Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2008 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.П. Кобелевой
судей О.А. Гуреевой, Т.Е. Пуртовой
при ведении протокола судебного заседания: судьей О.П. Кобелевой
при участии в заседании:
от ответчика: Казанцева Л.Ю. (доверенность от 17.01.2008), Голубенковой Л.Л, (доверенность от 16.05.2008)
от 3-их лиц: Голубенковой Л.Л. (доверенность от 29.10.2007)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14 марта 2008 года по делу N А82-13779/2007-9, принятое судьей Суховерховой И.В., по иску открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" к обществу с ограниченной ответственностью "ДСК-ЦЕНТР" с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Рускафе", общества с ограниченной ответственностью "Нептун 2001" о расторжении договора аренды, выселении, взыскании 685682 рублей 20 коп.
установил:
Открытое акционерное общество "Ресторан "Русь" (далее - истец, ОАО "Русь") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДСК-ЦЕНТР" (далее - ответчик, ООО "ДСК-ЦЕНТР") о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20 марта 2006 г., заключенного между МУП "Ресторан "Русь" и Силушкиной С.В., действующего между ОАО "Ресторан "Русь" и ООО "ДСК-ЦЕНТР"; выселении ООО "ДСК-ЦЕНТР" из занимаемых им нежилых помещений подвала N 16 - 22, 26 - 27, расположенных в здании по ул. Кирова, д. 10/25 в г. Ярославле; взыскании с ответчика основного долга по арендной плате в сумме 685682 рублей 20 коп.
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, просил взыскать 612251 рубль 16 коп.
К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Рускафе" (далее - третье лицо, ООО "Рускафе"), общество с ограниченной ответственностью "Нептун 2001" (далее - третье лицо, ООО "Нептун 2001").
Предъявленные требования истец основывал на статьях 309, 310, 395, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что ответчиком нарушены условия договора, а именно: не внесена арендная плата за период с сентября 2006 г., т.е. более чем в течение 13-ти периодов подряд; арендованные помещения переданы без согласия арендодателя в субаренду третьему лицу ООО "Рускафе"; проведены незаконные перепланировка и переустройство помещений.
Ответчик иск не признавал; в отзыве на исковое заявление, письменных объяснениях ссылался на то, что по условиям договора был на период с 16.10.2006 по 14.12.2007 г. освобожден от уплаты арендной платы, плата за период с 10.06.2006 по 15.10.2006 г. внесена; требования об уплате сумм налога на добавленную стоимость истцом в установленном порядке не предъявлялись, счета-фактуры не направлялись; разрешение сдавать арендуемые помещения в субаренду установлено в договоре аренды; произведенная в помещении перепланировка была согласована с истцом.
Третье лицо ООО "Нептун 2001" в позиции по делу, дополнениях к письменной позиции поддержало доводы ответчика.
Третье лицо ООО "Рускафе" отзыв на исковое заявление не представляло.
Решением от 14.03.2008 г. в иске отказано.
В решении суд пришел к выводу, что у истца отсутствуют установленные законом либо договором основания требовать досрочного расторжения договора, а ответчиком не допущено нарушений условий договора аренды, указанных истцом в заявлении как основания к расторжению договора.
Не согласившись с решением от 14.03.2008 г., истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В жалобе заявитель считает ошибочным и нарушающим права арендатора толкование судом условий договора о проведении арендатором комплекса ремонтных мероприятий; указывает, что судом не дана оценка доводам истца о нарушении условия договора о получении согласия государственных и муниципальных органов на проведение перепланировок и переоборудования помещений, а также об отсутствии согласия Департамента культуры и туризма Ярославской области на переоборудование арендуемых помещений.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы заявителя отклонил.
Третьи лица отзыв на исковое заявление не представили. В заседании апелляционного суда представитель третьего лица ООО "Нептун" просил оставить решение суда без изменения.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 14.03.2008 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы ОАО "Русь", третье лицо ООО "Рускафе", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителей не обеспечили. ООО "Рускафе" просило о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей ответчика и третьего лица, апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между муниципальным унитарным предприятием "Ресторан "Русь" города Ярославля и индивидуальным предпринимателем Силушкиной С.В. с согласия комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля был заключен договор аренды недвижимого имущества от 20.03.2006 г. сроком с 24.03.2006 г. по 31.12.2031 г. (л.д. 16 - 17 т. 1).
Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.
Объектом аренды по указанному договору выступало недвижимое имущество - часть здания, состоящая из нежилых помещений подвала N 3, 16 - 22, 26 - 27 общей площадью 196,5 кв. м и части нежилого помещения подвала N 25 площадью 4,6 кв. м, инв. N 131, лит. А1, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, ул. Кирова, дом 10/25 (пункт 1.1 договора аренды от 20.03.2006 г.).
К указанному договору аренды недвижимого имущества были заключены дополнительные соглашения N 1 от 10.05.2006 г., N 2 от 10.06.2006 г., также зарегистрированные в установленном порядке. При этом дополнительным соглашением N 2 от 10.06.2006 г. в новой редакции были изложены преамбула договора и его раздел 6, с учетом чего арендатором по договору стал ответчик ООО "ДСК-Центр" (л.д. 18 - 19 т. 1).
