Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Потапов С.Л. по доверенности N 15571/01 от 25.12.2012 г., удостоверение;
- от ответчиков:
- - представитель индивидуального предпринимателя Телян Айкуй Мартиросовны Васильев В.Ф. по доверенности N 1/22 от 22.01.2012 г., удостоверение;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Телян Айкуй Мартиросовны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2012 принятое в составе судьи Савина Р.Ю. по делу N А32-4968/2012 о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка и погашении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним
по иску: администрация муниципального образования город Краснодар
к ответчикам:
- индивидуальному предпринимателю Телян Айкуй Мартиросовне,
- обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит",
- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Телян Айкуй Мартиросовне (далее - предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" (далее - общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), в котором просит:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.02.2007 N 4300014764, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО Коммерческо-производственной фирмой "Эрудит";
- - обязать Телян Айкуй Мартиросовну освободить земельный участок общей площадью 8,41 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской. 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306. привести сто в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть его арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар);
- - погасить запись о государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок общей площадью 8,41 кв.м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской. 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2012 г. суд обязал предпринимателя освободить земельный участок площадью 8,41 кв.м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской. 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306, путем демонтажа расположенного на нем киоска из облегченных конструкций, приведении указанного земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и возвратить его администрации муниципального образования город Краснодар. В остальной части иска отказано. С предпринимателя в пользу истца взыскано 4 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Телян Айкуй Мартиросовна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить в части, в иске отказать полностью.
В обоснование апелляционной жалобы суд приводит доводы о том, что суд неправомерно принял доводы истца о том, что ответчикам было направлено уведомление об отказе от договора аренды. Для расторжения договора истцу необходимо было соблюсти определенную процедуру расторжения договора и четко указать причину расторжения договора. Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора договор мог быть расторгнут только в судебном порядке и только при существенном нарушении его условий со стороны арендатора. Предприниматель не получал от истца никакого имущества (землю), договор аренды земельного участка между истцом и Тельян А.М. не заключался, в связи с чем требования к предпринимателю заявлены необоснованно.
В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и общество с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
В судебном заседании представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В порядке ст. 163 АПК в судебном заседании объявлен перерыв до 20.02.2013 до 13 час. 50 мин. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон, которые поддержали занимаемую правовую позицию по спору.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" надлежит отменить, производство по делу в названой части прекратить, а апелляционная жалоба предпринимателя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 27.09.2006 N 3523-р между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО Коммерческо-производствснной фирмой "Эрудит" был заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2007 N 4300014764.
Согласно пункту 1.1 указанного договора истец обязуется передать, а ответчик принять в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 8,41 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской, 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306 для временного размещения киоска по реализации печатной продукции из облегченных конструкций. Срок договора аренды установлен по 27 сентября 2009 года.
Указанный договор прошел государственную регистрацию 31.05.2007, что подтверждено отметкой Управления ФРС по Краснодарскому краю на договоре аренды.
Как следует из п. п. 1.3 п. 1 договора аренды земельного участка N 4300014764 участок предоставлялся арендатору ООО "КПФ "Эрудит" для временного размещения киоска по реализации печатной продукции из облегченных конструкций.
На основании договора купли-продажи 23 АВ 952655 от 12.11.2007 (удостоверенного нотариусом И.И.Мартыновы) ООО Коммерческо-производственной фирмой "Эрудит" продала Телян Айкуй Мартиросовне киоск типа 7 К-02, расположенный в соответствии с договором аренды земельного участка N 4300014764 по адресу: г. Краснодар, Офицерская, 50/1.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1. ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Как следует из ч. 3. ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ч. 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 4.1.17 договора аренды N 4300014764 арендатор обязан направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока, указанного в п. 6.1 договора, письменное предложение арендодателю о прекращении договора аренды либо о заключении договора на новый срок.
