Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от третьих лиц: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 по делу N А53-27145/2012
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону
к ответчику индивидуальному предпринимателю Оганяну Левону Герасимовичу
при участии третьего лица Саакяна Артура Аветиковича
о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Оганяну Левону Герасимовичу (далее - ответчик, ИП Оганян Л.Г., предприниматель) о расторжении договора аренды от 23.12.2010 N 32791; об обязании ИП Оганян Л.Г. освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Карла Маркса, д. 9 с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050 от всех объектов, расположенных на указанном земельном участке и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи департаменту в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда.
Исковые требования предъявлены на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды от 23.12.2010 N 32791 предприниматель незаконно возвел на арендованном земельном участке капитальное строение. Размещение ответчиком капитального объекта привело к нарушению режима целевого использования земельного участка.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Саакян Артур Аветикович (далее - Саакян А.А.)
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции установил, что право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке за Саакяном А.А. Поскольку законность возведения спорного объекта недвижимости не является предметом исследования, требования о сносе здания кафе в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлены, а Саакян А.А. не привлечен к участию в деле в качестве ответчика, как фактический владелец спорного объекта, иск департамента не подлежит удовлетворению.
Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
По мнению заявителя жалобы, исковые требования подлежат удовлетворению применительно к статьям 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду допущенных предпринимателем существенных нарушений в режиме использовании арендованного имущества.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Департамент представил ходатайство о рассмотрении дел в отсутствие его представителя.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ИП Оганяном Л.Г. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 32791 от 23.12.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050, общей площадью 20 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Карла Маркса, дом 9, в целях эксплуатации временного павильона (т. 1 л.д. 21).
Срок аренды установлен с 16.09.2010 по 16.09.2015 (п. 2.1 договора).
Государственная регистрация договора аренды N 32791 от 23.12.2010 подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.10.2012 (т. 1 л.д. 47).
В пункте 6.2 договора указано, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче (п. 4.1.1 договора).
Пунктом 6.4 договора также предусмотрен особый порядок расторжения договора аренды в случае перехода прав на временный объект к другим лицам. Договор в данном случае расторгается с момента заключения договора купли-продажи.
По условиям договора земельный участок предоставляется арендатору без права возведения капитальных строений (пункт 8.10 договора).
Вместе с тем, материалами дела подтверждается возведение на земельном участке, переданном в аренду ИП Оганяну Л.Г. капитального строения - здание кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв. м.
Так, в акте обследования земельного участка от 15.05.2012 N 791, составленном сотрудником департамента, отражено, что в ходе обследования было установлено размещение на земельном участке с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050, общей площадью 20 кв. м, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Карла Маркса, 9, стационарного строения с признаками капитальности, эксплуатируемого под кафе. На данное строение зарегистрировано право собственности гражданина Саакяна А.А. (свидетельство о государственной регистрации права от 19.01.2012 N 61-61-01/790/2011302). Также на земельном участке расположено стационарное строение с признаками капитальности, используемое под платный туалет. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на пользование указанным земельным участком не оформлены (т. 1 л.д. 12-15).
Из представленной в дело копии свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2012 серия 61-АЖ N 022149 следует, что право собственности в отношении здания кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв. м, возведенного на арендованном ответчиком земельном участке, зарегистрировано за Саакяном А.А. Основанием регистрации права собственности указан договор купли-продажи нежилого строения от 20.12.2011 (т. 1 л.д. 40).
В претензии от 29.05.2012 N ИЗ-25928/8 департамент предложил предпринимателю устранить в срок до 26.06.2012 нарушения условий договора аренды посредством демонтажа незаконно возведенного объекта (т. 1 л.д. 10-11).
Поскольку указанные требования не были исполнены предпринимателем, департамент направил ответчику уведомление N ИЗ-32476/6 от 23.07.2012 о прекращении договорных отношений и необходимости освобождения земельного участка в срок до 06.08.2012. В уведомлении указано, что неисполнение требований департамента будет являться основанием для обращения в арбитражный суд с иском о расторжении договора и освобождении земельного участка (т. 1 л.д. 7-9).
