Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Караваевой А.В.,
судей Немчаниновой М.В., Ившиной Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания Востриковой Е.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сурового Николая Михайловича
на решение Арбитражного суда Костромской области от 04.09.2012 по делу N А31-4252/2012, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.
по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сурового Николая Михайловича
к администрации муниципального образования Костромской муниципальный район Костромской области
о признании незаконным ненормативного правового акта,
установил:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства Суровой Николай Михайлович (далее - заявитель, Суровой Н.М.) обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования Костромской муниципальный район Костромской области (далее - ответчик, Администрация) об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:07:142001:0001, площадью 30303,03 кв. м, расположенного по адресу: 2,2 км на запад от с. Саметь Шунгенского сельского поселения, на новый срок и обязании заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на 9 лет.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 04.09.2012 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Суровой Н.М. с принятым решением суда первой инстанции не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить или изменить решение Арбитражного суда Костромской области от 04.09.2012 по делу N А31-4252/2012 в части признания договоров аренды земли N 7 от 14.02.2012 и N 11 от 13.06.2002 незаключенными и принять по делу новый судебный акт в указанной части. С отказом арбитражного суда в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Администрации об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:07:142001:0001, площадью 30303,03 кв. м, расположенного по адресу: 2,2 км на запад от с. Саметь Шунгенского сельского поселения, на новый срок и обязании заключить договор аренды указанного земельного участка на 9 лет, заявитель жалобы согласен.
По мнению заявителя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 44:07:142001:0001, общей площадью 30303,03 кв. м, не прошел государственный кадастровый учет является ошибочным и не соответствующим материалам дела. Заявитель утверждает, что представленными в материалы дела документами подтверждается то обстоятельство, что указанный земельный участок прошел государственный кадастровый учет в установленном порядке.
Кроме того, заявитель находит ошибочными вывод арбитражного суда об отсутствии согласования между сторонами предмета ранее заключенных договоров аренды земли N 7 от 14.02.2002 и N 11 от 13.06.2002 и вывод о незаключенности названных договоров.
Суровой М.Н. считает, что спорные договоры были заключены в полном соответствии с действующим законодательством, предмет договоров был надлежащим образом определен и согласован. Предприниматель обращает внимание на то, что ответчиком в ходе судебного разбирательства не заявлялось доводов о незаключенности договоров аренды земли.
Заявитель также полагает, что признание договоров аренды земли незаключенными в судебном порядке нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку лишает его в дальнейшем возможности реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды относительного того же земельного участка на новый срок.
Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.02.2002 между Администрацией и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Суровым Н.М. на основании Постановления Главы местного самоуправления Костромского района от 07.02.2002 N 35 (т. 1 л.д. 16) был заключен договор аренды земли N 7 от 14.02.2002 (т. 1 л.д. 11-12; далее - Договор аренды N 7), согласно которому заявителю предоставлен в аренду земельный участок площадью 2,8 га (2,2 га пашни, 0,6 га сенокоса). В соответствии с пунктом 1.3 названного договора срок его действия составлял 10 лет. Целевым назначением земельного участка являлась организация фермерского хозяйства.
13.06.2002 между Администрацией и Суровым Н.М. на основании Постановления Главы местного самоуправления Костромского района от 13.06.2002 N 154 был заключен договор аренды земли N 11 от 13.06.2002 (т. 1 л.д. 14; далее - Договор аренды N 11), согласно которому Суровому Н.М. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,2303 га, занятый сенокосом. В соответствии с пунктом 1.3 названного договора срок его действия составлял 10 лет. Целевым назначением земельного участка являлась организация фермерского хозяйства.
Из пояснений заявителя судом первой инстанции установлено, что участки были сформированы в один участок и в апреле 2002 года были установлены границы участка на местности. 01.08.2002 (согласно кадастровому паспорту земельного участка от 13.08.2012) участок площадью 30303,03 кв. м был поставлен на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер 44:07:14 20 01: 0001.
Договоры аренды земли N 7 и N 11 были зарегистрированы 01.10.2002 за одним номером, номер регистрации 44-01.07-44.2002-615, в качестве объекта указан один земельный участок кадастровый номер 44:07:14 20 01: 0001 площадью 30303,03 кв. м.
16.01.2012 Суровой Н.М. обратился к ответчику с уведомлением о продлении Договоров аренды земли N 7 и N 11, в котором указал, что он уведомляет Администрацию о своем намерении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:07:14 20 01:0001 площадью 30303,03 кв. м, расположенного по адресу: 2,2 км на запад от с. Саметь Шунгенского сельского поселения, сроком на 10 лет для ведения фермерского хозяйства (т. 1 л.д. 30).
