Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "21" мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" мая 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Бутиной И.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Гермес-44" - Челяковой Ю.А., представителя по доверенности от 05.11.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гермес-44"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "01" февраля 2013 года по делу N А33-19955/2011, принятое судьей Касьяновой Л.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гермес-44" (далее - ООО "Гермес-44", ОГРН 1022401947380, ИНН 2461014263) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент, ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 653,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:0:1159/12, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом. 195:
- - пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 составляет 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате Продавцу, составляет 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей";
- - пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 13 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 285 720 (Двести восемьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
- Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- - пункт 3.1.2. договора изложить в следующей редакции: "3.1.2. В течение 7 (семи) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения направить полномочного представителя в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности покупателю на объект купли-продажи с полным пакетом необходимых документов";
- - пункт 3.2.8. договора изложить в следующей редакции: "3.2.8. На период нахождения объекта в залоге у продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;
- - обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;
- - не препятствовать продавцу производить осмотр объекта;
- - покупатель не вправе принимать решения, влекущее отчуждение объекта, в том числе: продавать, передавать в залог другим лицам, вносить в качестве вклада в уставной капитал, совершать действия, влекущие иные обременение объекта".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 апреля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2012 года, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 ноября 2012 года указанные судебные акты по делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела истцом заявлено об изменении предмета исковых требований и заключении договора купли-продажи нежилого помещения на следующих условиях:
- - пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 составляет 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате продавцу, составляет 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей";
- - пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "2.3 Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 13 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 285 720 (Двести восемьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
- Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- - пункт 3.2.8. договора изложить в следующей редакции: "3.2.8. На период нахождения объекта в залоге у продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;
- - обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;
- - не препятствовать продавцу производить осмотр объекта;
- - покупатель не вправе принимать решения, влекущие отчуждение объекта, в том числе: продавать, передавать в залог другим лицам, вносить в качестве вклада в уставной капитал, совершать действия, влекущие иные обременение объекта".
Приложение N 1 (график рассроченных платежей) изложить в следующей редакции:
Изменение истцом предмета исковых требований было принято судом, о чем вынесено протокольное определение от 26.12.2012.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным решением, ООО "Гермес-44" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - истец не согласен с указанием в договоре рыночной стоимости имущества в размере 20 229 000 рублей;
- - исходя из абзаца 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, письма Минфина РФ от 19.10.2009 N 03-07-15/147, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость;
- - в нарушение части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации при исчислении оценки стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки (пункт 7.1.2. Отчета, стр. 17) в формуле используется коэффициент, учитывающий НДС в размере 18%, при определении стоимости объекта оценки затратным подходом также указан параметр НДС в размере 18%, включение в рыночную стоимость НДС подтверждается также пояснениями эксперта в судебном заседании;
- - договор купли-продажи нельзя признать заключенным, поскольку до настоящего времени сторонами не согласованы существенные условия о цене нежилого помещения;
- - подписывая договор купли-продажи нежилого помещения от 08.08.2012, истец исходил из обязательности исполнения постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2012 года, которое в настоящее время отменено;
- - отказ от подписания договора купли-продажи нежилого помещения со стороны истца после вступления в законную силу постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2012 года, ответчик воспринял бы как односторонний отказ от подписания договора, что в силу закона N 159-ФЗ является основанием для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа и влечет для истца потерю вышеуказанного права;
- - подачу кассационной жалобы на решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции следует расценивать в качестве протокола разногласий к договору.
Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направил, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель ООО "Гермес-44" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
Распоряжением Администрации города Красноярска от 23.09.2011 N 3513-недв на основании заявления ООО "Гермес-44" от 05.07.2011 N 109 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.08.2011 N 01-127, выполненного по заказу Департамента ООО Торгово-промышленная компания "Старатель", истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им по договору аренды от 11.04.1995 N 2305 нежилого помещения общей площадью 653,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом. 195, по цене 20 229 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 (т. 1, л.д. 114).
Письмом от 04.08.2011 N 35746 Департамент уведомил истца о предоставлении преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения в собственность.