Администрация муниципального образования город Краснодар 11.11.2008 г. направила А.M. Телян и ООО Коммерческо-производственной фирме "Эрудит" уведомление о прекращении договора аренды от 05.02.3007 N 4300014764, что подтверждается подписью ответчиков на копиях уведомления.
Письменное уведомление от 11.11.2008 о прекращении договора аренды от 05.02.3007 N 4300014764 было вручено представителю ООО "КПФ "Эрудит" 17.11.2008 и Телян А.M. 15.11.2008, что подтверждено копиями почтовых уведомлений. Уведомления о вручении скреплены подписями начальников 49-го и главного отделений связи г. Краснодара и календарными штемпелями. Как следует из пункта 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, вручение регистрируемых почтовых отправлений, к которым относятся заказные письма с уведомлениями о вручении, адресатам (законным представителям) осуществляются при предъявлении документов, удостоверяющих личность. Заказные письма вручается под расписку в извещении формы 22.
Таким образом, суд первой инстанции счел, что истец надлежаще уведомил арендатора о прекращении договора аренды от 05.02.3007 N 4300014764.
Суд установил, что ответчик (Телян Айкуй Мартиросовна) продолжает пользоваться данным земельным участком по истечении срока действия договора аренды, что подтверждается актом обследования земельного участка от 29.07.201 1 N 1087. подготовленным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар.
Невозвращение земельного участка после прекращения договора аренды послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку Телян А.М. занимает земельный участок без каких-либо правовых оснований, то суд пришел к выводу, что к отношениям сторон подлежат применению нормы статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу, которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Кроме того, согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении-и прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.
Пункты 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации определяют, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Суд первой инстанции неоднократно определениями от 22.05.2012 и 16.07.2012 предлагал ответчику подтвердить титул на спорный земельный участок.
Однако доказательств наличия у Телян А.М. титула на спорный земельный участок не представлено.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции признал требование Администрации к Телян А.М. об освобождении земельного участка общей площадью 8,41 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской. 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306. привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть его арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.
При этом суд счел необходимым отказать в иске к ООО ПКФ Эрудит, поскольку оно собственником имущества расположенного на спорном земельном участке не является, земельным участком фактически не владеет, а соответственно возложить на него обязанность по истребованию имущества из чужого незаконного владения не представляется возможным.
В удовлетворении требования истца о погашении записи в ЕГРП права аренды на указанный земельный участок отказано на основании следующего.
По общему правилу, содержащемуся в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена статьей 11 ГК РФ. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствии соответствующего правонарушения (постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08).
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Такой способ защиты нарушенного права как погашение записи в ЕГРП права аренды законом не предусмотрен.
Суд указал, что при рассмотрении дела суд связан с предметом заявленного истцом требования и не может выйти за его пределы.
В связи с изложенным, суд счел, что заявителем выбран неверный способ защиты, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.
Кроме того, указанное право аренды в ЕГРП и не зарегистрировано, что подтверждается сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемой информации от 13.07.2012 N 01/098/2012-569.
Суд первой инстанции также установил, что администрация, направила ответчикам письменное уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на срок не более пяти лет, в котором выразила волю на прекращение арендных отношений, в связи с чем суд счел договор аренды земельного участка от 05.02.2007 N 4300014764 прекращенным. Поскольку прекращенный договор не может быть расторгнут, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования о расторжении договора надлежит отказать.
Вместе с тем, суд первой инстанции, рассмотрев по существу требования истца заявленные к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" не учел следующее.
Как следует из сведений, внесенных в Единый государственный реестр юридических лиц на 07 февраля 2013 г. общество с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" было ликвидировано 21.10.2011 г.
В соответствии с пунктом 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В момент завершения ликвидации юридического лица в силу пункта 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается его правоспособность.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.
Пунктом 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при наличии оснований для прекращения производства по делу, предусмотренных статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции со ссылкой на часть 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращает производство по делу при условии, если данные основания возникли до принятия решения судом первой инстанции (например, состоялась ликвидация организации, являющейся стороной в деле).
