Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко
Судей: Л.Б. Шариповой, С.Н. Новиковой
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон": Павленко Е.А., представитель по доверенности от 01.04.2013 N б/н
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области: представитель не явился
от участника Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" Рябчикова Вячеслава Владимировича: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон"
на решение от 30.01.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013
по делу N А59-3818/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Л.А. Бессчасная, в суде апелляционной инстанции - судьи Н.Н. Анисимова, О.Ю. Еремеева, Е.Н. Номоконова
По иску Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
об оспаривании решения от 06.08.2012 N 01/018/2012-589
третье лицо: участник Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" Рябчиков Вячеслав Владимирович
Общество с ограниченной ответственностью "Ламанон" (ОГРН 1036500621178, г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 56а-17; далее по тексту - Общество, ООО "Ламанон") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065; г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее по тексту - Управление, Росреестр, УФРС по Сахалинской области, регистрирующий орган) от 06.08.2012 N 01/018/2012-589 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Определением суда от 11.10.2012 удовлетворено ходатайство Рябчикова Вячеслава Владимировича, участника ООО "Ламанон", об участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее - третье лицо, Рябчиков В.В.).
Решением суда от 30.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, в удовлетворении требований Общества отказано.
ООО "Ламанон" обратилось с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, а также их противоречие сложившейся судебной практике, просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции.
В обоснование жалобы Общество указало на техническую ошибку в договоре аренды, первоначально представленном на государственную регистрацию. По мнению заявителя жалобы допущенная ошибка устранена им путем направления регистратору договора с тем же номером, от той же даты, между теми же лицами, относительно того же объекта аренды, но в другой редакции. Кроме того, ООО "Ламанон" полагает, что судами при рассмотрении настоящего дела не учтена специфика заключения договора аренды части недвижимого имущества.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества поддержала доводы кассационной жалобы, дав по ним соответствующие пояснения.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили. Управление в представленном отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие ней, возражало против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве, просило оставить обжалуемые судебное решение и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-01-10/2003-918 зарегистрировано право собственности ООО "Ламанон" на нежилое помещение, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, д. 44-А., - кафе общей площадью 354,1 кв. м, на поэтажном плане NN 1-35, с кадастровым N 65:01:07:02:001:0014:64:401:001:001416020:0001:20006.
Осуществляя свои полномочия собственника, Общество в лице генерального директора Калинина С.Н., заключило договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 с Обществом с ограниченной ответственностью "Багратион" (далее - ООО "Багратион"), лице генерального директора Медведева П.А.
В соответствии с пунктами 1.1 названного договора ООО "Ламанон" обязалось передать ООО "Багратион" за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А - первый этаж под размещение ресторана. Общая площадь передаваемых помещений определена в 352,5 кв. м (в том числе, торговая площадь 87,9 кв. м). Срок договора аренды определен с 11.05.2012 по 10.05.2017.
По условиям договора передача помещений, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А, общей площадью 352,5 кв. м арендодателем и принятие их арендатором осуществлена по акту приема-передачи от 11.05.2012. При осмотре помещений установлено удовлетворительное состояние передаваемых объектов и отсутствие претензий у сторон.
В связи с заключением договора сроком более 1 года, 07.06.2012 Калинин С.Н., действующий от имени ООО "Ламанон" на основании протокола внеочередного общего собрания участников от 06.11.2009 N 2, обратился в Росреестр с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012, обременение на кафе, расположенное по адресу: ул. Дзержинского, д. 44-А, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область.
В силу статьи 13 Закона о регистрации прав одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Руководствуясь данной нормой, УФРС по Сахалинской области Уведомлением от 06.07.2013 N 01/018/2012-589 сообщило Обществу о приостановлении регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав") на срок до 06.08.2012.
В целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, 17.07.2012 Обществом представлены дополнительные документы, в частности, заявление от 17.07.2012 N 01/008/2012-478; Устав ООО "Багратион"; новый договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012; письмо от 17.07.2012 N 043 и трудовой договор с Генеральным директором от 06.11.2009.
По результатам рассмотрения представленных ООО "Ламанон" документов, а также в связи с тем, что причины, явившиеся основанием для приостановления регистрационных действий, не были устранены, Росреестр направил в адрес Общества Сообщение об отказе в государственной регистрации от 06.08.2012 N 01/018/2012-589.
Полагая отказ Управления в регистрации договора аренды недвижимого имущества от 11.05.2012 N Л/01/2012 противоречащим требованиям действующего законодательства, нарушающим права ООО "Ламанон", последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что действия регистрирующего органа соответствовали законодательству и не нарушили прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а документы, представленные Обществом на государственную регистрацию прав, не соответствовали установленным законодательством требованиям.
Согласно части 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 5 статьи 2, части 3 статьи 20 Закона о регистрации прав заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.
Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлены статьей 20 Закона о регистрации прав.
В соответствии с положениями абзацев 3, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о такой регистрации обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации прав для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из обжалуемых актов следует, что документы, представленные Обществом на государственную регистрацию, не отвечали установленным Законом требованиям.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
По правилам статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Из положений пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 18.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.
На основании подпункта 1 пункта 3 указанной нормы единоличный исполнительный орган общества наделен полномочиями действовать без доверенности от имени общества, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.
При этом, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации прав лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Кроме того, согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Нормой пункта 3 статьи 26 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Из материалов дела видно, что в ходе правовой экспертизы представленных документом регистрирующим органом было установлено, что на государственную регистрацию был подан договор аренды, предметом которого являлось помещение 1-го этажа здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А, площадью 352,5 кв. м, а согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь указанного объекта составляет 354,1 кв. м. При этом кадастровый паспорт на арендуемое помещение не представлен.
Учитывая разницу площади объектов недвижимости, Общество должно было представить кадастровый паспорт на арендуемую часть помещения, а при необходимости изменения предмета договора надлежало руководствоваться положениями гражданского законодательства, регламентирующими внесение изменений в договор.
Установив, что после приостановления государственной регистрации Общество кадастровый паспорт арендуемого помещения площадью 354,1 кв. м также не представило, а представило в числе дополнительных документов новый договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012, заключенный между теми же лицами, что и первоначально представленный на регистрацию договор аренды. Предметом вновь представленного договора указан следующий объект: первый этаж под размещение ресторана, общей площадью 354,1 кв. м, в том числе, торговая площадь 87,9 кв. м. Общая площадь передаваемых помещений 354,1 кв. м. Нумерация кабинетов и размеры площадей даются согласно поэтажному плану, утвержденному ФГУП "Ростехинвентаризация". В то же время заявлений о прекращении регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 на помещение площадью 352,5 кв. м. Общество не делало.
По смыслу норм статей 333.16, 333.33 Налогового кодекса (далее - НК РФ), статьи 11 Закона о регистрации прав государственная регистрация договора аренды нежилого помещения является самостоятельным юридически значимым действием, за осуществление которого уплачивается государственная пошлина.
В этой связи в рамках регистрационных действий, проводимых в отношении одного договора, осуществить регистрацию иного договора не представляется возможным.
Следовательно, государственная регистрация договора аренды, поданного в УФРС по Сахалинской области 17.07.2012, предполагает отказ заявителя от регистрационных действий в отношении договора аренды, ранее представленного в регистрирующий орган 07.06.2012.
Вместе с тем, иные документы, позволяющие идентифицировать предмет аренды общей площадью 352,5 кв. м по договору (в частности, кадастровый паспорт), ООО "Ламанон" на государственную регистрацию представлены не были, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.
Не представлено и документов в соответствии с вышеприведенными нормами права для государственной регистрации аренды части помещения, в отношении которого в ЕГРП содержатся сведения о зарегистрированных правах арендодателя, либо документов о внесении в договор аренды, необходимых изменений в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Таким образом, проанализировав содержание спорных договоров аренды и документов, поданных на государственную регистрацию прав, а также исследовав в совокупности представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали, что в силу Закона о регистрации прав Управление не имело возможности произвести регистрацию другого договора без прекращения регистрационных действий по представленному ранее договору в отношении одного и того же объекта недвижимости, учитывая, что заявителем не устранены препятствия послужившие основанием для приостановки регистрационных действий касающиеся внесения изменений в первоначально представленный на регистрацию договор, не исполнены требования о представлении кадастрового паспорта передаваемой в аренду части помещения, учитывая наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
В связи с отсутствием оснований для государственной регистрации договора аренды, предметом которого являлось помещение площадью 352,5 кв. м, УФРС по Сахалинской области при принятии решения от 06.08.2012 N 01/018/2012-589 соблюдены требования действующего законодательства, что исключает возможность нарушения прав и законных интересов Общества.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит правильными выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ООО "Ламанон".