13.02.2012 на указанное уведомление был направлен ответ, согласно которому Суровому Н.М. было отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением заявителем обязанностей арендатора. В ответе было указано, что обследование арендуемого участка выявило ненадлежащее использование данного участка, в связи с чем администрация не намерена заключать новый договор аренды.
Полагая, что отказ Администрации в заключении договора аренды на новый срок от 13.02.2012 является незаконным, нарушающим положения статьи 621 ГК РФ, пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), статьи 2 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ, Закон о крестьянском хозяйстве), препятствующим осуществлению предпринимательской деятельности, Суровой Н.М. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:07:14 20 01:0001, площадью 30303,03 кв. м, расположенного по адресу: 2,2 км на запад от с. Саметь Шунгенского сельского поселения, на новый срок и обязании заключить договор аренды указанного земельного участка на 9 лет.
Установив, что Договоры аренды земли N 7 и N 11 являются незаключенными, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ администрации в продлении указанных договоров аренды не нарушает прав и законных интересов заявителя, а также установив, что заявитель не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, отказал в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе заявитель оспаривает решение суда первой инстанции в части признания договоров аренды земли N 7 от 14.02.2012 и N 11 от 13.06.2002 незаключенными, а также в части отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды на испрашиваемый участок.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения заявленных требований должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав истца (заинтересованного лица).
Суровой Н.М. заявил в суде первой инстанции о признании недействительным отказа администрации в заключении договора аренда земли и обязании органа местного самоуправления принять правоустанавливающий акт по вопросу о предоставлении в аренду (на новый срок) земельного участка для ведения фермерского хозяйства. Принятие органом местного самоуправления административного акта является одним из этапов процедуры заключения на новый срок договора аренды земельного участка, поэтому удовлетворение заявления (обязание администрации принять соответствующий акт) возможно только в случае установления правовых оснований для понуждения администрации к заключению договора аренды земельного участка на новый срок.
В силу пункта 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В пункте 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (где имеются в виду собственники недвижимости, имеющейся на земельном участке) и статьей 46 (основания прекращения аренды земельного участка, в том числе в связи с нецелевым использование участка) настоящего Кодекса.
Недвижимости принадлежащей заявителю на праве собственности на спорном участке не имеется. Доказательств надлежащего исполнения обязанностей по аренде земельного участка в материалы дела не представлено. Напротив, в деле имеются материалы о том, что частично участок залужен и местами имеет поросль небольших березок, в 7 метрах от уреза воды Костромского водохранилища возведен жилой дом и хозяйственные строения, не принадлежащие заявителю. Указанные данные свидетельствуют о нарушении целевого использования земельного участка, предоставленного для ведения фермерского хозяйства.
Приведенные нормы не обязывают арендодателя предоставлять в аренду земельный участок арендатору (надлежащим образом исполнявшему ранее свои обязанности) по истечении срока договора. Орган местного самоуправления свободен в волеизъявлении о продолжении или возобновлении арендных отношений с арендатором (пункт 1 статьи 421, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ). Оснований для применения к спорным отношениям статей 35 и 36 Земельного кодекса не имеется.
Права прежнего арендатора, надлежаще исполнявшего свои обязанности, и имеющего преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, подлежат защите посредством обращения с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом (если такой договор был заключен).
В пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 также разъяснено, что реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Между тем, намерение администрации сдавать спорный земельный участок в аренду третьим лицам судом первой инстанции при разрешении спора не установлено, факт заключения договора аренды с другими арендаторами заявителем не доказан.
С учетом отсутствия у органа местного самоуправления обязанности по заключению договора аренды с заявителем, обратившимся с соответствующим заявлением и не имеющим преимущественного права на заключение договора на новый срок, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований является правильным.
Таким образом, оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания незаключенными договоров аренды земельных участков N 7 и N 11, заключенных в 2002 году не обоснованы и подлежат отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьей 1, пунктом 3 статьи 14, пунктом 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его кадастрового учета. Следовательно. Земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не может являться предметом гражданско-правовой сделки. Оба земельных участка, переданных в аренду заявителю, не момент заключения договоров не были поставлены на кадастровый учет.
На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о незаключенности указанных договоров соответствует действующему законодательству.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства, и не усматривает правовых оснований для его отмены.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при подаче жалобы, не подлежат перераспределению.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 04.09.2012 по делу N А31-4252/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сурового Николая Михайловича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в случаях и в порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
А.В.КАРАВАЕВА
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Г.Г.ИВШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2012 ПО ДЕЛУ N А31-4252/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2012 г. по делу N А31-4252/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Караваевой А.В.,
судей Немчаниновой М.В., Ившиной Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания Востриковой Е.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сурового Николая Михайловича
на решение Арбитражного суда Костромской области от 04.09.2012 по делу N А31-4252/2012, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.
