Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Морозова А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Сухаревой С.И. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 25 июля 2013 года гражданское дело N 2-2306/13 по апелляционной жалобе ЗАО <.1..> на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 марта 2013 года по иску ЗАО <.1..> к К. об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, передать ключи от помещения, обеспечить свободный доступ в него, о взыскании убытков, судебных расходов и встречному иску К. к ЗАО <.1..> о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, штрафа, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя ЗАО <.1..> - Ш., К. и его представителя Л., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ЗАО <.1..> обратилось в суд с иском к К. об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, площадью 50,00 кв. м, расположенным по адресу: <адрес> (кадастровый номер N <...>), в том числе передать ключи от помещения, обеспечить свободный доступ в него, о взыскании убытков, судебных расходов.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 19.09.2000 года между КУГИ Санкт-Петербурга как арендодателем и ЗАО <.2..> как арендатором был заключен договор аренды N 04-А001628 указанного нежилого помещения, сроком на 10 лет с 02.10.2000 года. Договор (право аренды) был зарегистрирован в ГУЮ ГБР 14.11.2000 года (регистрационный номер N <...>).
20.12.2000 года между КУГИ Санкт-Петербурга, ЗАО <.2..> и ЗАО <.1..> было заключено соглашение N 1, по которому права и обязанности арендатора по договору перешли к ЗАО <.1..>
Дополнительным соглашением N 3 от 27.03.2006 года была уточнена площадь помещения, которая по данным ПИБ Калининского района Санкт-Петербурга составила 50,8 кв. м. Дополнительным соглашением N 4 от 20.11.2006 года срок действия договора аренды был продлен до 19.11.2016 года.
На основании договора купли-продажи от 17.06.2007 года N 8110-НЗ/И собственником указанного помещения стал К., его право собственности было зарегистрировано УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 01.10.2007 года. При этом новый договор аренды между ним и ЗАО <.1..> не заключался, правоотношения по аренде помещения продолжали регулироваться договором от 19.09.2000 года N 04-А001628.
01.02.2012 года истец заключил с ИП <...> договор субаренды помещения N 1.
Размер арендной платы за помещение по 31.12.2011 года был установлен КУГИ Санкт-Петербурга в уведомлении от 28.09.2006 года N 4229-04, которым были предусмотрены размеры квартальной арендной платы и график ее уплаты на период с 01.01.2007 года по 30.09.2011 года, а также размер арендной платы с 01.10.2011 года, составившей 114,15 у.е. (в том числе НДС) за 1 кв. м в год. Исходя из п. 3.2. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.07.2002 года), с 01.10.2011 года размер арендной платы за 1 кв. м помещения в год с учетом НДС в рублях составил 3665,36 рубля (114,15 у.е. х 32,11 рубля).
Однако К. направил в ЗАО <.1..> уведомление от 28.11.2011 года об увеличении в 4 квартале 2011 года (с 01.10.2011 года по 31.12.2011 года) арендной платы до 5337,20 рубля за 1 кв. м помещения в год. При этом, как следует из сопроводительного письма СПб ГУП "ГУИОН" от 28.09.2011 года N 14248, расчет был выполнен на основании представленных К. исходных данных о том, что помещение находится в "нормальном состоянии", между тем как эти данные не соответствуют действительности, так как согласно актом сдачи-приемки от 02.10.2000 года, 29.12.2000 года, расчетам арендной платы от 11.07.2002 года, 27.03.2006 года, акту ООО "Жилкомсервис N 2 Калининского района" в спорном помещении полностью отсутствуют стояки, радиаторы, системы горячего водоснабжения и центрального отопления.
В расчете, произведенном СПб ГУП "ГУИОН" на основании представленных К. данных, коэффициенты состояния и благоустройства приняты в размере 1,000, в т.ч. за отопление, что по мнению истца является неправильным и влечет необоснованное установление К. арендной платы в завышенном размере.