Впоследствии муниципальное унитарное предприятие "Ресторан "Русь" города Ярославля было преобразовано в ОАО "Ресторан "Русь" (истец по делу, заявитель), которое 20.10.2006 г. зарегистрировало за собой право собственности в отношении объекта - помещение подвала N 4, 5, 8, 9, 11 - 22, 26 - 28, назначение: нежилое, общая площадь 406,6 кв. м, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Кирова, д. 10/25 (л.д. 15 т. 1).
Дополнительным соглашением N 3 от 26.10.2006 г. (зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 27.12.2006 г.) стороны изложили в новой редакции ряд пунктов спорного договора. Так, в соответствии с новой редакцией пункта 1.1 договора было установлено, что помещение передается для использования под кафе, торговлю, склад и другую уставную деятельность. По новой редакции пункта 3.2 договора арендатор обязался за счет своих средств осуществить комплекс ремонтных мероприятий, направленных на устройство гидроизоляции подвала, предотвращение подтопления грунтовыми водами на сумму 589688 рублей; с учетом производимых арендатором улучшений арендатор освобождался от уплаты арендной платы на срок с 16.10.2006 г. по 14.12.2007 г. на сумму 589688 рублей. При этом сумма налога на добавленную стоимость за период с 01.01.2007 г. по 14.12.2007 г. должна была уплачиваться арендатором отдельно на основании выставляемых арендодателем счетов в случае, если арендодатель является плательщиком НДС (л.д. 20 т. 1).
В деле имеется подписанное сторонами, а также третьим лицом ООО "Нептун 2001" (по тексту дополнительного соглашения N 4 - арендодатель 2) дополнительное соглашение N 4 от 04.12.2006 г., в котором в новой редакции изложен пункт 1.1. договора аренды от 20.03.2006 г., а именно: установлено, что арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - часть здания, состоящую из нежилых помещений подвала N 16 - 22, 26 - 27 общей площадью 192,5 кв. м; от арендодателя 2 арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - часть здания, состоящую из нежилого помещения подвала N 3 площадью 4 кв. м части нежилого помещения подвала N 25 общей площадью 4,6 кв. м, для использования под кафе, торговлю, склад и другую уставную деятельность. В пункте 3 дополнительного соглашения N 4 также в новой редакции изложен пункт 3.1 договора аренды.
Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения N 4 от 04.12.2006 г. не представлено.
В данном дополнительном соглашении N 4 указывается, что право собственности ООО "Нептун 2001" на помещения подвала N 1 - 3, 25 подтверждено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.11.2006 г. (запись регистрации N 76-76-01/245/2006-485). Однако надлежащих доказательств наличия такой регистрации (выписка из ЕГРП либо свидетельство о государственной регистрации права) не представлено. Имеется копия свидетельства о государственной регистрации права собственности 03.11.2006 г. на помещения N 1 - 3, 25 за Руссковым Олегом Михайловичем (л.д. 122 т. 1).
31.07.2007 г. заявитель произвел осмотр арендуемых помещений (N 16 - 22, 26 - 27 площадью 192,5 кв. м), о чем составил акт осмотра (л.д. 31 т. 1). Выявив нарушения условий договора арендодатель направил в адрес арендатора (ответчик ООО "ДСК-ЦЕНТР", г. Ярославль, ул. Свободы, д. 27, корп. 2) предписание N 56 от 31.07.2007 г., которым предложил в срок до 01.09.2007 г. устранить нарушения, а именно: уплатить задолженность, расторгнуть договор субаренды с ООО "Рускафе", привести помещения в первоначальное состояние (л.д. 33 - 34 т. 1). Сведений о получении данного предписания ответчиком (арендатором) не имеется.
13.09.2007 г. ОАО "Ресторан "Русь" вновь провело осмотр помещений подвала, о чем составило акт осмотра, в котором установило наличие ранее выявленных нарушений (л.д. 32).
14.09.2007 г. истец направил ответчику (по адресу: г. Ярославль, ул. Кирова, д. 10/25) предписание N 68 от 14.09.2007 г., в котором предложил устранить допущенные нарушения в срок до 01.11.2007 г. Данное предписание не было получено адресом по причине отсутствия по указанному выше адресу организации (л.д. 36 - 37 т. 1).
В связи с изложенными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд.
Предписание N 56 от 31.07.2007 г. направлено арендатору по надлежащему адресу; доказательств его невручения адресату в деле не имеется; ответчик факт получения данного предписания не оспаривал. Учитывая изложенное, апелляционный суд считает доказанным, что предусмотренный статьей 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды заявителем соблюден, в связи с чем иск правомерно рассмотрен судом первой инстанции по существу.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
В обоснование предъявленных по иску требований заявитель ссылался на следующие нарушения условий договора ответчиком (арендатор по договору аренды недвижимого имущества от 20.03.2006 г.): неуплата арендной платы за период с сентября 2006 г., т.е. в течение более чем 13-ти периодов подряд; передача арендованных помещений без согласия арендодателя в субаренду третьему лицу ООО "Рускафе"; проведение незаконных перепланировки и переустройства помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 2 той же статьи Кодекса предусмотрена возможность установления как денежной, так и неденежной формы внесения арендной платы, включая возможность возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, а также сочетания указанных форм арендной платы или установления иных форм оплаты аренды.