по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сурового Николая Михайловича
к администрации муниципального образования Костромской муниципальный район Костромской области
о признании незаконным ненормативного правового акта,
установил:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства Суровой Николай Михайлович (далее - заявитель, Суровой Н.М.) обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования Костромской муниципальный район Костромской области (далее - ответчик, Администрация) об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:07:142001:0001, площадью 30303,03 кв. м, расположенного по адресу: 2,2 км на запад от с. Саметь Шунгенского сельского поселения, на новый срок и обязании заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на 9 лет.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 04.09.2012 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Суровой Н.М. с принятым решением суда первой инстанции не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить или изменить решение Арбитражного суда Костромской области от 04.09.2012 по делу N А31-4252/2012 в части признания договоров аренды земли N 7 от 14.02.2012 и N 11 от 13.06.2002 незаключенными и принять по делу новый судебный акт в указанной части. С отказом арбитражного суда в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Администрации об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:07:142001:0001, площадью 30303,03 кв. м, расположенного по адресу: 2,2 км на запад от с. Саметь Шунгенского сельского поселения, на новый срок и обязании заключить договор аренды указанного земельного участка на 9 лет, заявитель жалобы согласен.
По мнению заявителя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 44:07:142001:0001, общей площадью 30303,03 кв. м, не прошел государственный кадастровый учет является ошибочным и не соответствующим материалам дела. Заявитель утверждает, что представленными в материалы дела документами подтверждается то обстоятельство, что указанный земельный участок прошел государственный кадастровый учет в установленном порядке.
Кроме того, заявитель находит ошибочными вывод арбитражного суда об отсутствии согласования между сторонами предмета ранее заключенных договоров аренды земли N 7 от 14.02.2002 и N 11 от 13.06.2002 и вывод о незаключенности названных договоров.
Суровой М.Н. считает, что спорные договоры были заключены в полном соответствии с действующим законодательством, предмет договоров был надлежащим образом определен и согласован. Предприниматель обращает внимание на то, что ответчиком в ходе судебного разбирательства не заявлялось доводов о незаключенности договоров аренды земли.
Заявитель также полагает, что признание договоров аренды земли незаключенными в судебном порядке нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку лишает его в дальнейшем возможности реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды относительного того же земельного участка на новый срок.
Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.02.2002 между Администрацией и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Суровым Н.М. на основании Постановления Главы местного самоуправления Костромского района от 07.02.2002 N 35 (т. 1 л.д. 16) был заключен договор аренды земли N 7 от 14.02.2002 (т. 1 л.д. 11-12; далее - Договор аренды N 7), согласно которому заявителю предоставлен в аренду земельный участок площадью 2,8 га (2,2 га пашни, 0,6 га сенокоса). В соответствии с пунктом 1.3 названного договора срок его действия составлял 10 лет. Целевым назначением земельного участка являлась организация фермерского хозяйства.
13.06.2002 между Администрацией и Суровым Н.М. на основании Постановления Главы местного самоуправления Костромского района от 13.06.2002 N 154 был заключен договор аренды земли N 11 от 13.06.2002 (т. 1 л.д. 14; далее - Договор аренды N 11), согласно которому Суровому Н.М. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,2303 га, занятый сенокосом. В соответствии с пунктом 1.3 названного договора срок его действия составлял 10 лет. Целевым назначением земельного участка являлась организация фермерского хозяйства.
Из пояснений заявителя судом первой инстанции установлено, что участки были сформированы в один участок и в апреле 2002 года были установлены границы участка на местности. 01.08.2002 (согласно кадастровому паспорту земельного участка от 13.08.2012) участок площадью 30303,03 кв. м был поставлен на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер 44:07:14 20 01: 0001.
Договоры аренды земли N 7 и N 11 были зарегистрированы 01.10.2002 за одним номером, номер регистрации 44-01.07-44.2002-615, в качестве объекта указан один земельный участок кадастровый номер 44:07:14 20 01: 0001 площадью 30303,03 кв. м.
16.01.2012 Суровой Н.М. обратился к ответчику с уведомлением о продлении Договоров аренды земли N 7 и N 11, в котором указал, что он уведомляет Администрацию о своем намерении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:07:14 20 01:0001 площадью 30303,03 кв. м, расположенного по адресу: 2,2 км на запад от с. Саметь Шунгенского сельского поселения, сроком на 10 лет для ведения фермерского хозяйства (т. 1 л.д. 30).
