Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сергеева Г.А.,
судей Гарифуллиной К.Р., Петрушкина В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архонт", г. Пенза,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 (судья Аверьянов С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)
по делу N А49-4192/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Научно-производственной фирмы "Гемус", г. Пенза (ИНН 5836401050, ОГРН 1025801367680) к обществу с ограниченной ответственностью "Архонт", г. Пенза (ИНН 5835079850, ОГРН 1085835004903) при участии третьего лица: Баранова Юрия Владимировича, г. Пенза, о взыскании 1 135 154,16 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Гемус" (далее - ООО НПФ "Гемус", истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Архонт" (далее - ООО "Архонт", ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 1 135 154,16 руб. по договору аренды от 01.01.2011 N 01.01/2011, в том числе, 1 077 678 руб. долга по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.03.2012 и 57 476,16 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.02.2011 по 04.04.2012.
Требования искового заявления основаны на статьях 307, 309, 310, 395, 606, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 иск удовлетворен полностью. С ООО "Архонт" в пользу ООО НПФ "Гемус" взыскано 1 135 154,16 руб., в том числе долг по арендной плате в размере 1 077 678 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 57 476,16 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 24 351,54 руб.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 по делу N А49-4192/2012 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Архонт" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО НПФ "Гемус" в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что выводы суда первой и апелляционной инстанции, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, незаконны, необоснованны и не соответствуют материалам дела и установленным фактическим обстоятельствам. При вынесении обжалуемых судебных актов судами неправильно применены нормы материального права, нарушено единообразие судебной практики по данной категории дел.
Суды необоснованно не приняли во внимание возражения ответчика относительно того, что в расчет суммы вошел период, выходящий за срок действия спорного договора аренды. Срок действия договора аренды с 01.01.2011 по 30.11.2011, а исковые требования включают период по 30.03.2012. Вопреки положениям статьи 621 ГК РФ суды не определили, имело ли место фактическое пользование ООО "Архонт" объектом аренды.
При принятии решения Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 суды не применили правовые положения пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Без внимания, по мнению заявителя жалобы, остались доводы ответчика о том, что фактически спорный объект аренды не был передан в пользование ООО "Архонт", пользование объектом аренды осуществляли третьи лица и сам истец.
В соответствии с договором купли-продажи от 10.12.2010 N 10/12/2010 и актом приема передачи к нему 1/2 доли в праве собственности на объект аренды передана третьему лицу Баранову Ю.В.
Непринятие судами первой и апелляционной инстанций представленных в материалы дела письменных ответов общества с ограниченной ответственностью "Часовой завод Мактайм", общества с ограниченной ответственностью "Взлет", общества с ограниченной ответственностью "Стандарт", общества с ограниченной ответственностью "Спецтехобеспечение", незаконно и необоснованно.
В отзыве на кассационную жалобу ООО НПФ "Гемус" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Архонт" - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", представителей в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, считает, что решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи недвижимости от 10.12.2010 N 10/12/2010, а также акту приема-передачи к нему от 10.12.2010 ООО НПФ "Гемус" продало третьему лицу Баранову Юрию Владимировичу 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение в литере Б1, расположенное по адресу: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, общей площадью 1 710,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этаж 56-065, антресоль 54, 66.
В соответствии с тем же договором и актом приема-передачи истец продал Баранову Ю.В. 115/1000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:29:01005004:127, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных и производственных зданий, общая площадь 7 408 кв. м, адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенное в границах земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, ул. Гагарина, 11А.
Переход права собственности на 1/2 доли в праве собственности на указанное выше нежилое помещение зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 07.04.2011, что подтверждается свидетельством серии 58-АА N 969130 (л.д. 30).
До государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве собственности на данное нежилое помещение между ООО НПФ "Гемус" и ООО "Архонт" 01.01.2011 заключен договор аренды этого нежилого помещения N 01.01/2011 (далее - договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель (ООО НПФ "Гемус") передает, а арендатор (ООО "Архонт") принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в литере Б1, назначение: нежилое помещение, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
Арендуемое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2010 сделана запись регистрации N 58-58-35/032/2010-126 (пункт 1.2 договора аренды).
Договор действует на срок с 01.01.2011 по 30.11.2011, если до этого момента не будет прекращен по иным основаниям (пункт 1.6 договора аренды).
Согласно пункту 2.3.1 договора аренды ООО "Архонт" обязан уплачивать арендную плату в порядке, сроки и размерах, установленных договором.
Арендная плата в месяц по договору составляет 119 742 руб., за все арендуемое имущество в целом, в том числе НДС (18%) 18 265,73 руб. (пункт 3.1 договора аренды).
Перечисление арендной платы производится арендатором ежемесячно на расчетный счет лица, действующего на стороне арендодателя, до 5 числа месяца, следующего за расчетным месяцем (пункт 3.2 договора аренды).
