Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Евсеева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Жуковой Н.В., судей Федотовой Е.В. и Петерс И.А., с участием прокурора Губаревой О.А., при секретаре В., рассмотрев 21 ноября 2013 года в г. Оренбурге в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуковой Н.В. апелляционную жалобу У.А.К. на решение Ясненского районного суда Оренбургской области от 13 августа 2013 года по гражданскому делу по иску администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области к У.А.К. о признании не приобретшей права пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения и по встречному исковому заявлению У.А.К. к администрации МО ЗАТО Комаровский о признании приобретшей права пользования спорным жилым помещением, обязании заключить договор коммерческого найма,
заслушав судью-докладчика, заключение прокурора, полагавшего необходимым решение в части выселения отменить, принять в этой части новое об отказе в удовлетворении требований администрации МО ЗАТО Комаровский, судебная коллегия
установила:
Администрация муниципального образования ЗАТО Комаровский Оренбургской области обратилась в суд с иском к У.А.К. указав, что 23 мая 2011 года с У.А.К. был заключен договор поднайма, по которому ей было предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: Оренбургская область, (адрес) в поднаем на срок 1 год. 23 мая 2012 года договор поднайма жилого помещения прекратил свое действие на основании части 1 ст. 79 ЖК РФ. Ответчик до настоящего времени не освободила занимаемое жилое помещение. На предложение освободить жилое помещение никаких действий не предприняла. Просили признать ответчика не приобретшей права пользования жилым помещением, находящимся по адресу: Оренбургская область, (адрес) (адрес) и выселить без предоставления другого жилого помещения из указанного жилого помещения.
У.А.К. в свою очередь обратилась в суд со встречным иском к администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области указав, что с 27 июля 1995 года по 27 июля 1998 года она работала по контракту в войсковой части N 08301. В период с 18 января 2000 года по 30 ноября 2009 года работала в должности кухонного рабочего в войсковой части N ***. В период с 1 января 2010 года по 30 декабря 2011 года работала в базе тылового обеспечения войсковой части N ***, впоследствии была уволена в связи с ликвидацией предприятия. В квартире (адрес) она проживает с 2004 года и по настоящее время по договору поднайма. Последний раз договор поднайма был заключен с ней 23 мая 2011 года, так как она являлась сотрудником войсковой части. Считает, что ежегодно заключаемый с ней договор поднайма по сути является договором найма жилого помещения, предоставленного ей по договору социального найма. В договоре поднайма N 1262 наймодатель, являющийся собственником жилого фонда ЗАТО Комаровский, на основании решения жилищной комиссии (протокол N 7 от 23 мая 2011 года) передал ей, как поднанимателю, по договору поднайма спорную квартиру. В данном договоре не указан наниматель жилого помещения. 15 мая 2012 года она обращалась с заявлением о продлении договора поднайма, но какого-либо ответа не получила. Считает, что она приобрела право пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения в соответствии со ст. 671 ГК РФ. Впоследствии уточнила, просила признать ее приобретшей права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Оренбургская область, (адрес) и обязать администрацию МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области заключить с ней договор коммерческого найма на спорное жилое помещение.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Т.С. и Т.Н.
Решением суда исковые требования администрации муниципального образования ЗАТО Комаровский Оренбургской области удовлетворены. Встречные исковые требования У.А.К. оставлены без удовлетворения.
С решением суда не согласилась У.А.К., в жалобе просила его отменить, как незаконное.
Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:
Статья 40 Конституции Российской Федерации закрепляет право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, исходя из анализа приведенных положений закона, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Судом первой инстанции установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: Оренбургская область, ЗАТО Комаровский, ул. (адрес) находится в муниципальной собственности и на основании распоряжения главы администрации муниципального образования ЗАТО Комаровский N 279-р от 14 ноября 2001 года включено в разряд служебных.
Указанное жилое помещение ежегодно с 2004 года по 2011 год предоставлялось администрацией МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области У.А.К. на условиях договора поднайма, сроком на один год.
23 мая 2011 года между администрацией МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области и У.А.К. был заключен договор поднайма N 1262, по условиям которого администрация МО ЗАТО Комаровский предоставила У.А.К. вышеуказанное квартиру на срок один год.
Приняв во внимание Положение "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области", принятое решением Совета депутатов МО ЗАТО Комаровский N 23/4 от 18 мая 2012 года, предусматривающее возможность заключения администрацией МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области договоров коммерческого найма, учитывая отсутствие у ответчика трудовых и служебных отношений с ЗАТО Комаровский Оренбургской области, суд верно определил, что заключенный между сторонами договор поднайма от 23 мая 2011 года обладает признаками договора коммерческого найма жилого помещения.
С данным выводом суда судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела.
Разрешая требования истца о признании ответчика не приобретшей права пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, суд пришел к выводу, что срок действия договора коммерческого найма спорного жилого помещения истек 23 мая 2012 года. При этом, исходил из того, что поскольку У.А.К. уведомлялась о решении жилищной комиссии об отказе в предоставлении спорной квартиры по договору поднайма жилого помещения, а также о выселении в установленном законом порядке, то У.А.К. не имеет право на пролонгацию договора.