ЗАО <.1..> сочло действия К. нарушающими требования Порядка определения базовых ставок и коэффициентов, используемых Методик определения арендной платы за объекты нежилого фонда метода массовой оценки, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 года N 1958 (в редакции от 25.07.2006 года N 914 от 11.12.2007 года N 1589, от 21.09.2009 года N 1008, от 30.12.2009 года N 1600), а также п. п. 3 договора аренды, согласно которому новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, но не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора указанному в договоре, в связи с чем уведомление от 20.01.2012 года, направленное К. 23.01.2012 года, не имеет обратной силы и не может распространяться на правоотношения сторон с 01.01.2012 года.
Истец указал, что 02.02.2012 года К. уведомил ЗАО <.1..> о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п. п. 5.3.2., 6.4, 6.6. договора и п. 5.6. дополнительного соглашения N 3 от 27.03.2006 года, потребовав освободить помещение в течение 10 дней с момента получения уведомления, направив такое же уведомление субарендатору ИП <...>. Между тем фактическое выселение ЗАО <.1..> из помещения было произведено К. в тот же день, одновременно с вручением уведомления и до истечения срока предупреждения. По этому поводу ЗАО <.1..> обратилось с заявлениями в Прокуратуру Калининского района и в 6 отдел полиции Управления МВД России по Калининскому району Санкт-Петербурга.
Полагая, что арендная плата ЗАО <.1..> была в полном объеме уплачена истцом, истец указал, что в соответствии с п. п. 5.6., 6.4., 6.6. договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 27.03.2006 года) арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате, имел право на заключение договора субаренды. В уведомлении от 02.02.2012 года К. не ссылается на конкретные нарушения установленных правил субаренды, допущенные ЗАО <.1..> Претензий ЗАО <.1..> от К. не получало. Заключенный ЗАО <.1..> договор субаренды государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не подлежит, и на момент расторжения договора срок уведомления арендодателя о его заключении, предусмотренный п. 6.4. договора аренды, не наступил. С учетом изложенного истец считает, что основания для досрочного расторжения договора аренды у К. отсутствовали, а потому просит суд обязать ответчика не чинить истцу препятствия в пользовании спорным нежилым помещением, в том числе передать ключи от помещения и обеспечить свободный доступ в него.
Руководствуясь ст. 15 ГК РФ истец также просил суд взыскать с ответчика убытки, понесенные в результате его неправомерных действий в размере 14714 рублей 24 копейки - арендная плата за февраль 2012 года, уплаченная платежным поручением N 24 от 06.02.2012 года, а также в размере 40000 рублей - упущенная выгода в виде арендной платы, причитающейся ЗАО <.1..> от субарендатора согласно п. 3.2. договора субаренды N 1 от 01.02.2012 года за февраль 2012 года.
Кроме того, истец просил суд взыскать с ответчика судебные издержки - расходы, связанные с необходимостью обращения суд, в размере 10000 рублей, а также расходы по госпошлине 1841 рубль 43 копейки.
В ходе судебного разбирательства ответчиком К. был предъявлен встречный иск о взыскании с ЗАО <.1..> задолженности по арендной плате за период с 01 октября 2011 года по 31 марта 2013 года в размере 419347 рублей 07 копеек, пеней по состоянию на 31 марта 2013 года в сумме 147677 рублей 16 копеек, штрафа за несвоевременную передачу помещения по акту приема-передачи в сумме 54000 рублей, а также стоимости услуг представителя - 15000 рублей, расходов по госпошлине 9410 рублей 24 копейки.
