Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца Департамента имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) - Каменева А.А. дов. от 16.04.2013 г. N 33-Д-106\\13, Михайлова А.В. дов. от 16.04.2013 г. N 33-Д-71\\13
от ответчика ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" -Чечулин Э.Г. генеральный директор, протокол N 52 от 27.04.2012, Шапошникова Л.П. дов. от 22.07.2013 г.
рассмотрев 31.07.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД"
на решение от 05.02.2013
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
арбитражными заседателями Вильдяновым Ф.А., Жуковым О.А.
на постановление от 26.04.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по иску Департамента имущества города Москвы
к ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД"
о взыскании задолженности, неустойки и выселении
по встречному иску о понуждении заключить договор на новый срок,
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды в период с 01.07.2001 по 30.05.2012 в размере 122 265,42 руб., неустойки за период с 06.07.2011 по 17.05.2012 по ставке 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки в размере 50 487,45 руб., о выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, состоящих из комнат 1, 2, 3, 4 помещения IV подвала, и обязании передать истцу помещения в освобожденном виде, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды от 16.04.1998 N 3-401/98.
ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить в отношении нежилых помещений общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, договор аренды на новый срок.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" просит отменить принятые по делу судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В порядке ст. 18 АПК РФ в связи с болезнью судьи Алексеева С.В. был изменен состав судей: судья-докладчик Алексеев С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С. на состав: судья-докладчик Чучунова Н.С., судьи Русакова О.И., Дунаева Н.Ю.
До начала судебного заседания, судом на основании ст. ст. 11, 159 АПК РФ, Постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 61 "Об обеспечении гласности в арбитражном процессе" удовлетворено ходатайство представителя ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" о фотосъемке во время судебного заседания.
Судом разъяснено сторонам, что в соответствии со ст. 24 АПК РФ при наличии оснований, указанных в статьях 21 - 23 настоящего Кодекса, лицами, участвующими в деле может быть заявлен отвод, как всему составу суда, так и каждому судье в отдельности.
Отвод должен быть мотивирован и заявлен до начала рассмотрения дела по существу.
Представители Департамента городского имущества города Москвы заявили, что отвод, как всему составу суда, так и каждому судье в отдельности отсутствует.
Представитель ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" заявил, что на данной стадии процесса отвод не заявлен.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции, пояснила, что отвод может быть заявлен до начала рассмотрения дела по существу.
Представитель ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" повторил, что отвод суду не заявлен.
Судом, с учетом возражений представителя ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД", приобщены к материалам дела копии доверенностей представителей Департамента городского имущества города Москвы.
Суд кассационной инстанции, с учетом возражений представителя ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" проверил полномочия представителей Департамента городского имущества города Москвы и допустил указанных представителей к участию в судебном заседании.
Указал, что на основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 произведена замена Департамента имущества города Москвы его правопреемником Департаментом городского имущества города Москвы.
В связи с несогласием с судом в части допуска в судебное заседание представителей Департамента городского имущества города Москвы и несогласием с ведением судебного процесса судьей Дунаевой Н.Ю., представителем ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" был заявлен отвод судье Дунаевой Н.Ю.
Определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.07.2013 заявление об отводе судьи Дунаевой Н.Ю. оставлено без удовлетворения, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 21 АПК РФ, дело слушается в прежнем составе.
Суд кассационной инстанции, оставил без рассмотрения повторное заявление представителя ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" об отводе состава суда, поскольку отсутствуют основания указанные в абзаце 2 части 2 статьи 24 АПК РФ. Кроме того, ходатайство об отводе заявлено в связи с негативной оценкой лицом, участвующим в деле, процессуальных действий суда связанных с отказом в удовлетворении его ходатайства о допуске в судебное заседание представителей Департамента городского имущества города Москвы.
Представители ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" отказались от дальнейшего участия в судебном разбирательстве, в связи с чем покинули зал судебных заседаний.
В судебном заседании кассационной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятые по делу определение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.04.1998 между городом Москвой в лице Комитета по управлению имуществом города Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы (арендодателем) и ООО Научно-производственному предприятию "Фирма СТАРГРАД" (арендатором) был заключен договор аренды N 3-401/98 (в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2010 к договору), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на срок по 16.04.2003 нежилые помещения общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, состоящих из комнат 1, 2, 3, 4 помещения IV подвала.
