Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Усцова Л.А.,
судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
при участии:
от истца заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации города Нижний Тагил: Демотко С.А., прокурор отдела, служебное удостоверение, поручение N 8-128А-12 от 12.02.2013,
от ответчика Управления имущественных отношений Администрации города Нижний Тагил: представитель не явился,
от ответчика индивидуального предпринимателя Зозуля Разиды Сабитовны: представитель не явился,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации города Нижний Тагил,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 января 2013 года
по делу N А60-43927/2012,
принятое судьей Чукавиной Т.В.,
по иску заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации города Нижний Тагил к Управлению имущественных отношений и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил, индивидуальному предпринимателю Зозуля Разиде Сабитовне,
о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Заместитель прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации города Нижний Тагил обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом (ныне - Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил), индивидуальному предпринимателю Зозуля Разиде Сабитовне о признании недействительным (ничтожным) договора N 55 от 15.04.2010 купли-продажи нежилого помещения, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и индивидуальным предпринимателем Зозуля Р.С.; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата покупателем ИП Зозуля Р.С. Комитету (Управлению) недвижимого имущества - нежилых помещений N 25-34 по поэтажному плану подвала в здании жилого назначения, литера А, а5, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Газетная, 7, общей площадью 106,9 кв. м; обязании Комитет (Управление) возвратить предпринимателю Зозуля Р.С. денежные средства в сумме 1 630 811 руб. 91 коп.
Решением арбитражного суда от 29.01.2013 в удовлетворении иска отказано.
Прокуратура Свердловской области с решением не согласна, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Настаивает на том, что срок действия договора аренды N 135 от 17.01.2000 г. подписанный между Комитетом и ИП Зозуля Р.С. равен одному году, следовательно, подлежал государственной регистрации.
В отсутствие государственной регистрации, договор является незаключенным.
При таких обстоятельствах ИП Зозуля Р.С. не приобрела право на выкуп арендуемого помещения в рамках Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Администрация города Нижний Тагил, ИП Зозуля Р.С. представили мотивированные отзывы, в которых сообщили, что Арбитражный суд Свердловской области, по их мнению, надлежащим образом исследовал все обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую оценку. Оснований для отмены решения не находят.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Комитетом, ныне Управлением муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города нижний Тагил и индивидуальным предпринимателем Зозуля Р.С. заключен договор N 55 купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 25-34 по поэтажному плану подвала, в здании жилого назначения, литера А, а5, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная,7, общей площадью 106,9 кв. м.
Договор заключен в порядке реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого объекта в силу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.
В договоре указано, что предприниматель отвечает требованиям, установленным статьей 3 названного Закона.
Из материалов дела видно, что до выкупа, предприниматель арендовала спорное помещение по договору аренды N 135 от 23.11.2000.
Согласно п. 4.1, договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.12.2000 г. и действуют по 01.12.2001 г.
В дальнейшем, дополнительными соглашениями, действие договора распространялось на следующий год.
Разночтения прокуратуры и Администрации возникли по поводу пункта 4.1 договора.
Прокуратура считает, что договор заключен сроком на один год, поэтому подлежал государственной регистрации. При отсутствии регистрации договор является незаключенным, следовательно, предприниматель не подпадает под условия ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, предусматривающего временное владение (пользование) арендуемым помещением (до вступления в силу названного Закона) в течение двух и более лет.
По мнению администрации, договор заключен на срок менее года, государственной регистрации не подлежал. ИП Зозуля Р.С., как субъект малого предпринимательства, в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно указал, что при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).
Стороны договора пояснили, что правоотношения сторон следует начинать рассматривать с договора аренды N 135 от 17.01.2000. Согласно п. 4.1 которого, договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.10.1999 и действует по 01.10.2000.
Поскольку договор был заключен 17.01.2000 и действовал по 01.10.2000, то будучи заключен на срок менее года государственной регистрации не подлежал.
Данная правовая позиция изложена в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": "Если стороны установили, что условия заключенного им договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды".
Данная правовая позиция полностью согласуется с требованиями п. 2 ст. 425 ГК РФ.
Более того, в силу п. 11 названного Информационного письма, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года".
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды сторонами не подписывалось, помещение администрации не возвращалось, договор действовал до заключения договора купли-продажи данного помещения.
Иное прочтение п. 4.1 договора аренды, чем у лиц его подписавших (сторон договора), представляется безосновательным.
Вывод Арбитражного суда Свердловской области о том, что ИП Зозуля Р.С. владела имуществом на законных основаниях, поэтому была вправе претендовать на выкуп помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ - правомерен.
Оснований для признания договора N 55 от 15.04.2010 купли-продажи нежилого помещения недействительным, не имеется.