Согласно пункту 1 статьи 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Право арендатора передавать арендованное имущество в субаренду обусловлено согласием арендодателя (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. По смыслу данной нормы с учетом положений статьи 209, пунктов 2, 3 статьи 623 того же Кодекса изменение технических характеристик объекта аренды (в том числе, перепланировка и переустройство нежилых помещений) возможно только с согласия арендодателя.
В данном случае, как следует из условий заключенного между сторонами договора аренды от 20.03.2006 г., первоначально установленная в пункте 3.1. договора аренды денежная форма внесения арендной платы была на период с 16.10.2006 г. по 14.12.2007 г. заменена неденежной, а именно: на арендатора возложена обязанность осуществить комплекс ремонтных мероприятий по гидроизоляции подвала на сумму 589688 рублей (пункт 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 3 от 26.10.2006 г.).
Оценивая условие пункта 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 3 от 26.10.2006 г., апелляционный суд, исходя из его буквального толкования во взаимосвязи с пунктом 3.1 договора, приходит к выводу, что изложив пункт 3.2 в новой редакции, стороны договора возложили на арендатора обязанность по несению затрат на улучшение арендованных помещений (устройство гидроизоляции подвала). Из текста пункта договора не следует, что арендатор применительно к спорному периоду имел право выбрать между различными формами внесения арендной платы. Однако употребленное в пункте 3.2 договора выражение "освобождается от уплаты арендной платы" не может быть истолковано и как означающее отсутствие на стороне арендатора в период с 16.10.2006 г. по 14.12.2007 г. обязательства по внесению платы (в той или иной предусмотренной договором форме) за пользование имуществом, т.к. такое "освобождение" предоставлено "с учетом производимых улучшений", а не безвозмездно.
Апелляционный суд не может согласиться с толкованием спорного пункта договора, приведенным в апелляционной жалобе заявителя, т.к. реализация предоставленной сторонам в пункте 2 статьи 614 ГК РФ возможности замены денежной формы арендной платы на неденежную (несение затрат по улучшению имущества и т.п.) сама по себе не предполагает возникновение между сторонами договора аренды отношений подряда, в том числе - возникновение встречного обязательства арендодателя по оплате работ (в смысле статей 702, 711, 740, 746 ГК РФ).
В пункте 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2006 г.) отсутствует условие о сроках выполнения ремонтных мероприятий. Данное обстоятельство повлекло за собой различное истолкование сторонами данного условия договора.
По мнению апелляционного суда, отсутствие в тексте договора определенно установленного срока выполнения ремонтных работ само по себе не может повлечь признание такого условия несогласованным, т.к. данный срок относится к исполнению обязательства по внесению арендной платы (пункты 1, 2 статьи 614 ГК РФ), существенным условием для договора данного вида не является и может быть определен на основании общих диспозитивных положений статьи 314 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Возможность применения к обязанности арендатора по выполнению капитального ремонта объекта аренды разумного срока прямо вытекает из нормы пункта 4 статьи 619 названного Кодекса.
Таким образом, апелляционный суд считает не соответствующим требованиям пунктов 1, 2 статьи 614, статьи 314 ГК РФ, а также не основанным на условиях договора аренды от 20.03.2006 г. с учетом положений статьи 431 ГК РФ вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие в договоре условия о сроке исполнения обязанностей арендатора по выполнению ремонтных работ предполагает их исполнение в любой момент в течение действия договора.
В данном случае на момент направления заявителем (арендодателем) в адрес ответчика (арендатора) предписаний N 56 от 31.07.2007, N 68 от 14.09.2007 г., а также предъявления иска по настоящему делу (26.11.2007 г.) срок, в пределах которого арендатор был освобожден от уплаты арендной платы "с учетом производимых улучшений" (по 14.12.2007 г.), не истек.
Учитывая длящийся характер арендных отношений, возможность выполнения ремонтных работ (по гидроизоляции подвальных помещений) также лишь в течение некоторого периода времени, согласование сторонами в договоре конкретного срока (периода времени), на который арендатор освобождается от уплаты арендной платы (в денежной форме), апелляционный суд не имеет достаточных оснований для признания доказанным, что на момент предъявления указанных выше предписаний (требований об исполнении условий договора) разумный срок выполнения ремонтных работ истек. Заявителем доказательств обратного не представлено, убедительных доводов в обоснование своей позиции по делу в данной части не приведено.
Согласно имеющемуся в деле расчету начислений и уплат (л.д. 127 т. 1) заявитель считает, что задолженность по арендной плате в сумме 612251 рублей 16 коп. (в том числе - НДС в сумме 125526 рублей 32 коп.) на стороне ответчика возникла за период с ноября 2006 г. по ноябрь 2007 г. (при этом, за ноябрь 2006 г. плата внесена частично); обязательства по внесению арендной платы за июнь - октябрь 2006 г. исполнены. При этом заявителем не подтверждена обоснованность требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме налога на добавленную стоимость. Соответствующим доводам заявителя дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, с которой апелляционный суд согласен.
