Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Долбня С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей: Емельяновой Ю.С., Залевской Е.А.,
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску С. к З. о государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе представителя ответчика Д. на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 10 января 2013 года.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения представителя ответчика Д., поддержавшего апелляционную жалобу, объяснения истца С., ее представителя Н., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, объяснения третьего лица Ф., представителя третьего лица Г.А. Г.В., не возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к З., в котором просила вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от 18.09.2012 и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/.
В обоснование заявленных требований указала, что в феврале - марте 2012 года заключила предварительной договор купли-продажи жилого помещения по /__/ с З. в лице его представителя по доверенности Ф. Поскольку документы на приватизацию не были подготовлены в установленный срок, 21.04.2012 предварительный договор был заключен вновь, после чего в соответствии с достигнутой договоренностью она оплатила полную стоимость вышеуказанной квартиры. Фактически спорная квартира была передана истцу ответчиком в апреле 2012 года, с согласия ответчика она была зарегистрирована в ней, произвела ремонт. 18.09.2012 она и ответчик, интересы которого представляла Е., заключили договор купли-продажи спорного жилого помещения, подписали акт передачи, документы были переданы в Управление Росреестра по Томской области для государственной регистрации. Однако в этот же день доверенность на имя Е. была отменена, З. обратился с заявлением о возврате документов без проведения регистрационных действий. О прекращении действия доверенности ей стало известно только 23.09.2012 со слов директора агентства недвижимости.
В судебном заседании истец С. и ее представитель Н. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик З., его представитель Д. в судебном заседании иск не признали. Ответчик пояснил, что денежные средства, полученные от продажи квартиры, ему переданы не были, а потому им была отозвана нотариальная доверенность, выданная на имя Е. По просьбе Е. им была написана расписка о получении /__/ и /__/ руб., однако фактически денежных средств он не получал, ими были уплачены задолженности за коммунальные услуги и оплачено проживание в квартире по /__/. Расписку о получении /__/ руб. он не писал. Он поручил Ш. известить об отмене доверенности Е., лично он ее об этом не уведомлял. После отмены доверенности квартира была продана Г.А.
Третье лицо Е., ее представитель М. в судебном заседании не возражали против удовлетворения иска. Е. пояснила, что истцом выплачены денежные средства за квартиру в полном объеме, после чего часть из них в размере /__/ руб. передана продавцу квартиры (З.), а часть - Ш. по поручению З. О прекращении действия выданной З. доверенности на продажу квартиры она на момент подачи документов на государственную регистрацию сделки купли-продажи квартиры не была уведомлена.
В судебном заседании третье лицо Ф. возражала против удовлетворения иска, пояснив, что полученные от истца денежные средства З. она передавала.
Представитель третьего лица Г.А. Г.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснила, что между ее дочерью и З. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, однако квартира Г.А. не передана, денежные средства за квартиры ею не оплачены.
Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица Г.А., представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Обжалуемым решением на основании ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950, ст. 9, 131, 164, 165, 182, 185, 189, 209, 218, 223, 486, 549, 550, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", ст. 4, 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) исковые требования С. удовлетворены. Суд вынес решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/, подписанного Е., действующей от имени З. на основании доверенности, и С. 18.09.2012, и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/, с З. на С.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Д. просит решение суда отменить.
В обоснование жалобы указывает, что денежные средства, полученные от продажи спорной квартиры, З. переданы не были. Доказательств передачи денежных средств за продажу квартиры в материалах дела не имеется. Расписка о получении З. денежных средств от С. не оформлена надлежащим образом, в ней идет речь о денежных средствах на хозяйственные нужды, она является поддельной.
Узнав, что его квартира продана, а денежные средства ему не переданы, З. отменил выданную им на имя Е. доверенность. Уведомлять С. и Е. не имело смысла, т.к. их действия противоречили закону.
Также указывает, что выданная им Е. доверенность не имеет юридической силы, поскольку лицевой счет на квартиру не был переведен на З. с его умершей матери, которой данная квартира принадлежала. Денежные средства также начали передаваться до оформления права собственности ответчика на квартиру, т.е. незаконно.