Помещение является собственностью города Москва, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 26.01.2012 г. 77-АН 117679 выданным повторно взамен свидетельства: серия 77-АВ N 659381 от 17.05.2005, 77-АК N 083264 от 17.05.2005. Право собственности зарегистрировано на основании Выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы Департамента имущества города Москвы от 01.02.2005 N 03-000011 (000), Постановления Московской городской Думы от 20.05.1998 N 47.
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего договор аренды N 3-401/98 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно п. 5.1. Договора, за указанное в разделе 1 договора аренды помещение арендатором, ежеквартально с оплатой не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячной оплате) вносится арендная плата на специальный счет Москомимущества по аккумуляции платежей за аренду нежилого фонда.
В нарушение обязательств по оплате арендной платы ответчик не внес арендную плату за период III, IV кв. 2001, I, II, III, IV кв. 2002, декабрь 2010, январь - декабрь 2011, январь - мая 2012, в связи с чем, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате с 01.07.2001 по 30.05.2012 в размере 122 265 руб. 42 коп.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ - неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За ненадлежащее исполнение ответчиком по первоначальному иску своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей в связи с просрочкой оплаты истец начислил пени, предусмотренные п. 6.1. Договора аренды.
Поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы не представлено, суды на основании ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ правомерно пришли к выводу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 122 265 руб. 42 коп. и пени в размере 50 487 руб. 45 коп.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ арендодатель Департамент имущества г. Москвы уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды от 16.04.1998 N 03-401/98 на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ с 15.05.2012 г., направив в его адрес уведомление от 13.02.2012 N 03-12/000377, в котором предложил в срок до 15.05.2012 освободить арендуемое помещение, возвратив его по акту приема-передачи.
Следовательно, договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев после получения арендатором указанного извещения.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Однако ответчик по первоначальному иску задолженность не погасил, помещение не возвратил, по акту приема-передачи не передал.
Факт нахождения ответчика в помещениях установлен актом осмотра нежилого помещения.
Поскольку законные основания пользования ответчиком объектом аренды прекращены, то дальнейшее удержание арендатором указанного имущества является незаконным суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении требования о выселении ООО Научно-производственному предприятию "Фирма СТАРГРАД" из занимаемых помещений.
Суды также обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом либо добровольно принятым обязательством.
Действующим гражданским законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок с прежним арендатором после прекращения соответствующего арендного правоотношения.
Материалами дела не подтверждается, что арендодателем указанная обязанность была принята на себя в добровольном порядке.
В силу ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а в случае нарушения указанного права - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с другим лицом.
Таким образом, норма ст. 621 ГК РФ не устанавливает на стороне арендодателя обязанности заключить договор аренды на новый срок: ни с арендатором, срок договора аренды с которым истек, ни с иными лицами.
Статья 621 ГК РФ наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор сможет только в том случае, если арендодатель изъявит согласие на заключение договора аренды на новый срок с данным арендатором или с иным лицом, и только посредством предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, а не требований о понуждении к заключению договора аренды.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель заключил новый договор аренды на спорное помещение с иным арендатором.
Установленных ст. ст. 421, 529, п. 4 ст. 445 ГК РФ оснований для понуждения Департамента городского имущества города Москвы к заключению с ООО Научно-производственному предприятию "Фирма СТАРГРАД" договора аренды нежилых помещений общей площадью общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, также не установлено.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что иск подан ненадлежащим истцом был рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен, поскольку Департамент имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) является надлежащим истцом по настоящему делу, так как нежилые помещения, которые переданы в аренду, являются собственностью города Москвы, и Департамент имущества города Москвы является органом, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжения указанной собственностью города Москвы согласно п. п. 1, 35 Положения о Департаменте имущества города Москвы.
Распоряжением Мэра Москвы от 06.12.2011 г. N 747-РМ Бочарова Н.А. назначена на должность руководителя Департамента имущества города Москвы, в связи с чем, Бочарова Н.А. как руководитель была правомочна на подписание доверенности от имени Департамента имущества города Москвы.
Исковое заявление было подписано начальником отдела управления по работе с недвижимостью Северо-Восточного административного округа города Москвы Каменевой Александрой Анатольевной по доверенности руководителя Департамента имущества города Москвы - Бочаровой Н.А.
Отдел управления по работе с недвижимостью Северо-Восточного административного округа города Москвы на момент подписания искового заявления являлся структурным подразделением Департамента имущества города Москвы.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2013 года по делу N А40-81506/12-6-762, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения от 05 февраля 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановления от 26 апреля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-81506/12-6-762, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 июля 2013 года.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 05.08.2013 ПО ДЕЛУ N А40-81506/12-6-762
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2013 г. по делу N А40-81506/12-6-762
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца Департамента имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) - Каменева А.А. дов. от 16.04.2013 г. N 33-Д-106\\13, Михайлова А.В. дов. от 16.04.2013 г. N 33-Д-71\\13
от ответчика ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" -Чечулин Э.Г. генеральный директор, протокол N 52 от 27.04.2012, Шапошникова Л.П. дов. от 22.07.2013 г.
