Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 1 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 8 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Дьяконова М.С. - по доверенности N 04 от 07.02.2013, Попова Е.А. - по доверенности N 124 от 26.09.2012,
от ответчика - ДГИ г. Москвы - Преображенская М.А. - по доверенности от 27.02.2013 N ДГИ-Д-120/13, Правительства Москвы - Ланда В.М. - по доверенности от 28.10.2010 N 4-14-20041/0, Преображенская М.А. - по доверенности от 21.06.2013 N 4-47-729/3,
рассмотрев 1 августа 2013 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 14 декабря 2012 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 1 марта 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Савенковым О.В.,
по иску ООО "Интекс сити Групп"
о признании недействительным одностороннего расторжения договора
к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Интекс сити Групп" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, Правительству Москвы о признании недействительным оформленное уведомлением от 30.05.2012 N РД5-1-18/12-3-(0)-1, письмом от 20.07.2012 N 33-1-15277/12-(0)-1 расторжение Департаментом земельных ресурсов г. Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 05.11.1997 N М-01-010265 земельного участка площадью 700 кв. м, кадастровый номер 77:01:0003055:45 по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 74.
Требование основано на ст. ст. 12, 153, 168, 309, 405, 406, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) и мотивировано тем, что одностороннее расторжение договора аренды не соответствует условиям договора и закону, существенного нарушения условий договора обществом не допущено, в течение всего периода действия договора аренды оно осуществляло мероприятия по проектированию объекта, однако не могло использовать земельный участок по вине государственных органов г. Москвы. В связи с чем у Департамента земельных ресурсов г. Москвы отсутствовало право в одностороннем порядке расторгать договор аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2012 по делу N А40-126353/12-150-1040 оспариваемое расторжение договора аренды признано недействительным по указанным в исковом заявлении обоснованиям и приведенным нормам права.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 1.03.2013 оставил решение суда без изменения с подтверждением установленных судами обстоятельств дела и выводов относительно надлежащего исполнения со стороны ООО "Интекс сити Групп" обязательств по договору аренды, в связи с чем предусмотренные договором и законом основания для одностороннего расторжения договора отсутствовали.
Департамент земельных ресурсов города Москвы ставит вопрос об отмене судебных актов, вынесенных по его мнению с нарушением норм материального права, а именно положения абз. 4 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, процессуального права в части выводов судов о принимаемых действиях, направленных на надлежащее исполнение обязательств и отсутствие нарушений условий договора аренды арендатором. В связи с чем просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.
На кассационную жалобу поступил отзыв от ООО "Интекс сити Групп" с возражениями против ее удовлетворения.
По ходатайству стороны в связи с реорганизацией Департамента земельных ресурсов г. Москвы ответчик заменен на Департамент городского имущества города Москвы, о чем вынесено определение от 17.06.2013 по настоящему делу.
При судебном разбирательстве по кассационной жалобе представители от заявителя жалобы, Правительства Москвы поддержали изложенные в ней доводы и требования.
Представитель от ООО "Интекс сити Групп" просил оставить судебные акты без изменения как вынесенные в соответствии с законодательством, при правильном применении норм права, кассационную жалобу считает необоснованной.
Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из материалов дела, в пределах, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения и постановления судов.
При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ОАО "АСДОР" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-01-010265 от 5.11.1997, по которому арендатору передан в аренду земельный участок площадью 700 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 74, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.
Договор заключен сроком на 49 лет.
К договору аренды земельного участка подписано дополнительное соглашение от 25.08.2003, в соответствии с которым на основании договора от 25.04.2003 об уступке права аренды земельного участка права и обязанности по договору аренды с 26.05.2003 в полном объеме переходят к новому арендатору - ООО "Интекс сити Групп".
Согласно дополнительному соглашению от 18.06.2004 к договору аренды новый арендатор обязался завершить строительство административного здания до 31.12.2005.
В соответствии с дополнительным соглашением от 24.08.2007 к договору аренды земельного участка арендатор обязался завершить строительство административного здания до 31.12.2008.
Дополнительным соглашением от 7.04.2011 к договору аренды стороны определили целевое использование земельного участка под строительство гостиницы и "его" последующей эксплуатации.
В п. 1.2 соглашения стороны определили, что арендатор обязуется завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 1.06.2011, изменив п. 4.7 Особых условий договора аренды.
В связи с неисполнением арендатором ни одного из перечисленных обязательств, наличием предусмотренных в п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011) условий Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил ООО "Интекс сити Групп" уведомление от 30.05.2012 за N 1Д5-1-18/12-3-(0)-1 о расторжении договора аренды, на которое обществом представлено письменное возражение.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы в сообщении от 20.07.2012 за N 33-1-15277/12-(0)-1 подтвердил прекращение договора с 30.06.2012.
Проверив обоснованность расторжения договора Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, суды пришли к выводу о недействительности односторонней сделки по расторжению договора в силу ее ничтожности как не соответствующей п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011).