Между тем, с указанными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они противоречат нормам материального права.
Учитывая вышеназванные положения закона, а также то обстоятельство, что в материалы дела не представлены доказательства предупреждения ответчика об отказе в продлении договора найма жилого помещения за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, он считается дважды пролонгированным на срок до 23 мая 2013 года, а впоследствии до 23 мая 2014 года.
Из материалов дела следует, что впервые сообщение об освобождении занимаемой квартиры истцом направлено в адрес ответчика 29 декабря 2012 года, то есть за пределами установленного законом трехмесячного срока и по истечении семи месяцев с момента окончания срока определенного в договоре, и данное сообщение не содержало сведений о намерении не сдавать не менее года жилое помещение внаем.
При указанных обстоятельствах заключенный с ответчиком договор найма от 23 мая 2011 года нельзя признать расторгнутым (прекращенным) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации, данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до 23 мая 2014 года, который к настоящему времени не истек, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик занимает спорную квартиру на законных основаниях в соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения, оснований для выселения ответчика из спорного жилого помещения по доводам иска не имеется.
При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене в части признания У.А.К. не приобретшей права пользования жилым помещением и выселении, в удовлетворении иска администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области в данной части надлежит отказать.
Поскольку между сторонами сложились отношения по договору коммерческого найма, действие которого не прекратилось, договор найма считается продленным до 23 мая 2014 года, то суд обосновано отказал У.А.К. в удовлетворении встречных исковых требований о признании ее приобретшей права пользования жилым помещением и об обязании администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области заключить с ней договор коммерческого найма на спорное жилое помещение.
Указанный в мотивировочной части решения ошибочный вывод суда о том, что между сторонами не достигнуто соглашение о заключении договора коммерческого найма жилого помещения и правовых оснований для понуждения к заключению такого договора законном не предусмотрено, не повлиял на правильность принятого судом решения об отказе истцу в удовлетворении встречного иска.
Новые материально-правовые требования о признании утратившими право пользования и снятии с регистрационного учета Т-вых, указанные У.А.К. в апелляционной жалобе, не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в соответствии со ст. 327 ГПК РФ не могут быть рассмотрены судом апелляционной инстанции.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ясненского районного суда Оренбургской области от 13 августа 2013 года по данному делу в части признания У.А.К. не приобретшей права пользования жилым помещением и выселении отменить, принять новое, по которому в удовлетворении иска администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7164/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N 33-7164/2013
судья Евсеева Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Жуковой Н.В., судей Федотовой Е.В. и Петерс И.А., с участием прокурора Губаревой О.А., при секретаре В., рассмотрев 21 ноября 2013 года в г. Оренбурге в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуковой Н.В. апелляционную жалобу У.А.К. на решение Ясненского районного суда Оренбургской области от 13 августа 2013 года по гражданскому делу по иску администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области к У.А.К. о признании не приобретшей права пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения и по встречному исковому заявлению У.А.К. к администрации МО ЗАТО Комаровский о признании приобретшей права пользования спорным жилым помещением, обязании заключить договор коммерческого найма,
заслушав судью-докладчика, заключение прокурора, полагавшего необходимым решение в части выселения отменить, принять в этой части новое об отказе в удовлетворении требований администрации МО ЗАТО Комаровский, судебная коллегия
установила:
Администрация муниципального образования ЗАТО Комаровский Оренбургской области обратилась в суд с иском к У.А.К. указав, что 23 мая 2011 года с У.А.К. был заключен договор поднайма, по которому ей было предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: Оренбургская область, (адрес) в поднаем на срок 1 год. 23 мая 2012 года договор поднайма жилого помещения прекратил свое действие на основании части 1 ст. 79 ЖК РФ. Ответчик до настоящего времени не освободила занимаемое жилое помещение. На предложение освободить жилое помещение никаких действий не предприняла. Просили признать ответчика не приобретшей права пользования жилым помещением, находящимся по адресу: Оренбургская область, (адрес) (адрес) и выселить без предоставления другого жилого помещения из указанного жилого помещения.
У.А.К. в свою очередь обратилась в суд со встречным иском к администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области указав, что с 27 июля 1995 года по 27 июля 1998 года она работала по контракту в войсковой части N 08301. В период с 18 января 2000 года по 30 ноября 2009 года работала в должности кухонного рабочего в войсковой части N ***. В период с 1 января 2010 года по 30 декабря 2011 года работала в базе тылового обеспечения войсковой части N ***, впоследствии была уволена в связи с ликвидацией предприятия. В квартире (адрес) она проживает с 2004 года и по настоящее время по договору поднайма. Последний раз договор поднайма был заключен с ней 23 мая 2011 года, так как она являлась сотрудником войсковой части. Считает, что ежегодно заключаемый с ней договор поднайма по сути является договором найма жилого помещения, предоставленного ей по договору социального найма. В договоре поднайма N 1262 наймодатель, являющийся собственником жилого фонда ЗАТО Комаровский, на основании решения жилищной комиссии (протокол N 7 от 23 мая 2011 года) передал ей, как поднанимателю, по договору поднайма спорную квартиру. В данном договоре не указан наниматель жилого помещения. 15 мая 2012 года она обращалась с заявлением о продлении договора поднайма, но какого-либо ответа не получила. Считает, что она приобрела право пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения в соответствии со ст. 671 ГК РФ. Впоследствии уточнила, просила признать ее приобретшей права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Оренбургская область, (адрес) и обязать администрацию МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области заключить с ней договор коммерческого найма на спорное жилое помещение.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Т.С. и Т.Н.