В обоснование заявленных требований К. указал, что в соответствии с п. 3.3 договора аренды арендодатель вправе в случае изменения нормативных актов РФ и/или Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Новая ставка арендной платы с 01.10.2011 года по 31.12.2011 года в размере 5337 рублей 20 копеек им была установлена на основании расчета СПб ГУП "ГУИОН" 28.09.2011 года N 14248. ЗАО <.1..> было им уведомлено об изменении размера арендной платы, однако требование арендодателя не исполнило, в результате чего на 31.12.2011 года образовалась задолженность в размере 25 442 рубля 73 копейки.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 марта 2013 года исковые требования ЗАО <.1..> об обязании не чинить препятствий в пользовании спорным нежилым помещением, в том числе передать ключи от помещения, обеспечить свободный доступ в него, о взыскании убытков, судебных расходов были отклонены. Встречные исковые требования К. о взыскании с ЗАО <.1..> задолженности по арендной плате за период с 01 октября 2011 г. по 31 марта 2013 г. в сумме 419 347 рублей 07 копеек, пеней 147 677 рублей 16 копеек, штрафа 54000 рублей, судебных расходов 24 410 рублей 24 копейки удовлетворены.
В апелляционной жалобе ЗАО <.1..> настаивает на отмене решения суда.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
При этом, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представивших.
При разрешении спора судом установлено, что согласно п. 2.2.4 договора аренды спорного помещения, стороной по которому - арендатором - ЗАО <.1..> стало после подписания 29.12.2000 года соглашения с КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО <.2..> и таким образом приняло на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды.
На основании договора купли-продажи от 17.06.2007 года N 8110-НЗ/И собственником указанного помещения стал К., его право собственности было зарегистрировано УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 01.10.2007 года. При этом, новый договор аренды между ним и ЗАО <.1..> не заключался, правоотношения по аренде помещения продолжали регулироваться договором от 19.09.2000 года N 04-А001628.
Согласно п. 2.2.4. Договора, проведение текущего и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Неисполнение арендатором своей обязанности по договору может отражаться на размере арендной платы.
В соответствии с п. 6.8. договора аренды арендатор взял на себя обязательство установить за свой счет приборы учета тепловой, электрической энергии, газо-, водоснабжения и водоотведения с последующим заключением договоров на соответствующее снабжение непосредственно с организациями, осуществляющими его, а согласно п. 2.2.5 - обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте, однако, свои обязательства по договору не исполнил.
При таком положении судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что неисполнение арендатором своих обязанностей по договору не может служить основанием для расчета ставки арендной платы в пониженном размере.
При этом, суд правильно принял во внимание, что уже с 2006 года - как следует из расчета арендной платы от 27.03.2006 (л.д. 21), с которой ЗАО <.1..> было согласно, расчетные коэффициенты в отношении водоснабжения, электричества, канализации, несмотря на их отсутствие, принимались за 1.
Факт отсутствия со стороны ЗАО <.1..> каких-либо действий по проведению капитального ремонта арендуемого нежилого помещения при разрешении требований истцом не оспаривался.
При этом, доводы жалобы относительно отсутствия со стороны КУГИ Санкт-Петербурга или К. за период действия договора аренды каких-либо уведомлений о необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку обязательства по договору в силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться сторонами надлежащим образом, в то время как уведомительная процедура исполнения обязательств сторон по договору аренды действующим законодательством не предусмотрена.
Учитывая изложенное, вывод суда о том, что увеличение К. ставки арендной платы за спорное помещение с 01.10.2011 года по 31.12.2011 года до 5337 рублей 20 копеек и до 5657 рублей 68 копеек за период с 01.01.2012 года, произведенное на основании расчетов СПб ГУП "ГУИОН" (уведомления N 14248 от 28.09.2011 года и N 230 20.01.2012), было осуществлено правомерно, и согласно п. 2.2.2. договора аренды арендная плата ЗАО <.1..> за спорное помещение с 01.10.2011 года и 01.01.2012 года должна была уплачиваться в соответствии с указанными расчетами, является законным и обоснованным.
