Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Наследование по завещанию; Наследственное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Полыга В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.,
судей областного суда Старостиной Г.Г., Утенко Р.В.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 12 сентября 2012 года
дело по апелляционной жалобе представителя Ц. Ж. на решение Кировского районного суда города Омска от 18 июня 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Н. удовлетворить в части.
Признать договор купли-продажи домовладения по адресу: г. Омск, ул. **, д. **, заключенный между Н. и Ц. 29.12.1996 года, состоявшимся и действительным.
Признать за Н. право собственности на жилой дом площадью ** кв. м по адресу: г. Омск, ул. **, д. **, инвентарный номер **.
Взыскать с Ц. в пользу Н. расходы по уплате государственной пошлины в сумме ** рублей, расходы на оказание юридических услуг ** рублей, расходы по составлению доверенности ** рублей, всего ** (**) рублей".
Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к Ц. о признании договора состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение и земельный участок.
В обоснование исковых требований указал, что в декабре 1996 года между ним и Ц. была достигнута договоренность о купле-продаже жилого дома и земельного участка по адресу: г. Омск, ул. **, д. **, стоимостью ** рублей. В связи с тем, что на момент совершения сделки право собственности на указанное домовладение у Ц. надлежаще оформлено не было, стороны договорились о приобретении Н. домовладения и передаче им денежных средств по распискам. Ц. в свою очередь обязалась оформить право собственности в порядке наследования после своего умершего отца с последующим заключением договора-купли продажи и регистрацией перехода права собственности на него. Во исполнение обязательств Н. 29.12.1996 года были переданы ответчику денежные средства в размере ** рублей и 14.01.1997 года в размере ** рублей. 29.12.1996 года в момент передачи денежных средств Ц. передала истцу ключи от жилого дома, а также одобрила его вселение в дом. Кроме того, 27.02.1998 года истец дополнительно передал Ц. ** рублей на расходы связанные с оформлением наследства. Вместе с тем до настоящего времени Ц. свои обязательства по переоформлению дома в собственность истца не выполнила, несмотря на регистрацию права собственности на свое имя еще в 2008 году. На основании изложенного просил признать договор купли-продажи домовладения состоявшимся и действительным, признать за ним право собственности на спорное домовладение и земельный участок по адресу: г. Омск, ул. **, д. **.
Н. в судебном заседании участия не принимал. Его представители М., Б. иск поддержали.
Ответчик Ц. исковые требования не признала, суду пояснила, что договор купли-продажи дома с истцом не заключала, взяла деньги как предоплату, так как в последующем намеревалась продать дом. Соглашения о покупной цене дома достигнуто между сторонами не было. Сделка должна была состояться только после оформления ею права собственности на дом, а до этого момента истец просто жил в доме. После оформления дома в собственность его рыночная цена выросла до ** рублей, а истец передал только ** рублей.
Представитель Ц. Ж. в удовлетворении иска возражала, пояснив, что договор купли-продажи нельзя считать заключенным по причине несоблюдения существенных условий и письменной формы договора. Кроме того, указала, что на момент продажи дома Ц. не являлась его собственником и не могла заключить договор купли-продажи.
Третьи лица ГП ОО "ОЦТИиЗ" и Управление Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Ц. Ж. просит решение суда отменить. Повторяет доводы, приводимые в суде первой инстанции, о недействительности сделки. Указывает, что судом не учтено, что договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Полагает выводы суда об отсутствии интереса ответчика к дому на протяжении 15 лет необоснованными.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Ц. и ее представителя Ж., поддержавших жалобу, возражения представителя Н. - Б., проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 Кодекса.
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Н. обратился в суд с иском к Ц. о признании договора состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение и земельный участок, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи жилого дома.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе пояснения сторон, показания свидетелей, правильно применив приведенные выше нормы права и установив наличие договорных отношений между сторонами, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с решением суда.
Действительно, судом установлено и стороной ответчика не оспаривалось, что предметом договорных отношений являлось домовладение по адресу: г. Омск, ул. **, д. **, в обоснование заключенной сделки представлены письменные расписки о получении продавцом денежных средств, поэтому ссылки жалобы на отсутствие письменного договора объекта купли-продажи дома суд верно признал несостоятельными.