Решение отмене не подлежит, от уплаты госпошлины истец освобожден (ст. 333.37 НК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2013 по делу N А60-43927/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.А.УСЦОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2013 N 17АП-14371/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А60-43927/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2013 г. N 17АП-14371/2012-ГК
Дело N А60-43927/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Усцова Л.А.,
судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
при участии:
от истца заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации города Нижний Тагил: Демотко С.А., прокурор отдела, служебное удостоверение, поручение N 8-128А-12 от 12.02.2013,
от ответчика Управления имущественных отношений Администрации города Нижний Тагил: представитель не явился,
от ответчика индивидуального предпринимателя Зозуля Разиды Сабитовны: представитель не явился,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации города Нижний Тагил,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 января 2013 года
по делу N А60-43927/2012,
принятое судьей Чукавиной Т.В.,
по иску заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации города Нижний Тагил к Управлению имущественных отношений и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил, индивидуальному предпринимателю Зозуля Разиде Сабитовне,
о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Заместитель прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации города Нижний Тагил обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом (ныне - Управление муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города Нижний Тагил), индивидуальному предпринимателю Зозуля Разиде Сабитовне о признании недействительным (ничтожным) договора N 55 от 15.04.2010 купли-продажи нежилого помещения, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и индивидуальным предпринимателем Зозуля Р.С.; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата покупателем ИП Зозуля Р.С. Комитету (Управлению) недвижимого имущества - нежилых помещений N 25-34 по поэтажному плану подвала в здании жилого назначения, литера А, а5, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Газетная, 7, общей площадью 106,9 кв. м; обязании Комитет (Управление) возвратить предпринимателю Зозуля Р.С. денежные средства в сумме 1 630 811 руб. 91 коп.
Решением арбитражного суда от 29.01.2013 в удовлетворении иска отказано.
Прокуратура Свердловской области с решением не согласна, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Настаивает на том, что срок действия договора аренды N 135 от 17.01.2000 г. подписанный между Комитетом и ИП Зозуля Р.С. равен одному году, следовательно, подлежал государственной регистрации.
В отсутствие государственной регистрации, договор является незаключенным.
При таких обстоятельствах ИП Зозуля Р.С. не приобрела право на выкуп арендуемого помещения в рамках Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Администрация города Нижний Тагил, ИП Зозуля Р.С. представили мотивированные отзывы, в которых сообщили, что Арбитражный суд Свердловской области, по их мнению, надлежащим образом исследовал все обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую оценку. Оснований для отмены решения не находят.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Комитетом, ныне Управлением муниципальным имуществом и регулирования земельных отношений Администрации города нижний Тагил и индивидуальным предпринимателем Зозуля Р.С. заключен договор N 55 купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 25-34 по поэтажному плану подвала, в здании жилого назначения, литера А, а5, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная,7, общей площадью 106,9 кв. м.
Договор заключен в порядке реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого объекта в силу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.
В договоре указано, что предприниматель отвечает требованиям, установленным статьей 3 названного Закона.
Из материалов дела видно, что до выкупа, предприниматель арендовала спорное помещение по договору аренды N 135 от 23.11.2000.
Согласно п. 4.1, договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.12.2000 г. и действуют по 01.12.2001 г.
В дальнейшем, дополнительными соглашениями, действие договора распространялось на следующий год.
Разночтения прокуратуры и Администрации возникли по поводу пункта 4.1 договора.
Прокуратура считает, что договор заключен сроком на один год, поэтому подлежал государственной регистрации. При отсутствии регистрации договор является незаключенным, следовательно, предприниматель не подпадает под условия ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, предусматривающего временное владение (пользование) арендуемым помещением (до вступления в силу названного Закона) в течение двух и более лет.
По мнению администрации, договор заключен на срок менее года, государственной регистрации не подлежал. ИП Зозуля Р.С., как субъект малого предпринимательства, в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно указал, что при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).
Стороны договора пояснили, что правоотношения сторон следует начинать рассматривать с договора аренды N 135 от 17.01.2000. Согласно п. 4.1 которого, договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.10.1999 и действует по 01.10.2000.
Поскольку договор был заключен 17.01.2000 и действовал по 01.10.2000, то будучи заключен на срок менее года государственной регистрации не подлежал.
Данная правовая позиция изложена в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": "Если стороны установили, что условия заключенного им договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды".
Данная правовая позиция полностью согласуется с требованиями п. 2 ст. 425 ГК РФ.
Более того, в силу п. 11 названного Информационного письма, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года".
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды сторонами не подписывалось, помещение администрации не возвращалось, договор действовал до заключения договора купли-продажи данного помещения.
Иное прочтение п. 4.1 договора аренды, чем у лиц его подписавших (сторон договора), представляется безосновательным.
Вывод Арбитражного суда Свердловской области о том, что ИП Зозуля Р.С. владела имуществом на законных основаниях, поэтому была вправе претендовать на выкуп помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ - правомерен.
Оснований для признания договора N 55 от 15.04.2010 купли-продажи нежилого помещения недействительным, не имеется.
Решение отмене не подлежит, от уплаты госпошлины истец освобожден (ст. 333.37 НК РФ).
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2013 по делу N А60-43927/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.А.УСЦОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)