Поскольку общество было ликвидировано до принятия обжалуемого решения, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц, производство по делу в названой части подлежит прекращению, а решение частичной отмене.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно принял доводы истца о том, что ответчикам было направлено уведомление об отказе от договора аренды. Для расторжения договора истцу необходимо было соблюсти определенную процедуру расторжения договора и четко указать причину расторжения договора. Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора договор мог быть расторгнут только в судебном порядке и только при существенном нарушении его условий со стороны арендатора, подлежат отклонению как не имеющие правового значения с учетом установленного апелляционным судом факта ликвидации общества - стороны по настоящему договору.
Согласно положениям статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Таким образом, независимо от выводов суда первой инстанции спорный договор аренды в любом случае прекращен в связи с ликвидацией арендатора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель не получал от истца никакого имущества (землю), договор аренды земельного участка между истцом и Тельян А.М. не заключался, в связи с чем требования к предпринимателю заявлены необоснованно, подлежат отклонению.
Факт использования предпринимателем спорного земельного участка подтвержден совокупность представленных в дело доказательств договором купли-продажи киоска от 12.11.2007 г. (в п. 1 которого указано, что киоск расположен на спорном участке); актом обследования земельного участка от 29.07.2011 г. N 1087; дополнительным соглашением к договору аренды N 4300014764 от 05.02.2007 г.; актом сверки расчетов по арендной плате и пени по состоянию на 12.02.2013 г., из которого следует, что предприниматель вносит плату за пользование земельным участком. Названые обстоятельства ответчиком не оспариваются. Тогда как титул владения спорным участком документально не подтвержден, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2012 г. по делу N А32-4968/2012 в части отказа в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" отменить.
В части исковых требований заявленных к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" производство по делу N А32-4968/2012 прекратить.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2012 г. по делу N А32-4968/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2013 N 15АП-554/2013 ПО ДЕЛУ N А32-4968/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. N 15АП-554/2013
Дело N А32-4968/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Потапов С.Л. по доверенности N 15571/01 от 25.12.2012 г., удостоверение;
- от ответчиков:
- - представитель индивидуального предпринимателя Телян Айкуй Мартиросовны Васильев В.Ф. по доверенности N 1/22 от 22.01.2012 г., удостоверение;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Телян Айкуй Мартиросовны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2012 принятое в составе судьи Савина Р.Ю. по делу N А32-4968/2012 о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка и погашении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним
по иску: администрация муниципального образования город Краснодар
к ответчикам:
- индивидуальному предпринимателю Телян Айкуй Мартиросовне,
- обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит",
- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Телян Айкуй Мартиросовне (далее - предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" (далее - общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), в котором просит:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.02.2007 N 4300014764, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО Коммерческо-производственной фирмой "Эрудит";
- - обязать Телян Айкуй Мартиросовну освободить земельный участок общей площадью 8,41 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской. 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306. привести сто в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть его арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар);
- - погасить запись о государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на земельный участок общей площадью 8,41 кв.м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской. 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2012 г. суд обязал предпринимателя освободить земельный участок площадью 8,41 кв.м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской. 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306, путем демонтажа расположенного на нем киоска из облегченных конструкций, приведении указанного земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и возвратить его администрации муниципального образования город Краснодар. В остальной части иска отказано. С предпринимателя в пользу истца взыскано 4 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Телян Айкуй Мартиросовна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить в части, в иске отказать полностью.
В обоснование апелляционной жалобы суд приводит доводы о том, что суд неправомерно принял доводы истца о том, что ответчикам было направлено уведомление об отказе от договора аренды. Для расторжения договора истцу необходимо было соблюсти определенную процедуру расторжения договора и четко указать причину расторжения договора. Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора договор мог быть расторгнут только в судебном порядке и только при существенном нарушении его условий со стороны арендатора. Предприниматель не получал от истца никакого имущества (землю), договор аренды земельного участка между истцом и Тельян А.М. не заключался, в связи с чем требования к предпринимателю заявлены необоснованно.