Ссылается на то, что срок действия предварительного договора от 21.04.2012 истек 04.05.2012, продлен срок действия договора не был. З. разрешил проживать С. только до 04.01.2013.
Кроме того, указывает, что акт передачи и договор купли-продажи квартиры от 18.09.2012 З. не подписывал, все действия Е. и С. совершены без разрешения собственника и направлены на незаконное завладение его недвижимым имуществом.
В возражениях на апелляционную жалобу истец С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие третьих лиц Е., Г.А., представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе совершать с имуществом гражданско-правовые сделки, распоряжаться иным образом.
На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Как установлено судом и следует из материалов дела, право собственности З. на квартиру, расположенную по адресу: /__/, зарегистрировано 24.08.2012 на основании договора передачи N 8243 от 08.08.2012.
Из содержания доверенности от 04.04.2012, удостоверенной врио нотариуса К.Л., сроком действия один год, усматривается, что З. уполномочил Е. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: /__/, с правом получения причитающихся ему от продажи денежных средств без права распоряжения ими, представления его интересов в любых органах и организациях, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, подписания предварительного договора купли-продажи, договора купли-продажи, акта приема-передачи на условиях по своему усмотрению, производства любых регистрационных действий.
21.04.2012 между З., интересы которого по доверенности представляла Е., и С., заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в срок до 04.05.2012 заключить договор купли-продажи (основной договор) квартиры, расположенной по адресу: /__/.
18.09.2012, действуя на основании доверенности от 04.04.2012, реестровый N 1878, Е. от имени З. (продавец) заключила с С. (покупатель) договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: /__/. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере /__/ рублей, указанная сумма передана продавцу в день подписания договора (пп. 1, 4).
В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
18.09.2012 С. и З., интересы которого представляла Е., составили акт передачи спорной квартиры, из которого следует, что продавец передал покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: /__/, расчет произведен полностью.
Кроме того, исполнение обязанности по передаче квартиры С. подтверждается фактом регистрации последней по месту пребывания в квартире по адресу: /__/ на срок с 10.07.2012 по 04.01.2013.
При рассмотрении дела ответчиком не оспаривался факт вселения и проживания С. в спорной квартире.
Из п. 2 ст. 558 ГК РФ следует, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из дела видно, что С. и Е., действуя от имени З., 18.09.2012 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру по адресу: /__/.
В соответствии с ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие отмены доверенности лицом, ее выдавшим.
Согласно пп. 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Из распоряжения от 18.09.2012, удостоверенного врио нотариуса К.Л., следует, что З. отменил выданную им 04.04.2012 на имя Е. доверенность на продажу спорной квартиры.
Довод представителя ответчика о том, что ответчик известил об отмене доверенности истца и Е. был предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонен.
Норма части первой статьи 12 ГПК Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из объяснений З. при рассмотрении дела судом первой инстанции следует, что он поручил Ш. известить Е. и С. об отмене доверенности.
Свидетель Ш., допрошенный судом, показал, что он и З. приехали к нотариусу в 9.00, отменили доверенность. Около 11.00 того же дня он позвонил Сандо со своего телефона и сообщил ей об отмене доверенности, Е. он также звонил (л.д. 98).
Из объяснений представителя ответчика Д. в суде апелляционной инстанции следует, что согласно детализации предоставленных услуг Ш. звонил С. и Е. 18.09.2012 после 21.00.
Вместе с тем судебной коллегией принимается во внимание, что из расписок в получении документов на государственную регистрацию от 18.09.2012 (л.д. 12, 13) следует, что время внесения записей в книгу учета входящих документов о приеме документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности в отношении спорной квартиры: 14.57 и 15.05 соответственно.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено убедительных и достаточных доказательств извещения З. Е. об отмене выданной им доверенности на продажу спорной квартиры до подписания сторонами договора купли-продажи квартиры и представления документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий Е., сохраняют силу для З. в отношении С.
В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу пп. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация сделки и перехода права собственности на квартиру по адресу: /__/ не была произведена в связи с заявлением З. об отмене выданной им доверенности. Впоследствии З. обратился в Управление Росреестра по Томской области о государственной регистрации сделки с иным лицом.
