Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 января 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.10.2012 по делу N А76-10066/2012 (судья Сафонов М.И.).
В заседании принял участие представитель Магнитогорской городской общественной организации инвалидов войны в Афганистане "Побратим" Афанасьев С.В. (доверенность от 21.11.2012).
Магнитогорская городская общественная организация инвалидов войны в Афганистане "Побратим" (далее - общественная организация "Побратим", истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация города, ответчик) о признании незаконным требования Администрации города, оформленного уведомлением от 17.05.2012 за N ОДП 54/2493 об одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.10.2011 N 105-11 (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказа истца от части исковых требований и изменения предмета исковых требований) (заявление об уточнении исковых требований - т. 1, л.д. 70, протокол судебного заседания от 15.09.2012 - т. 1, л.д. 72-74).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо) (определение суда первой инстанции от 18.09.2012 - т. 1, л.д. 79-82).
Определением суда первой инстанции от 18.09.2012 производство по делу в части исковых требований о признании не соответствующими закону в части одностороннего порядка расторжения договора аренды пунктов 6.3 и 6.3.1 договора аренды нежилого помещения от 11.10.2011 N 105-11, заключенного между сторонами, внесении изменений в пункт 6.3 указанного договора и признании незаконными результатов обследования нежилого помещения, оформленных актами обследования нежилого помещения от 06.04.2012 N 8, от 01.03.2012 N 6 прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 75-78).
Данное определение суда первой инстанции лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке не обжалуется.
Решением суда первой инстанции от 23.10.2012 (резолютивная часть объявлена 16.10.2012) исковые требования общественной организации "Побратим" удовлетворены. В возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины с ответчика в пользу истца взысканы 2 000 руб. (т. 1, л.д. 114-123).
Данное решение обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе Администрация города (далее также - апеллянт) просит решение суда первой инстанции от 23.10.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении иска (т. 2, л.д. 4-6).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального права, что в силу части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела не подтвержден факт использования арендованного помещения не по назначению, Указывает, что данное помещение в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 11.10.2011 N 105-11 передано в аренду для использования в целях образовательной деятельности (подготовки водителей). Между тем в помещении уже более одного года ведутся ремонтные работы, несмотря на то, что оно было передано арендатору в надлежащем состоянии, не требующем капитального ремонта. Данное обстоятельство, по мнению апеллянта, свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своим правом арендатора на использование помещения, в связи с чем суд должен отказать ему в защите на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апеллянт указывает также на ненадлежащий способ защиты, выбранный истцом. Полагает, что удовлетворение иска о признании незаконным требования Администрации города об одностороннем расторжении спорного договора аренды, не приведет в рассматриваемом случае к восстановлению прав истца, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении (ограничении) прав ответчика в пользу истца в виде аренды в отношении спорного помещения в настоящее время уже погашены.
Кроме того, апеллянт отмечает, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, возместив ответчику за счет истца судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела, что недопустимо.
Истец - общественная организация "Побратим" и третье лицо - Управление Росреестра в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представили.
Администрация города и Управление Росреестра явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют уведомления о вручении почтовых отправлений NN 84198, 84199. Указанные лица имели реальную возможность явиться в суд или известить суд о причинах неявки.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
В судебном заседании представитель общественной организации "Побратим" возражал по существу доводов, приведенных в апелляционной жалобе, в полном объеме, ссылаясь на их несостоятельность. Просил оставить решение суда первой инстанции от 23.10.2012 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов настоящего дела следует, что нежилое помещение N 14 - автошкола, площадью 280,2 кв. м, литер А, подвальное, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Ленинградская, д. 26, - находится в собственности муниципального образования "город Магнитогорск" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.07.2012 N 33/231/2012-31 - т. 1, л.д. 92).
11.10.2011 между Администрацией города (арендодатель) и общественной организацией "Побратим" (арендатор) подписан договор аренды N 105-11, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование названное выше нежилое помещение N 14 - автошколу согласно технического паспорта ОГУП "Обл.ЦТИ" по Челябинской области инв. N 12240 по состоянию на 16.12.2004 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 10, 11).
В пункте 1.2 договора стороны согласовали условие о цели использования имущества - образовательная деятельность, подготовка водителей, предусмотрев, что указанная цель использования имущества является окончательной, ее изменение допускается исключительно с согласия арендодателя.
Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в соответствии с пунктом 4.1 договора в Приложении N 1 (расчеты арендной платы - т. 1, л.д. 12, 13).
В пункте 2.1 договора стороны установили срок его действия: с 10.10.2011 по 09.10.2016.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.11.2011, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи договоре (т. 1, л.д. 11).
Помещение N 14 передано Арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2011 (т. 1, л.д. 14).
18.04.2012 общественная организация "Побратим" получила от Администрации города претензию от 12.04.2012 за N ОДП 54/1813, в которой сообщено о нарушении истцом пункта 3.2.2 договора аренды от 11.10.2011 N 105-11. В обоснование предъявленной претензии арендодатель сослался на пункт 6.3.1 договора о праве расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и акты обследования нежилого помещения от 01.03.2012 N 6, от 06.04.2012 N 8. В претензии истцу предлагалось в 15-дневный срок устранить выявленные нарушения (т. 1, л.д. 7).
Актом обследования от 01.03.2012 N 6 установлено, что нежилое помещение N 14 на момент проверки не используется, закрыто (т. 1, л.д. 16).
Актом обследования от 06.04.2012 N 8 установлено, что нежилое помещение N 14 на момент проверки не используется по назначению, указанному в пункте 1.2 договора аренды от 11.10.2011 N 105-11, образовательная деятельность в данном помещении не ведется, в двух комнатах начаты ремонтные работы (т. 1, л.д. 15).
22.05.2012 общественная организация "Побратим" получила от Администрации города уведомление от 17.05.2012 за N ОДП 54/2493 о расторжении договора аренды от 11.10.2011 N 105-11 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.3.1 договора в связи с неустранением нарушений, указанных в претензии от 12.04.2012 (т. 1, л.д. 8).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общественной организации "Побратим" в арбитражный суд с настоящим иском.
Мотивируя решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что буквальное толкование условия пункта 6.3.1 спорного договора аренды в соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о праве арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае использования арендатором нежилого помещения по назначению, не указанному в пункте 1.2 договора, однако ответственность за неиспользование арендованного помещения договором не предусмотрена. Проанализировав представленные ответчиком акты обследования помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендованное помещение не использовалось истцом, в том числе ввиду проведения ремонтных работ. При таких обстоятельствах требование Администрации города о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, изложенное в уведомлении от 17.05.2012 за N ОДП 54/2493, по мнению суда первой инстанции, не соответствует закону, соответственно, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Предметом заявленных исковых требований является, по существу, признание незаконным расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке на основании уведомления арендодателя.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 11.10.2011 N 105-11. Переданное истцу в аренду помещение N 14 расположено в г. Магнитогорске по ул. Ленинградская, д. 26.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение N 14 является собственностью муниципального образования "город Магнитогорск", право муниципальной собственности на указанное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке 04.03.2005.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Оценивая договор аренды от 11.10.2011 N 105-11, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено. Признаков недействительности (ничтожности) договора судебная коллегия не усматривает.
На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Возможность прекращения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя предусмотрена сторонами в пункте 6.3 договора от 11.10.2011 N 105-11 в случаях: 1) использованием арендатором имущества не по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, 2) неиспользования имущества в течение 1-го месяца с момента заключения договора, в том числе при наличии платы за аренду, 3) умышленного либо неосторожного ухудшения арендатором состояния имущества, 4) несогласия арендатора с односторонним изменением арендодателем арендной платы, 5) невыполнения арендатором пунктов 3.2.6, 3.2.7., 3.2.8 настоящего договора, 6) по причине систематического (2 и более раза) либо существенного нарушения арендатором условий договора. Под существенным нарушением условий договора понимается нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, 7) возникновения у арендодателя потребности в имуществе, носящей чрезвычайный характер.
В пункте 6.4 договора от 11.10.2011 N 105-11 стороны согласовали условие о том, что при расторжении договора в соответствии с пунктом 6.3 договора арендодатель вправе потребовать расторжения договора только после направления арендатору письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения отношений сторон, при этом в претензии должен быть оговорен срок устранения таких препятствий.
Как указано выше, арендодатель обратился к арендатору с уведомлением от 17.05.2012 за N ОДП 54/2493 о расторжении договора аренды от 11.10.2011 N 105-11 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.3.1 договора в связи с неустранением нарушений, указанных в претензии от 12.04.2012, в которой арендодатель ссылался на нарушение арендатором пункта 3.2.2 договора об эксплуатации имущества строго по назначению и запрете производить его перепрофилирование без согласия арендодателя.