Таким образом, в данной части требования заявителя как о расторжении договора по соответствующему основанию, так и о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 612251 рублей 16 коп. правомерно оставлены без удовлетворения.
Требования пункта 2 статьи 615 Кодекса ответчиком (арендатор по договору от 20.03.2006 г.), по мнению апелляционного суда, не нарушены.
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает конкретные порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте, в связи с чем стороны договора аренды вправе определить соответствующие условия в договоре по своему усмотрению (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
В данном случае согласие арендодателя сдавать спорные нежилые помещения в субаренду содержится в пункте 2.2.4 договора от 20.03.2006 г.
Доводы заявителя относительно нарушения ответчиком условий договора о получении согласия государственных и муниципальных органов на проведение перепланировок и переоборудование помещений также не могут быть признаны состоятельными.
Действительно, в соответствии с пунктом 2.2.14 договора аренды от 20.03.2006 г., ответчик (арендатор) обязался не производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и главного управления архитектуры и градостроительства мэрии города Ярославля, а по объектам, являющимся памятниками истории и культуры - также без письменного разрешения Департамента культуры и туризма администрации Ярославской области. Данное условие договора корреспондирует приведенным выше положениям статей 209, 622, 623 ГК РФ.
В пункте 4.2.5 договора аренды систематическое (два и более раз) невыполнение арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пункта 2.2.14 договора рассматривается как существенное нарушение условий договора, влекущее безусловное расторжение договора по требованию арендодателя, что не противоречит требованиям статьи 619 Кодекса.
Однако в данном случае из материалов дела усматривается, что письмом от 25.09.2006 г. N 232/06 ответчик обращался к заместителю директора департамента культуры и туризма администрации Ярославской области за разрешением на проведение ремонта, связанного с внутренней перепланировкой арендуемых подвальных помещений. На данном письме имеется письменное согласие ОАО "Ресторан "Русь" в лице и.о. директора Хаймуллина А.М. на проведение ремонта, датированное также 25.09.2006 г. (л.д. 45 т. 1). Письмом исх. N 526/03-03 от 03.10.2006 г. заместитель директора Департамента культуры и туризма информировал ответчика об отсутствии возражений против частичного изменения планировки подвальных помещений и приспособления их под кафе (л.д. 46 т. 1). Письмом б/н от 27.09.2006 г. ответчик просил у заявителя (арендодатель по договору) разрешения на изменение планировки помещений, приспособление их под деятельность арендатора, включая ряд указанных в письме мероприятий (л.д. 47 т. 1). На данном письме также имеется согласующая запись арендодателя в лице и.о. директора Хаймуллина А.М. заявитель при рассмотрении дела судами обеих инстанций полномочия Хаймуллина А.М. на представление интересов ОАО "Ресторан "Русь" в спорных отношениях с ООО "ДСК-ЦЕНТР" не оспаривал. Довод заявителя о последующем увольнении данного гражданина по виновному основанию, связанному с предоставленными арендатору разрешениями, не имеет для настоящего дела юридического значения.
Таким образом, ответчиком было получено письменное согласие арендодателя на проведение ремонтных работ в арендованных помещениях, связанных как с перепланировкой, так и переустройством помещений, а также был поставлен в известность орган исполнительной власти Ярославской области, осуществляющий охрану памятников истории и культуры. Нарушений норм статьи 31 Закона РСФСР от 15.12.1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры", а также статьи 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-фз "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", на совершение которых заявитель ссылался в обоснование предъявленных требований по иску и по жалобе, арендатором допущено не было.
Отсутствие согласия Управления планировки и застройки города мэрии г. Ярославля на перепланировку и переоборудование арендуемых помещений не может быть признано достаточным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, т.к. в абзаце третьем пункта 2.14 договора аренды от 20.03.2006 г. указано на необходимость получения согласия иного органа, изменения в договор в данной части в установленном порядке не вносились. Заявитель не представил доказательств существенного ухудшения состояния арендуемых помещений вследствие произведенных ответчиком изменений.
Также договор не может быть расторгнут по основанию, предусмотренному в пункте 4.2.5 договора от 20.03.2006 г., т.к. данный пункт договора обусловливает право арендодателя потребовать расторжения договора только фактом систематического (два и более раза) невыполнения арендатором предписаний арендодателя. В данном же случае предписание N 68 от 14.09.2007 г. было направлено арендатору ООО "ДСК-ЦЕНТР" по адресу: Ярославль, ул. Кирова, д. 10/25 - что не соответствует месту нахождения арендатора и его почтовому адресу, указанным в дополнительных соглашениях N 2 от 10.06.2006, N 3 от 26.10.2006 г. При этом сам заявитель в ходе осмотра помещений 31.07.2006, 13.09.2007 г. установил, что в арендуемых помещениях работники ответчика отсутствуют. Доказательств направления иных предписаний не представлено.
Таким образом, апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения об отказе в иске по приведенным в апелляционной жалобе доводам.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене судебного акта, суд первой инстанции не допустил.