В соответствии с требованиями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая, что ЗАО <.1..> свои обязанности по надлежащей уплате арендной платы не выполнило, вследствие чего на 01.02.2012 года образовалась задолженность за четыре месяца, оно в соответствии с п. 6.4. договора не имело право заключать в отношении спорного помещения договор субаренды. Заключение же в такой ситуации 01.02.2012 года договора субаренды с ИП <...> является нарушением п. 6.6 договора аренды, что дало К. право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке.
Письмо К. в адрес ЗАО <.1..> о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в котором он также предложил ЗАО <.1..> во избежание возникновения штрафа (пеней) передать помещение не позднее 10 дней с даты получения данного уведомления согласно п. 2.2.19 договора аренды и перечислить арендную плату до дня передачи помещения, было направлено 02.02.2012 года и вступило в силу не позднее 7 февраля 2012 года.
Таким образом, поскольку в связи с расторжением договора аренды ЗАО <.1..> утратило права в отношении спорного помещения, суд пришел к правильному выводу об отсутствии у истца права предъявлять к К. требования о нечинении препятствий в пользовании спорным помещением и оснований для удовлетворения исковых требований в данной части у суда не имелось.
При этом, учитывая, что ЗАО <.1..> спорное нежилое помещение К. по акту сдачи-приемки не передано, К. в соответствии с положениями раздела 4 договора аренды вправе предъявлять требования о взыскании с ЗАО <.1..> задолженности по арендной плате за период с 01 октября 2011 г. по 31 марта 2013 г. 419347 рублей 07 копеек, пеней 147677 рублей 16 копеек, штрафа 54000 рублей. Судебная коллегия, проверив расчет заявленных К. требований, полагает вывод суда о его принятии при вынесении решения правильным.
В части требований о взыскании расходов на представителя в размере 15000 рублей и возмещения расходов по уплате государственной пошлины в размере 9410 рублей 24 копейки суд в порядке статей 98 и 100 ГПК РФ, судом нарушений процессуального права не допущено.
В решении суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Каких-либо убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.07.2013 N 33-10276/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. N 33-10276/13
Судья: Морозова А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Сухаревой С.И. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 25 июля 2013 года гражданское дело N 2-2306/13 по апелляционной жалобе ЗАО <.1..> на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 марта 2013 года по иску ЗАО <.1..> к К. об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, передать ключи от помещения, обеспечить свободный доступ в него, о взыскании убытков, судебных расходов и встречному иску К. к ЗАО <.1..> о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, штрафа, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя ЗАО <.1..> - Ш., К. и его представителя Л., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ЗАО <.1..> обратилось в суд с иском к К. об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, площадью 50,00 кв. м, расположенным по адресу: <адрес> (кадастровый номер N <...>), в том числе передать ключи от помещения, обеспечить свободный доступ в него, о взыскании убытков, судебных расходов.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 19.09.2000 года между КУГИ Санкт-Петербурга как арендодателем и ЗАО <.2..> как арендатором был заключен договор аренды N 04-А001628 указанного нежилого помещения, сроком на 10 лет с 02.10.2000 года. Договор (право аренды) был зарегистрирован в ГУЮ ГБР 14.11.2000 года (регистрационный номер N <...>).
20.12.2000 года между КУГИ Санкт-Петербурга, ЗАО <.2..> и ЗАО <.1..> было заключено соглашение N 1, по которому права и обязанности арендатора по договору перешли к ЗАО <.1..>
Дополнительным соглашением N 3 от 27.03.2006 года была уточнена площадь помещения, которая по данным ПИБ Калининского района Санкт-Петербурга составила 50,8 кв. м. Дополнительным соглашением N 4 от 20.11.2006 года срок действия договора аренды был продлен до 19.11.2016 года.
На основании договора купли-продажи от 17.06.2007 года N 8110-НЗ/И собственником указанного помещения стал К., его право собственности было зарегистрировано УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 01.10.2007 года. При этом новый договор аренды между ним и ЗАО <.1..> не заключался, правоотношения по аренде помещения продолжали регулироваться договором от 19.09.2000 года N 04-А001628.