На момент заключения договора купли-продажи жилого дома (декабрь 1996 г.) у Ц. отсутствовали правоустанавливающие документы. Однако действовавшее и действующее законодательство не содержит запрета на оформление сделки в будущем.
Намерение продать дом и оформить в будущем договор купли-продажи подтверждается совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе показаниями свидетелей М., Т., К., оснований сомневаться в которых у суда не имелось, тем более, что на заседании судебной коллегии Ц. не отрицала своих намерений продать дом, а также факта продажи дома, однако утверждала при этом, что договор заключался не с истцом, а с его матерью.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что во исполнение принятых обязательств по оплате товара именно Н. передано ** рублей двумя частями: ** рублей и ** рублей. Таким образом, имела место купля-продажа товара в рассрочку. Факт получения указанных денежных средств стороной ответчика не оспаривается. Получение денег также подтверждается расписками от 29.12.1996 г. и 14.01.1997 г.
Наличие расписок свидетельствует о соблюдении простой письменной формы договора купли-продажи.
Доказательств согласования иной цены дома, а также наличия остатка долга по заключенной сделке, предъявления требований к Н. о выплате такого долга, материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах выводы суда о согласованности цены дома правомерны.
Кроме того, по смыслу ч. 2 ст. 489 ГК РФ продавец не вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Доводы жалобы о том, что Ц. не имела намерения продавать принадлежащий ей дом, а передала его истцу в пользование, фактически заключив договор найма, опровергаются ее же пояснениями, свидетельствующими о таких намерениях, а также иными материалами дела.
Ею, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлены надлежащие и достоверные доказательства заключения договора найма жилого дома, в том числе, подтверждающие получение денежных средств по договору найма.
Получение ответчиком значительной денежной суммы судом правильно расценено как расчет за дом, а не передача денежных средств по договору временного найма жилого помещения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение в нем слов и выражений путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Между тем условия предварительного договора от 29 декабря 1996 г. (расписка, л.д. 91) и последующие действия и поведение сторон однозначно указывают на то, что воля и волеизъявление продавца была направлена на отчуждение, а покупателя - на приобретение в собственность жилого дома.
Во исполнение своих обязательств по договору Ц. передала дом Н. и выехала из спорного домовладения. Факт проживания Н. в спорном домовладении с 1996 года по настоящее время(около 16 лет) подтверждается и квитанциями об уплате земельного налога, коммунальных услуг, которые в качестве плательщика подписаны истцом Н.
В связи с изложенным, доводы жалобы о том, что указанный договор нельзя считать заключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора и не соблюдена письменная форма сделки, являются несостоятельными, а выводы суда первой инстанции о фактическом исполнении сторонами договора купли-продажи обоснованными
В связи с указанным не принимается во внимание и довод представителя Ц. Ж. о наличии интереса ответчика к домовладению.
Ссылка в жалобе на наличие договорных отношений с матерью ответчика бездоказательна, опровергается расписками. Кроме того, тот факт, что устная договоренность о совершении сделки была достигнута между матерью истца, действовавшей в его интересах, и ответчиком не свидетельствует о незаключенности сделки между истцом и ответчиком, поскольку указанное вытекает из последующих действий сторон: дом передан Ц. в пользование и владение истцу, им же произведен расчет за дом, что подтверждено расписками.
Право собственности на домостроение N ** по ул. ** в г. Омске признано за ней решением Кировского районного суда г. Омска от 04.05.2008 года.
Как следует из содержания заочного решения Кировского районного суда г. Омска от 04.05.2008 г. наследство в виде спорного домовладения Ц. приняла единолично, иных наследников, кроме ее сестры, которая отказалась от наследства, не было. Факт получения денег за дом от истца Ц. не оспаривался.
При таких оснований для привлечения к участию в деле иных лиц у суда не имелось.
