Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лиходумовой С.Н.,
судей Сердитовой Е.Н., Оденцовой Ю.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - общество "Родник") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 по делу N А07-22286/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по тому же делу по иску общества "Родник" к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации Городского округа "город Уфа" Республики Башкортостан (далее - Комитет по управлению муниципальной собственностью), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Альте" (далее - общество "Консалтинговая компания "Альте"), Администрация городского округа "город Уфа" Республики Башкортостан (далее - Администрация города Уфы) о взыскании 520 385 руб. 18 коп.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
Общество "Родник" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету о взыскании (с учетом уточнения) 512 385 руб. 18 коп. убытков, возникших из-за уклонения Комитета от заключения с обществом "Родник" договора купли-продажи нежилого помещения.
Определением суда от 15.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Консалтинговая компания "Альте" и Администрация города Уфы.
Решением суда от 22.03.2013 (судья Хомутова С.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Родник" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Общество "Родник" считает, что само по себе наличие разногласий сторон относительно условий договора не исключает факта уклонения обязанной стороны от заключения самого договора, полагает, что факт уклонения Комитета от заключения договора установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2012 по делу N А07-15119/2010, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, и определившим условия, на которых стороны обязаны заключить договор (ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); действия Комитета по уклонению от заключения договора являются противоправными и повлекли причинение обществу "Родник" убытков, которые подлежат взысканию на основании ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между обществом "Родник" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды от 08.09.2009 N 20330.1 объекта муниципального нежилого фонда на срок 3 года, по условиям которого обществу "Родник" во временное владение и пользование были переданы объекты муниципального нежилого фонда на первом этаже N 1 - 6, подвал N 1 - 8 общей площадью 222,9 кв. м, расположенные в подвале и на первом этаже жилого здания по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. 8 Марта д. 30, литер А, за плату - 22 625 руб. 44 коп. в месяц без учета НДС.
По акту приема-передачи от 20.08.2009 нежилые помещения были переданы обществу "Родник".
Главой Администрации города Уфы издано постановление от 21.06.2010 N 3373 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала трехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Советский район, ул. 8 Марта, 30".
Указанным постановлением определены условия приватизации, рыночная стоимость объекта в сумме 6 286 000 руб. (с НДС 18% - 958 881 руб. 36 коп.) определена согласно отчету об оценке от 11.05.2010 N 3.1-05/Х-МК, выполненного обществом "Консалтинговая компания "Альте", установлен порядок оплаты - в рассрочку с оплатой первого платежа в размере не менее 10 процентов от общей стоимости объекта в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.
Данным постановлением Комитету предписано осуществить приватизацию вышеуказанных объектов муниципального нежилого фонда и утвердить условия приватизации.
В письме от 22.06.2010 N ЮС 3546 Комитет предложил обществу "Родник" реализовать преимущественное право на приобретение арендованного имущества по цене 6 286 000 руб., равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; к письму приложен проект договора купли-продажи. Данное письмо получено обществом "Родник" 23.06.2010.
Общество "Родник" направило 19.07.2010 в адрес Комитета письмо N 14, в котором выразило намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, которая должна составлять 5 400 000 руб. согласно отчета об оценке, составленном закрытым акционерным обществом "АН "САН". В качестве приложения к данному письму был представлен протокол разногласий.
Письмом от 28.07.2010 N КС 4514 Комитет отклонил предложение общества "Родник" об изменении условия договора о цене.
Общество "Родник" 23.08.2010 обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 23.06.2010 в отношении условий о цене продажи объекта.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2012 по делу N А07-15119/2010 исковые требования удовлетворены; суд принял пункты 2.1, 2.1.1, 3.1.1 договора купли-продажи от 23.06.2010 в соответствующей редакции с учетом того, что цена объекта по настоящему договору составляет 4 754 539 руб. 83 коп. без НДС или 5 610 817 руб. 17 коп. с учетом НДС.
Указанное решение вступило в законную силу 10.05.2012.