Неисполнение предпринимателем требований истца в добровольном порядке явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды соблюден департаментом, что подтверждается претензией от 29.05.2012 N ИЗ-25928/8 и уведомлением от 23.07.2012 N ИЗ-32476/6 (т. 1 л.д. 7-11).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что в качестве основания для расторжения договора аренды N 32791 от 23.12.2010 департамент ссылается на нарушение условий пункта 8.10 договора, устанавливающих запрет возведения капитальных строений на арендованном земельном участке.
Факт возведения на земельном участке с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050 капитального объекта - здания кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв. м, отвечающего признакам недвижимого имущества (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждается актом обследования N 791 от 15.05.2012, свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 серия 61-АЖ N 022149 и не оспаривается участвующими в деле лицами (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что спорный объект является временной постройкой, что исключает возможность применения к спорным отношениям условий пункта 6.4 договора аренды N 32791 от 23.12.2010 о расторжении договора в случае перехода прав на временный объект.
Кроме того, из материалов дела следует, что первоначальный владелец спорного объекта недвижимости, являющийся также арендатором по договору аренды N 32791 от 23.12.2010 на момент его заключения, передал здание кафе Оганяну К.Г. в качестве отступного по условиям мирового соглашения, утвержденного определением Ленинского районного суда от 06.09.2011 (т. 1 л.д. 46).
В настоящий момент, собственником здания кафе является Саакян А.А., право собственности которого зарегистрировано 19.01.2012 на основании договора купли-продажи от 20.12.2011 (т. 1 л.д. 40).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Вместе с тем, право собственности Саакян А.А. на спорный объект в установленном порядке не оспорено.
Заявляя о незаконном возведении спорного объекта недвижимости на земельном участке, департамент не требует признания объекта самовольной постройкой и применения санкций, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Полномочиями по изменению предмета иска или основания иска по собственной инициативе арбитражный суд Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не наделен.
В связи с этим, суд первой инстанции правильно указал, что вопрос о наличии у здания кафе здание кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв. м признаков самовольной постройки, равно как легитимность государственной регистрации права собственности на данный объект Саакяна А.А., привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не может являться предметом исследования в рамках настоящего спора.
Данные выводы суда первой инстанции не исключают возможности предъявления департаментом к надлежащему ответчику требований о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.
Пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С учетом изложенного, с момента государственной регистрации права собственности Саакяна А.А. на недвижимое имущество к нему в силу прямого указания закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды N 32791 от 23.12.2010, которые также изначально возникли у продавца здания кафе.
Данный вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2009 N 8611/09.
Следовательно, иск о расторжении договора аренды заявлен департаментом к ненадлежащему ответчику (ИП Оганяну Л.Г.), который на момент рассмотрения спора не является арендатором спорного земельного участка, то есть стороной договора, в связи с отчуждением расположенного на участке объекта третьему лицу (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Предъявляя к ИП Оганяну Л.В. требования об освобождении земельного участка, департамент не принял во внимание, что расположенное на участке строение передано в собственность Саакяну А.А. Доказательства того, что фактическим владельцем земельного участка является ответчик в дело не представлено.
При таких обстоятельствах, требования департамента об освобождении земельного участка, фактически предполагающие демонтаж расположенного на участке строения, непосредственно затрагивают права собственника данного строения, не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика.
В силу статей 44, 46, 47, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение ответчика, а также предмета и оснований иска является исключительным правом истца. Арбитражный суд не вправе без ходатайства сторон или без согласия истца привлечь к участию в деле других ответчиков или произвести замену ненадлежащего ответчика.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.10.2012 департаменту было предложено уточнить правовую позицию по делу с учетом установленного судом факта государственной регистрации права собственности третьего лица на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.
Вместе с тем, определение суда первой инстанции в указанной части истцом исполнено не было.
Предусмотренные статьями 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для привлечения собственника строения (Саакяна А.А.) к участию в деле в качестве ответчика судом по своей инициативе, отсутствуют.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно (в силу положений части 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) рассмотрел исковые требования, заявленные к предпринимателю, и отказал в их удовлетворении.