В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и общество с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
В судебном заседании представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В порядке ст. 163 АПК в судебном заседании объявлен перерыв до 20.02.2013 до 13 час. 50 мин. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон, которые поддержали занимаемую правовую позицию по спору.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" надлежит отменить, производство по делу в названой части прекратить, а апелляционная жалоба предпринимателя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 27.09.2006 N 3523-р между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО Коммерческо-производствснной фирмой "Эрудит" был заключен договор аренды земельного участка от 05.02.2007 N 4300014764.
Согласно пункту 1.1 указанного договора истец обязуется передать, а ответчик принять в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 8,41 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской, 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306 для временного размещения киоска по реализации печатной продукции из облегченных конструкций. Срок договора аренды установлен по 27 сентября 2009 года.
Указанный договор прошел государственную регистрацию 31.05.2007, что подтверждено отметкой Управления ФРС по Краснодарскому краю на договоре аренды.
Как следует из п. п. 1.3 п. 1 договора аренды земельного участка N 4300014764 участок предоставлялся арендатору ООО "КПФ "Эрудит" для временного размещения киоска по реализации печатной продукции из облегченных конструкций.
На основании договора купли-продажи 23 АВ 952655 от 12.11.2007 (удостоверенного нотариусом И.И.Мартыновы) ООО Коммерческо-производственной фирмой "Эрудит" продала Телян Айкуй Мартиросовне киоск типа 7 К-02, расположенный в соответствии с договором аренды земельного участка N 4300014764 по адресу: г. Краснодар, Офицерская, 50/1.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1. ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Как следует из ч. 3. ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ч. 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 4.1.17 договора аренды N 4300014764 арендатор обязан направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока, указанного в п. 6.1 договора, письменное предложение арендодателю о прекращении договора аренды либо о заключении договора на новый срок.
Администрация муниципального образования город Краснодар 11.11.2008 г. направила А.M. Телян и ООО Коммерческо-производственной фирме "Эрудит" уведомление о прекращении договора аренды от 05.02.3007 N 4300014764, что подтверждается подписью ответчиков на копиях уведомления.
Письменное уведомление от 11.11.2008 о прекращении договора аренды от 05.02.3007 N 4300014764 было вручено представителю ООО "КПФ "Эрудит" 17.11.2008 и Телян А.M. 15.11.2008, что подтверждено копиями почтовых уведомлений. Уведомления о вручении скреплены подписями начальников 49-го и главного отделений связи г. Краснодара и календарными штемпелями. Как следует из пункта 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, вручение регистрируемых почтовых отправлений, к которым относятся заказные письма с уведомлениями о вручении, адресатам (законным представителям) осуществляются при предъявлении документов, удостоверяющих личность. Заказные письма вручается под расписку в извещении формы 22.
Таким образом, суд первой инстанции счел, что истец надлежаще уведомил арендатора о прекращении договора аренды от 05.02.3007 N 4300014764.
Суд установил, что ответчик (Телян Айкуй Мартиросовна) продолжает пользоваться данным земельным участком по истечении срока действия договора аренды, что подтверждается актом обследования земельного участка от 29.07.201 1 N 1087. подготовленным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар.
Невозвращение земельного участка после прекращения договора аренды послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку Телян А.М. занимает земельный участок без каких-либо правовых оснований, то суд пришел к выводу, что к отношениям сторон подлежат применению нормы статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу, которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Кроме того, согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении-и прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.
Пункты 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации определяют, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Суд первой инстанции неоднократно определениями от 22.05.2012 и 16.07.2012 предлагал ответчику подтвердить титул на спорный земельный участок.
Однако доказательств наличия у Телян А.М. титула на спорный земельный участок не представлено.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции признал требование Администрации к Телян А.М. об освобождении земельного участка общей площадью 8,41 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Офицерской. 50/1, кадастровый номер 23:43:03 02 007:0306. привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть его арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.
