Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Боклагова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Булгаковой М.В., судей областного суда Сайтбурхановой Р.Х., Петерс И.А. при секретаре В. 27 июля 2011 года в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела дело по кассационной жалобе Ш. на решение Советского районного суда г. Орска от 06 июня 2011 года по иску Ш., действующей в интересах несовершеннолетнего Б.Д.Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Советская" г. Орска, администрации г. Орска, Муниципальному унитарному предприятию "Управляющая компания жилищным фондом "Советская" администрации г. Орска о признании договора социального найма жилого помещения и распоряжения главы г. Орска недействительными.
Заслушав доклад, проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Ш., действующая в интересах несовершеннолетнего Б.С.В. обратилась в суд с вышеназванным иском. Указала, что она является опекуном несовершеннолетнего внука Б.С.В., *** года рождения. Она была назначена опекуном на основании распоряжения администрации г. Орска от 21.06.2002 г. N 1544-р. Согласно решению Новоорского районного суда г. Орска от 20.08.2002 г. Б.В.Е. и Б.Д.Ю.. были лишены родительских прав в отношении несовершеннолетнего сына Б.С.В.
Поскольку она не имела никакого жилья (ни на праве собственности, ни на ином титульном владении) Б.С.В. постоянно проживал с ней на съемных квартирах. Он сохранял регистрацию в жилой комнате, расположенной по ул. ***, где проживали его родители. Впоследствии дом *** на основании распоряжения администрации г. Орска был признан аварийным и всем жильцам ввиду этого было предоставлено иное жилье. Родителям Б.С.В. на основании договора найма жилого помещения от 25.11.2002 г. была предоставлена в пользование жилая комната N *** расположенная в квартире ***. В эту комнату въехала только мать Б.С.В., поскольку отец его умер. В настоящее время Б.Д.Ю. в данном жилом помещении не проживает. Осенью 2007 года Б.С.В. получил паспорт и, поскольку ему необходима была регистрация в г. Орске, она поставила его на регистрационный учет по адресу ***. Однако ни она, ни ее внук Б.С.В. в данную жилую комнату не въезжали и не проживали в ней. Им никто не предлагал проживать в данном жилом помещении, и не передавал ключей от входной двери.
Поскольку ни у нее, ни у Б.С.В. не было никакого жилья, она обратилась в администрацию г. Орска с заявлением о постановке Б.С.В. на учет для получения жилья. Решением общественной городской комиссии г. Орска от 22.08.2003 г. N 195 Б.С.В. был включен в список учета на получение жилой площади как ребенок-сирота. Впоследствии она обнаружила, что 20.09.2007 г. между Б.С.В., которому исполнилось 14 лет, и МУП "УК Советская" администрации г. Орска был заключен договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда. По данному договору Б.С.В. в наем была предоставлена жилая комната ***. Указанный договор 26.09.2007 г. был зарегистрирован в жилищном отделе администрации г. Орска за N 351. К договору был приложен акт приема-передачи жилого помещения от 20.09.2007 г. Она и Б.С.В. никакого согласия на заключение договора найма жилого помещения не давали.
Считает указанный договор ничтожной сделкой, которая не может повлечь за собой никаких юридических последствий. Однако администрация г. Орска со ссылкой на указанный договор найма жилого помещения издала распоряжение от 24.01.2008 г. N 216-р о закреплении за несовершеннолетним Б.С.В. жилплощади, расположенной по адресу *** и признала его сохраняющим право пользования данным жилым помещением.
Б.С.В. никогда в спорное жилое помещение не вселялся, в нем не проживал и никакого договора на предоставление ему в наем не подписывал. Отдел опеки и попечительства Управления образования администрации г. Орска и жилищный отдел администрации г. Орска закрепило за несовершеннолетним Б.С.В. указанное жилое помещение. В связи с этим Б.С.В. отказывают в предоставлении жилья по программе обеспечения жильем детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Просила суд признать недействительным договор социального найма жилого помещения муниципального жилого фонда за N 286 от 20.09.2007 г., заключенный между МУП "Управляющая компания жилищным фондом "Советская" в лице директора Б.А. и Б.С.В., и признать недействительным распоряжение главы города г. Орска от 24.01.2008 г. N 216 о закреплении за несовершеннолетним Б.С.В. жилой площади, расположенной по адресу ***.
Определением суда от 10.05.2011 г. к участию в дело в качестве соответчика было привлечено МУП "Управляющая компания жилищным фондом" Советская" администрации г. Орска (л.д. 57).
В судебном заседании истец Ш. поддержала исковые требования. Пояснила, что оплату коммунальных услуг за спорное жилое помещение не производит.