Иные доводы жалобы основанием к отмене законно постановленного решения не являются.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах содержащихся в ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда города Омска от 18 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ц. Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5343/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Наследование по завещанию; Наследственное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-5343/2012
Председательствующий: Полыга В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ивановой В.П.,
судей областного суда Старостиной Г.Г., Утенко Р.В.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 12 сентября 2012 года
дело по апелляционной жалобе представителя Ц. Ж. на решение Кировского районного суда города Омска от 18 июня 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Н. удовлетворить в части.
Признать договор купли-продажи домовладения по адресу: г. Омск, ул. **, д. **, заключенный между Н. и Ц. 29.12.1996 года, состоявшимся и действительным.
Признать за Н. право собственности на жилой дом площадью ** кв. м по адресу: г. Омск, ул. **, д. **, инвентарный номер **.
Взыскать с Ц. в пользу Н. расходы по уплате государственной пошлины в сумме ** рублей, расходы на оказание юридических услуг ** рублей, расходы по составлению доверенности ** рублей, всего ** (**) рублей".
Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к Ц. о признании договора состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение и земельный участок.
В обоснование исковых требований указал, что в декабре 1996 года между ним и Ц. была достигнута договоренность о купле-продаже жилого дома и земельного участка по адресу: г. Омск, ул. **, д. **, стоимостью ** рублей. В связи с тем, что на момент совершения сделки право собственности на указанное домовладение у Ц. надлежаще оформлено не было, стороны договорились о приобретении Н. домовладения и передаче им денежных средств по распискам. Ц. в свою очередь обязалась оформить право собственности в порядке наследования после своего умершего отца с последующим заключением договора-купли продажи и регистрацией перехода права собственности на него. Во исполнение обязательств Н. 29.12.1996 года были переданы ответчику денежные средства в размере ** рублей и 14.01.1997 года в размере ** рублей. 29.12.1996 года в момент передачи денежных средств Ц. передала истцу ключи от жилого дома, а также одобрила его вселение в дом. Кроме того, 27.02.1998 года истец дополнительно передал Ц. ** рублей на расходы связанные с оформлением наследства. Вместе с тем до настоящего времени Ц. свои обязательства по переоформлению дома в собственность истца не выполнила, несмотря на регистрацию права собственности на свое имя еще в 2008 году. На основании изложенного просил признать договор купли-продажи домовладения состоявшимся и действительным, признать за ним право собственности на спорное домовладение и земельный участок по адресу: г. Омск, ул. **, д. **.
Н. в судебном заседании участия не принимал. Его представители М., Б. иск поддержали.
Ответчик Ц. исковые требования не признала, суду пояснила, что договор купли-продажи дома с истцом не заключала, взяла деньги как предоплату, так как в последующем намеревалась продать дом. Соглашения о покупной цене дома достигнуто между сторонами не было. Сделка должна была состояться только после оформления ею права собственности на дом, а до этого момента истец просто жил в доме. После оформления дома в собственность его рыночная цена выросла до ** рублей, а истец передал только ** рублей.
Представитель Ц. Ж. в удовлетворении иска возражала, пояснив, что договор купли-продажи нельзя считать заключенным по причине несоблюдения существенных условий и письменной формы договора. Кроме того, указала, что на момент продажи дома Ц. не являлась его собственником и не могла заключить договор купли-продажи.
Третьи лица ГП ОО "ОЦТИиЗ" и Управление Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Ц. Ж. просит решение суда отменить. Повторяет доводы, приводимые в суде первой инстанции, о недействительности сделки. Указывает, что судом не учтено, что договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Полагает выводы суда об отсутствии интереса ответчика к дому на протяжении 15 лет необоснованными.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Ц. и ее представителя Ж., поддержавших жалобу, возражения представителя Н. - Б., проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 Кодекса.
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Н. обратился в суд с иском к Ц. о признании договора состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение и земельный участок, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи жилого дома.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе пояснения сторон, показания свидетелей, правильно применив приведенные выше нормы права и установив наличие договорных отношений между сторонами, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с решением суда.
Действительно, судом установлено и стороной ответчика не оспаривалось, что предметом договорных отношений являлось домовладение по адресу: г. Омск, ул. **, д. **, в обоснование заключенной сделки представлены письменные расписки о получении продавцом денежных средств, поэтому ссылки жалобы на отсутствие письменного договора объекта купли-продажи дома суд верно признал несостоятельными.