Из содержания данного уведомления усматривается намерение и воля Администрации города прекратить договорные отношения по аренде имущества с истцом, ввиду чего данное письмо правомерно оценено судом первой инстанции как односторонний отказ от договора аренды. Данное уведомление получено истцом 22.05.2012.
В обоснование установления факта нецелевого использования нежилого помещения арендодатель сослался на акты обследования от 01.03.2012 N 6 и от 06.04.2012 N 8, из которых следует, что образовательная деятельность в помещении не ведется, начаты ремонтные работы.
Указанные акты составлены ответчиком в одностороннем порядке, без участия представителей общественной организации "Побратим". Вместе с тем из содержания искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании в суде апелляционной инстанции следует, что истец в арендованном помещении действительно проводит текущий ремонт (снимает покрытия с внутренних поверхностей стен и наносит новое покрытие) (т. 1, л.д. 4, 5).
В пункте 3.2.13 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора обеспечивать эксплуатацию и ремонт имущества своими силами и за свой счет.
Доказательств того, что общественная организация "Побратим" в нарушение пунктов 1.2 и 3.2.2 договора использует арендованное помещение не по целевому назначению либо перепрофилировало данное помещение без согласия арендодателя, в материалах дела не имеется.
Осуществление в соответствии с пунктом 3.2.13 договора текущего ремонта в арендованном помещении свидетельствует об использовании его арендатором, в связи с чем оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктом 6.3.2 договора у Администрации города также не имеется.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что претензия от 12.04.2012 N ОДП 54/1813 и, соответственно, уведомление от 17.05.2012 N ОДП 54/2493 содержали только ссылки на нарушение арендатором пункта 3.2.2 договора от 11.10.2011 N 105-11 об эксплуатации имущества строго по назначению и запрете производить его перепрофилирование без согласия арендодателя, а также на условие пункта 6.3.1 договора, согласно которому, как указано выше, основанием для расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке является нецелевое использование имущества.
С учетом изложенного выше, а также условия пункта 6.4 договора, в силу которого арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке только после направления арендатору письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения отношений сторон, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование Администрации города о прекращении договора аренды в одностороннем порядке, изложенное в уведомлении от 17.05.2012 N ОДП 54/2493, не соответствует условиям договора и закону.
Соответствующее соглашение сторон о расторжении указанного договора в материалы дела представлено не было ввиду его отсутствия.
Обстоятельства, свидетельствующие о расторжении данного договора в судебном порядке по заявлению одной из сторон, из материалов дела не следуют.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований и правомерно признал расторжение договора аренды от 11.10.2011 N 105-11 в одностороннем порядке на основании уведомления от 17.05.2012 N ОДП 54/2493 несостоявшимся.
Избранный истцом способ защиты права, по мнению судебной коллегии, является допустимым (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответствующим характеру допущенного нарушения. Содержание резолютивной части обжалуемого решения избранному истцом способу защиты права и характеру допущенного нарушения также соответствует.
Довод апеллянта о погашении в разделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытом на спорное нежилое помещение N 14, записи об аренде в пользу общественной организации "Побратим" (т. 1, л.д. 92) на основании заявления арендодателя, судебной коллегией отклоняется, так как в данном конкретном случае оснований для одностороннего расторжения договора не имеется.
В судебном заседании представитель истца пояснил суду апелляционной инстанции о том, что в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, общественная организация "Побратим" с заявлением о расторжении договора не обращалась.
Осуществление арендатором текущего ремонта в арендованном помещении, по мнению судебной коллегии, нельзя рассматривать в данном случае как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как указано выше, обязанность арендатора обеспечивать эксплуатацию и ремонт имущества своими силами и за свой счет предусмотрена в пункте 3.2.13 договора от 11.10.2011 N 105-11, при этом сторонами не установлены сроки и периоды проведения такого ремонта, а договор аренды является долгосрочным (4 года).
Довод апеллянта о том, что он не согласен с возложением на него обязанности по уплате расходов по государственной пошлине, судебной коллегией не принимается в силу того, что вопрос распределения расходов по уплате государственной пошлины разрешен судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 101, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация города освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.10.2012 по делу N А76-10066/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.01.2013 N 18АП-12886/2012 ПО ДЕЛУ N А76-10066/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 января 2013 г. N 18АП-12886/2012
Дело N А76-10066/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 января 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.10.2012 по делу N А76-10066/2012 (судья Сафонов М.И.).