Представитель ответчика ООО "УК Советская" О. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ООО "УК Советская" не является правопреемником МУП "УКЖФ "Советская" администрации г. Орска. В связи с чем, ответственности по договору социального найма заключенным между МУП "УКЖФ Советская" и истцом не несет.
Представитель ответчика администрации г. Орска К.С. в судебном заседании исковые требования не признал. Полагал, что никаких нарушений прав несовершеннолетнего Б.С.В. не имеется. Кроме того, полагает, что истцом Ш. пропущен трехгодичный срок исковой давности обращения в суд с данным исковым заявлением, просил применить срок исковой давности, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель ответчика МУП "Управляющая компания жилищным фондом "Советская" администрации г. Орска, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Представитель отдела опеки и попечительства К.А. в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением суда в удовлетворении исковых требований Ш. было отказано.
С указанным решением Ш. не согласна, в кассационной жалобе она просит его отменить, ссылаясь на то, что суд не привлекал к рассмотрению дела самого несовершеннолетнего.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Судом установлено, что Ш. назначена опекуном над несовершеннолетним Б.С.В., ***, согласно распоряжению администрации г. Орска N 1544-р от 21.06.2002 года "Об установлении опеки над несовершеннолетним Б.С.В., ***".
Решением Новоорского районного суда г. Орска от 20.08.2002 года Б.Д.Ю. и Б.В.Е. лишены родительских прав в отношении Б.С.В. Согласно свидетельству о смерти <...> Б.В.Е. умер *** (л.д. 10 - 11, 13).
В соответствии с ч. 2 ст. 364 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда является рассмотрение судом дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных о времени и месте судебного заседания.
Как следует из материалов дела, иск предъявлен Ш. в интересах несовершеннолетнего Б.С.В., *** года рождения, опекуном которого она является.
В силу ч. 2 ст. 37 ГПК РФ права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних.
Протокольным определением от 10 мая 2011 г. суд привлек к участию в деле несовершеннолетнего Б.С.В. (л.д. 55).
Вместе с тем, из материалов дела следует, что суд в нарушение требований ст. 113 ГПК РФ не направлял несовершеннолетнему Б.С.В. судебные извещения о времени и месте судебного заседания. Таким образом, судом дело рассмотрено в отсутствие Б.С.В. не извещенного о времени и месте судебного заседания.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что Ш. пропущен срок исковой давности для оспаривания договора социального найма.
С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он материалами дела не подтверждается.
Согласно договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда N 286 от 20.09.2007 года, заключенного между МУП "Управляющая компания жилищным фондом "Советская" администрации г. Орска, именуемое наймодатель от имени Администрации г. Орска в лице директора Б.А., действующего на основании Устава и нанимателем Б.С.В., последнему предоставлена изолированное жилое помещение состоящее из одной комнаты в коммунальной квартире общей площадью 21,10 кв. м, в том числе жилой 11,50 кв. м, расположенной по адресу ***. (л.д. 7 - 9).
Оспаривая договор социального найма от 20.07.2007 г. Ш. указывала на то, что ни она, ни Б.С.В., *** года рождения, указанный договор не заключали, в спорную квартиру не вселялись и не проживали.
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны.
Как следует из материалов дела, на момент заключения оспариваемого договора Б.С.В. не было 14 лет.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Требование о признании недействительным договора социального найма подлежит разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, срок исковой давности необходимо исчислять со дня когда началось исполнение договора социального найма, а не с момента подписания договора.
Как указывала в исковом заявлении и в судебном заседании Ш., ни она, ни несовершеннолетний Б.С.В. данный договор не подписывали, в квартиру Б.С.В. не вселялся и не проживал в ней. Указанные обстоятельства, судом не устанавливались, вместе с тем, установление данных обстоятельств, имеет юридическое значение для правильного разрешения спора, в том числе и для разрешения вопроса о сроке исковой давности.
Кроме того, материалами дела не подтверждаются выводы суда о том, что жилое помещение, расположенное по адресу *** в 2002 году было предоставлено Б.Д.Ю. (матери Б.С.В.) на основании ордера N 301 от 25.11.2002 г., и что 23.12.2005 года Б.С.В., *** был зарегистрирован в данное жилое помещение.
Так, в материалах дела отсутствует ордер, на который суд сослался. Согласно имеющимся в деле справкам (л.д. 93, 83) Б.С.В. зарегистрирован в спорной квартире один с 07.12.2007 г. по настоящее время. Его мать Б.Д.Ю. с 1997 г. зарегистрирована по ул. ***, с регистрационного учета не снята (л.д. 66).
Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене на основании п. 1, 2, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ. При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, известить лиц, участвующих в деле о времени и месте рассмотрения дела, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, установить когда началось исполнение договора и в зависимости от установленных обстоятельств, в соответствии с требованиями закона вынести решение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 06 июня 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.07.2011 N 33-4844-2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июля 2011 г. N 33-4844-2011
Боклагова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Булгаковой М.В., судей областного суда Сайтбурхановой Р.Х., Петерс И.А. при секретаре В. 27 июля 2011 года в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела дело по кассационной жалобе Ш. на решение Советского районного суда г. Орска от 06 июня 2011 года по иску Ш., действующей в интересах несовершеннолетнего Б.Д.Ш. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Советская" г. Орска, администрации г. Орска, Муниципальному унитарному предприятию "Управляющая компания жилищным фондом "Советская" администрации г. Орска о признании договора социального найма жилого помещения и распоряжения главы г. Орска недействительными.
Заслушав доклад, проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Ш., действующая в интересах несовершеннолетнего Б.С.В. обратилась в суд с вышеназванным иском. Указала, что она является опекуном несовершеннолетнего внука Б.С.В., *** года рождения. Она была назначена опекуном на основании распоряжения администрации г. Орска от 21.06.2002 г. N 1544-р. Согласно решению Новоорского районного суда г. Орска от 20.08.2002 г. Б.В.Е. и Б.Д.Ю.. были лишены родительских прав в отношении несовершеннолетнего сына Б.С.В.
Поскольку она не имела никакого жилья (ни на праве собственности, ни на ином титульном владении) Б.С.В. постоянно проживал с ней на съемных квартирах. Он сохранял регистрацию в жилой комнате, расположенной по ул. ***, где проживали его родители. Впоследствии дом *** на основании распоряжения администрации г. Орска был признан аварийным и всем жильцам ввиду этого было предоставлено иное жилье. Родителям Б.С.В. на основании договора найма жилого помещения от 25.11.2002 г. была предоставлена в пользование жилая комната N *** расположенная в квартире ***. В эту комнату въехала только мать Б.С.В., поскольку отец его умер. В настоящее время Б.Д.Ю. в данном жилом помещении не проживает. Осенью 2007 года Б.С.В. получил паспорт и, поскольку ему необходима была регистрация в г. Орске, она поставила его на регистрационный учет по адресу ***. Однако ни она, ни ее внук Б.С.В. в данную жилую комнату не въезжали и не проживали в ней. Им никто не предлагал проживать в данном жилом помещении, и не передавал ключей от входной двери.
Поскольку ни у нее, ни у Б.С.В. не было никакого жилья, она обратилась в администрацию г. Орска с заявлением о постановке Б.С.В. на учет для получения жилья. Решением общественной городской комиссии г. Орска от 22.08.2003 г. N 195 Б.С.В. был включен в список учета на получение жилой площади как ребенок-сирота. Впоследствии она обнаружила, что 20.09.2007 г. между Б.С.В., которому исполнилось 14 лет, и МУП "УК Советская" администрации г. Орска был заключен договор социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда. По данному договору Б.С.В. в наем была предоставлена жилая комната ***. Указанный договор 26.09.2007 г. был зарегистрирован в жилищном отделе администрации г. Орска за N 351. К договору был приложен акт приема-передачи жилого помещения от 20.09.2007 г. Она и Б.С.В. никакого согласия на заключение договора найма жилого помещения не давали.
Считает указанный договор ничтожной сделкой, которая не может повлечь за собой никаких юридических последствий. Однако администрация г. Орска со ссылкой на указанный договор найма жилого помещения издала распоряжение от 24.01.2008 г. N 216-р о закреплении за несовершеннолетним Б.С.В. жилплощади, расположенной по адресу *** и признала его сохраняющим право пользования данным жилым помещением.
Б.С.В. никогда в спорное жилое помещение не вселялся, в нем не проживал и никакого договора на предоставление ему в наем не подписывал. Отдел опеки и попечительства Управления образования администрации г. Орска и жилищный отдел администрации г. Орска закрепило за несовершеннолетним Б.С.В. указанное жилое помещение. В связи с этим Б.С.В. отказывают в предоставлении жилья по программе обеспечения жильем детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Просила суд признать недействительным договор социального найма жилого помещения муниципального жилого фонда за N 286 от 20.09.2007 г., заключенный между МУП "Управляющая компания жилищным фондом "Советская" в лице директора Б.А. и Б.С.В., и признать недействительным распоряжение главы города г. Орска от 24.01.2008 г. N 216 о закреплении за несовершеннолетним Б.С.В. жилой площади, расположенной по адресу ***.
Определением суда от 10.05.2011 г. к участию в дело в качестве соответчика было привлечено МУП "Управляющая компания жилищным фондом" Советская" администрации г. Орска (л.д. 57).
В судебном заседании истец Ш. поддержала исковые требования. Пояснила, что оплату коммунальных услуг за спорное жилое помещение не производит.