В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 14 марта 2008 года по делу N А82-13779/2007-9 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.05.2008 ПО ДЕЛУ N А82-13779/2007-9
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2008 г. по делу N А82-13779/2007-9
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2008 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.П. Кобелевой
судей О.А. Гуреевой, Т.Е. Пуртовой
при ведении протокола судебного заседания: судьей О.П. Кобелевой
при участии в заседании:
от ответчика: Казанцева Л.Ю. (доверенность от 17.01.2008), Голубенковой Л.Л, (доверенность от 16.05.2008)
от 3-их лиц: Голубенковой Л.Л. (доверенность от 29.10.2007)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14 марта 2008 года по делу N А82-13779/2007-9, принятое судьей Суховерховой И.В., по иску открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" к обществу с ограниченной ответственностью "ДСК-ЦЕНТР" с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Рускафе", общества с ограниченной ответственностью "Нептун 2001" о расторжении договора аренды, выселении, взыскании 685682 рублей 20 коп.
установил:
Открытое акционерное общество "Ресторан "Русь" (далее - истец, ОАО "Русь") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДСК-ЦЕНТР" (далее - ответчик, ООО "ДСК-ЦЕНТР") о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20 марта 2006 г., заключенного между МУП "Ресторан "Русь" и Силушкиной С.В., действующего между ОАО "Ресторан "Русь" и ООО "ДСК-ЦЕНТР"; выселении ООО "ДСК-ЦЕНТР" из занимаемых им нежилых помещений подвала N 16 - 22, 26 - 27, расположенных в здании по ул. Кирова, д. 10/25 в г. Ярославле; взыскании с ответчика основного долга по арендной плате в сумме 685682 рублей 20 коп.
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, просил взыскать 612251 рубль 16 коп.
К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Рускафе" (далее - третье лицо, ООО "Рускафе"), общество с ограниченной ответственностью "Нептун 2001" (далее - третье лицо, ООО "Нептун 2001").
Предъявленные требования истец основывал на статьях 309, 310, 395, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что ответчиком нарушены условия договора, а именно: не внесена арендная плата за период с сентября 2006 г., т.е. более чем в течение 13-ти периодов подряд; арендованные помещения переданы без согласия арендодателя в субаренду третьему лицу ООО "Рускафе"; проведены незаконные перепланировка и переустройство помещений.
Ответчик иск не признавал; в отзыве на исковое заявление, письменных объяснениях ссылался на то, что по условиям договора был на период с 16.10.2006 по 14.12.2007 г. освобожден от уплаты арендной платы, плата за период с 10.06.2006 по 15.10.2006 г. внесена; требования об уплате сумм налога на добавленную стоимость истцом в установленном порядке не предъявлялись, счета-фактуры не направлялись; разрешение сдавать арендуемые помещения в субаренду установлено в договоре аренды; произведенная в помещении перепланировка была согласована с истцом.
Третье лицо ООО "Нептун 2001" в позиции по делу, дополнениях к письменной позиции поддержало доводы ответчика.
Третье лицо ООО "Рускафе" отзыв на исковое заявление не представляло.
Решением от 14.03.2008 г. в иске отказано.
В решении суд пришел к выводу, что у истца отсутствуют установленные законом либо договором основания требовать досрочного расторжения договора, а ответчиком не допущено нарушений условий договора аренды, указанных истцом в заявлении как основания к расторжению договора.
Не согласившись с решением от 14.03.2008 г., истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В жалобе заявитель считает ошибочным и нарушающим права арендатора толкование судом условий договора о проведении арендатором комплекса ремонтных мероприятий; указывает, что судом не дана оценка доводам истца о нарушении условия договора о получении согласия государственных и муниципальных органов на проведение перепланировок и переоборудования помещений, а также об отсутствии согласия Департамента культуры и туризма Ярославской области на переоборудование арендуемых помещений.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы заявителя отклонил.
Третьи лица отзыв на исковое заявление не представили. В заседании апелляционного суда представитель третьего лица ООО "Нептун" просил оставить решение суда без изменения.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 14.03.2008 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы ОАО "Русь", третье лицо ООО "Рускафе", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителей не обеспечили. ООО "Рускафе" просило о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей ответчика и третьего лица, апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между муниципальным унитарным предприятием "Ресторан "Русь" города Ярославля и индивидуальным предпринимателем Силушкиной С.В. с согласия комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля был заключен договор аренды недвижимого имущества от 20.03.2006 г. сроком с 24.03.2006 г. по 31.12.2031 г. (л.д. 16 - 17 т. 1).
Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.
Объектом аренды по указанному договору выступало недвижимое имущество - часть здания, состоящая из нежилых помещений подвала N 3, 16 - 22, 26 - 27 общей площадью 196,5 кв. м и части нежилого помещения подвала N 25 площадью 4,6 кв. м, инв. N 131, лит. А1, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, ул. Кирова, дом 10/25 (пункт 1.1 договора аренды от 20.03.2006 г.).
К указанному договору аренды недвижимого имущества были заключены дополнительные соглашения N 1 от 10.05.2006 г., N 2 от 10.06.2006 г., также зарегистрированные в установленном порядке. При этом дополнительным соглашением N 2 от 10.06.2006 г. в новой редакции были изложены преамбула договора и его раздел 6, с учетом чего арендатором по договору стал ответчик ООО "ДСК-Центр" (л.д. 18 - 19 т. 1).