При этом, суды пришли к выводу о том, что одностороннее расторжение договора носит характер злоупотребления правом.
В требованиях к Правительству Москвы судом отказано обоснованно по доводам, приведенным в судебных актах.
Суд кассационной инстанции находит судебные акты по делу подлежащими отмене, поскольку не может согласиться с выводом судов о недействительности расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Как определено сторонами в договоре аренды земельного участка (п. 4.4, 4.7 договора), с учетом дополнительного соглашения от 7.04.2011 к договору: арендатор обязуется завершить строительство объекта в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом организации строительства с даты выдачи разрешения на строительство; арендатор обязуется завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 1.06.2011.
В материалах дела отсутствуют подтверждения о завершении проектирования объекта, получении разрешения на строительства до 1.06.2011, освоении земельного участка, начале строительства объекта.
Однако суды не признали данные обстоятельства существенными нарушениями условий договора со стороны арендатора.
При досрочном расторжении договора аренды земельного участка Департамент земельных ресурсов г. Москвы руководствовался также положениями п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011).
В соответствии с указанной нормой заключенный до 1.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Договор заключен в 1997 года до 1.01.2011.
- Как указано в п. 22 ст. 3 названного закона, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является, в частности: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Об этом также свидетельствует следующая формулировка в п. 22 ст. 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
В этой связи вывод судов о необходимости применения указанной нормы с учетом других норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации противоречит приведенному в законе.
Как следует из условий договора, земельный участок передан в аренду в 1997 году для строительства объекта, разрешение на его строительство обществом не получено, строительство объекта не начато.
При разрешении спора арбитражные суды обеих инстанций не проверили наличие, перечисленных в п. 22 ст. 3 названного закона случаев, при которых договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно органом государственной власти или местного самоуправления в одностороннем порядке путем направления уведомления в соответствии с указанной нормой, что в данном случае было соблюдено.
С учетом изложенных обстоятельств судебные акты отменяются на основании ч. ч. 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, дело направляется на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные нарушения, вынести судебный акт, соответствующий нормам материального и процессуального прав.
Руководствуясь ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-126353/12-150-1040, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2013 года отменить, дело направить в Арбитражный суд г. Москвы на новое рассмотрение.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2013 ПО ДЕЛУ N А40-126353/12-150-1040
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. по делу N А40-126353/12-150-1040
Резолютивная часть постановления объявлена 1 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 8 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Дьяконова М.С. - по доверенности N 04 от 07.02.2013, Попова Е.А. - по доверенности N 124 от 26.09.2012,
от ответчика - ДГИ г. Москвы - Преображенская М.А. - по доверенности от 27.02.2013 N ДГИ-Д-120/13, Правительства Москвы - Ланда В.М. - по доверенности от 28.10.2010 N 4-14-20041/0, Преображенская М.А. - по доверенности от 21.06.2013 N 4-47-729/3,
рассмотрев 1 августа 2013 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 14 декабря 2012 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 1 марта 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Савенковым О.В.,
по иску ООО "Интекс сити Групп"
о признании недействительным одностороннего расторжения договора
к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Интекс сити Групп" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, Правительству Москвы о признании недействительным оформленное уведомлением от 30.05.2012 N РД5-1-18/12-3-(0)-1, письмом от 20.07.2012 N 33-1-15277/12-(0)-1 расторжение Департаментом земельных ресурсов г. Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 05.11.1997 N М-01-010265 земельного участка площадью 700 кв. м, кадастровый номер 77:01:0003055:45 по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 74.
Требование основано на ст. ст. 12, 153, 168, 309, 405, 406, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) и мотивировано тем, что одностороннее расторжение договора аренды не соответствует условиям договора и закону, существенного нарушения условий договора обществом не допущено, в течение всего периода действия договора аренды оно осуществляло мероприятия по проектированию объекта, однако не могло использовать земельный участок по вине государственных органов г. Москвы. В связи с чем у Департамента земельных ресурсов г. Москвы отсутствовало право в одностороннем порядке расторгать договор аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2012 по делу N А40-126353/12-150-1040 оспариваемое расторжение договора аренды признано недействительным по указанным в исковом заявлении обоснованиям и приведенным нормам права.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 1.03.2013 оставил решение суда без изменения с подтверждением установленных судами обстоятельств дела и выводов относительно надлежащего исполнения со стороны ООО "Интекс сити Групп" обязательств по договору аренды, в связи с чем предусмотренные договором и законом основания для одностороннего расторжения договора отсутствовали.
Департамент земельных ресурсов города Москвы ставит вопрос об отмене судебных актов, вынесенных по его мнению с нарушением норм материального права, а именно положения абз. 4 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, процессуального права в части выводов судов о принимаемых действиях, направленных на надлежащее исполнение обязательств и отсутствие нарушений условий договора аренды арендатором. В связи с чем просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.