Из материалов дела усматривается, что 01.01.2011 сторонами подписан акт приема-передачи помещений по договору аренды от 01.01.2011 N 01.01/2011, которым подтверждается факт передачи ответчику нежилого здания, назначение: нежилое, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, литера Б1, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по оплате арендуемого помещения послужило основанием для обращения ООО НПФ "Гемус" с настоящим исковым заявлением.
Согласно произведенному истцом расчету исковых требований общая сумма долга по арендной плате составила 1 077 678 руб., в том числе 359 226 руб. за период с 01.01.2011 по 31.03.2011 из расчета 119 742 руб. в месяц (пункт 3.1 договора аренды) и 718 452 руб. за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 из расчета 59 871 руб. (1/2 от суммы ежемесячного платежа). Одновременно истцом на сумму долга начислены проценты на основании статьи 395 ГК РФ в размере 57 476,16 руб. за период с 05.02.2011 по 04.04.2012.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Пунктом 1.1 договора аренды определен предмет договора, а именно: нежилое помещение в литере Б1, назначение: нежилое помещение, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды не позволяет определить имущество, подлежащее передаче арендатору, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и исследованным доказательствам.
Договор аренды от 01.01.2011 N 01.01/2011 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Поэтому является неосновательным утверждение ответчика, содержащееся в жалобе, о том, что договор аренды является незаключенным.
ООО "Архонт" в кассационной жалобе также ссылается на то, что по договору аренды истец предоставил имущество, 1/2 доли в праве на которое ему не принадлежала, а фактически была продана третьему лицу.
Эти доводы, как считает ответчик, основаны на договоре купли-продажи недвижимости от 10.12.2010 N 10/12/2010 (л.д. 27), заключенном истцом и Барановым Ю.В., и акте приема-передачи 1/2 доли в праве собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 29).
Между тем, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Государственная регистрация перехода к Баранову Ю.В. права на 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости, согласно свидетельству серии 58-АА N 969130 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, состоялась 07.04.2011 (л.д. 19). Поэтому на момент передачи нежилого помещения по договору аренды - 01.01.2011 собственником этого помещения являлся истец, и в соответствии со статьей 608 ГК РФ он обладал правом сдачи имущества в аренду.
В период с 01.01.2011 по 06.04.2011 Баранов Ю.В. таким правом не обладал.
При расчете задолженности по арендным платежам, возникшей после регистрации перехода прав на объект недвижимости, истцом учтено, что с 07.04.2011 Баранову Ю.В и ООО НПФ "Гемус" принадлежат равные доли в праве собственности на объект аренды.
Передача истцом в аренду имущества ООО "Архонт" после заключения с Барановым Ю.В договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на это имущество, но до государственной регистрации перехода прав на долю в собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность истца как продавца, но не свидетельствует о недействительности договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2007 N 9822/07.
Заявитель кассационной жалобы кроме того указывает, что истцом не доказан факт пользования ООО "Архонт" арендованным имуществом в спорный период.
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что передача здания в аренду, его возврат, оформляются двухсторонним актом приема-передачи, подписываются обеими сторонами.
Передача имущества ООО "Архонт" подтверждена подписанным сторонами актом приема-передачи от 01.01.2011 (л.д. 17).
Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 1.5 договора аренды возврат объекта аренды оформляется двусторонним актом приема-передачи, который подписывается обеими сторонами. Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что бремя доказывания обстоятельств, возлагается на сторону, которая на них ссылается в обоснование своих требований или возражений. Однако ответчик не представил ни доказательств возврата арендованного имущества, предусмотренных договором аренды, ни доказательств предупреждения истца о намерении арендатора отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Доводы ответчика о том, что суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание акт, составленный 19.04.2012, (т.е. за пределами спорного периода, и не подписанный истцом), письменные ответы общества с ограниченной ответственностью "Часовой завод Мактайм", общества с ограниченной ответственностью "Взлет", общества с ограниченной ответственностью "Стандарт", общества с ограниченной ответственностью "Спецтехобеспечение", не соответствуют действительности.
Судами наряду с другими доказательствами исследованы и документы, на которые ссылается в кассационной жалобе ответчик.
Данные документы не свидетельствуют о прекращении арендных отношений между истцом и ответчиком по заключенному договору аренды, на что обоснованно указано в обжалуемых судебных актах.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе ООО "Архонт", не опровергают обстоятельств, установленных судами обеих инстанций, не влияют на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены или изменения обжалуемых решения Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 не имеется.