рассмотрев 31.07.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД"
на решение от 05.02.2013
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
арбитражными заседателями Вильдяновым Ф.А., Жуковым О.А.
на постановление от 26.04.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по иску Департамента имущества города Москвы
к ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД"
о взыскании задолженности, неустойки и выселении
по встречному иску о понуждении заключить договор на новый срок,
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" о взыскании арендной платы за пользование объектом аренды в период с 01.07.2001 по 30.05.2012 в размере 122 265,42 руб., неустойки за период с 06.07.2011 по 17.05.2012 по ставке 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки в размере 50 487,45 руб., о выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, состоящих из комнат 1, 2, 3, 4 помещения IV подвала, и обязании передать истцу помещения в освобожденном виде, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды от 16.04.1998 N 3-401/98.
ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить в отношении нежилых помещений общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, договор аренды на новый срок.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" просит отменить принятые по делу судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В порядке ст. 18 АПК РФ в связи с болезнью судьи Алексеева С.В. был изменен состав судей: судья-докладчик Алексеев С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С. на состав: судья-докладчик Чучунова Н.С., судьи Русакова О.И., Дунаева Н.Ю.
До начала судебного заседания, судом на основании ст. ст. 11, 159 АПК РФ, Постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 61 "Об обеспечении гласности в арбитражном процессе" удовлетворено ходатайство представителя ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" о фотосъемке во время судебного заседания.
Судом разъяснено сторонам, что в соответствии со ст. 24 АПК РФ при наличии оснований, указанных в статьях 21 - 23 настоящего Кодекса, лицами, участвующими в деле может быть заявлен отвод, как всему составу суда, так и каждому судье в отдельности.
Отвод должен быть мотивирован и заявлен до начала рассмотрения дела по существу.
Представители Департамента городского имущества города Москвы заявили, что отвод, как всему составу суда, так и каждому судье в отдельности отсутствует.
Представитель ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" заявил, что на данной стадии процесса отвод не заявлен.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции, пояснила, что отвод может быть заявлен до начала рассмотрения дела по существу.
Представитель ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" повторил, что отвод суду не заявлен.
Судом, с учетом возражений представителя ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД", приобщены к материалам дела копии доверенностей представителей Департамента городского имущества города Москвы.
Суд кассационной инстанции, с учетом возражений представителя ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" проверил полномочия представителей Департамента городского имущества города Москвы и допустил указанных представителей к участию в судебном заседании.
Указал, что на основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 произведена замена Департамента имущества города Москвы его правопреемником Департаментом городского имущества города Москвы.
В связи с несогласием с судом в части допуска в судебное заседание представителей Департамента городского имущества города Москвы и несогласием с ведением судебного процесса судьей Дунаевой Н.Ю., представителем ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" был заявлен отвод судье Дунаевой Н.Ю.
Определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.07.2013 заявление об отводе судьи Дунаевой Н.Ю. оставлено без удовлетворения, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 21 АПК РФ, дело слушается в прежнем составе.
Суд кассационной инстанции, оставил без рассмотрения повторное заявление представителя ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" об отводе состава суда, поскольку отсутствуют основания указанные в абзаце 2 части 2 статьи 24 АПК РФ. Кроме того, ходатайство об отводе заявлено в связи с негативной оценкой лицом, участвующим в деле, процессуальных действий суда связанных с отказом в удовлетворении его ходатайства о допуске в судебное заседание представителей Департамента городского имущества города Москвы.
Представители ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" отказались от дальнейшего участия в судебном разбирательстве, в связи с чем покинули зал судебных заседаний.
В судебном заседании кассационной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятые по делу определение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.04.1998 между городом Москвой в лице Комитета по управлению имуществом города Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы (арендодателем) и ООО Научно-производственному предприятию "Фирма СТАРГРАД" (арендатором) был заключен договор аренды N 3-401/98 (в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2010 к договору), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на срок по 16.04.2003 нежилые помещения общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, состоящих из комнат 1, 2, 3, 4 помещения IV подвала.