Департаментом был подготовлен и направлен в адрес ООО "Гермес-44" проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом. 195, содержащий, в том числе, следующие условия:
- пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 составляет 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать тысяч) рублей";
- пункт 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 337 150 (триста тридцать семь тысяч сто пятьдесят) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
- Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- пункт 3.1.2. Направить полномочного представителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности покупателю на объект купли-продажи";
- пункт 3.2.8. На период нахождения объекта в залоге у продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;
- - обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;
- - не препятствовать продавцу производить осмотр Объекта;
- - покупатель не вправе отчуждать объекта, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
Истец, не согласившись с условиями пунктов 2.1, 2.3, 3.1.2, 3.2.8, изложенных в проекте договора купли-продажи, оформил протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил свою редакцию спорных пунктов:
- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 составляет 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате продавцу, составляет 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей";
- пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 17 143 220 (семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 13 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 285 720 (двести восемьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
- Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- пункт 3.1.2. договора изложить в следующей редакции: "3.1.2. В течение 7 (семи) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения направить полномочного представителя в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности покупателю на объект купли-продажи с полным пакетом необходимых документов";
- пункт 3.2.8. договора изложить в следующей редакции: "3.2.8. На период нахождения объекта в залоге у продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;
- - обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;
- - не препятствовать продавцу производить осмотр объекта;
- - покупатель не вправе принимать решения, влекущее отчуждение объекта, в том числе: продавать, передавать в залог другим лицам, вносить в качестве вклада в уставной капитал, совершать действия, влекущие иные обременение объекта".
Рассмотрев предложенный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, Департамент направил ООО "Гермес-44" протокол согласования разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, в котором предложил оставить спорные пункты 2.1, 2.3, 3.1.2, 3.2.8 договора в редакции проекта договора, составленного Департаментом.
Со стороны истца указанный протокол согласования разногласий к проекту договора купли-продажи подписан не был.
В связи с неурегулированием разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом. 195, истец обратился в суд с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий по данному договору, передав на рассмотрение суда разногласия, возникшие у сторон по пунктам 2.1, 2.3 (с Приложением N 1 - график рассроченных платежей), 3.2.8 договора.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий относительно рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества, сроков внесения выкупных платежей, ограничения права распоряжения покупателем недвижимым имуществом на период его залога.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как правильно указано судом первой инстанции, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определены условия, определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Наличие у истца преимущественного права на приобретение нежилого помещения ответчик не оспаривает.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент повторного рассмотрения дела в суде первой инстанции основания для рассмотрения преддоговорного спора утрачены, поскольку все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы, переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у истца возникло право собственности на спорное имущество.
Как следует из апелляционной жалобы, заявитель с указанными выводами суда первой инстанции не согласен, полагает, что условие о рыночной стоимости имущества является несогласованным, о чем свидетельствует подача истцом кассационной жалобы на решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции, которые следует расценивать как протокол разногласий к договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи недвижимости является, в том числе, цена этого имущества.
В материалах дела имеется подписанный сторонами 08.08.2012 договор купли-продажи N 525-ПР нежилого помещения, площадью 653,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:0:1159/12, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом.195, с Приложением N 1 (график уплаты рассроченных платежей). Указанный договор подписан сторонами с протоколом согласования разногласий (протокол согласования разногласий подписан истцом 08.08.2012), в котором стороны пришли к соглашению об изложении пунктов 2.1, 2.3, 3.2.8 договора в редакции Департамента, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. 13.08.2012 стороны подписали акт приема-передачи спорного нежилого помещения истцу. 29.08.2012 ООО "Гермес-44" выдано свидетельство о регистрации права собственности истца на нежилое помещение (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 24-24-01/165/2012-757, свидетельство серии 24 ЕК582964).
Факт подписания договора купли-продажи 08.08.2012 на предложенных ответчиком условиях истец не отрицает.
Установив, что в подписанном договоре купли-продажи от 08.08.2012 сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности указанного договора, и, как следствие, утраты оснований для рассмотрения преддоговорного спора, поскольку урегулирование разногласий возможно до заключения договора.
Довод истца о заключении договора купли-продажи помещения на условиях Департамента в целях сохранения преимущественного права на приобретение арендуемого помещения правомерно отклонен судом как основанный на неверном толковании норм права.
Пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
- 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
- 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;
- 3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
- 1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества";
- 2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела не следует, что истец отказался от подписания договора купли-продажи или не подписал его, оставив без реакции, в период до обращения в суд и до момента подписания договора при новом рассмотрении дела в Арбитражном суде Красноярского края. Более того, направив собственный протокол разногласий (стр. 20 тома 1 материалов дела), истец акцептовал оферту Департамента на иных условиях (статья 443 ГК РФ) и передал разногласия на урегулирование в суд, что свидетельствует о его желании заключить договор. При указанных обстоятельствах у истца отсутствовали основания для сомнений в принадлежности преимущественного права приобретения спорного имущества только ООО "Гермес-44".