01.02.2012 года истец заключил с ИП <...> договор субаренды помещения N 1.
Размер арендной платы за помещение по 31.12.2011 года был установлен КУГИ Санкт-Петербурга в уведомлении от 28.09.2006 года N 4229-04, которым были предусмотрены размеры квартальной арендной платы и график ее уплаты на период с 01.01.2007 года по 30.09.2011 года, а также размер арендной платы с 01.10.2011 года, составившей 114,15 у.е. (в том числе НДС) за 1 кв. м в год. Исходя из п. 3.2. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.07.2002 года), с 01.10.2011 года размер арендной платы за 1 кв. м помещения в год с учетом НДС в рублях составил 3665,36 рубля (114,15 у.е. х 32,11 рубля).
Однако К. направил в ЗАО <.1..> уведомление от 28.11.2011 года об увеличении в 4 квартале 2011 года (с 01.10.2011 года по 31.12.2011 года) арендной платы до 5337,20 рубля за 1 кв. м помещения в год. При этом, как следует из сопроводительного письма СПб ГУП "ГУИОН" от 28.09.2011 года N 14248, расчет был выполнен на основании представленных К. исходных данных о том, что помещение находится в "нормальном состоянии", между тем как эти данные не соответствуют действительности, так как согласно актом сдачи-приемки от 02.10.2000 года, 29.12.2000 года, расчетам арендной платы от 11.07.2002 года, 27.03.2006 года, акту ООО "Жилкомсервис N 2 Калининского района" в спорном помещении полностью отсутствуют стояки, радиаторы, системы горячего водоснабжения и центрального отопления.
В расчете, произведенном СПб ГУП "ГУИОН" на основании представленных К. данных, коэффициенты состояния и благоустройства приняты в размере 1,000, в т.ч. за отопление, что по мнению истца является неправильным и влечет необоснованное установление К. арендной платы в завышенном размере.
ЗАО <.1..> сочло действия К. нарушающими требования Порядка определения базовых ставок и коэффициентов, используемых Методик определения арендной платы за объекты нежилого фонда метода массовой оценки, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 года N 1958 (в редакции от 25.07.2006 года N 914 от 11.12.2007 года N 1589, от 21.09.2009 года N 1008, от 30.12.2009 года N 1600), а также п. п. 3 договора аренды, согласно которому новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, но не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора указанному в договоре, в связи с чем уведомление от 20.01.2012 года, направленное К. 23.01.2012 года, не имеет обратной силы и не может распространяться на правоотношения сторон с 01.01.2012 года.
Истец указал, что 02.02.2012 года К. уведомил ЗАО <.1..> о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п. п. 5.3.2., 6.4, 6.6. договора и п. 5.6. дополнительного соглашения N 3 от 27.03.2006 года, потребовав освободить помещение в течение 10 дней с момента получения уведомления, направив такое же уведомление субарендатору ИП <...>. Между тем фактическое выселение ЗАО <.1..> из помещения было произведено К. в тот же день, одновременно с вручением уведомления и до истечения срока предупреждения. По этому поводу ЗАО <.1..> обратилось с заявлениями в Прокуратуру Калининского района и в 6 отдел полиции Управления МВД России по Калининскому району Санкт-Петербурга.
Полагая, что арендная плата ЗАО <.1..> была в полном объеме уплачена истцом, истец указал, что в соответствии с п. п. 5.6., 6.4., 6.6. договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 27.03.2006 года) арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате, имел право на заключение договора субаренды. В уведомлении от 02.02.2012 года К. не ссылается на конкретные нарушения установленных правил субаренды, допущенные ЗАО <.1..> Претензий ЗАО <.1..> от К. не получало. Заключенный ЗАО <.1..> договор субаренды государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не подлежит, и на момент расторжения договора срок уведомления арендодателя о его заключении, предусмотренный п. 6.4. договора аренды, не наступил. С учетом изложенного истец считает, что основания для досрочного расторжения договора аренды у К. отсутствовали, а потому просит суд обязать ответчика не чинить истцу препятствия в пользовании спорным нежилым помещением, в том числе передать ключи от помещения и обеспечить свободный доступ в него.