Впоследствии муниципальное унитарное предприятие "Ресторан "Русь" города Ярославля было преобразовано в ОАО "Ресторан "Русь" (истец по делу, заявитель), которое 20.10.2006 г. зарегистрировало за собой право собственности в отношении объекта - помещение подвала N 4, 5, 8, 9, 11 - 22, 26 - 28, назначение: нежилое, общая площадь 406,6 кв. м, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Кирова, д. 10/25 (л.д. 15 т. 1).
Дополнительным соглашением N 3 от 26.10.2006 г. (зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 27.12.2006 г.) стороны изложили в новой редакции ряд пунктов спорного договора. Так, в соответствии с новой редакцией пункта 1.1 договора было установлено, что помещение передается для использования под кафе, торговлю, склад и другую уставную деятельность. По новой редакции пункта 3.2 договора арендатор обязался за счет своих средств осуществить комплекс ремонтных мероприятий, направленных на устройство гидроизоляции подвала, предотвращение подтопления грунтовыми водами на сумму 589688 рублей; с учетом производимых арендатором улучшений арендатор освобождался от уплаты арендной платы на срок с 16.10.2006 г. по 14.12.2007 г. на сумму 589688 рублей. При этом сумма налога на добавленную стоимость за период с 01.01.2007 г. по 14.12.2007 г. должна была уплачиваться арендатором отдельно на основании выставляемых арендодателем счетов в случае, если арендодатель является плательщиком НДС (л.д. 20 т. 1).
В деле имеется подписанное сторонами, а также третьим лицом ООО "Нептун 2001" (по тексту дополнительного соглашения N 4 - арендодатель 2) дополнительное соглашение N 4 от 04.12.2006 г., в котором в новой редакции изложен пункт 1.1. договора аренды от 20.03.2006 г., а именно: установлено, что арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - часть здания, состоящую из нежилых помещений подвала N 16 - 22, 26 - 27 общей площадью 192,5 кв. м; от арендодателя 2 арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - часть здания, состоящую из нежилого помещения подвала N 3 площадью 4 кв. м части нежилого помещения подвала N 25 общей площадью 4,6 кв. м, для использования под кафе, торговлю, склад и другую уставную деятельность. В пункте 3 дополнительного соглашения N 4 также в новой редакции изложен пункт 3.1 договора аренды.
Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения N 4 от 04.12.2006 г. не представлено.
В данном дополнительном соглашении N 4 указывается, что право собственности ООО "Нептун 2001" на помещения подвала N 1 - 3, 25 подтверждено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.11.2006 г. (запись регистрации N 76-76-01/245/2006-485). Однако надлежащих доказательств наличия такой регистрации (выписка из ЕГРП либо свидетельство о государственной регистрации права) не представлено. Имеется копия свидетельства о государственной регистрации права собственности 03.11.2006 г. на помещения N 1 - 3, 25 за Руссковым Олегом Михайловичем (л.д. 122 т. 1).
31.07.2007 г. заявитель произвел осмотр арендуемых помещений (N 16 - 22, 26 - 27 площадью 192,5 кв. м), о чем составил акт осмотра (л.д. 31 т. 1). Выявив нарушения условий договора арендодатель направил в адрес арендатора (ответчик ООО "ДСК-ЦЕНТР", г. Ярославль, ул. Свободы, д. 27, корп. 2) предписание N 56 от 31.07.2007 г., которым предложил в срок до 01.09.2007 г. устранить нарушения, а именно: уплатить задолженность, расторгнуть договор субаренды с ООО "Рускафе", привести помещения в первоначальное состояние (л.д. 33 - 34 т. 1). Сведений о получении данного предписания ответчиком (арендатором) не имеется.
13.09.2007 г. ОАО "Ресторан "Русь" вновь провело осмотр помещений подвала, о чем составило акт осмотра, в котором установило наличие ранее выявленных нарушений (л.д. 32).
14.09.2007 г. истец направил ответчику (по адресу: г. Ярославль, ул. Кирова, д. 10/25) предписание N 68 от 14.09.2007 г., в котором предложил устранить допущенные нарушения в срок до 01.11.2007 г. Данное предписание не было получено адресом по причине отсутствия по указанному выше адресу организации (л.д. 36 - 37 т. 1).
В связи с изложенными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд.
Предписание N 56 от 31.07.2007 г. направлено арендатору по надлежащему адресу; доказательств его невручения адресату в деле не имеется; ответчик факт получения данного предписания не оспаривал. Учитывая изложенное, апелляционный суд считает доказанным, что предусмотренный статьей 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды заявителем соблюден, в связи с чем иск правомерно рассмотрен судом первой инстанции по существу.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
В обоснование предъявленных по иску требований заявитель ссылался на следующие нарушения условий договора ответчиком (арендатор по договору аренды недвижимого имущества от 20.03.2006 г.): неуплата арендной платы за период с сентября 2006 г., т.е. в течение более чем 13-ти периодов подряд; передача арендованных помещений без согласия арендодателя в субаренду третьему лицу ООО "Рускафе"; проведение незаконных перепланировки и переустройства помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 2 той же статьи Кодекса предусмотрена возможность установления как денежной, так и неденежной формы внесения арендной платы, включая возможность возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, а также сочетания указанных форм арендной платы или установления иных форм оплаты аренды.