В заседании принял участие представитель Магнитогорской городской общественной организации инвалидов войны в Афганистане "Побратим" Афанасьев С.В. (доверенность от 21.11.2012).
Магнитогорская городская общественная организация инвалидов войны в Афганистане "Побратим" (далее - общественная организация "Побратим", истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация города, ответчик) о признании незаконным требования Администрации города, оформленного уведомлением от 17.05.2012 за N ОДП 54/2493 об одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.10.2011 N 105-11 (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказа истца от части исковых требований и изменения предмета исковых требований) (заявление об уточнении исковых требований - т. 1, л.д. 70, протокол судебного заседания от 15.09.2012 - т. 1, л.д. 72-74).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо) (определение суда первой инстанции от 18.09.2012 - т. 1, л.д. 79-82).
Определением суда первой инстанции от 18.09.2012 производство по делу в части исковых требований о признании не соответствующими закону в части одностороннего порядка расторжения договора аренды пунктов 6.3 и 6.3.1 договора аренды нежилого помещения от 11.10.2011 N 105-11, заключенного между сторонами, внесении изменений в пункт 6.3 указанного договора и признании незаконными результатов обследования нежилого помещения, оформленных актами обследования нежилого помещения от 06.04.2012 N 8, от 01.03.2012 N 6 прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 75-78).
Данное определение суда первой инстанции лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке не обжалуется.
Решением суда первой инстанции от 23.10.2012 (резолютивная часть объявлена 16.10.2012) исковые требования общественной организации "Побратим" удовлетворены. В возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины с ответчика в пользу истца взысканы 2 000 руб. (т. 1, л.д. 114-123).
Данное решение обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе Администрация города (далее также - апеллянт) просит решение суда первой инстанции от 23.10.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении иска (т. 2, л.д. 4-6).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального права, что в силу части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела не подтвержден факт использования арендованного помещения не по назначению, Указывает, что данное помещение в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 11.10.2011 N 105-11 передано в аренду для использования в целях образовательной деятельности (подготовки водителей). Между тем в помещении уже более одного года ведутся ремонтные работы, несмотря на то, что оно было передано арендатору в надлежащем состоянии, не требующем капитального ремонта. Данное обстоятельство, по мнению апеллянта, свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своим правом арендатора на использование помещения, в связи с чем суд должен отказать ему в защите на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апеллянт указывает также на ненадлежащий способ защиты, выбранный истцом. Полагает, что удовлетворение иска о признании незаконным требования Администрации города об одностороннем расторжении спорного договора аренды, не приведет в рассматриваемом случае к восстановлению прав истца, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении (ограничении) прав ответчика в пользу истца в виде аренды в отношении спорного помещения в настоящее время уже погашены.
Кроме того, апеллянт отмечает, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, возместив ответчику за счет истца судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела, что недопустимо.
Истец - общественная организация "Побратим" и третье лицо - Управление Росреестра в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представили.
Администрация города и Управление Росреестра явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют уведомления о вручении почтовых отправлений NN 84198, 84199. Указанные лица имели реальную возможность явиться в суд или известить суд о причинах неявки.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
В судебном заседании представитель общественной организации "Побратим" возражал по существу доводов, приведенных в апелляционной жалобе, в полном объеме, ссылаясь на их несостоятельность. Просил оставить решение суда первой инстанции от 23.10.2012 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов настоящего дела следует, что нежилое помещение N 14 - автошкола, площадью 280,2 кв. м, литер А, подвальное, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Ленинградская, д. 26, - находится в собственности муниципального образования "город Магнитогорск" (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.07.2012 N 33/231/2012-31 - т. 1, л.д. 92).
11.10.2011 между Администрацией города (арендодатель) и общественной организацией "Побратим" (арендатор) подписан договор аренды N 105-11, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование названное выше нежилое помещение N 14 - автошколу согласно технического паспорта ОГУП "Обл.ЦТИ" по Челябинской области инв. N 12240 по состоянию на 16.12.2004 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 10, 11).
В пункте 1.2 договора стороны согласовали условие о цели использования имущества - образовательная деятельность, подготовка водителей, предусмотрев, что указанная цель использования имущества является окончательной, ее изменение допускается исключительно с согласия арендодателя.
Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в соответствии с пунктом 4.1 договора в Приложении N 1 (расчеты арендной платы - т. 1, л.д. 12, 13).
В пункте 2.1 договора стороны установили срок его действия: с 10.10.2011 по 09.10.2016.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.11.2011, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи договоре (т. 1, л.д. 11).
Помещение N 14 передано Арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2011 (т. 1, л.д. 14).
18.04.2012 общественная организация "Побратим" получила от Администрации города претензию от 12.04.2012 за N ОДП 54/1813, в которой сообщено о нарушении истцом пункта 3.2.2 договора аренды от 11.10.2011 N 105-11. В обоснование предъявленной претензии арендодатель сослался на пункт 6.3.1 договора о праве расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и акты обследования нежилого помещения от 01.03.2012 N 6, от 06.04.2012 N 8. В претензии истцу предлагалось в 15-дневный срок устранить выявленные нарушения (т. 1, л.д. 7).
Актом обследования от 01.03.2012 N 6 установлено, что нежилое помещение N 14 на момент проверки не используется, закрыто (т. 1, л.д. 16).
Актом обследования от 06.04.2012 N 8 установлено, что нежилое помещение N 14 на момент проверки не используется по назначению, указанному в пункте 1.2 договора аренды от 11.10.2011 N 105-11, образовательная деятельность в данном помещении не ведется, в двух комнатах начаты ремонтные работы (т. 1, л.д. 15).
22.05.2012 общественная организация "Побратим" получила от Администрации города уведомление от 17.05.2012 за N ОДП 54/2493 о расторжении договора аренды от 11.10.2011 N 105-11 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.3.1 договора в связи с неустранением нарушений, указанных в претензии от 12.04.2012 (т. 1, л.д. 8).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общественной организации "Побратим" в арбитражный суд с настоящим иском.
Мотивируя решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что буквальное толкование условия пункта 6.3.1 спорного договора аренды в соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о праве арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае использования арендатором нежилого помещения по назначению, не указанному в пункте 1.2 договора, однако ответственность за неиспользование арендованного помещения договором не предусмотрена. Проанализировав представленные ответчиком акты обследования помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендованное помещение не использовалось истцом, в том числе ввиду проведения ремонтных работ. При таких обстоятельствах требование Администрации города о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, изложенное в уведомлении от 17.05.2012 за N ОДП 54/2493, по мнению суда первой инстанции, не соответствует закону, соответственно, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Предметом заявленных исковых требований является, по существу, признание незаконным расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке на основании уведомления арендодателя.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 11.10.2011 N 105-11. Переданное истцу в аренду помещение N 14 расположено в г. Магнитогорске по ул. Ленинградская, д. 26.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение N 14 является собственностью муниципального образования "город Магнитогорск", право муниципальной собственности на указанное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке 04.03.2005.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Оценивая договор аренды от 11.10.2011 N 105-11, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности и действительности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено. Признаков недействительности (ничтожности) договора судебная коллегия не усматривает.
На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Возможность прекращения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя предусмотрена сторонами в пункте 6.3 договора от 11.10.2011 N 105-11 в случаях: 1) использованием арендатором имущества не по назначению, указанному в пункте 1.2 договора, 2) неиспользования имущества в течение 1-го месяца с момента заключения договора, в том числе при наличии платы за аренду, 3) умышленного либо неосторожного ухудшения арендатором состояния имущества, 4) несогласия арендатора с односторонним изменением арендодателем арендной платы, 5) невыполнения арендатором пунктов 3.2.6, 3.2.7., 3.2.8 настоящего договора, 6) по причине систематического (2 и более раза) либо существенного нарушения арендатором условий договора. Под существенным нарушением условий договора понимается нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, 7) возникновения у арендодателя потребности в имуществе, носящей чрезвычайный характер.
В пункте 6.4 договора от 11.10.2011 N 105-11 стороны согласовали условие о том, что при расторжении договора в соответствии с пунктом 6.3 договора арендодатель вправе потребовать расторжения договора только после направления арендатору письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения отношений сторон, при этом в претензии должен быть оговорен срок устранения таких препятствий.
Как указано выше, арендодатель обратился к арендатору с уведомлением от 17.05.2012 за N ОДП 54/2493 о расторжении договора аренды от 11.10.2011 N 105-11 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.3.1 договора в связи с неустранением нарушений, указанных в претензии от 12.04.2012, в которой арендодатель ссылался на нарушение арендатором пункта 3.2.2 договора об эксплуатации имущества строго по назначению и запрете производить его перепрофилирование без согласия арендодателя.