Представитель ответчика ООО "УК Советская" О. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ООО "УК Советская" не является правопреемником МУП "УКЖФ "Советская" администрации г. Орска. В связи с чем, ответственности по договору социального найма заключенным между МУП "УКЖФ Советская" и истцом не несет.
Представитель ответчика администрации г. Орска К.С. в судебном заседании исковые требования не признал. Полагал, что никаких нарушений прав несовершеннолетнего Б.С.В. не имеется. Кроме того, полагает, что истцом Ш. пропущен трехгодичный срок исковой давности обращения в суд с данным исковым заявлением, просил применить срок исковой давности, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель ответчика МУП "Управляющая компания жилищным фондом "Советская" администрации г. Орска, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Представитель отдела опеки и попечительства К.А. в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением суда в удовлетворении исковых требований Ш. было отказано.
С указанным решением Ш. не согласна, в кассационной жалобе она просит его отменить, ссылаясь на то, что суд не привлекал к рассмотрению дела самого несовершеннолетнего.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Судом установлено, что Ш. назначена опекуном над несовершеннолетним Б.С.В., ***, согласно распоряжению администрации г. Орска N 1544-р от 21.06.2002 года "Об установлении опеки над несовершеннолетним Б.С.В., ***".
Решением Новоорского районного суда г. Орска от 20.08.2002 года Б.Д.Ю. и Б.В.Е. лишены родительских прав в отношении Б.С.В. Согласно свидетельству о смерти <...> Б.В.Е. умер *** (л.д. 10 - 11, 13).
В соответствии с ч. 2 ст. 364 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда является рассмотрение судом дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных о времени и месте судебного заседания.
Как следует из материалов дела, иск предъявлен Ш. в интересах несовершеннолетнего Б.С.В., *** года рождения, опекуном которого она является.
В силу ч. 2 ст. 37 ГПК РФ права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних.
Протокольным определением от 10 мая 2011 г. суд привлек к участию в деле несовершеннолетнего Б.С.В. (л.д. 55).
Вместе с тем, из материалов дела следует, что суд в нарушение требований ст. 113 ГПК РФ не направлял несовершеннолетнему Б.С.В. судебные извещения о времени и месте судебного заседания. Таким образом, судом дело рассмотрено в отсутствие Б.С.В. не извещенного о времени и месте судебного заседания.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что Ш. пропущен срок исковой давности для оспаривания договора социального найма.
С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он материалами дела не подтверждается.
Согласно договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда N 286 от 20.09.2007 года, заключенного между МУП "Управляющая компания жилищным фондом "Советская" администрации г. Орска, именуемое наймодатель от имени Администрации г. Орска в лице директора Б.А., действующего на основании Устава и нанимателем Б.С.В., последнему предоставлена изолированное жилое помещение состоящее из одной комнаты в коммунальной квартире общей площадью 21,10 кв. м, в том числе жилой 11,50 кв. м, расположенной по адресу ***. (л.д. 7 - 9).
Оспаривая договор социального найма от 20.07.2007 г. Ш. указывала на то, что ни она, ни Б.С.В., *** года рождения, указанный договор не заключали, в спорную квартиру не вселялись и не проживали.
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны.
Как следует из материалов дела, на момент заключения оспариваемого договора Б.С.В. не было 14 лет.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Требование о признании недействительным договора социального найма подлежит разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, срок исковой давности необходимо исчислять со дня когда началось исполнение договора социального найма, а не с момента подписания договора.
Как указывала в исковом заявлении и в судебном заседании Ш., ни она, ни несовершеннолетний Б.С.В. данный договор не подписывали, в квартиру Б.С.В. не вселялся и не проживал в ней. Указанные обстоятельства, судом не устанавливались, вместе с тем, установление данных обстоятельств, имеет юридическое значение для правильного разрешения спора, в том числе и для разрешения вопроса о сроке исковой давности.
Кроме того, материалами дела не подтверждаются выводы суда о том, что жилое помещение, расположенное по адресу *** в 2002 году было предоставлено Б.Д.Ю. (матери Б.С.В.) на основании ордера N 301 от 25.11.2002 г., и что 23.12.2005 года Б.С.В., *** был зарегистрирован в данное жилое помещение.
Так, в материалах дела отсутствует ордер, на который суд сослался. Согласно имеющимся в деле справкам (л.д. 93, 83) Б.С.В. зарегистрирован в спорной квартире один с 07.12.2007 г. по настоящее время. Его мать Б.Д.Ю. с 1997 г. зарегистрирована по ул. ***, с регистрационного учета не снята (л.д. 66).
Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене на основании п. 1, 2, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ. При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, известить лиц, участвующих в деле о времени и месте рассмотрения дела, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, установить когда началось исполнение договора и в зависимости от установленных обстоятельств, в соответствии с требованиями закона вынести решение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 06 июня 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)