На кассационную жалобу поступил отзыв от ООО "Интекс сити Групп" с возражениями против ее удовлетворения.
По ходатайству стороны в связи с реорганизацией Департамента земельных ресурсов г. Москвы ответчик заменен на Департамент городского имущества города Москвы, о чем вынесено определение от 17.06.2013 по настоящему делу.
При судебном разбирательстве по кассационной жалобе представители от заявителя жалобы, Правительства Москвы поддержали изложенные в ней доводы и требования.
Представитель от ООО "Интекс сити Групп" просил оставить судебные акты без изменения как вынесенные в соответствии с законодательством, при правильном применении норм права, кассационную жалобу считает необоснованной.
Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из материалов дела, в пределах, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения и постановления судов.
При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ОАО "АСДОР" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-01-010265 от 5.11.1997, по которому арендатору передан в аренду земельный участок площадью 700 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Гиляровского, вл. 74, для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.
Договор заключен сроком на 49 лет.
К договору аренды земельного участка подписано дополнительное соглашение от 25.08.2003, в соответствии с которым на основании договора от 25.04.2003 об уступке права аренды земельного участка права и обязанности по договору аренды с 26.05.2003 в полном объеме переходят к новому арендатору - ООО "Интекс сити Групп".
Согласно дополнительному соглашению от 18.06.2004 к договору аренды новый арендатор обязался завершить строительство административного здания до 31.12.2005.
В соответствии с дополнительным соглашением от 24.08.2007 к договору аренды земельного участка арендатор обязался завершить строительство административного здания до 31.12.2008.
Дополнительным соглашением от 7.04.2011 к договору аренды стороны определили целевое использование земельного участка под строительство гостиницы и "его" последующей эксплуатации.
В п. 1.2 соглашения стороны определили, что арендатор обязуется завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 1.06.2011, изменив п. 4.7 Особых условий договора аренды.
В связи с неисполнением арендатором ни одного из перечисленных обязательств, наличием предусмотренных в п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011) условий Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил ООО "Интекс сити Групп" уведомление от 30.05.2012 за N 1Д5-1-18/12-3-(0)-1 о расторжении договора аренды, на которое обществом представлено письменное возражение.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы в сообщении от 20.07.2012 за N 33-1-15277/12-(0)-1 подтвердил прекращение договора с 30.06.2012.
Проверив обоснованность расторжения договора Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, суды пришли к выводу о недействительности односторонней сделки по расторжению договора в силу ее ничтожности как не соответствующей п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011).
При этом, суды пришли к выводу о том, что одностороннее расторжение договора носит характер злоупотребления правом.
В требованиях к Правительству Москвы судом отказано обоснованно по доводам, приведенным в судебных актах.
Суд кассационной инстанции находит судебные акты по делу подлежащими отмене, поскольку не может согласиться с выводом судов о недействительности расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Как определено сторонами в договоре аренды земельного участка (п. 4.4, 4.7 договора), с учетом дополнительного соглашения от 7.04.2011 к договору: арендатор обязуется завершить строительство объекта в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом организации строительства с даты выдачи разрешения на строительство; арендатор обязуется завершить проектирование объекта и получить разрешение на строительство до 1.06.2011.
В материалах дела отсутствуют подтверждения о завершении проектирования объекта, получении разрешения на строительства до 1.06.2011, освоении земельного участка, начале строительства объекта.
Однако суды не признали данные обстоятельства существенными нарушениями условий договора со стороны арендатора.
При досрочном расторжении договора аренды земельного участка Департамент земельных ресурсов г. Москвы руководствовался также положениями п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в редакции Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011).
В соответствии с указанной нормой заключенный до 1.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Договор заключен в 1997 года до 1.01.2011.
- Как указано в п. 22 ст. 3 названного закона, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является, в частности: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Об этом также свидетельствует следующая формулировка в п. 22 ст. 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
В этой связи вывод судов о необходимости применения указанной нормы с учетом других норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации противоречит приведенному в законе.
Как следует из условий договора, земельный участок передан в аренду в 1997 году для строительства объекта, разрешение на его строительство обществом не получено, строительство объекта не начато.
При разрешении спора арбитражные суды обеих инстанций не проверили наличие, перечисленных в п. 22 ст. 3 названного закона случаев, при которых договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно органом государственной власти или местного самоуправления в одностороннем порядке путем направления уведомления в соответствии с указанной нормой, что в данном случае было соблюдено.
С учетом изложенных обстоятельств судебные акты отменяются на основании ч. ч. 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, дело направляется на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные нарушения, вынести судебный акт, соответствующий нормам материального и процессуального прав.
Руководствуясь ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года по делу N А40-126353/12-150-1040, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2013 года отменить, дело направить в Арбитражный суд г. Москвы на новое рассмотрение.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)