Из содержания данного уведомления усматривается намерение и воля Администрации города прекратить договорные отношения по аренде имущества с истцом, ввиду чего данное письмо правомерно оценено судом первой инстанции как односторонний отказ от договора аренды. Данное уведомление получено истцом 22.05.2012.
В обоснование установления факта нецелевого использования нежилого помещения арендодатель сослался на акты обследования от 01.03.2012 N 6 и от 06.04.2012 N 8, из которых следует, что образовательная деятельность в помещении не ведется, начаты ремонтные работы.
Указанные акты составлены ответчиком в одностороннем порядке, без участия представителей общественной организации "Побратим". Вместе с тем из содержания искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании в суде апелляционной инстанции следует, что истец в арендованном помещении действительно проводит текущий ремонт (снимает покрытия с внутренних поверхностей стен и наносит новое покрытие) (т. 1, л.д. 4, 5).
В пункте 3.2.13 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора обеспечивать эксплуатацию и ремонт имущества своими силами и за свой счет.
Доказательств того, что общественная организация "Побратим" в нарушение пунктов 1.2 и 3.2.2 договора использует арендованное помещение не по целевому назначению либо перепрофилировало данное помещение без согласия арендодателя, в материалах дела не имеется.
Осуществление в соответствии с пунктом 3.2.13 договора текущего ремонта в арендованном помещении свидетельствует об использовании его арендатором, в связи с чем оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктом 6.3.2 договора у Администрации города также не имеется.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что претензия от 12.04.2012 N ОДП 54/1813 и, соответственно, уведомление от 17.05.2012 N ОДП 54/2493 содержали только ссылки на нарушение арендатором пункта 3.2.2 договора от 11.10.2011 N 105-11 об эксплуатации имущества строго по назначению и запрете производить его перепрофилирование без согласия арендодателя, а также на условие пункта 6.3.1 договора, согласно которому, как указано выше, основанием для расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке является нецелевое использование имущества.
С учетом изложенного выше, а также условия пункта 6.4 договора, в силу которого арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке только после направления арендатору письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения отношений сторон, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование Администрации города о прекращении договора аренды в одностороннем порядке, изложенное в уведомлении от 17.05.2012 N ОДП 54/2493, не соответствует условиям договора и закону.
Соответствующее соглашение сторон о расторжении указанного договора в материалы дела представлено не было ввиду его отсутствия.
Обстоятельства, свидетельствующие о расторжении данного договора в судебном порядке по заявлению одной из сторон, из материалов дела не следуют.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований и правомерно признал расторжение договора аренды от 11.10.2011 N 105-11 в одностороннем порядке на основании уведомления от 17.05.2012 N ОДП 54/2493 несостоявшимся.
Избранный истцом способ защиты права, по мнению судебной коллегии, является допустимым (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответствующим характеру допущенного нарушения. Содержание резолютивной части обжалуемого решения избранному истцом способу защиты права и характеру допущенного нарушения также соответствует.
Довод апеллянта о погашении в разделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытом на спорное нежилое помещение N 14, записи об аренде в пользу общественной организации "Побратим" (т. 1, л.д. 92) на основании заявления арендодателя, судебной коллегией отклоняется, так как в данном конкретном случае оснований для одностороннего расторжения договора не имеется.
В судебном заседании представитель истца пояснил суду апелляционной инстанции о том, что в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, общественная организация "Побратим" с заявлением о расторжении договора не обращалась.
Осуществление арендатором текущего ремонта в арендованном помещении, по мнению судебной коллегии, нельзя рассматривать в данном случае как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как указано выше, обязанность арендатора обеспечивать эксплуатацию и ремонт имущества своими силами и за свой счет предусмотрена в пункте 3.2.13 договора от 11.10.2011 N 105-11, при этом сторонами не установлены сроки и периоды проведения такого ремонта, а договор аренды является долгосрочным (4 года).
Довод апеллянта о том, что он не согласен с возложением на него обязанности по уплате расходов по государственной пошлине, судебной коллегией не принимается в силу того, что вопрос распределения расходов по уплате государственной пошлины разрешен судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 101, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация города освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.10.2012 по делу N А76-10066/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)