При этом суд счел необходимым отказать в иске к ООО ПКФ Эрудит, поскольку оно собственником имущества расположенного на спорном земельном участке не является, земельным участком фактически не владеет, а соответственно возложить на него обязанность по истребованию имущества из чужого незаконного владения не представляется возможным.
В удовлетворении требования истца о погашении записи в ЕГРП права аренды на указанный земельный участок отказано на основании следующего.
По общему правилу, содержащемуся в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена статьей 11 ГК РФ. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствии соответствующего правонарушения (постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08).
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Такой способ защиты нарушенного права как погашение записи в ЕГРП права аренды законом не предусмотрен.
Суд указал, что при рассмотрении дела суд связан с предметом заявленного истцом требования и не может выйти за его пределы.
В связи с изложенным, суд счел, что заявителем выбран неверный способ защиты, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.
Кроме того, указанное право аренды в ЕГРП и не зарегистрировано, что подтверждается сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемой информации от 13.07.2012 N 01/098/2012-569.
Суд первой инстанции также установил, что администрация, направила ответчикам письменное уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на срок не более пяти лет, в котором выразила волю на прекращение арендных отношений, в связи с чем суд счел договор аренды земельного участка от 05.02.2007 N 4300014764 прекращенным. Поскольку прекращенный договор не может быть расторгнут, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования о расторжении договора надлежит отказать.
Вместе с тем, суд первой инстанции, рассмотрев по существу требования истца заявленные к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" не учел следующее.
Как следует из сведений, внесенных в Единый государственный реестр юридических лиц на 07 февраля 2013 г. общество с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" было ликвидировано 21.10.2011 г.
В соответствии с пунктом 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В момент завершения ликвидации юридического лица в силу пункта 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается его правоспособность.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.
Пунктом 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при наличии оснований для прекращения производства по делу, предусмотренных статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции со ссылкой на часть 3 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращает производство по делу при условии, если данные основания возникли до принятия решения судом первой инстанции (например, состоялась ликвидация организации, являющейся стороной в деле).
Поскольку общество было ликвидировано до принятия обжалуемого решения, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц, производство по делу в названой части подлежит прекращению, а решение частичной отмене.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно принял доводы истца о том, что ответчикам было направлено уведомление об отказе от договора аренды. Для расторжения договора истцу необходимо было соблюсти определенную процедуру расторжения договора и четко указать причину расторжения договора. Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора договор мог быть расторгнут только в судебном порядке и только при существенном нарушении его условий со стороны арендатора, подлежат отклонению как не имеющие правового значения с учетом установленного апелляционным судом факта ликвидации общества - стороны по настоящему договору.
Согласно положениям статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Таким образом, независимо от выводов суда первой инстанции спорный договор аренды в любом случае прекращен в связи с ликвидацией арендатора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель не получал от истца никакого имущества (землю), договор аренды земельного участка между истцом и Тельян А.М. не заключался, в связи с чем требования к предпринимателю заявлены необоснованно, подлежат отклонению.
Факт использования предпринимателем спорного земельного участка подтвержден совокупность представленных в дело доказательств договором купли-продажи киоска от 12.11.2007 г. (в п. 1 которого указано, что киоск расположен на спорном участке); актом обследования земельного участка от 29.07.2011 г. N 1087; дополнительным соглашением к договору аренды N 4300014764 от 05.02.2007 г.; актом сверки расчетов по арендной плате и пени по состоянию на 12.02.2013 г., из которого следует, что предприниматель вносит плату за пользование земельным участком. Названые обстоятельства ответчиком не оспариваются. Тогда как титул владения спорным участком документально не подтвержден, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2012 г. по делу N А32-4968/2012 в части отказа в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" отменить.
В части исковых требований заявленных к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-производственная фирма "Эрудит" производство по делу N А32-4968/2012 прекратить.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2012 г. по делу N А32-4968/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)