Доводы истца о том, что подачу кассационной жалобы на решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции следует расценивать в качестве протокола разногласий к договору купли-продажи, признаются несостоятельными.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для отмены решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "01" февраля 2013 года по делу N А33-19955/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи
И.Н.БУТИНА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2013 ПО ДЕЛУ N А33-19955/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. по делу N А33-19955/2011
Резолютивная часть постановления объявлена "21" мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" мая 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Бутиной И.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Гермес-44" - Челяковой Ю.А., представителя по доверенности от 05.11.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гермес-44"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "01" февраля 2013 года по делу N А33-19955/2011, принятое судьей Касьяновой Л.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гермес-44" (далее - ООО "Гермес-44", ОГРН 1022401947380, ИНН 2461014263) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент, ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 653,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:0:1159/12, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом. 195:
- - пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 составляет 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате Продавцу, составляет 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей";
- - пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 13 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 285 720 (Двести восемьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
- Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- - пункт 3.1.2. договора изложить в следующей редакции: "3.1.2. В течение 7 (семи) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения направить полномочного представителя в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности покупателю на объект купли-продажи с полным пакетом необходимых документов";
- - пункт 3.2.8. договора изложить в следующей редакции: "3.2.8. На период нахождения объекта в залоге у продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;
- - обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;
- - не препятствовать продавцу производить осмотр объекта;
- - покупатель не вправе принимать решения, влекущее отчуждение объекта, в том числе: продавать, передавать в залог другим лицам, вносить в качестве вклада в уставной капитал, совершать действия, влекущие иные обременение объекта".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 апреля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2012 года, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 ноября 2012 года указанные судебные акты по делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела истцом заявлено об изменении предмета исковых требований и заключении договора купли-продажи нежилого помещения на следующих условиях:
- - пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 составляет 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате продавцу, составляет 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей";
- - пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "2.3 Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 13 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 285 720 (Двести восемьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
- Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- - пункт 3.2.8. договора изложить в следующей редакции: "3.2.8. На период нахождения объекта в залоге у продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;
- - обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;
- - не препятствовать продавцу производить осмотр объекта;
- - покупатель не вправе принимать решения, влекущие отчуждение объекта, в том числе: продавать, передавать в залог другим лицам, вносить в качестве вклада в уставной капитал, совершать действия, влекущие иные обременение объекта".
Приложение N 1 (график рассроченных платежей) изложить в следующей редакции:
Изменение истцом предмета исковых требований было принято судом, о чем вынесено протокольное определение от 26.12.2012.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным решением, ООО "Гермес-44" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - истец не согласен с указанием в договоре рыночной стоимости имущества в размере 20 229 000 рублей;
- - исходя из абзаца 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, письма Минфина РФ от 19.10.2009 N 03-07-15/147, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость;
- - в нарушение части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации при исчислении оценки стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки (пункт 7.1.2. Отчета, стр. 17) в формуле используется коэффициент, учитывающий НДС в размере 18%, при определении стоимости объекта оценки затратным подходом также указан параметр НДС в размере 18%, включение в рыночную стоимость НДС подтверждается также пояснениями эксперта в судебном заседании;
- - договор купли-продажи нельзя признать заключенным, поскольку до настоящего времени сторонами не согласованы существенные условия о цене нежилого помещения;
- - подписывая договор купли-продажи нежилого помещения от 08.08.2012, истец исходил из обязательности исполнения постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2012 года, которое в настоящее время отменено;
- - отказ от подписания договора купли-продажи нежилого помещения со стороны истца после вступления в законную силу постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2012 года, ответчик воспринял бы как односторонний отказ от подписания договора, что в силу закона N 159-ФЗ является основанием для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа и влечет для истца потерю вышеуказанного права;
- - подачу кассационной жалобы на решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции следует расценивать в качестве протокола разногласий к договору.
Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направил, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель ООО "Гермес-44" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
Распоряжением Администрации города Красноярска от 23.09.2011 N 3513-недв на основании заявления ООО "Гермес-44" от 05.07.2011 N 109 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.08.2011 N 01-127, выполненного по заказу Департамента ООО Торгово-промышленная компания "Старатель", истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им по договору аренды от 11.04.1995 N 2305 нежилого помещения общей площадью 653,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом. 195, по цене 20 229 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 (т. 1, л.д. 114).
Письмом от 04.08.2011 N 35746 Департамент уведомил истца о предоставлении преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения в собственность.
Департаментом был подготовлен и направлен в адрес ООО "Гермес-44" проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом. 195, содержащий, в том числе, следующие условия:
- пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 составляет 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать тысяч) рублей";
- пункт 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 337 150 (триста тридцать семь тысяч сто пятьдесят) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
- Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- пункт 3.1.2. Направить полномочного представителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности покупателю на объект купли-продажи";
- пункт 3.2.8. На период нахождения объекта в залоге у продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;
- - обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;
- - не препятствовать продавцу производить осмотр Объекта;
- - покупатель не вправе отчуждать объекта, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
Истец, не согласившись с условиями пунктов 2.1, 2.3, 3.1.2, 3.2.8, изложенных в проекте договора купли-продажи, оформил протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил свою редакцию спорных пунктов:
- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 18.08.2011 N 01-127 составляет 20 229 000 (двадцать миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%. Сумма, подлежащая оплате продавцу, составляет 17 143 220 (Семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей";
- пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 17 143 220 (семнадцать миллионов сто сорок три тысячи двести двадцать) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 13 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 285 720 (двести восемьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).
- Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- пункт 3.1.2. договора изложить в следующей редакции: "3.1.2. В течение 7 (семи) календарных дней с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения направить полномочного представителя в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности покупателю на объект купли-продажи с полным пакетом необходимых документов";
- пункт 3.2.8. договора изложить в следующей редакции: "3.2.8. На период нахождения объекта в залоге у продавца:
- - застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;
- - обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;
- - не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;
- - не препятствовать продавцу производить осмотр объекта;
- - покупатель не вправе принимать решения, влекущее отчуждение объекта, в том числе: продавать, передавать в залог другим лицам, вносить в качестве вклада в уставной капитал, совершать действия, влекущие иные обременение объекта".
Рассмотрев предложенный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, Департамент направил ООО "Гермес-44" протокол согласования разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, в котором предложил оставить спорные пункты 2.1, 2.3, 3.1.2, 3.2.8 договора в редакции проекта договора, составленного Департаментом.
Со стороны истца указанный протокол согласования разногласий к проекту договора купли-продажи подписан не был.
В связи с неурегулированием разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом. 195, истец обратился в суд с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий по данному договору, передав на рассмотрение суда разногласия, возникшие у сторон по пунктам 2.1, 2.3 (с Приложением N 1 - график рассроченных платежей), 3.2.8 договора.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий относительно рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества, сроков внесения выкупных платежей, ограничения права распоряжения покупателем недвижимым имуществом на период его залога.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как правильно указано судом первой инстанции, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определены условия, определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Наличие у истца преимущественного права на приобретение нежилого помещения ответчик не оспаривает.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент повторного рассмотрения дела в суде первой инстанции основания для рассмотрения преддоговорного спора утрачены, поскольку все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы, переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у истца возникло право собственности на спорное имущество.
Как следует из апелляционной жалобы, заявитель с указанными выводами суда первой инстанции не согласен, полагает, что условие о рыночной стоимости имущества является несогласованным, о чем свидетельствует подача истцом кассационной жалобы на решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции, которые следует расценивать как протокол разногласий к договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи недвижимости является, в том числе, цена этого имущества.
В материалах дела имеется подписанный сторонами 08.08.2012 договор купли-продажи N 525-ПР нежилого помещения, площадью 653,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:0:1159/12, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Академика Павлова, д. 55, пом.195, с Приложением N 1 (график уплаты рассроченных платежей). Указанный договор подписан сторонами с протоколом согласования разногласий (протокол согласования разногласий подписан истцом 08.08.2012), в котором стороны пришли к соглашению об изложении пунктов 2.1, 2.3, 3.2.8 договора в редакции Департамента, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. 13.08.2012 стороны подписали акт приема-передачи спорного нежилого помещения истцу. 29.08.2012 ООО "Гермес-44" выдано свидетельство о регистрации права собственности истца на нежилое помещение (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 24-24-01/165/2012-757, свидетельство серии 24 ЕК582964).
Факт подписания договора купли-продажи 08.08.2012 на предложенных ответчиком условиях истец не отрицает.
Установив, что в подписанном договоре купли-продажи от 08.08.2012 сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности указанного договора, и, как следствие, утраты оснований для рассмотрения преддоговорного спора, поскольку урегулирование разногласий возможно до заключения договора.
Довод истца о заключении договора купли-продажи помещения на условиях Департамента в целях сохранения преимущественного права на приобретение арендуемого помещения правомерно отклонен судом как основанный на неверном толковании норм права.
Пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
- 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
- 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;
- 3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
- 1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества";
- 2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела не следует, что истец отказался от подписания договора купли-продажи или не подписал его, оставив без реакции, в период до обращения в суд и до момента подписания договора при новом рассмотрении дела в Арбитражном суде Красноярского края. Более того, направив собственный протокол разногласий (стр. 20 тома 1 материалов дела), истец акцептовал оферту Департамента на иных условиях (статья 443 ГК РФ) и передал разногласия на урегулирование в суд, что свидетельствует о его желании заключить договор. При указанных обстоятельствах у истца отсутствовали основания для сомнений в принадлежности преимущественного права приобретения спорного имущества только ООО "Гермес-44".
Доводы истца о том, что подачу кассационной жалобы на решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции следует расценивать в качестве протокола разногласий к договору купли-продажи, признаются несостоятельными.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для отмены решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "01" февраля 2013 года по делу N А33-19955/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи
И.Н.БУТИНА
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)