При вышеизложенных обстоятельствах суд первой инстанции верно расценил действия З. как необоснованное уклонение от государственной регистрации.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, установив, что подписанный между Е., действующей от имени З., и С. договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/ совершен в надлежащей форме, сторонами договора достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, на момент совершения сделки Е. имела полномочия на подписание договора и передачу документов на государственную регистрацию, продавцом исполнены обязательства по передаче квартиры, З. уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования С.
Данный вывод судебная коллегия находит верным, основанным на правильном применении норм материального права и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Довод апеллянта о том, что выданная З. 04.04.2012 доверенность не имеет силы, поскольку квартира на момент ее выдачи не находилась в собственности ответчика, судебной коллегией отклоняется, поскольку действия Е. по заключению сделки купли-продажи квартиры совершались по данной доверенности после государственной регистрации права собственности З. на спорную квартиру, а потому Е. действовала в соответствии с указанными в доверенности полномочиями.
Довод представителя ответчика о том, что на момент совершения сделки купли-продажи предварительный договор купли-продажи квартиры прекратил свое действие, был предметом исследования и правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку наличие заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи не является обязательным условием для заключения договора купли-продажи квартиры.
Довод апеллянта о том, что без согласия ответчика подписаны акт передачи и договор купли-продажи квартиры от 18.09.2012, несостоятелен, поскольку доверенностью от 04.04.2012 З. уполномочил Е. на подписание от его имени и договора купли-продажи квартиры, и акта приема-передачи.
Довод апелляционной жалобы о том, что Е. не переданы З. денежные средства, полученные от С. в счет оплаты цены квартиры, судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку данное обстоятельство может являться основанием для предъявления соответствующих требований к лицам, нарушившим, по мнению ответчика, его права, но не может повлиять на права С. по заключенной сделке.
Таким образом, при рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, не нарушены нормы материального и процессуального права.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Томска от 10 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-631/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 апреля 2013 г. по делу N 33-631/2013
Судья: Долбня С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей: Емельяновой Ю.С., Залевской Е.А.,
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску С. к З. о государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе представителя ответчика Д. на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 10 января 2013 года.
Заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения представителя ответчика Д., поддержавшего апелляционную жалобу, объяснения истца С., ее представителя Н., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, объяснения третьего лица Ф., представителя третьего лица Г.А. Г.В., не возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к З., в котором просила вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от 18.09.2012 и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/.
В обоснование заявленных требований указала, что в феврале - марте 2012 года заключила предварительной договор купли-продажи жилого помещения по /__/ с З. в лице его представителя по доверенности Ф. Поскольку документы на приватизацию не были подготовлены в установленный срок, 21.04.2012 предварительный договор был заключен вновь, после чего в соответствии с достигнутой договоренностью она оплатила полную стоимость вышеуказанной квартиры. Фактически спорная квартира была передана истцу ответчиком в апреле 2012 года, с согласия ответчика она была зарегистрирована в ней, произвела ремонт. 18.09.2012 она и ответчик, интересы которого представляла Е., заключили договор купли-продажи спорного жилого помещения, подписали акт передачи, документы были переданы в Управление Росреестра по Томской области для государственной регистрации. Однако в этот же день доверенность на имя Е. была отменена, З. обратился с заявлением о возврате документов без проведения регистрационных действий. О прекращении действия доверенности ей стало известно только 23.09.2012 со слов директора агентства недвижимости.
В судебном заседании истец С. и ее представитель Н. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик З., его представитель Д. в судебном заседании иск не признали. Ответчик пояснил, что денежные средства, полученные от продажи квартиры, ему переданы не были, а потому им была отозвана нотариальная доверенность, выданная на имя Е. По просьбе Е. им была написана расписка о получении /__/ и /__/ руб., однако фактически денежных средств он не получал, ими были уплачены задолженности за коммунальные услуги и оплачено проживание в квартире по /__/. Расписку о получении /__/ руб. он не писал. Он поручил Ш. известить об отмене доверенности Е., лично он ее об этом не уведомлял. После отмены доверенности квартира была продана Г.А.
