Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Маркова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Мищенко С.В., Чистяковой Н.М.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Е. по доверенности В. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 19 марта 2012 года, которым в удовлетворении заявления Е. о признании не соответствующим законодательству решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области и возложении обязанности устранить допущенные нарушения отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чистяковой Н.М., объяснения представителей Е. по доверенности В. и М.М., представителя Управления Росреестра по Вологодской области по доверенности С., представителя ОАО "БАНК УРАЛСИБ" по доверенности П., судебная коллегия
установила:
Я. (продавец) и Е. (покупатель) заключили договор купли-продажи ... благоустроенной, общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу:, стоимостью ... рублей.
Е. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра по Вологодской области) для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода прав на нее.
Управлением Росреестра по Вологодской области принято решение о приостановлении государственной регистрации указанной сделки на срок до в связи с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении ипотекой в силу закона в пользу открытого акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" (далее - ОАО "БАНК УРАЛСИБ"), о чем Е. направлено соответствующее уведомление.
22.02.2012 Е. обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного решения Управления Росреестра по Вологодской области, мотивируя отсутствием в ЕГРП и свидетельстве о государственной регистрации права собственности Я. на квартиру от серии ... N ... на момент совершения сделки купли-продажи сведений об обременении (ограничении) прав. Полагал, что решением о приостановлении государственной регистрации нарушены его права, как добросовестного приобретателя, поскольку регистрация ипотеки произведена лишь после подачи им документов на регистрацию ().
Просил признать не соответствующим законодательству и нарушающим его права и свободы решение Управления Росреестра по Вологодской области от о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от и перехода права на, расположенную по адресу:, и возложить на Управление Росреестра по Вологодской области обязанность устранить допущенные нарушения его прав и свобод в полном объеме.
Заявитель Е. и его представители по доверенности М.М., В. в судебном заседании поддержали доводы заявления в полном объеме, просили удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Вологодской области по доверенности М.Л. доводы заявления не признала, указав на законность принятого решения.
Представитель заинтересованного лица ОАО "БАНК УРАЛСИБ" по доверенности А. заявленные требования не признала, мотивируя наличием у банка ипотеки в силу закона.
Заинтересованное лицо Я. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Е. по доверенности В. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального права и неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, указывая, что внесение записи об ипотеке имело место лишь спустя значительный период времени (более трех лет) после регистрации права собственности Я. на спорную квартиру и после заключения договора купли-продажи от.
В возражениях на жалобу ОАО "БАНК УРАЛСИБ" и Управление Росреестра по Вологодской области просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, полагает, что решение судом принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего гражданского законодательства.
Как следует из материалов дела, ОАО "БАНК УРАЛСИБ" (залогодержатель) и Я. (заемщик) заключили кредитный договор N ... о предоставлении кредита в размере ... рублей на инвестирование строительства двухкомнатной, общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу:.
Денежные средства в названной сумме были использованы заемщиком на оплату по договору участия в долевом строительстве жилого дома, согласно пунктам ... которого инвестирование строительства осуществляется за счет средств ОАО "БАНК УРАЛСИБ", квартира считается находящейся в залоге у ОАО "БАНК УРАЛСИБ" с момента государственной регистрации права собственности Я. на нее в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
произведена государственная регистрация права собственности Я. на указанную квартиру, выдано свидетельство о праве собственности серии, документы для оформления ипотеки в силу закона заемщиком в банк не представлены.
Управлением Росреестра по Вологодской области исправлена техническая ошибка: в подраздел ... внесена запись об ипотеке в силу закона, залогодержателем по которой является ОАО "БАНК УРАЛСИБ".
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона. Квартира, приобретенная или построенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такую квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (пункт 1 статьи 77 названного Закона).
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Поскольку строительство, общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу:, произведено с использованием кредитных средств, у ОАО "БАНК УРАЛСИБ" на указанное жилое помещение возникло право ипотеки в силу закона.
Непредставление Я. регистрационному органу при регистрации права собственности на квартиру сведений о факте приобретения жилого помещения за счет кредитных средств не свидетельствует об утрате ОАО "БАНК УРАЛСИБ" права залога на данный объект и лишении его возможности самостоятельно представить в регистрирующий орган сведения о таком обременении.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что на момент заключения сделки и подачи документов на государственную регистрацию сделки какое-либо ограничение (обременение) на данную квартиру зарегистрировано не было, подлежат отклонению судебной коллегией.
Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с пунктом 1 статьи 13 которого после приема документов на государственную регистрацию осуществляется правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, проверка законности сделки, в ходе которой устанавливается, в том числе отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (пункт 3 статьи 13 названного Закона).
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для приостановления государственной регистрации является, в том числе, возникновение у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (абзац первый пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, учитывая обременение прав Я. на, расположенную по адресу:, ипотекой ОАО "БАНК УРАЛСИБ" в силу закона, отсутствие согласия залогодержателя на ее отчуждение и согласия Е. на принятие объекта недвижимости, обремененного ипотекой, у государственного регистратора имелись законные основания для приостановления государственной регистрации договора купли-продажи от.