13.02.2012 на указанное уведомление был направлен ответ, согласно которому Суровому Н.М. было отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением заявителем обязанностей арендатора. В ответе было указано, что обследование арендуемого участка выявило ненадлежащее использование данного участка, в связи с чем администрация не намерена заключать новый договор аренды.
Полагая, что отказ Администрации в заключении договора аренды на новый срок от 13.02.2012 является незаконным, нарушающим положения статьи 621 ГК РФ, пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), статьи 2 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ, Закон о крестьянском хозяйстве), препятствующим осуществлению предпринимательской деятельности, Суровой Н.М. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 44:07:14 20 01:0001, площадью 30303,03 кв. м, расположенного по адресу: 2,2 км на запад от с. Саметь Шунгенского сельского поселения, на новый срок и обязании заключить договор аренды указанного земельного участка на 9 лет.
Установив, что Договоры аренды земли N 7 и N 11 являются незаключенными, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ администрации в продлении указанных договоров аренды не нарушает прав и законных интересов заявителя, а также установив, что заявитель не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, отказал в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе заявитель оспаривает решение суда первой инстанции в части признания договоров аренды земли N 7 от 14.02.2012 и N 11 от 13.06.2002 незаключенными, а также в части отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды на испрашиваемый участок.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения заявленных требований должен привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав истца (заинтересованного лица).
Суровой Н.М. заявил в суде первой инстанции о признании недействительным отказа администрации в заключении договора аренда земли и обязании органа местного самоуправления принять правоустанавливающий акт по вопросу о предоставлении в аренду (на новый срок) земельного участка для ведения фермерского хозяйства. Принятие органом местного самоуправления административного акта является одним из этапов процедуры заключения на новый срок договора аренды земельного участка, поэтому удовлетворение заявления (обязание администрации принять соответствующий акт) возможно только в случае установления правовых оснований для понуждения администрации к заключению договора аренды земельного участка на новый срок.
В силу пункта 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В пункте 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (где имеются в виду собственники недвижимости, имеющейся на земельном участке) и статьей 46 (основания прекращения аренды земельного участка, в том числе в связи с нецелевым использование участка) настоящего Кодекса.
Недвижимости принадлежащей заявителю на праве собственности на спорном участке не имеется. Доказательств надлежащего исполнения обязанностей по аренде земельного участка в материалы дела не представлено. Напротив, в деле имеются материалы о том, что частично участок залужен и местами имеет поросль небольших березок, в 7 метрах от уреза воды Костромского водохранилища возведен жилой дом и хозяйственные строения, не принадлежащие заявителю. Указанные данные свидетельствуют о нарушении целевого использования земельного участка, предоставленного для ведения фермерского хозяйства.
Приведенные нормы не обязывают арендодателя предоставлять в аренду земельный участок арендатору (надлежащим образом исполнявшему ранее свои обязанности) по истечении срока договора. Орган местного самоуправления свободен в волеизъявлении о продолжении или возобновлении арендных отношений с арендатором (пункт 1 статьи 421, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ). Оснований для применения к спорным отношениям статей 35 и 36 Земельного кодекса не имеется.
Права прежнего арендатора, надлежаще исполнявшего свои обязанности, и имеющего преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, подлежат защите посредством обращения с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом (если такой договор был заключен).
В пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 также разъяснено, что реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского Кодекса РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Между тем, намерение администрации сдавать спорный земельный участок в аренду третьим лицам судом первой инстанции при разрешении спора не установлено, факт заключения договора аренды с другими арендаторами заявителем не доказан.
С учетом отсутствия у органа местного самоуправления обязанности по заключению договора аренды с заявителем, обратившимся с соответствующим заявлением и не имеющим преимущественного права на заключение договора на новый срок, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований является правильным.
Таким образом, оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания незаключенными договоров аренды земельных участков N 7 и N 11, заключенных в 2002 году не обоснованы и подлежат отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьей 1, пунктом 3 статьи 14, пунктом 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его кадастрового учета. Следовательно. Земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не может являться предметом гражданско-правовой сделки. Оба земельных участка, переданных в аренду заявителю, не момент заключения договоров не были поставлены на кадастровый учет.
На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о незаключенности указанных договоров соответствует действующему законодательству.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства, и не усматривает правовых оснований для его отмены.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при подаче жалобы, не подлежат перераспределению.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 04.09.2012 по делу N А31-4252/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сурового Николая Михайловича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в случаях и в порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
А.В.КАРАВАЕВА
Судьи
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Г.Г.ИВШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)