Третье лицо Е., ее представитель М. в судебном заседании не возражали против удовлетворения иска. Е. пояснила, что истцом выплачены денежные средства за квартиру в полном объеме, после чего часть из них в размере /__/ руб. передана продавцу квартиры (З.), а часть - Ш. по поручению З. О прекращении действия выданной З. доверенности на продажу квартиры она на момент подачи документов на государственную регистрацию сделки купли-продажи квартиры не была уведомлена.
В судебном заседании третье лицо Ф. возражала против удовлетворения иска, пояснив, что полученные от истца денежные средства З. она передавала.
Представитель третьего лица Г.А. Г.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснила, что между ее дочерью и З. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, однако квартира Г.А. не передана, денежные средства за квартиры ею не оплачены.
Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица Г.А., представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Обжалуемым решением на основании ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950, ст. 9, 131, 164, 165, 182, 185, 189, 209, 218, 223, 486, 549, 550, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", ст. 4, 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) исковые требования С. удовлетворены. Суд вынес решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/, подписанного Е., действующей от имени З. на основании доверенности, и С. 18.09.2012, и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/, с З. на С.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Д. просит решение суда отменить.
В обоснование жалобы указывает, что денежные средства, полученные от продажи спорной квартиры, З. переданы не были. Доказательств передачи денежных средств за продажу квартиры в материалах дела не имеется. Расписка о получении З. денежных средств от С. не оформлена надлежащим образом, в ней идет речь о денежных средствах на хозяйственные нужды, она является поддельной.
Узнав, что его квартира продана, а денежные средства ему не переданы, З. отменил выданную им на имя Е. доверенность. Уведомлять С. и Е. не имело смысла, т.к. их действия противоречили закону.
Также указывает, что выданная им Е. доверенность не имеет юридической силы, поскольку лицевой счет на квартиру не был переведен на З. с его умершей матери, которой данная квартира принадлежала. Денежные средства также начали передаваться до оформления права собственности ответчика на квартиру, т.е. незаконно.
Ссылается на то, что срок действия предварительного договора от 21.04.2012 истек 04.05.2012, продлен срок действия договора не был. З. разрешил проживать С. только до 04.01.2013.
Кроме того, указывает, что акт передачи и договор купли-продажи квартиры от 18.09.2012 З. не подписывал, все действия Е. и С. совершены без разрешения собственника и направлены на незаконное завладение его недвижимым имуществом.
В возражениях на апелляционную жалобу истец С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие третьих лиц Е., Г.А., представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе совершать с имуществом гражданско-правовые сделки, распоряжаться иным образом.
На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Как установлено судом и следует из материалов дела, право собственности З. на квартиру, расположенную по адресу: /__/, зарегистрировано 24.08.2012 на основании договора передачи N 8243 от 08.08.2012.
Из содержания доверенности от 04.04.2012, удостоверенной врио нотариуса К.Л., сроком действия один год, усматривается, что З. уполномочил Е. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: /__/, с правом получения причитающихся ему от продажи денежных средств без права распоряжения ими, представления его интересов в любых органах и организациях, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, подписания предварительного договора купли-продажи, договора купли-продажи, акта приема-передачи на условиях по своему усмотрению, производства любых регистрационных действий.
21.04.2012 между З., интересы которого по доверенности представляла Е., и С., заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в срок до 04.05.2012 заключить договор купли-продажи (основной договор) квартиры, расположенной по адресу: /__/.
18.09.2012, действуя на основании доверенности от 04.04.2012, реестровый N 1878, Е. от имени З. (продавец) заключила с С. (покупатель) договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: /__/. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере /__/ рублей, указанная сумма передана продавцу в день подписания договора (пп. 1, 4).
В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
18.09.2012 С. и З., интересы которого представляла Е., составили акт передачи спорной квартиры, из которого следует, что продавец передал покупателю в собственность квартиру, расположенную по адресу: /__/, расчет произведен полностью.