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, при этом, доводы не опровергают выводов судов и, по существу, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Следовательно, решение суда от 30.01.2013, постановление от 16.04.2013 подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Обществом платежным поручением от 13.06.2013 N 158 уплачена государственная пошлина за подачу кассационной жалобы в сумме 2000 руб., следовательно, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1000 руб. подлежит возврату Обществу с ограниченной ответственностью "Ламанон" на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом подлинник платежного поручения от 13.06.2013 N 158 остается в материалах настоящего дела.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 30.01.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу N А59-3818/2012 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Ламанон" из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей излишне уплаченной по платежному поручению от 13.06.2013 N 158 государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.А.ЛОГВИНЕНКО
Судьи
Л.Б.ШАРИПОВА
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 02.08.2013 N Ф03-3396/2013 ПО ДЕЛУ N А59-3818/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2013 г. N Ф03-3396/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко
Судей: Л.Б. Шариповой, С.Н. Новиковой
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон": Павленко Е.А., представитель по доверенности от 01.04.2013 N б/н
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области: представитель не явился
от участника Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" Рябчикова Вячеслава Владимировича: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон"
на решение от 30.01.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013
по делу N А59-3818/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Л.А. Бессчасная, в суде апелляционной инстанции - судьи Н.Н. Анисимова, О.Ю. Еремеева, Е.Н. Номоконова
По иску Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
об оспаривании решения от 06.08.2012 N 01/018/2012-589
третье лицо: участник Общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" Рябчиков Вячеслав Владимирович
Общество с ограниченной ответственностью "Ламанон" (ОГРН 1036500621178, г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 56а-17; далее по тексту - Общество, ООО "Ламанон") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065; г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее по тексту - Управление, Росреестр, УФРС по Сахалинской области, регистрирующий орган) от 06.08.2012 N 01/018/2012-589 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Определением суда от 11.10.2012 удовлетворено ходатайство Рябчикова Вячеслава Владимировича, участника ООО "Ламанон", об участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее - третье лицо, Рябчиков В.В.).
Решением суда от 30.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013, в удовлетворении требований Общества отказано.
ООО "Ламанон" обратилось с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, а также их противоречие сложившейся судебной практике, просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции.
В обоснование жалобы Общество указало на техническую ошибку в договоре аренды, первоначально представленном на государственную регистрацию. По мнению заявителя жалобы допущенная ошибка устранена им путем направления регистратору договора с тем же номером, от той же даты, между теми же лицами, относительно того же объекта аренды, но в другой редакции. Кроме того, ООО "Ламанон" полагает, что судами при рассмотрении настоящего дела не учтена специфика заключения договора аренды части недвижимого имущества.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества поддержала доводы кассационной жалобы, дав по ним соответствующие пояснения.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили. Управление в представленном отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие ней, возражало против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве, просило оставить обжалуемые судебное решение и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-01-10/2003-918 зарегистрировано право собственности ООО "Ламанон" на нежилое помещение, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, д. 44-А., - кафе общей площадью 354,1 кв. м, на поэтажном плане NN 1-35, с кадастровым N 65:01:07:02:001:0014:64:401:001:001416020:0001:20006.
Осуществляя свои полномочия собственника, Общество в лице генерального директора Калинина С.Н., заключило договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 с Обществом с ограниченной ответственностью "Багратион" (далее - ООО "Багратион"), лице генерального директора Медведева П.А.
В соответствии с пунктами 1.1 названного договора ООО "Ламанон" обязалось передать ООО "Багратион" за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А - первый этаж под размещение ресторана. Общая площадь передаваемых помещений определена в 352,5 кв. м (в том числе, торговая площадь 87,9 кв. м). Срок договора аренды определен с 11.05.2012 по 10.05.2017.
По условиям договора передача помещений, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А, общей площадью 352,5 кв. м арендодателем и принятие их арендатором осуществлена по акту приема-передачи от 11.05.2012. При осмотре помещений установлено удовлетворительное состояние передаваемых объектов и отсутствие претензий у сторон.
В связи с заключением договора сроком более 1 года, 07.06.2012 Калинин С.Н., действующий от имени ООО "Ламанон" на основании протокола внеочередного общего собрания участников от 06.11.2009 N 2, обратился в Росреестр с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012, обременение на кафе, расположенное по адресу: ул. Дзержинского, д. 44-А, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область.
В силу статьи 13 Закона о регистрации прав одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Руководствуясь данной нормой, УФРС по Сахалинской области Уведомлением от 06.07.2013 N 01/018/2012-589 сообщило Обществу о приостановлении регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав") на срок до 06.08.2012.
В целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, 17.07.2012 Обществом представлены дополнительные документы, в частности, заявление от 17.07.2012 N 01/008/2012-478; Устав ООО "Багратион"; новый договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012; письмо от 17.07.2012 N 043 и трудовой договор с Генеральным директором от 06.11.2009.
По результатам рассмотрения представленных ООО "Ламанон" документов, а также в связи с тем, что причины, явившиеся основанием для приостановления регистрационных действий, не были устранены, Росреестр направил в адрес Общества Сообщение об отказе в государственной регистрации от 06.08.2012 N 01/018/2012-589.
Полагая отказ Управления в регистрации договора аренды недвижимого имущества от 11.05.2012 N Л/01/2012 противоречащим требованиям действующего законодательства, нарушающим права ООО "Ламанон", последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что действия регистрирующего органа соответствовали законодательству и не нарушили прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а документы, представленные Обществом на государственную регистрацию прав, не соответствовали установленным законодательством требованиям.