Между Комитетом и обществом "Родник" 14.05.2012 был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа. Пунктом 2.1 договора цена продажи нежилого помещения установлена в сумм 4 754 539 руб. 83 коп. без учета НДС на основании отчета об оценке N 32/01-11, выполненного ООО "Урало-Сибирский независимый экспертный центр".
Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано за обществом "Родник" 19.06.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации за номерами 02-04-01/174/2012-506, 02-04-01/174/2012-504.
Соглашением от 22.05.2012 стороны расторгли договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 08.09.2009 N 20330.1. Актами приема-передачи от 22.05.2012 арендуемые нежилые помещения возвращены арендодателю и переданы им покупателю.
До 22.05.2012 обществом "Родник" производилось внесение арендной платы в предусмотренном договоре размере, что подтверждено имеющимися в деле платежными поручениями.
Общество "Родник" обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету о взыскании на основании ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытков в сумме 512 385 руб. 18 коп., возникших, по мнению истца, из-за незаконного уклонения Комитета от заключения с обществом "Родник" договора купли-продажи нежилого помещения, и составляющих размер арендной платы, внесенной обществом "Родник" за период с 01.09.2010 по 22.05.2012.
В обоснование заявленных требований общество "Родник" ссылается на то, что вследствие неисполнения Комитетом обязанности по заключению договора купли-продажи, общество вынуждено было исполнять обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 08.09.2009 N 20330.1, и данные расходы являются для него убытками, связанными с нарушением права на приватизацию согласно постановлению Главы Администрации города Уфы от 21.06.2010 N 3373.
Возражая против исковых требований, Комитет ссылается на то, что его действия по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, которая по заданию Комитета была определена независимым оценщиком - обществом "Консалтинговая компания "Альте" в сумме 6 286 000 руб. (с НДС), направлению арендатору проекта договора купли-продажи от 23.06.2010 с указанием цены в размере 6 286 000 руб. совершены в соответствии с нормами закона, факт противоправности бездействия Комитета, выразившееся, по мнению истца, в незаконном уклонении от заключения договора, отсутствует.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со ст. 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления подлежит возмещению.
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать существование у него права, подлежащего защите, противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, наличие причинной связи между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вину причинителя вреда.
Исследовав материалы дела, суды установили, что спорные отношения возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а именно в связи с предложением органом местного самоуправления арендатору реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Такие отношения, включая особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.
Положениями абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В силу п. 2 ст. 4 указанного закона в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации уполномоченные органы направляют арендаторам копию указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 указанной нормы).
Установив, что Комитетом не допущено нарушения сроков, предусмотренных п. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ (предложение о заключении договора купли-продажи направлено арендатору 22.06.2010, то есть на следующий день после принятия решения о приватизации - 21.06.2010), действия Комитета по направлению арендатору предложения о заключении договора купли-продажи помещения по рыночной цене, определенной независимым оценщиком, соответствуют положениям ст. 3, 4 Закона N 159-ФЗ, учитывая срок рассмотрения Комитетом направленных ему обществом разногласий (разногласия направлены обществом 19.07.2010, рассмотрены Комитетом - 28.07.2010), суды признали, что в указанный период противоправности в действиях Комитета не усматривается.
Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что возможность заключения договора купли-продажи в этот период у общества "Родник", получившего надлежащую оферту, имелась. Однако она не была реализована в связи с наличием спора в отношении условия договора о цене продажи имущества, которое в силу норм ст. 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным условием договора продажи недвижимости; при отсутствии согласованного условия о цене договор считается незаключенным.
В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 12 Закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как указано в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание величины стоимости объекта оценки может быть произведено в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.
Исходя из вышеуказанных норм права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что до принятия судебного акта по результатам спора об определении условий договора купли-продажи в отношении цены имущества, у Комитета не имелось оснований для отчуждения имущества по цене, отличной от изначально указанной в проекте договора на основании отчета об оценке от 11.05.2010 N 3.1-05/Х-МК", выполненного обществом "Консалтинговая компания "Альте".
Определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора цены объекта, является разрешением инициированного обществом "Родник" спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.
Иных доказательств противоправности действий ответчика по определению условий проекта договора купли-продажи материалы дела не содержат.
Установив данные обстоятельства, учитывая наличие между сторонами спора относительно условий договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, а также то, что договор купли-продажи не мог быть заключен ранее даты вступления в законную силу решения по делу N А07-15119/2010, в рамках которого были определены условия названного договора, принимая во внимание то, что договор купли-продажи объекта недвижимости заключен Комитетом непосредственно сразу после вступления в законную силу решения суда, определившего существенное условие договора о цене имущества, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований, признав, что наличие данных обстоятельств исключает отнесение к убыткам общества "Родник" платежей по договору аренды, произведенных с 01.09.2010 по 22.05.2012.
Выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2012 по делу N А07-15119/2010 установлен факт незаконного уклонения Комитета от заключения договора купли-продажи, отклоняется как не соответствующая содержанию данного судебного акта. Таких выводов названное решение не содержит.
В данном случае предметом иска является требование о взыскании убытков в порядке ст. 15, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникших, по мнению истца, из-за незаконного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи имущества.
Судами полно и всесторонне рассмотрены доводы и возражения сторон, оценены представленные в их обоснование доказательства, в том числе решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2012 по делу N А07-15119/2010, исследованы обстоятельства наличия (отсутствия) всей совокупности условий, необходимых для взыскания убытков в порядке ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив, что материалами дела не подтвержден факт противоправности действий ответчика, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя не могут быть приняты во внимание, поскольку суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 по делу N А07-22286/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Н.ЛИХОДУМОВА
Судьи
Е.Н.СЕРДИТОВА
Ю.А.ОДЕНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 11.10.2013 N Ф09-9962/13 ПО ДЕЛУ N А07-22286/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2013 г. N Ф09-9962/13
Дело N А07-22286/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лиходумовой С.Н.,
судей Сердитовой Е.Н., Оденцовой Ю.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - общество "Родник") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 по делу N А07-22286/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по тому же делу по иску общества "Родник" к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации Городского округа "город Уфа" Республики Башкортостан (далее - Комитет по управлению муниципальной собственностью), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Альте" (далее - общество "Консалтинговая компания "Альте"), Администрация городского округа "город Уфа" Республики Башкортостан (далее - Администрация города Уфы) о взыскании 520 385 руб. 18 коп.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
Общество "Родник" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету о взыскании (с учетом уточнения) 512 385 руб. 18 коп. убытков, возникших из-за уклонения Комитета от заключения с обществом "Родник" договора купли-продажи нежилого помещения.
Определением суда от 15.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Консалтинговая компания "Альте" и Администрация города Уфы.
Решением суда от 22.03.2013 (судья Хомутова С.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Родник" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Общество "Родник" считает, что само по себе наличие разногласий сторон относительно условий договора не исключает факта уклонения обязанной стороны от заключения самого договора, полагает, что факт уклонения Комитета от заключения договора установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2012 по делу N А07-15119/2010, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, и определившим условия, на которых стороны обязаны заключить договор (ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); действия Комитета по уклонению от заключения договора являются противоправными и повлекли причинение обществу "Родник" убытков, которые подлежат взысканию на основании ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между обществом "Родник" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды от 08.09.2009 N 20330.1 объекта муниципального нежилого фонда на срок 3 года, по условиям которого обществу "Родник" во временное владение и пользование были переданы объекты муниципального нежилого фонда на первом этаже N 1 - 6, подвал N 1 - 8 общей площадью 222,9 кв. м, расположенные в подвале и на первом этаже жилого здания по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. 8 Марта д. 30, литер А, за плату - 22 625 руб. 44 коп. в месяц без учета НДС.