Согласно пункту 1 статьи 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Право арендатора передавать арендованное имущество в субаренду обусловлено согласием арендодателя (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. По смыслу данной нормы с учетом положений статьи 209, пунктов 2, 3 статьи 623 того же Кодекса изменение технических характеристик объекта аренды (в том числе, перепланировка и переустройство нежилых помещений) возможно только с согласия арендодателя.
В данном случае, как следует из условий заключенного между сторонами договора аренды от 20.03.2006 г., первоначально установленная в пункте 3.1. договора аренды денежная форма внесения арендной платы была на период с 16.10.2006 г. по 14.12.2007 г. заменена неденежной, а именно: на арендатора возложена обязанность осуществить комплекс ремонтных мероприятий по гидроизоляции подвала на сумму 589688 рублей (пункт 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 3 от 26.10.2006 г.).
Оценивая условие пункта 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 3 от 26.10.2006 г., апелляционный суд, исходя из его буквального толкования во взаимосвязи с пунктом 3.1 договора, приходит к выводу, что изложив пункт 3.2 в новой редакции, стороны договора возложили на арендатора обязанность по несению затрат на улучшение арендованных помещений (устройство гидроизоляции подвала). Из текста пункта договора не следует, что арендатор применительно к спорному периоду имел право выбрать между различными формами внесения арендной платы. Однако употребленное в пункте 3.2 договора выражение "освобождается от уплаты арендной платы" не может быть истолковано и как означающее отсутствие на стороне арендатора в период с 16.10.2006 г. по 14.12.2007 г. обязательства по внесению платы (в той или иной предусмотренной договором форме) за пользование имуществом, т.к. такое "освобождение" предоставлено "с учетом производимых улучшений", а не безвозмездно.
Апелляционный суд не может согласиться с толкованием спорного пункта договора, приведенным в апелляционной жалобе заявителя, т.к. реализация предоставленной сторонам в пункте 2 статьи 614 ГК РФ возможности замены денежной формы арендной платы на неденежную (несение затрат по улучшению имущества и т.п.) сама по себе не предполагает возникновение между сторонами договора аренды отношений подряда, в том числе - возникновение встречного обязательства арендодателя по оплате работ (в смысле статей 702, 711, 740, 746 ГК РФ).
В пункте 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2006 г.) отсутствует условие о сроках выполнения ремонтных мероприятий. Данное обстоятельство повлекло за собой различное истолкование сторонами данного условия договора.
По мнению апелляционного суда, отсутствие в тексте договора определенно установленного срока выполнения ремонтных работ само по себе не может повлечь признание такого условия несогласованным, т.к. данный срок относится к исполнению обязательства по внесению арендной платы (пункты 1, 2 статьи 614 ГК РФ), существенным условием для договора данного вида не является и может быть определен на основании общих диспозитивных положений статьи 314 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Возможность применения к обязанности арендатора по выполнению капитального ремонта объекта аренды разумного срока прямо вытекает из нормы пункта 4 статьи 619 названного Кодекса.
Таким образом, апелляционный суд считает не соответствующим требованиям пунктов 1, 2 статьи 614, статьи 314 ГК РФ, а также не основанным на условиях договора аренды от 20.03.2006 г. с учетом положений статьи 431 ГК РФ вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие в договоре условия о сроке исполнения обязанностей арендатора по выполнению ремонтных работ предполагает их исполнение в любой момент в течение действия договора.
В данном случае на момент направления заявителем (арендодателем) в адрес ответчика (арендатора) предписаний N 56 от 31.07.2007, N 68 от 14.09.2007 г., а также предъявления иска по настоящему делу (26.11.2007 г.) срок, в пределах которого арендатор был освобожден от уплаты арендной платы "с учетом производимых улучшений" (по 14.12.2007 г.), не истек.
Учитывая длящийся характер арендных отношений, возможность выполнения ремонтных работ (по гидроизоляции подвальных помещений) также лишь в течение некоторого периода времени, согласование сторонами в договоре конкретного срока (периода времени), на который арендатор освобождается от уплаты арендной платы (в денежной форме), апелляционный суд не имеет достаточных оснований для признания доказанным, что на момент предъявления указанных выше предписаний (требований об исполнении условий договора) разумный срок выполнения ремонтных работ истек. Заявителем доказательств обратного не представлено, убедительных доводов в обоснование своей позиции по делу в данной части не приведено.
Согласно имеющемуся в деле расчету начислений и уплат (л.д. 127 т. 1) заявитель считает, что задолженность по арендной плате в сумме 612251 рублей 16 коп. (в том числе - НДС в сумме 125526 рублей 32 коп.) на стороне ответчика возникла за период с ноября 2006 г. по ноябрь 2007 г. (при этом, за ноябрь 2006 г. плата внесена частично); обязательства по внесению арендной платы за июнь - октябрь 2006 г. исполнены. При этом заявителем не подтверждена обоснованность требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме налога на добавленную стоимость. Соответствующим доводам заявителя дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, с которой апелляционный суд согласен.