Департамент не лишен права на судебную защиту посредством предъявления искового заявления о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка, к надлежащему ответчику.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 по делу N А53-27145/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2013 N 15АП-550/2013 ПО ДЕЛУ N А53-27145/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2013 г. N 15АП-550/2013
Дело N А53-27145/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от третьих лиц: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 по делу N А53-27145/2012
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону
к ответчику индивидуальному предпринимателю Оганяну Левону Герасимовичу
при участии третьего лица Саакяна Артура Аветиковича
о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Оганяну Левону Герасимовичу (далее - ответчик, ИП Оганян Л.Г., предприниматель) о расторжении договора аренды от 23.12.2010 N 32791; об обязании ИП Оганян Л.Г. освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Карла Маркса, д. 9 с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050 от всех объектов, расположенных на указанном земельном участке и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи департаменту в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда.
Исковые требования предъявлены на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды от 23.12.2010 N 32791 предприниматель незаконно возвел на арендованном земельном участке капитальное строение. Размещение ответчиком капитального объекта привело к нарушению режима целевого использования земельного участка.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Саакян Артур Аветикович (далее - Саакян А.А.)
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции установил, что право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке за Саакяном А.А. Поскольку законность возведения спорного объекта недвижимости не является предметом исследования, требования о сносе здания кафе в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлены, а Саакян А.А. не привлечен к участию в деле в качестве ответчика, как фактический владелец спорного объекта, иск департамента не подлежит удовлетворению.
Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
По мнению заявителя жалобы, исковые требования подлежат удовлетворению применительно к статьям 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду допущенных предпринимателем существенных нарушений в режиме использовании арендованного имущества.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
Департамент представил ходатайство о рассмотрении дел в отсутствие его представителя.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ИП Оганяном Л.Г. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 32791 от 23.12.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050, общей площадью 20 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Карла Маркса, дом 9, в целях эксплуатации временного павильона (т. 1 л.д. 21).
Срок аренды установлен с 16.09.2010 по 16.09.2015 (п. 2.1 договора).
Государственная регистрация договора аренды N 32791 от 23.12.2010 подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.10.2012 (т. 1 л.д. 47).
В пункте 6.2 договора указано, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче (п. 4.1.1 договора).
Пунктом 6.4 договора также предусмотрен особый порядок расторжения договора аренды в случае перехода прав на временный объект к другим лицам. Договор в данном случае расторгается с момента заключения договора купли-продажи.
По условиям договора земельный участок предоставляется арендатору без права возведения капитальных строений (пункт 8.10 договора).
Вместе с тем, материалами дела подтверждается возведение на земельном участке, переданном в аренду ИП Оганяну Л.Г. капитального строения - здание кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв. м.
Так, в акте обследования земельного участка от 15.05.2012 N 791, составленном сотрудником департамента, отражено, что в ходе обследования было установлено размещение на земельном участке с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050, общей площадью 20 кв. м, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Карла Маркса, 9, стационарного строения с признаками капитальности, эксплуатируемого под кафе. На данное строение зарегистрировано право собственности гражданина Саакяна А.А. (свидетельство о государственной регистрации права от 19.01.2012 N 61-61-01/790/2011302). Также на земельном участке расположено стационарное строение с признаками капитальности, используемое под платный туалет. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на пользование указанным земельным участком не оформлены (т. 1 л.д. 12-15).
Из представленной в дело копии свидетельства о государственной регистрации права от 19.01.2012 серия 61-АЖ N 022149 следует, что право собственности в отношении здания кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв. м, возведенного на арендованном ответчиком земельном участке, зарегистрировано за Саакяном А.А. Основанием регистрации права собственности указан договор купли-продажи нежилого строения от 20.12.2011 (т. 1 л.д. 40).
В претензии от 29.05.2012 N ИЗ-25928/8 департамент предложил предпринимателю устранить в срок до 26.06.2012 нарушения условий договора аренды посредством демонтажа незаконно возведенного объекта (т. 1 л.д. 10-11).
Поскольку указанные требования не были исполнены предпринимателем, департамент направил ответчику уведомление N ИЗ-32476/6 от 23.07.2012 о прекращении договорных отношений и необходимости освобождения земельного участка в срок до 06.08.2012. В уведомлении указано, что неисполнение требований департамента будет являться основанием для обращения в арбитражный суд с иском о расторжении договора и освобождении земельного участка (т. 1 л.д. 7-9).