Помещение является собственностью города Москва, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 26.01.2012 г. 77-АН 117679 выданным повторно взамен свидетельства: серия 77-АВ N 659381 от 17.05.2005, 77-АК N 083264 от 17.05.2005. Право собственности зарегистрировано на основании Выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы Департамента имущества города Москвы от 01.02.2005 N 03-000011 (000), Постановления Московской городской Думы от 20.05.1998 N 47.
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего договор аренды N 3-401/98 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно п. 5.1. Договора, за указанное в разделе 1 договора аренды помещение арендатором, ежеквартально с оплатой не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячной оплате) вносится арендная плата на специальный счет Москомимущества по аккумуляции платежей за аренду нежилого фонда.
В нарушение обязательств по оплате арендной платы ответчик не внес арендную плату за период III, IV кв. 2001, I, II, III, IV кв. 2002, декабрь 2010, январь - декабрь 2011, январь - мая 2012, в связи с чем, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате с 01.07.2001 по 30.05.2012 в размере 122 265 руб. 42 коп.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ - неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За ненадлежащее исполнение ответчиком по первоначальному иску своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей в связи с просрочкой оплаты истец начислил пени, предусмотренные п. 6.1. Договора аренды.
Поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы не представлено, суды на основании ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ правомерно пришли к выводу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 122 265 руб. 42 коп. и пени в размере 50 487 руб. 45 коп.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ арендодатель Департамент имущества г. Москвы уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды от 16.04.1998 N 03-401/98 на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ с 15.05.2012 г., направив в его адрес уведомление от 13.02.2012 N 03-12/000377, в котором предложил в срок до 15.05.2012 освободить арендуемое помещение, возвратив его по акту приема-передачи.
Следовательно, договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев после получения арендатором указанного извещения.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Однако ответчик по первоначальному иску задолженность не погасил, помещение не возвратил, по акту приема-передачи не передал.
Факт нахождения ответчика в помещениях установлен актом осмотра нежилого помещения.
Поскольку законные основания пользования ответчиком объектом аренды прекращены, то дальнейшее удержание арендатором указанного имущества является незаконным суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении требования о выселении ООО Научно-производственному предприятию "Фирма СТАРГРАД" из занимаемых помещений.
Суды также обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом либо добровольно принятым обязательством.
Действующим гражданским законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок с прежним арендатором после прекращения соответствующего арендного правоотношения.
Материалами дела не подтверждается, что арендодателем указанная обязанность была принята на себя в добровольном порядке.
В силу ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а в случае нарушения указанного права - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с другим лицом.
Таким образом, норма ст. 621 ГК РФ не устанавливает на стороне арендодателя обязанности заключить договор аренды на новый срок: ни с арендатором, срок договора аренды с которым истек, ни с иными лицами.
Статья 621 ГК РФ наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор сможет только в том случае, если арендодатель изъявит согласие на заключение договора аренды на новый срок с данным арендатором или с иным лицом, и только посредством предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, а не требований о понуждении к заключению договора аренды.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель заключил новый договор аренды на спорное помещение с иным арендатором.
Установленных ст. ст. 421, 529, п. 4 ст. 445 ГК РФ оснований для понуждения Департамента городского имущества города Москвы к заключению с ООО Научно-производственному предприятию "Фирма СТАРГРАД" договора аренды нежилых помещений общей площадью общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, также не установлено.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что иск подан ненадлежащим истцом был рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен, поскольку Департамент имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) является надлежащим истцом по настоящему делу, так как нежилые помещения, которые переданы в аренду, являются собственностью города Москвы, и Департамент имущества города Москвы является органом, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжения указанной собственностью города Москвы согласно п. п. 1, 35 Положения о Департаменте имущества города Москвы.
Распоряжением Мэра Москвы от 06.12.2011 г. N 747-РМ Бочарова Н.А. назначена на должность руководителя Департамента имущества города Москвы, в связи с чем, Бочарова Н.А. как руководитель была правомочна на подписание доверенности от имени Департамента имущества города Москвы.
Исковое заявление было подписано начальником отдела управления по работе с недвижимостью Северо-Восточного административного округа города Москвы Каменевой Александрой Анатольевной по доверенности руководителя Департамента имущества города Москвы - Бочаровой Н.А.
Отдел управления по работе с недвижимостью Северо-Восточного административного округа города Москвы на момент подписания искового заявления являлся структурным подразделением Департамента имущества города Москвы.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 февраля 2013 года по делу N А40-81506/12-6-762, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения от 05 февраля 2013 года Арбитражного суда города Москвы и постановления от 26 апреля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-81506/12-6-762, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 июля 2013 года.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)