Руководствуясь ст. 15 ГК РФ истец также просил суд взыскать с ответчика убытки, понесенные в результате его неправомерных действий в размере 14714 рублей 24 копейки - арендная плата за февраль 2012 года, уплаченная платежным поручением N 24 от 06.02.2012 года, а также в размере 40000 рублей - упущенная выгода в виде арендной платы, причитающейся ЗАО <.1..> от субарендатора согласно п. 3.2. договора субаренды N 1 от 01.02.2012 года за февраль 2012 года.
Кроме того, истец просил суд взыскать с ответчика судебные издержки - расходы, связанные с необходимостью обращения суд, в размере 10000 рублей, а также расходы по госпошлине 1841 рубль 43 копейки.
В ходе судебного разбирательства ответчиком К. был предъявлен встречный иск о взыскании с ЗАО <.1..> задолженности по арендной плате за период с 01 октября 2011 года по 31 марта 2013 года в размере 419347 рублей 07 копеек, пеней по состоянию на 31 марта 2013 года в сумме 147677 рублей 16 копеек, штрафа за несвоевременную передачу помещения по акту приема-передачи в сумме 54000 рублей, а также стоимости услуг представителя - 15000 рублей, расходов по госпошлине 9410 рублей 24 копейки.
В обоснование заявленных требований К. указал, что в соответствии с п. 3.3 договора аренды арендодатель вправе в случае изменения нормативных актов РФ и/или Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Новая ставка арендной платы с 01.10.2011 года по 31.12.2011 года в размере 5337 рублей 20 копеек им была установлена на основании расчета СПб ГУП "ГУИОН" 28.09.2011 года N 14248. ЗАО <.1..> было им уведомлено об изменении размера арендной платы, однако требование арендодателя не исполнило, в результате чего на 31.12.2011 года образовалась задолженность в размере 25 442 рубля 73 копейки.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 марта 2013 года исковые требования ЗАО <.1..> об обязании не чинить препятствий в пользовании спорным нежилым помещением, в том числе передать ключи от помещения, обеспечить свободный доступ в него, о взыскании убытков, судебных расходов были отклонены. Встречные исковые требования К. о взыскании с ЗАО <.1..> задолженности по арендной плате за период с 01 октября 2011 г. по 31 марта 2013 г. в сумме 419 347 рублей 07 копеек, пеней 147 677 рублей 16 копеек, штрафа 54000 рублей, судебных расходов 24 410 рублей 24 копейки удовлетворены.
В апелляционной жалобе ЗАО <.1..> настаивает на отмене решения суда.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
При этом, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представивших.
При разрешении спора судом установлено, что согласно п. 2.2.4 договора аренды спорного помещения, стороной по которому - арендатором - ЗАО <.1..> стало после подписания 29.12.2000 года соглашения с КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО <.2..> и таким образом приняло на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды.
На основании договора купли-продажи от 17.06.2007 года N 8110-НЗ/И собственником указанного помещения стал К., его право собственности было зарегистрировано УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 01.10.2007 года. При этом, новый договор аренды между ним и ЗАО <.1..> не заключался, правоотношения по аренде помещения продолжали регулироваться договором от 19.09.2000 года N 04-А001628.
Согласно п. 2.2.4. Договора, проведение текущего и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Неисполнение арендатором своей обязанности по договору может отражаться на размере арендной платы.