По акту приема-передачи от 20.08.2009 нежилые помещения были переданы обществу "Родник".
Главой Администрации города Уфы издано постановление от 21.06.2010 N 3373 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала трехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Советский район, ул. 8 Марта, 30".
Указанным постановлением определены условия приватизации, рыночная стоимость объекта в сумме 6 286 000 руб. (с НДС 18% - 958 881 руб. 36 коп.) определена согласно отчету об оценке от 11.05.2010 N 3.1-05/Х-МК, выполненного обществом "Консалтинговая компания "Альте", установлен порядок оплаты - в рассрочку с оплатой первого платежа в размере не менее 10 процентов от общей стоимости объекта в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.
Данным постановлением Комитету предписано осуществить приватизацию вышеуказанных объектов муниципального нежилого фонда и утвердить условия приватизации.
В письме от 22.06.2010 N ЮС 3546 Комитет предложил обществу "Родник" реализовать преимущественное право на приобретение арендованного имущества по цене 6 286 000 руб., равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; к письму приложен проект договора купли-продажи. Данное письмо получено обществом "Родник" 23.06.2010.
Общество "Родник" направило 19.07.2010 в адрес Комитета письмо N 14, в котором выразило намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, которая должна составлять 5 400 000 руб. согласно отчета об оценке, составленном закрытым акционерным обществом "АН "САН". В качестве приложения к данному письму был представлен протокол разногласий.
Письмом от 28.07.2010 N КС 4514 Комитет отклонил предложение общества "Родник" об изменении условия договора о цене.
Общество "Родник" 23.08.2010 обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 23.06.2010 в отношении условий о цене продажи объекта.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2012 по делу N А07-15119/2010 исковые требования удовлетворены; суд принял пункты 2.1, 2.1.1, 3.1.1 договора купли-продажи от 23.06.2010 в соответствующей редакции с учетом того, что цена объекта по настоящему договору составляет 4 754 539 руб. 83 коп. без НДС или 5 610 817 руб. 17 коп. с учетом НДС.
Указанное решение вступило в законную силу 10.05.2012.
Между Комитетом и обществом "Родник" 14.05.2012 был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа. Пунктом 2.1 договора цена продажи нежилого помещения установлена в сумм 4 754 539 руб. 83 коп. без учета НДС на основании отчета об оценке N 32/01-11, выполненного ООО "Урало-Сибирский независимый экспертный центр".
Право собственности на нежилые помещения зарегистрировано за обществом "Родник" 19.06.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации за номерами 02-04-01/174/2012-506, 02-04-01/174/2012-504.
Соглашением от 22.05.2012 стороны расторгли договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 08.09.2009 N 20330.1. Актами приема-передачи от 22.05.2012 арендуемые нежилые помещения возвращены арендодателю и переданы им покупателю.
До 22.05.2012 обществом "Родник" производилось внесение арендной платы в предусмотренном договоре размере, что подтверждено имеющимися в деле платежными поручениями.
Общество "Родник" обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету о взыскании на основании ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытков в сумме 512 385 руб. 18 коп., возникших, по мнению истца, из-за незаконного уклонения Комитета от заключения с обществом "Родник" договора купли-продажи нежилого помещения, и составляющих размер арендной платы, внесенной обществом "Родник" за период с 01.09.2010 по 22.05.2012.
В обоснование заявленных требований общество "Родник" ссылается на то, что вследствие неисполнения Комитетом обязанности по заключению договора купли-продажи, общество вынуждено было исполнять обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 08.09.2009 N 20330.1, и данные расходы являются для него убытками, связанными с нарушением права на приватизацию согласно постановлению Главы Администрации города Уфы от 21.06.2010 N 3373.
Возражая против исковых требований, Комитет ссылается на то, что его действия по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, которая по заданию Комитета была определена независимым оценщиком - обществом "Консалтинговая компания "Альте" в сумме 6 286 000 руб. (с НДС), направлению арендатору проекта договора купли-продажи от 23.06.2010 с указанием цены в размере 6 286 000 руб. совершены в соответствии с нормами закона, факт противоправности бездействия Комитета, выразившееся, по мнению истца, в незаконном уклонении от заключения договора, отсутствует.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со ст. 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления подлежит возмещению.