Неисполнение предпринимателем требований истца в добровольном порядке явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды соблюден департаментом, что подтверждается претензией от 29.05.2012 N ИЗ-25928/8 и уведомлением от 23.07.2012 N ИЗ-32476/6 (т. 1 л.д. 7-11).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что в качестве основания для расторжения договора аренды N 32791 от 23.12.2010 департамент ссылается на нарушение условий пункта 8.10 договора, устанавливающих запрет возведения капитальных строений на арендованном земельном участке.
Факт возведения на земельном участке с кадастровым номером 61:44:03 15 71:0050 капитального объекта - здания кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв. м, отвечающего признакам недвижимого имущества (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждается актом обследования N 791 от 15.05.2012, свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 серия 61-АЖ N 022149 и не оспаривается участвующими в деле лицами (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что спорный объект является временной постройкой, что исключает возможность применения к спорным отношениям условий пункта 6.4 договора аренды N 32791 от 23.12.2010 о расторжении договора в случае перехода прав на временный объект.
Кроме того, из материалов дела следует, что первоначальный владелец спорного объекта недвижимости, являющийся также арендатором по договору аренды N 32791 от 23.12.2010 на момент его заключения, передал здание кафе Оганяну К.Г. в качестве отступного по условиям мирового соглашения, утвержденного определением Ленинского районного суда от 06.09.2011 (т. 1 л.д. 46).
В настоящий момент, собственником здания кафе является Саакян А.А., право собственности которого зарегистрировано 19.01.2012 на основании договора купли-продажи от 20.12.2011 (т. 1 л.д. 40).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Вместе с тем, право собственности Саакян А.А. на спорный объект в установленном порядке не оспорено.
Заявляя о незаконном возведении спорного объекта недвижимости на земельном участке, департамент не требует признания объекта самовольной постройкой и применения санкций, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Полномочиями по изменению предмета иска или основания иска по собственной инициативе арбитражный суд Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не наделен.
В связи с этим, суд первой инстанции правильно указал, что вопрос о наличии у здания кафе здание кафе Литер В, общей площадью 111,8 кв. м признаков самовольной постройки, равно как легитимность государственной регистрации права собственности на данный объект Саакяна А.А., привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не может являться предметом исследования в рамках настоящего спора.
Данные выводы суда первой инстанции не исключают возможности предъявления департаментом к надлежащему ответчику требований о сносе самовольной постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.
Пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С учетом изложенного, с момента государственной регистрации права собственности Саакяна А.А. на недвижимое имущество к нему в силу прямого указания закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды N 32791 от 23.12.2010, которые также изначально возникли у продавца здания кафе.
Данный вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2009 N 8611/09.
Следовательно, иск о расторжении договора аренды заявлен департаментом к ненадлежащему ответчику (ИП Оганяну Л.Г.), который на момент рассмотрения спора не является арендатором спорного земельного участка, то есть стороной договора, в связи с отчуждением расположенного на участке объекта третьему лицу (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Предъявляя к ИП Оганяну Л.В. требования об освобождении земельного участка, департамент не принял во внимание, что расположенное на участке строение передано в собственность Саакяну А.А. Доказательства того, что фактическим владельцем земельного участка является ответчик в дело не представлено.
При таких обстоятельствах, требования департамента об освобождении земельного участка, фактически предполагающие демонтаж расположенного на участке строения, непосредственно затрагивают права собственника данного строения, не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика.
В силу статей 44, 46, 47, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение ответчика, а также предмета и оснований иска является исключительным правом истца. Арбитражный суд не вправе без ходатайства сторон или без согласия истца привлечь к участию в деле других ответчиков или произвести замену ненадлежащего ответчика.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.10.2012 департаменту было предложено уточнить правовую позицию по делу с учетом установленного судом факта государственной регистрации права собственности третьего лица на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.
Вместе с тем, определение суда первой инстанции в указанной части истцом исполнено не было.
Предусмотренные статьями 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для привлечения собственника строения (Саакяна А.А.) к участию в деле в качестве ответчика судом по своей инициативе, отсутствуют.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно (в силу положений части 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) рассмотрел исковые требования, заявленные к предпринимателю, и отказал в их удовлетворении.
Департамент не лишен права на судебную защиту посредством предъявления искового заявления о расторжении договора аренды, освобождении земельного участка, к надлежащему ответчику.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 по делу N А53-27145/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)