В соответствии с п. 6.8. договора аренды арендатор взял на себя обязательство установить за свой счет приборы учета тепловой, электрической энергии, газо-, водоснабжения и водоотведения с последующим заключением договоров на соответствующее снабжение непосредственно с организациями, осуществляющими его, а согласно п. 2.2.5 - обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте, однако, свои обязательства по договору не исполнил.
При таком положении судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что неисполнение арендатором своих обязанностей по договору не может служить основанием для расчета ставки арендной платы в пониженном размере.
При этом, суд правильно принял во внимание, что уже с 2006 года - как следует из расчета арендной платы от 27.03.2006 (л.д. 21), с которой ЗАО <.1..> было согласно, расчетные коэффициенты в отношении водоснабжения, электричества, канализации, несмотря на их отсутствие, принимались за 1.
Факт отсутствия со стороны ЗАО <.1..> каких-либо действий по проведению капитального ремонта арендуемого нежилого помещения при разрешении требований истцом не оспаривался.
При этом, доводы жалобы относительно отсутствия со стороны КУГИ Санкт-Петербурга или К. за период действия договора аренды каких-либо уведомлений о необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку обязательства по договору в силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться сторонами надлежащим образом, в то время как уведомительная процедура исполнения обязательств сторон по договору аренды действующим законодательством не предусмотрена.
Учитывая изложенное, вывод суда о том, что увеличение К. ставки арендной платы за спорное помещение с 01.10.2011 года по 31.12.2011 года до 5337 рублей 20 копеек и до 5657 рублей 68 копеек за период с 01.01.2012 года, произведенное на основании расчетов СПб ГУП "ГУИОН" (уведомления N 14248 от 28.09.2011 года и N 230 20.01.2012), было осуществлено правомерно, и согласно п. 2.2.2. договора аренды арендная плата ЗАО <.1..> за спорное помещение с 01.10.2011 года и 01.01.2012 года должна была уплачиваться в соответствии с указанными расчетами, является законным и обоснованным.
В соответствии с требованиями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая, что ЗАО <.1..> свои обязанности по надлежащей уплате арендной платы не выполнило, вследствие чего на 01.02.2012 года образовалась задолженность за четыре месяца, оно в соответствии с п. 6.4. договора не имело право заключать в отношении спорного помещения договор субаренды. Заключение же в такой ситуации 01.02.2012 года договора субаренды с ИП <...> является нарушением п. 6.6 договора аренды, что дало К. право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке.
Письмо К. в адрес ЗАО <.1..> о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в котором он также предложил ЗАО <.1..> во избежание возникновения штрафа (пеней) передать помещение не позднее 10 дней с даты получения данного уведомления согласно п. 2.2.19 договора аренды и перечислить арендную плату до дня передачи помещения, было направлено 02.02.2012 года и вступило в силу не позднее 7 февраля 2012 года.
Таким образом, поскольку в связи с расторжением договора аренды ЗАО <.1..> утратило права в отношении спорного помещения, суд пришел к правильному выводу об отсутствии у истца права предъявлять к К. требования о нечинении препятствий в пользовании спорным помещением и оснований для удовлетворения исковых требований в данной части у суда не имелось.
При этом, учитывая, что ЗАО <.1..> спорное нежилое помещение К. по акту сдачи-приемки не передано, К. в соответствии с положениями раздела 4 договора аренды вправе предъявлять требования о взыскании с ЗАО <.1..> задолженности по арендной плате за период с 01 октября 2011 г. по 31 марта 2013 г. 419347 рублей 07 копеек, пеней 147677 рублей 16 копеек, штрафа 54000 рублей. Судебная коллегия, проверив расчет заявленных К. требований, полагает вывод суда о его принятии при вынесении решения правильным.
В части требований о взыскании расходов на представителя в размере 15000 рублей и возмещения расходов по уплате государственной пошлины в размере 9410 рублей 24 копейки суд в порядке статей 98 и 100 ГПК РФ, судом нарушений процессуального права не допущено.
В решении суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Каких-либо убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)