Кроме того, исполнение обязанности по передаче квартиры С. подтверждается фактом регистрации последней по месту пребывания в квартире по адресу: /__/ на срок с 10.07.2012 по 04.01.2013.
При рассмотрении дела ответчиком не оспаривался факт вселения и проживания С. в спорной квартире.
Из п. 2 ст. 558 ГК РФ следует, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из дела видно, что С. и Е., действуя от имени З., 18.09.2012 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру по адресу: /__/.
В соответствии с ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие отмены доверенности лицом, ее выдавшим.
Согласно пп. 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Из распоряжения от 18.09.2012, удостоверенного врио нотариуса К.Л., следует, что З. отменил выданную им 04.04.2012 на имя Е. доверенность на продажу спорной квартиры.
Довод представителя ответчика о том, что ответчик известил об отмене доверенности истца и Е. был предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонен.
Норма части первой статьи 12 ГПК Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из объяснений З. при рассмотрении дела судом первой инстанции следует, что он поручил Ш. известить Е. и С. об отмене доверенности.
Свидетель Ш., допрошенный судом, показал, что он и З. приехали к нотариусу в 9.00, отменили доверенность. Около 11.00 того же дня он позвонил Сандо со своего телефона и сообщил ей об отмене доверенности, Е. он также звонил (л.д. 98).
Из объяснений представителя ответчика Д. в суде апелляционной инстанции следует, что согласно детализации предоставленных услуг Ш. звонил С. и Е. 18.09.2012 после 21.00.
Вместе с тем судебной коллегией принимается во внимание, что из расписок в получении документов на государственную регистрацию от 18.09.2012 (л.д. 12, 13) следует, что время внесения записей в книгу учета входящих документов о приеме документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности в отношении спорной квартиры: 14.57 и 15.05 соответственно.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено убедительных и достаточных доказательств извещения З. Е. об отмене выданной им доверенности на продажу спорной квартиры до подписания сторонами договора купли-продажи квартиры и представления документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий Е., сохраняют силу для З. в отношении С.
В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу пп. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация сделки и перехода права собственности на квартиру по адресу: /__/ не была произведена в связи с заявлением З. об отмене выданной им доверенности. Впоследствии З. обратился в Управление Росреестра по Томской области о государственной регистрации сделки с иным лицом.
При вышеизложенных обстоятельствах суд первой инстанции верно расценил действия З. как необоснованное уклонение от государственной регистрации.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, установив, что подписанный между Е., действующей от имени З., и С. договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/ совершен в надлежащей форме, сторонами договора достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, на момент совершения сделки Е. имела полномочия на подписание договора и передачу документов на государственную регистрацию, продавцом исполнены обязательства по передаче квартиры, З. уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования С.
Данный вывод судебная коллегия находит верным, основанным на правильном применении норм материального права и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Довод апеллянта о том, что выданная З. 04.04.2012 доверенность не имеет силы, поскольку квартира на момент ее выдачи не находилась в собственности ответчика, судебной коллегией отклоняется, поскольку действия Е. по заключению сделки купли-продажи квартиры совершались по данной доверенности после государственной регистрации права собственности З. на спорную квартиру, а потому Е. действовала в соответствии с указанными в доверенности полномочиями.
Довод представителя ответчика о том, что на момент совершения сделки купли-продажи предварительный договор купли-продажи квартиры прекратил свое действие, был предметом исследования и правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку наличие заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи не является обязательным условием для заключения договора купли-продажи квартиры.
Довод апеллянта о том, что без согласия ответчика подписаны акт передачи и договор купли-продажи квартиры от 18.09.2012, несостоятелен, поскольку доверенностью от 04.04.2012 З. уполномочил Е. на подписание от его имени и договора купли-продажи квартиры, и акта приема-передачи.
Довод апелляционной жалобы о том, что Е. не переданы З. денежные средства, полученные от С. в счет оплаты цены квартиры, судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку данное обстоятельство может являться основанием для предъявления соответствующих требований к лицам, нарушившим, по мнению ответчика, его права, но не может повлиять на права С. по заключенной сделке.
Таким образом, при рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, не нарушены нормы материального и процессуального права.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Томска от 10 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)