ПКФ "Ре-Старт". Истец по окончании строительства получает право на оформление в собственность:
- - мини-магазина общей площадью 30 кв. м, находящегося во встроено-пристроенном нежилом помещении жилого дома, блок-секция "В" без внутренней отделки;
- - двухкомнатной квартиры общей площадью 72,96 кв. м, расположенной на 2 этаже, блок-секция "Б", без внутренней отделки;
- - трехкомнатной квартиры общей площадью 88,99 кв. м, 6 этаж, блок-секция "В".
Ориентировочный срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию - 1 квартал 2005 (пункт 1.4.).
В связи с тем, что в результате проведения проектной организацией дополнительных проектных работ по жилому дому N 30-32 по ул. Валовой г. Саратова изменились площади жилых и нежилых помещений, 27 декабря 2005 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что в пункте 1.2. договора от 20.02.2004 N 80 слова: "2-х комнатная квартира на 2 этаже блок-секции "Б", общей площадью 72,96 кв. м" заменить словами: "2-х комнатная квартира N 4 на 3 этаже блок-секции "А", общей площадью, 84 кв. м"; слова: "3-х комнатная квартира на 6 этаже блок-секции "В", общей площадью 88,96 кв. м" заменить словами: "3-х комнатная квартира N 38 на 3 этаже блок-секции "Г", общей площадью 105,37 кв. м". По всему тексту договора слова: "мини-магазин в цокольном этаже, общей площадью 30,0 кв. м в блок-секции "В" исключить.
Соответственно, суд первой инстанции правомерно указал, что недостающая площадь для ООО ПКФ "Ре-старт" составляет 15,71 кв. м (191,92 кв. м- 176,21 (70,84+105,37)=15,71 кв. м). Указанную недостающую площадь МУП обязался компенсировать дополнительно по соглашению с ООО ПКФ "Ре-старт" по окончании строительства дома.
Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истец отказался от имущественного права на мини-магазин, и приобрел имущественное право на иную двухкомнатную квартиру и иную трехкомнатную квартиру большей площадью. Это дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора N 80 (см. текст дополнительного соглашения от 27.12.2005 к договору N 80 от 20.02.2004 (л.д. 15, т. 1).
В связи с изменением технической документации на жилой многоквартирный дом по ул. Валовая, д. 30-32 между ответчиком и истцом 16 февраля 2006 года было заключено еще одно дополнительное соглашение к договору N 80 на долевое участие в строительстве жилья от 20.02.2004, согласно которому пункт 3 дополнительного соглашения от 27.12.2005 о компенсации недостающей площади исключен (см. пункт 4 дополнительного соглашения).
Стороны договорились в пункте 1.2. договора N 80 от 20.02.2004 слова: "квартира N 4 на 3 этаже блок-секции "А", общей площадью 70,84 кв. м", изменить на слова: "квартира N 4, общей проектной площадью 72,96 кв. м, расположенная на 3 этаже, I подъезд"; слова: "квартира N 38 на 3 этаже блок-секции "Г" общей площадью 105,37 кв. м", изменить на слова: "квартира N 40, общей проектной площадью 112,4 кв. м, расположенная на 3 этаже, III подъезд".
Таким образом, по условиям договора N 80 от 24.02.2004 с последующими дополнительными соглашениями у ООО ПКФ "Ре-старт" возникло право требования на передачу в собственность после ввода дома в эксплуатацию следующих помещений:
- - квартиры N 4 общей проектной площадью 72,96 кв. м, расположенной на 3 этаже I подъезда;
- - квартиры N 40 общей проектной площадью 112,4 кв. м, расположенной на 3 этаже III подъезда.
01 марта 2006 года подписан акт выполненных ООО ПКФ "Ре-старт" обязательств по договору N 80 от 20.02.2004.
30 ноября 2006 года между ООО ПКФ "Ре-старт" и МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" был подписан акт, согласно которому ответчик выполнил надлежащим образом взятые на себя по договорам обязательства путем передачи:
- - квартиры N 4, общей площадью 71,9 кв. м на 3 этаже в жилом доме по адресу: г. Саратов ул. Валовая, 30-32;
- - квартиры N 40, общей площадью 113,0 кв. м на 3 этаже в жилом доме по адресу: г.Саратов, ул.Валовая, 30-32, что подтверждается актом передачи недвижимости б\\н и актами выполненных обязательств от 01.03.2006.
Данные квартиры на основании договоров уступки права требования были переданы ООО ПКФ "Ре-старт" физическим лицам, что подтверждается договорами, актами об исполнении обязательств и актами приема-передачи квартир, представленными в материалы дела ответчиком (л.д. 18, 19, 20, т. 1).