На момент заключения договора купли-продажи жилого дома (декабрь 1996 г.) у Ц. отсутствовали правоустанавливающие документы. Однако действовавшее и действующее законодательство не содержит запрета на оформление сделки в будущем.
Намерение продать дом и оформить в будущем договор купли-продажи подтверждается совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе показаниями свидетелей М., Т., К., оснований сомневаться в которых у суда не имелось, тем более, что на заседании судебной коллегии Ц. не отрицала своих намерений продать дом, а также факта продажи дома, однако утверждала при этом, что договор заключался не с истцом, а с его матерью.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что во исполнение принятых обязательств по оплате товара именно Н. передано ** рублей двумя частями: ** рублей и ** рублей. Таким образом, имела место купля-продажа товара в рассрочку. Факт получения указанных денежных средств стороной ответчика не оспаривается. Получение денег также подтверждается расписками от 29.12.1996 г. и 14.01.1997 г.
Наличие расписок свидетельствует о соблюдении простой письменной формы договора купли-продажи.
Доказательств согласования иной цены дома, а также наличия остатка долга по заключенной сделке, предъявления требований к Н. о выплате такого долга, материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах выводы суда о согласованности цены дома правомерны.
Кроме того, по смыслу ч. 2 ст. 489 ГК РФ продавец не вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Доводы жалобы о том, что Ц. не имела намерения продавать принадлежащий ей дом, а передала его истцу в пользование, фактически заключив договор найма, опровергаются ее же пояснениями, свидетельствующими о таких намерениях, а также иными материалами дела.
Ею, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлены надлежащие и достоверные доказательства заключения договора найма жилого дома, в том числе, подтверждающие получение денежных средств по договору найма.
Получение ответчиком значительной денежной суммы судом правильно расценено как расчет за дом, а не передача денежных средств по договору временного найма жилого помещения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение в нем слов и выражений путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Между тем условия предварительного договора от 29 декабря 1996 г. (расписка, л.д. 91) и последующие действия и поведение сторон однозначно указывают на то, что воля и волеизъявление продавца была направлена на отчуждение, а покупателя - на приобретение в собственность жилого дома.
Во исполнение своих обязательств по договору Ц. передала дом Н. и выехала из спорного домовладения. Факт проживания Н. в спорном домовладении с 1996 года по настоящее время(около 16 лет) подтверждается и квитанциями об уплате земельного налога, коммунальных услуг, которые в качестве плательщика подписаны истцом Н.
В связи с изложенным, доводы жалобы о том, что указанный договор нельзя считать заключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора и не соблюдена письменная форма сделки, являются несостоятельными, а выводы суда первой инстанции о фактическом исполнении сторонами договора купли-продажи обоснованными
В связи с указанным не принимается во внимание и довод представителя Ц. Ж. о наличии интереса ответчика к домовладению.
Ссылка в жалобе на наличие договорных отношений с матерью ответчика бездоказательна, опровергается расписками. Кроме того, тот факт, что устная договоренность о совершении сделки была достигнута между матерью истца, действовавшей в его интересах, и ответчиком не свидетельствует о незаключенности сделки между истцом и ответчиком, поскольку указанное вытекает из последующих действий сторон: дом передан Ц. в пользование и владение истцу, им же произведен расчет за дом, что подтверждено расписками.
Право собственности на домостроение N ** по ул. ** в г. Омске признано за ней решением Кировского районного суда г. Омска от 04.05.2008 года.
Как следует из содержания заочного решения Кировского районного суда г. Омска от 04.05.2008 г. наследство в виде спорного домовладения Ц. приняла единолично, иных наследников, кроме ее сестры, которая отказалась от наследства, не было. Факт получения денег за дом от истца Ц. не оспаривался.
При таких оснований для привлечения к участию в деле иных лиц у суда не имелось.
Иные доводы жалобы основанием к отмене законно постановленного решения не являются.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах содержащихся в ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда города Омска от 18 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ц. Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)