Переоценка доказательств, исследованных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судами норм материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.А.СЕРГЕЕВ
Судьи
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 06.02.2013 ПО ДЕЛУ N А49-4192/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2013 г. по делу N А49-4192/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Сергеева Г.А.,
судей Гарифуллиной К.Р., Петрушкина В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архонт", г. Пенза,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 (судья Аверьянов С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)
по делу N А49-4192/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Научно-производственной фирмы "Гемус", г. Пенза (ИНН 5836401050, ОГРН 1025801367680) к обществу с ограниченной ответственностью "Архонт", г. Пенза (ИНН 5835079850, ОГРН 1085835004903) при участии третьего лица: Баранова Юрия Владимировича, г. Пенза, о взыскании 1 135 154,16 руб.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Гемус" (далее - ООО НПФ "Гемус", истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Архонт" (далее - ООО "Архонт", ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 1 135 154,16 руб. по договору аренды от 01.01.2011 N 01.01/2011, в том числе, 1 077 678 руб. долга по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.03.2012 и 57 476,16 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.02.2011 по 04.04.2012.
Требования искового заявления основаны на статьях 307, 309, 310, 395, 606, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 иск удовлетворен полностью. С ООО "Архонт" в пользу ООО НПФ "Гемус" взыскано 1 135 154,16 руб., в том числе долг по арендной плате в размере 1 077 678 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 57 476,16 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 24 351,54 руб.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 по делу N А49-4192/2012 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Архонт" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО НПФ "Гемус" в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что выводы суда первой и апелляционной инстанции, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, незаконны, необоснованны и не соответствуют материалам дела и установленным фактическим обстоятельствам. При вынесении обжалуемых судебных актов судами неправильно применены нормы материального права, нарушено единообразие судебной практики по данной категории дел.
Суды необоснованно не приняли во внимание возражения ответчика относительно того, что в расчет суммы вошел период, выходящий за срок действия спорного договора аренды. Срок действия договора аренды с 01.01.2011 по 30.11.2011, а исковые требования включают период по 30.03.2012. Вопреки положениям статьи 621 ГК РФ суды не определили, имело ли место фактическое пользование ООО "Архонт" объектом аренды.
При принятии решения Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 суды не применили правовые положения пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Без внимания, по мнению заявителя жалобы, остались доводы ответчика о том, что фактически спорный объект аренды не был передан в пользование ООО "Архонт", пользование объектом аренды осуществляли третьи лица и сам истец.
В соответствии с договором купли-продажи от 10.12.2010 N 10/12/2010 и актом приема передачи к нему 1/2 доли в праве собственности на объект аренды передана третьему лицу Баранову Ю.В.
Непринятие судами первой и апелляционной инстанций представленных в материалы дела письменных ответов общества с ограниченной ответственностью "Часовой завод Мактайм", общества с ограниченной ответственностью "Взлет", общества с ограниченной ответственностью "Стандарт", общества с ограниченной ответственностью "Спецтехобеспечение", незаконно и необоснованно.
В отзыве на кассационную жалобу ООО НПФ "Гемус" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Архонт" - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", представителей в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, считает, что решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи недвижимости от 10.12.2010 N 10/12/2010, а также акту приема-передачи к нему от 10.12.2010 ООО НПФ "Гемус" продало третьему лицу Баранову Юрию Владимировичу 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение в литере Б1, расположенное по адресу: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, общей площадью 1 710,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 этаж 56-065, антресоль 54, 66.
В соответствии с тем же договором и актом приема-передачи истец продал Баранову Ю.В. 115/1000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:29:01005004:127, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных и производственных зданий, общая площадь 7 408 кв. м, адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенное в границах земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, ул. Гагарина, 11А.
Переход права собственности на 1/2 доли в праве собственности на указанное выше нежилое помещение зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 07.04.2011, что подтверждается свидетельством серии 58-АА N 969130 (л.д. 30).
До государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве собственности на данное нежилое помещение между ООО НПФ "Гемус" и ООО "Архонт" 01.01.2011 заключен договор аренды этого нежилого помещения N 01.01/2011 (далее - договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель (ООО НПФ "Гемус") передает, а арендатор (ООО "Архонт") принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в литере Б1, назначение: нежилое помещение, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
Арендуемое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2010 сделана запись регистрации N 58-58-35/032/2010-126 (пункт 1.2 договора аренды).
Договор действует на срок с 01.01.2011 по 30.11.2011, если до этого момента не будет прекращен по иным основаниям (пункт 1.6 договора аренды).
Согласно пункту 2.3.1 договора аренды ООО "Архонт" обязан уплачивать арендную плату в порядке, сроки и размерах, установленных договором.
Арендная плата в месяц по договору составляет 119 742 руб., за все арендуемое имущество в целом, в том числе НДС (18%) 18 265,73 руб. (пункт 3.1 договора аренды).