Таким образом, в данной части требования заявителя как о расторжении договора по соответствующему основанию, так и о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 612251 рублей 16 коп. правомерно оставлены без удовлетворения.
Требования пункта 2 статьи 615 Кодекса ответчиком (арендатор по договору от 20.03.2006 г.), по мнению апелляционного суда, не нарушены.
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает конкретные порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте, в связи с чем стороны договора аренды вправе определить соответствующие условия в договоре по своему усмотрению (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
В данном случае согласие арендодателя сдавать спорные нежилые помещения в субаренду содержится в пункте 2.2.4 договора от 20.03.2006 г.
Доводы заявителя относительно нарушения ответчиком условий договора о получении согласия государственных и муниципальных органов на проведение перепланировок и переоборудование помещений также не могут быть признаны состоятельными.
Действительно, в соответствии с пунктом 2.2.14 договора аренды от 20.03.2006 г., ответчик (арендатор) обязался не производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и главного управления архитектуры и градостроительства мэрии города Ярославля, а по объектам, являющимся памятниками истории и культуры - также без письменного разрешения Департамента культуры и туризма администрации Ярославской области. Данное условие договора корреспондирует приведенным выше положениям статей 209, 622, 623 ГК РФ.
В пункте 4.2.5 договора аренды систематическое (два и более раз) невыполнение арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пункта 2.2.14 договора рассматривается как существенное нарушение условий договора, влекущее безусловное расторжение договора по требованию арендодателя, что не противоречит требованиям статьи 619 Кодекса.
Однако в данном случае из материалов дела усматривается, что письмом от 25.09.2006 г. N 232/06 ответчик обращался к заместителю директора департамента культуры и туризма администрации Ярославской области за разрешением на проведение ремонта, связанного с внутренней перепланировкой арендуемых подвальных помещений. На данном письме имеется письменное согласие ОАО "Ресторан "Русь" в лице и.о. директора Хаймуллина А.М. на проведение ремонта, датированное также 25.09.2006 г. (л.д. 45 т. 1). Письмом исх. N 526/03-03 от 03.10.2006 г. заместитель директора Департамента культуры и туризма информировал ответчика об отсутствии возражений против частичного изменения планировки подвальных помещений и приспособления их под кафе (л.д. 46 т. 1). Письмом б/н от 27.09.2006 г. ответчик просил у заявителя (арендодатель по договору) разрешения на изменение планировки помещений, приспособление их под деятельность арендатора, включая ряд указанных в письме мероприятий (л.д. 47 т. 1). На данном письме также имеется согласующая запись арендодателя в лице и.о. директора Хаймуллина А.М. заявитель при рассмотрении дела судами обеих инстанций полномочия Хаймуллина А.М. на представление интересов ОАО "Ресторан "Русь" в спорных отношениях с ООО "ДСК-ЦЕНТР" не оспаривал. Довод заявителя о последующем увольнении данного гражданина по виновному основанию, связанному с предоставленными арендатору разрешениями, не имеет для настоящего дела юридического значения.
Таким образом, ответчиком было получено письменное согласие арендодателя на проведение ремонтных работ в арендованных помещениях, связанных как с перепланировкой, так и переустройством помещений, а также был поставлен в известность орган исполнительной власти Ярославской области, осуществляющий охрану памятников истории и культуры. Нарушений норм статьи 31 Закона РСФСР от 15.12.1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры", а также статьи 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-фз "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", на совершение которых заявитель ссылался в обоснование предъявленных требований по иску и по жалобе, арендатором допущено не было.
Отсутствие согласия Управления планировки и застройки города мэрии г. Ярославля на перепланировку и переоборудование арендуемых помещений не может быть признано достаточным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, т.к. в абзаце третьем пункта 2.14 договора аренды от 20.03.2006 г. указано на необходимость получения согласия иного органа, изменения в договор в данной части в установленном порядке не вносились. Заявитель не представил доказательств существенного ухудшения состояния арендуемых помещений вследствие произведенных ответчиком изменений.
Также договор не может быть расторгнут по основанию, предусмотренному в пункте 4.2.5 договора от 20.03.2006 г., т.к. данный пункт договора обусловливает право арендодателя потребовать расторжения договора только фактом систематического (два и более раза) невыполнения арендатором предписаний арендодателя. В данном же случае предписание N 68 от 14.09.2007 г. было направлено арендатору ООО "ДСК-ЦЕНТР" по адресу: Ярославль, ул. Кирова, д. 10/25 - что не соответствует месту нахождения арендатора и его почтовому адресу, указанным в дополнительных соглашениях N 2 от 10.06.2006, N 3 от 26.10.2006 г. При этом сам заявитель в ходе осмотра помещений 31.07.2006, 13.09.2007 г. установил, что в арендуемых помещениях работники ответчика отсутствуют. Доказательств направления иных предписаний не представлено.
Таким образом, апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения об отказе в иске по приведенным в апелляционной жалобе доводам.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене судебного акта, суд первой инстанции не допустил.
В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 14 марта 2008 года по делу N А82-13779/2007-9 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца открытого акционерного общества "Ресторан "Русь" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)