Решением суда исковые требования администрации муниципального образования ЗАТО Комаровский Оренбургской области удовлетворены. Встречные исковые требования У.А.К. оставлены без удовлетворения.
С решением суда не согласилась У.А.К., в жалобе просила его отменить, как незаконное.
Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:
Статья 40 Конституции Российской Федерации закрепляет право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, исходя из анализа приведенных положений закона, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Судом первой инстанции установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: Оренбургская область, ЗАТО Комаровский, ул. (адрес) находится в муниципальной собственности и на основании распоряжения главы администрации муниципального образования ЗАТО Комаровский N 279-р от 14 ноября 2001 года включено в разряд служебных.
Указанное жилое помещение ежегодно с 2004 года по 2011 год предоставлялось администрацией МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области У.А.К. на условиях договора поднайма, сроком на один год.
23 мая 2011 года между администрацией МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области и У.А.К. был заключен договор поднайма N 1262, по условиям которого администрация МО ЗАТО Комаровский предоставила У.А.К. вышеуказанное квартиру на срок один год.
Приняв во внимание Положение "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области", принятое решением Совета депутатов МО ЗАТО Комаровский N 23/4 от 18 мая 2012 года, предусматривающее возможность заключения администрацией МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области договоров коммерческого найма, учитывая отсутствие у ответчика трудовых и служебных отношений с ЗАТО Комаровский Оренбургской области, суд верно определил, что заключенный между сторонами договор поднайма от 23 мая 2011 года обладает признаками договора коммерческого найма жилого помещения.
С данным выводом суда судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела.
Разрешая требования истца о признании ответчика не приобретшей права пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, суд пришел к выводу, что срок действия договора коммерческого найма спорного жилого помещения истек 23 мая 2012 года. При этом, исходил из того, что поскольку У.А.К. уведомлялась о решении жилищной комиссии об отказе в предоставлении спорной квартиры по договору поднайма жилого помещения, а также о выселении в установленном законом порядке, то У.А.К. не имеет право на пролонгацию договора.
Между тем, с указанными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они противоречат нормам материального права.
Учитывая вышеназванные положения закона, а также то обстоятельство, что в материалы дела не представлены доказательства предупреждения ответчика об отказе в продлении договора найма жилого помещения за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, он считается дважды пролонгированным на срок до 23 мая 2013 года, а впоследствии до 23 мая 2014 года.
Из материалов дела следует, что впервые сообщение об освобождении занимаемой квартиры истцом направлено в адрес ответчика 29 декабря 2012 года, то есть за пределами установленного законом трехмесячного срока и по истечении семи месяцев с момента окончания срока определенного в договоре, и данное сообщение не содержало сведений о намерении не сдавать не менее года жилое помещение внаем.
При указанных обстоятельствах заключенный с ответчиком договор найма от 23 мая 2011 года нельзя признать расторгнутым (прекращенным) в связи с истечением срока, в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 ГК Российской Федерации, данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до 23 мая 2014 года, который к настоящему времени не истек, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик занимает спорную квартиру на законных основаниях в соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения, оснований для выселения ответчика из спорного жилого помещения по доводам иска не имеется.
При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене в части признания У.А.К. не приобретшей права пользования жилым помещением и выселении, в удовлетворении иска администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области в данной части надлежит отказать.
Поскольку между сторонами сложились отношения по договору коммерческого найма, действие которого не прекратилось, договор найма считается продленным до 23 мая 2014 года, то суд обосновано отказал У.А.К. в удовлетворении встречных исковых требований о признании ее приобретшей права пользования жилым помещением и об обязании администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области заключить с ней договор коммерческого найма на спорное жилое помещение.
Указанный в мотивировочной части решения ошибочный вывод суда о том, что между сторонами не достигнуто соглашение о заключении договора коммерческого найма жилого помещения и правовых оснований для понуждения к заключению такого договора законном не предусмотрено, не повлиял на правильность принятого судом решения об отказе истцу в удовлетворении встречного иска.
Новые материально-правовые требования о признании утратившими право пользования и снятии с регистрационного учета Т-вых, указанные У.А.К. в апелляционной жалобе, не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в соответствии со ст. 327 ГПК РФ не могут быть рассмотрены судом апелляционной инстанции.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ясненского районного суда Оренбургской области от 13 августа 2013 года по данному делу в части признания У.А.К. не приобретшей права пользования жилым помещением и выселении отменить, принять новое, по которому в удовлетворении иска администрации МО ЗАТО Комаровский Оренбургской области отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)