Перечисление арендной платы производится арендатором ежемесячно на расчетный счет лица, действующего на стороне арендодателя, до 5 числа месяца, следующего за расчетным месяцем (пункт 3.2 договора аренды).
Из материалов дела усматривается, что 01.01.2011 сторонами подписан акт приема-передачи помещений по договору аренды от 01.01.2011 N 01.01/2011, которым подтверждается факт передачи ответчику нежилого здания, назначение: нежилое, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, литера Б1, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по оплате арендуемого помещения послужило основанием для обращения ООО НПФ "Гемус" с настоящим исковым заявлением.
Согласно произведенному истцом расчету исковых требований общая сумма долга по арендной плате составила 1 077 678 руб., в том числе 359 226 руб. за период с 01.01.2011 по 31.03.2011 из расчета 119 742 руб. в месяц (пункт 3.1 договора аренды) и 718 452 руб. за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 из расчета 59 871 руб. (1/2 от суммы ежемесячного платежа). Одновременно истцом на сумму долга начислены проценты на основании статьи 395 ГК РФ в размере 57 476,16 руб. за период с 05.02.2011 по 04.04.2012.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Пунктом 1.1 договора аренды определен предмет договора, а именно: нежилое помещение в литере Б1, назначение: нежилое помещение, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды не позволяет определить имущество, подлежащее передаче арендатору, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и исследованным доказательствам.
Договор аренды от 01.01.2011 N 01.01/2011 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Поэтому является неосновательным утверждение ответчика, содержащееся в жалобе, о том, что договор аренды является незаключенным.
ООО "Архонт" в кассационной жалобе также ссылается на то, что по договору аренды истец предоставил имущество, 1/2 доли в праве на которое ему не принадлежала, а фактически была продана третьему лицу.
Эти доводы, как считает ответчик, основаны на договоре купли-продажи недвижимости от 10.12.2010 N 10/12/2010 (л.д. 27), заключенном истцом и Барановым Ю.В., и акте приема-передачи 1/2 доли в праве собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 29).
Между тем, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Государственная регистрация перехода к Баранову Ю.В. права на 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости, согласно свидетельству серии 58-АА N 969130 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, состоялась 07.04.2011 (л.д. 19). Поэтому на момент передачи нежилого помещения по договору аренды - 01.01.2011 собственником этого помещения являлся истец, и в соответствии со статьей 608 ГК РФ он обладал правом сдачи имущества в аренду.
В период с 01.01.2011 по 06.04.2011 Баранов Ю.В. таким правом не обладал.
При расчете задолженности по арендным платежам, возникшей после регистрации перехода прав на объект недвижимости, истцом учтено, что с 07.04.2011 Баранову Ю.В и ООО НПФ "Гемус" принадлежат равные доли в праве собственности на объект аренды.
Передача истцом в аренду имущества ООО "Архонт" после заключения с Барановым Ю.В договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на это имущество, но до государственной регистрации перехода прав на долю в собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность истца как продавца, но не свидетельствует о недействительности договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2007 N 9822/07.
Заявитель кассационной жалобы кроме того указывает, что истцом не доказан факт пользования ООО "Архонт" арендованным имуществом в спорный период.
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что передача здания в аренду, его возврат, оформляются двухсторонним актом приема-передачи, подписываются обеими сторонами.
Передача имущества ООО "Архонт" подтверждена подписанным сторонами актом приема-передачи от 01.01.2011 (л.д. 17).
Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 1.5 договора аренды возврат объекта аренды оформляется двусторонним актом приема-передачи, который подписывается обеими сторонами. Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что бремя доказывания обстоятельств, возлагается на сторону, которая на них ссылается в обоснование своих требований или возражений. Однако ответчик не представил ни доказательств возврата арендованного имущества, предусмотренных договором аренды, ни доказательств предупреждения истца о намерении арендатора отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Доводы ответчика о том, что суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание акт, составленный 19.04.2012, (т.е. за пределами спорного периода, и не подписанный истцом), письменные ответы общества с ограниченной ответственностью "Часовой завод Мактайм", общества с ограниченной ответственностью "Взлет", общества с ограниченной ответственностью "Стандарт", общества с ограниченной ответственностью "Спецтехобеспечение", не соответствуют действительности.
Судами наряду с другими доказательствами исследованы и документы, на которые ссылается в кассационной жалобе ответчик.
Данные документы не свидетельствуют о прекращении арендных отношений между истцом и ответчиком по заключенному договору аренды, на что обоснованно указано в обжалуемых судебных актах.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе ООО "Архонт", не опровергают обстоятельств, установленных судами обеих инстанций, не влияют на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены или изменения обжалуемых решения Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 не имеется.
Переоценка доказательств, исследованных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судами норм материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А49-4192/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.А.СЕРГЕЕВ
Судьи
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)