Из представленных в материалы дела документов арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана правильная правовая оценка того, что в соответствии с условиями договора N 80 на долевое участие в строительстве жилья от 20 февраля 2004 года ответчик исполнил свои обязательства в полном объеме. Обязательства в этой части прекращаются исполнением в соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, правовых оснований для признания неисполненными обязательств в части передачи жилой площади ООО "ПКФ "Ре-Старт" в количестве 6,54 кв. м не имеется.
Суд первой инстанции, исследуя довод истца о неправомерном одностороннем отказе ответчика от исполнения обязательств по передаче в его собственность трехкомнатной квартиры общей площадью 100 кв. м на 4 этаже в блок-секции "А" на основании пункта 3.2 договора N 72А от 03.02.2004, обоснованно пришел к выводу о его необоснованности, поскольку согласно пункту 3.2. договора стороны заключат договор на долевое участие в строительстве жилого дома 30-32 по ул. Валовой в Волжском районе г. Саратова, по которому ООО ПКФ "Ре-Старт" передаст после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру общей площадью 100 кв. м на 4 этаже в блок-секции "А" без внутренней отделки при условии дополнительной оплаты ООО ПКФ "Ре-Старт" 440 000 рублей.
На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Руководствуясь указанным правилом и анализируя содержащиеся в пункте 3.2. договора N 72 "А" слова и выражения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии условий в договоре, которые должны квалифицироваться как предварительный договор, являются обоснованным, что не соответствует действительному волеизъявлению сторон при заключении договора.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Следовательно, для возникновения обязательства у МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" по передаче ООО ПКФ "Ре-Старт" трехкомнатной квартиры общей площадью 100 кв. м на 4 этаже в блок-секции "А" ООО ПКФ "Ре-Старт" обязано было произвести дополнительную оплату 440 000 рублей с последующим заключением договора долевого участия в строительстве указанной квартиры.
Учитывая, что пункт 3.2. не содержит указания на срок, в течение которого ООО ПКФ "Ре-Старт" должно произвести дополнительную оплату 440000 руб., а стороны должны заключить договор долевого участия на строительство квартиры, являющейся предметом предварительного договора, то в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок составляет один год с момента подписания договора N 72А от 03.02.2004.
Доказательств того, что в течение года с момента подписания договора N 72А истцом была произведена оплата 440000 руб. суду не представлено. Доводы заявителя о том, что предложения по оплате 440000 руб., направленные в адрес ответчика после ввода дома в эксплуатацию (ввод объекта состоялся в ноябре 2006 года) были неправомерно отклонены ответчиком, судом первой инстанции правомерно отклонены за недоказанностью с применением статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства. Доказательств исполнения обязательства по оплате 440000 руб. путем применения порядка, предусмотренного статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено.
В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что у ответчика не возникло обязанности, а у истца соответственно права требования передачи в собственность трехкомнатной квартиры общей площадью 100 кв. м на 4 этаже в блок-секции "А" в жилом доме 30-32 по ул. Валовой в Волжском районе г. Саратова.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии с частью 1 статьи 15, частью 1 статьи 393, частью 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, в том числе и в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем объеме.
Суд первой инстанции на основании законодательства указал, что ответственность за убытки, причиненные лицу и его имуществу вследствие неправомерных действий (бездействия) стороны по договору, по общему правилу наступает только при наличии совокупности следующих условий: неправомерность действий (бездействия) стороны; наличие вреда или убытков, причиненных лицу или его имуществу; причинная связь между незаконным действием (бездействием) и наступившим вредом (убытками); виновность стороны.
Все участники гражданских правоотношений предполагаются добросовестными исполнителями своих прав и обязанностей, поэтому кредитор (потерпевший) должен доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения своим должником лежащих на нем обязанностей, а также наличие и размер понесенных убытков и причинную связь между ними и фактом правонарушения. В свою очередь, ответчик вправе доказывать отсутствие своей вины в причинении убытков.
Удовлетворение исковых требований о взыскании убытков возможно при доказанности совокупности вышеуказанных условий наступления ответственности.
Арбитражный апелляционный суд считает, что истцом не доказана неправомерность действий (бездействия) стороны по договору, повлекших за собой ненадлежащее исполнение договорных обязательств, наличие возникших в связи с неправомерными действиями (бездействием) убытков, а, соответственно, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что исковые требования о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора, не подлежат удовлетворению.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно установил, что договор N 72 "А" является предварительным.
На основании указанных норм суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования ООО "ПКФ "Ре-старт" о взыскании 4 887 000 рублей являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Таким образом, с учетом изложенных доводов, обстоятельств и представленных доказательств суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене состоявшегося судебного акта. При принятии решения суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 мая 2008 года по делу N А57-2125/2008-39 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирмы "Ре-старт", г. Саратов в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину 1000 рублей по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.БИРЧЕНКО
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)