При этом, внесение в ЕГРП записи от ипотеке () после обращения Е. в Управление Росреестра по Вологодской области для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры () не имеет правового значения, поскольку правовая экспертиза представленных документов осуществляется государственным регистратором в месячный срок со дня их приема, а заключение договора купли-продажи от не влечет прекращения залога по основаниям, предусмотренным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 19 марта 2012 года без изменения, апелляционную жалобу представителя Е. по доверенности В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.06.2012 N 33-2369/2012
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2012 г. N 33-2369/2012
Судья Маркова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Мищенко С.В., Чистяковой Н.М.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Е. по доверенности В. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 19 марта 2012 года, которым в удовлетворении заявления Е. о признании не соответствующим законодательству решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области и возложении обязанности устранить допущенные нарушения отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чистяковой Н.М., объяснения представителей Е. по доверенности В. и М.М., представителя Управления Росреестра по Вологодской области по доверенности С., представителя ОАО "БАНК УРАЛСИБ" по доверенности П., судебная коллегия
установила:
Я. (продавец) и Е. (покупатель) заключили договор купли-продажи ... благоустроенной, общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу:, стоимостью ... рублей.
Е. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра по Вологодской области) для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода прав на нее.
Управлением Росреестра по Вологодской области принято решение о приостановлении государственной регистрации указанной сделки на срок до в связи с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении ипотекой в силу закона в пользу открытого акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" (далее - ОАО "БАНК УРАЛСИБ"), о чем Е. направлено соответствующее уведомление.
22.02.2012 Е. обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного решения Управления Росреестра по Вологодской области, мотивируя отсутствием в ЕГРП и свидетельстве о государственной регистрации права собственности Я. на квартиру от серии ... N ... на момент совершения сделки купли-продажи сведений об обременении (ограничении) прав. Полагал, что решением о приостановлении государственной регистрации нарушены его права, как добросовестного приобретателя, поскольку регистрация ипотеки произведена лишь после подачи им документов на регистрацию ().
Просил признать не соответствующим законодательству и нарушающим его права и свободы решение Управления Росреестра по Вологодской области от о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от и перехода права на, расположенную по адресу:, и возложить на Управление Росреестра по Вологодской области обязанность устранить допущенные нарушения его прав и свобод в полном объеме.
Заявитель Е. и его представители по доверенности М.М., В. в судебном заседании поддержали доводы заявления в полном объеме, просили удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Вологодской области по доверенности М.Л. доводы заявления не признала, указав на законность принятого решения.
Представитель заинтересованного лица ОАО "БАНК УРАЛСИБ" по доверенности А. заявленные требования не признала, мотивируя наличием у банка ипотеки в силу закона.
Заинтересованное лицо Я. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Судом принято приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Е. по доверенности В. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального права и неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, указывая, что внесение записи об ипотеке имело место лишь спустя значительный период времени (более трех лет) после регистрации права собственности Я. на спорную квартиру и после заключения договора купли-продажи от.
В возражениях на жалобу ОАО "БАНК УРАЛСИБ" и Управление Росреестра по Вологодской области просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, полагает, что решение судом принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего гражданского законодательства.
Как следует из материалов дела, ОАО "БАНК УРАЛСИБ" (залогодержатель) и Я. (заемщик) заключили кредитный договор N ... о предоставлении кредита в размере ... рублей на инвестирование строительства двухкомнатной, общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу:.
Денежные средства в названной сумме были использованы заемщиком на оплату по договору участия в долевом строительстве жилого дома, согласно пунктам ... которого инвестирование строительства осуществляется за счет средств ОАО "БАНК УРАЛСИБ", квартира считается находящейся в залоге у ОАО "БАНК УРАЛСИБ" с момента государственной регистрации права собственности Я. на нее в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
произведена государственная регистрация права собственности Я. на указанную квартиру, выдано свидетельство о праве собственности серии, документы для оформления ипотеки в силу закона заемщиком в банк не представлены.
Управлением Росреестра по Вологодской области исправлена техническая ошибка: в подраздел ... внесена запись об ипотеке в силу закона, залогодержателем по которой является ОАО "БАНК УРАЛСИБ".
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона. Квартира, приобретенная или построенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такую квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (пункт 1 статьи 77 названного Закона).
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Поскольку строительство, общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу:, произведено с использованием кредитных средств, у ОАО "БАНК УРАЛСИБ" на указанное жилое помещение возникло право ипотеки в силу закона.
Непредставление Я. регистрационному органу при регистрации права собственности на квартиру сведений о факте приобретения жилого помещения за счет кредитных средств не свидетельствует об утрате ОАО "БАНК УРАЛСИБ" права залога на данный объект и лишении его возможности самостоятельно представить в регистрирующий орган сведения о таком обременении.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что на момент заключения сделки и подачи документов на государственную регистрацию сделки какое-либо ограничение (обременение) на данную квартиру зарегистрировано не было, подлежат отклонению судебной коллегией.
Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с пунктом 1 статьи 13 которого после приема документов на государственную регистрацию осуществляется правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, проверка законности сделки, в ходе которой устанавливается, в том числе отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (пункт 3 статьи 13 названного Закона).
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для приостановления государственной регистрации является, в том числе, возникновение у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в том числе прав залогодержателя, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (абзац первый пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, учитывая обременение прав Я. на, расположенную по адресу:, ипотекой ОАО "БАНК УРАЛСИБ" в силу закона, отсутствие согласия залогодержателя на ее отчуждение и согласия Е. на принятие объекта недвижимости, обремененного ипотекой, у государственного регистратора имелись законные основания для приостановления государственной регистрации договора купли-продажи от.
При этом, внесение в ЕГРП записи от ипотеке () после обращения Е. в Управление Росреестра по Вологодской области для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры () не имеет правового значения, поскольку правовая экспертиза представленных документов осуществляется государственным регистратором в месячный срок со дня их приема, а заключение договора купли-продажи от не влечет прекращения залога по основаниям, предусмотренным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 19 марта 2012 года без изменения, апелляционную жалобу представителя Е. по доверенности В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)