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать существование у него права, подлежащего защите, противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, наличие причинной связи между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вину причинителя вреда.
Исследовав материалы дела, суды установили, что спорные отношения возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а именно в связи с предложением органом местного самоуправления арендатору реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Такие отношения, включая особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.
Положениями абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В силу п. 2 ст. 4 указанного закона в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации уполномоченные органы направляют арендаторам копию указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 указанной нормы).
Установив, что Комитетом не допущено нарушения сроков, предусмотренных п. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ (предложение о заключении договора купли-продажи направлено арендатору 22.06.2010, то есть на следующий день после принятия решения о приватизации - 21.06.2010), действия Комитета по направлению арендатору предложения о заключении договора купли-продажи помещения по рыночной цене, определенной независимым оценщиком, соответствуют положениям ст. 3, 4 Закона N 159-ФЗ, учитывая срок рассмотрения Комитетом направленных ему обществом разногласий (разногласия направлены обществом 19.07.2010, рассмотрены Комитетом - 28.07.2010), суды признали, что в указанный период противоправности в действиях Комитета не усматривается.
Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что возможность заключения договора купли-продажи в этот период у общества "Родник", получившего надлежащую оферту, имелась. Однако она не была реализована в связи с наличием спора в отношении условия договора о цене продажи имущества, которое в силу норм ст. 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным условием договора продажи недвижимости; при отсутствии согласованного условия о цене договор считается незаключенным.
В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 12 Закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как указано в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание величины стоимости объекта оценки может быть произведено в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.
Исходя из вышеуказанных норм права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что до принятия судебного акта по результатам спора об определении условий договора купли-продажи в отношении цены имущества, у Комитета не имелось оснований для отчуждения имущества по цене, отличной от изначально указанной в проекте договора на основании отчета об оценке от 11.05.2010 N 3.1-05/Х-МК", выполненного обществом "Консалтинговая компания "Альте".
Определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договора цены объекта, является разрешением инициированного обществом "Родник" спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.
Иных доказательств противоправности действий ответчика по определению условий проекта договора купли-продажи материалы дела не содержат.
Установив данные обстоятельства, учитывая наличие между сторонами спора относительно условий договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, а также то, что договор купли-продажи не мог быть заключен ранее даты вступления в законную силу решения по делу N А07-15119/2010, в рамках которого были определены условия названного договора, принимая во внимание то, что договор купли-продажи объекта недвижимости заключен Комитетом непосредственно сразу после вступления в законную силу решения суда, определившего существенное условие договора о цене имущества, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований, признав, что наличие данных обстоятельств исключает отнесение к убыткам общества "Родник" платежей по договору аренды, произведенных с 01.09.2010 по 22.05.2012.
Выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2012 по делу N А07-15119/2010 установлен факт незаконного уклонения Комитета от заключения договора купли-продажи, отклоняется как не соответствующая содержанию данного судебного акта. Таких выводов названное решение не содержит.
В данном случае предметом иска является требование о взыскании убытков в порядке ст. 15, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникших, по мнению истца, из-за незаконного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи имущества.
Судами полно и всесторонне рассмотрены доводы и возражения сторон, оценены представленные в их обоснование доказательства, в том числе решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2012 по делу N А07-15119/2010, исследованы обстоятельства наличия (отсутствия) всей совокупности условий, необходимых для взыскания убытков в порядке ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив, что материалами дела не подтвержден факт противоправности действий ответчика, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя не могут быть приняты во внимание, поскольку суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 по делу N А07-22286/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Н.ЛИХОДУМОВА
Судьи
Е.Н.СЕРДИТОВА
Ю.А.ОДЕНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)