Согласно части 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 5 статьи 2, части 3 статьи 20 Закона о регистрации прав заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.
Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлены статьей 20 Закона о регистрации прав.
В соответствии с положениями абзацев 3, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о такой регистрации обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации прав для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из обжалуемых актов следует, что документы, представленные Обществом на государственную регистрацию, не отвечали установленным Законом требованиям.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
По правилам статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Из положений пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 18.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.
На основании подпункта 1 пункта 3 указанной нормы единоличный исполнительный орган общества наделен полномочиями действовать без доверенности от имени общества, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.
При этом, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации прав лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Кроме того, согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Нормой пункта 3 статьи 26 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Из материалов дела видно, что в ходе правовой экспертизы представленных документом регистрирующим органом было установлено, что на государственную регистрацию был подан договор аренды, предметом которого являлось помещение 1-го этажа здания, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, 44-А, площадью 352,5 кв. м, а согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь указанного объекта составляет 354,1 кв. м. При этом кадастровый паспорт на арендуемое помещение не представлен.
Учитывая разницу площади объектов недвижимости, Общество должно было представить кадастровый паспорт на арендуемую часть помещения, а при необходимости изменения предмета договора надлежало руководствоваться положениями гражданского законодательства, регламентирующими внесение изменений в договор.
Установив, что после приостановления государственной регистрации Общество кадастровый паспорт арендуемого помещения площадью 354,1 кв. м также не представило, а представило в числе дополнительных документов новый договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012, заключенный между теми же лицами, что и первоначально представленный на регистрацию договор аренды. Предметом вновь представленного договора указан следующий объект: первый этаж под размещение ресторана, общей площадью 354,1 кв. м, в том числе, торговая площадь 87,9 кв. м. Общая площадь передаваемых помещений 354,1 кв. м. Нумерация кабинетов и размеры площадей даются согласно поэтажному плану, утвержденному ФГУП "Ростехинвентаризация". В то же время заявлений о прекращении регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 на помещение площадью 352,5 кв. м. Общество не делало.
По смыслу норм статей 333.16, 333.33 Налогового кодекса (далее - НК РФ), статьи 11 Закона о регистрации прав государственная регистрация договора аренды нежилого помещения является самостоятельным юридически значимым действием, за осуществление которого уплачивается государственная пошлина.
В этой связи в рамках регистрационных действий, проводимых в отношении одного договора, осуществить регистрацию иного договора не представляется возможным.
Следовательно, государственная регистрация договора аренды, поданного в УФРС по Сахалинской области 17.07.2012, предполагает отказ заявителя от регистрационных действий в отношении договора аренды, ранее представленного в регистрирующий орган 07.06.2012.
Вместе с тем, иные документы, позволяющие идентифицировать предмет аренды общей площадью 352,5 кв. м по договору (в частности, кадастровый паспорт), ООО "Ламанон" на государственную регистрацию представлены не были, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.
Не представлено и документов в соответствии с вышеприведенными нормами права для государственной регистрации аренды части помещения, в отношении которого в ЕГРП содержатся сведения о зарегистрированных правах арендодателя, либо документов о внесении в договор аренды, необходимых изменений в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Таким образом, проанализировав содержание спорных договоров аренды и документов, поданных на государственную регистрацию прав, а также исследовав в совокупности представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали, что в силу Закона о регистрации прав Управление не имело возможности произвести регистрацию другого договора без прекращения регистрационных действий по представленному ранее договору в отношении одного и того же объекта недвижимости, учитывая, что заявителем не устранены препятствия послужившие основанием для приостановки регистрационных действий касающиеся внесения изменений в первоначально представленный на регистрацию договор, не исполнены требования о представлении кадастрового паспорта передаваемой в аренду части помещения, учитывая наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
В связи с отсутствием оснований для государственной регистрации договора аренды, предметом которого являлось помещение площадью 352,5 кв. м, УФРС по Сахалинской области при принятии решения от 06.08.2012 N 01/018/2012-589 соблюдены требования действующего законодательства, что исключает возможность нарушения прав и законных интересов Общества.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит правильными выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ООО "Ламанон".
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку, при этом, доводы не опровергают выводов судов и, по существу, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Следовательно, решение суда от 30.01.2013, постановление от 16.04.2013 подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Обществом платежным поручением от 13.06.2013 N 158 уплачена государственная пошлина за подачу кассационной жалобы в сумме 2000 руб., следовательно, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1000 руб. подлежит возврату Обществу с ограниченной ответственностью "Ламанон" на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом подлинник платежного поручения от 13.06.2013 N 158 остается в материалах настоящего дела.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 30.01.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу N А59-3818/2012 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Ламанон" из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей излишне уплаченной по платежному поручению от 13.06.2013 N 158 государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.А.ЛОГВИНЕНКО
Судьи
Л.Б.ШАРИПОВА
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)