Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., с использованием систем видеоконференц-связи, при ведении протокола помощником судьи Дмитриевой Ю.Д., при участии в судебном заседании от заявителя открытого акционерного общества "Проммонтаж" (ИНН 2636027869, ОГРН 1022601941559) Федорюка С.Ю. (доверенность от 11.11.2012), от заинтересованных лиц: индивидуального предпринимателя Уско Натальи Васильевны (ОГРНИП 305263521700031) Горьковской Е.В. (доверенность от 22.10.2012), от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Берегового О.Н. (доверенность от 13.11.2012), в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, третьего лица администрация города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы открытого акционерного общества "Проммонтаж", индивидуального предпринимателя Уско Натальи Васильевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2013 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Годило Н.Н.) по делу N А63-16762/2012, установил следующее.
ОАО "Проммонтаж" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Уско Н.В. (далее - предприниматель), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (управление) и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) со следующими требованиями:
- признать недействительным договор аренды от 14.03.2011 N 8887 земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20, расположенного по адресу: г. Ставрополь, переулок Прикумский, 5в, заключенный комитетом и предпринимателем;
- признать отсутствующим обременение земельного участка договором аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20;
- аннулировать в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:022504:20.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013, исковые требования удовлетворены частично. Суды признали договор аренды земельного участка от 14.03.2011 N 8887, заключенный комитетом и предпринимателем, недействительной (ничтожной) сделкой со ссылкой на дело, имеющее преюдициальное значение (N А63-14523/2009). В названном деле признан недействительным (ничтожным) договор аренды спорного участка от 13.05.2008 N 6585, следовательно, предприниматель не является субъектом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку по указанному делу установлено незаконное формирование и предоставление предпринимателю земельного участка площадью 299 кв. м для размещения магазина с кафе по переулку Прикумскому, 5в в квартале 514, основания для введения спорного земельного участка в гражданский оборот отсутствуют. В удовлетворении остальной части исковых требований суды отказали, мотивировав отказ тем, что истец не предъявлял требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки (реституции), он не владеет спорным участком, требование о признании права аренды (обременения) отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований, указывая, что формирование земельного участка произведено в нарушений положений действующего законодательства, поэтому нахождение сведений о нем в государственном кадастре недвижимости недопустимо. Оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее постановление N 10/22). Аннулирование кадастровых сведений об участке является применением последствий недействительности ничтожной сделки.
Предприниматель в кассационной жалобе просит отменить судебные акты полностью, поскольку ссылка на преюдициальное значение обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела N А63-14523/2009, несостоятельна. В настоящем деле изменились существенные обстоятельства и круг лиц. За предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке. На основании межевого плана от 25.09.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены изменения относительно местоположения угловых точек координат спорного земельного участка, что не исключает отсутствие наложений его на территорию общего пользования. Требование о применении последствий недействительности сделки обществом не заявлено, при этом оспаривание зарегистрированного права должно осуществляться путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Договор аренды от 14.03.2011 N 8887 заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства в соответствии с действующим постановлением администрации от 25.01.2011 N 144 и не нарушает права и законные интересы общества.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители общества и предпринимателя поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представитель комитета выразил согласие с мотивами, указанными в кассационной жалобе предпринимателя.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:23 площадью 12 953 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5, (свидетельство государственной регистрации права собственности от 10.01.2013 серии 26-АИ N 047438) и находящихся на нем объектов недвижимости.
Постановлением главы г. Ставрополя от 24.12.2007 N 3930 утвержден акт выбора земельного участка, предпринимателю согласовано место размещения магазина с кафе по пер. Прикумскому в квартале 514. В соответствии с пунктом 2 постановления ответчику предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 299 кв. м (с особым режимом использования) для проектирования и строительства магазина с кафе по пер. Прикумскому в квартале 514. Земельному участку присвоен почтовый адрес: пер. Прикумский, 5в.
На основании решения от 30.04.2008 N 048/08-1316 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в, поставлен на кадастровый учет.
13 мая 2008 года предприниматель (арендатор) и комитет (арендодатель) заключили договор N 6585 аренды земельного участка площадью 299 кв. м (кадастровый номер 26:12:022504:20), расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в, квартал 514. Участок предоставлен для проектирования и строительства магазина с кафе сроком с 24.12.2007 по 23.12.2010. Государственная регистрация сделки произведена 21.09.2008.
26 апреля 2010 года комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение N RU26309000-301-С на строительство магазина с кафе общей площадью 744,6 кв. м (строительный объем 2494 кв. м) на земельном участке площадью 299 кв. м, расположенном по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в.
В связи с истечением срока действия договора аренды от 13.05.2008 N 6585, на основании заявления предпринимателя и разрешения на строительство от 26.04.2010 администрацией в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации вынесено постановление от 25.01.2011 N 144, которым ответчику предоставлен в аренду на новый срок (3 года) земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 площадью 299 кв. м (с особым режимом использования) для продолжения строительства магазина с кафе по пер. Прикумскому, 5в в квартале 514.
14 марта 2011 года на основании указанного постановления комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 8887 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20, площадью 299 кв. м для продолжения строительства магазина с кафе сроком с 25.01.2011 по 24.01.2014. Государственная регистрация договора произведена 31.03.2011, о чем в ЕГРП внесена заспись N 26-26-01/016/2011-566.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 по делу N А63-14523/2009 с учетом постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2012 и определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2013 N ВАС-16181/12, договор аренды от 13.05.2008 N 6585 и разрешение на строительство от 26.04.2010 N RU26309000-301-С признаны недействительными.
Общество, полагая, что предпринимателю незаконно предоставлен земельный участок площадью 299 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в, на новый срок для продолжения строительства, обратилось в суд.
Предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в свою очередь является основанием для заключения договора аренды (пункта 3 статьи 3, пункт 7 статьи 30, статья 32 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды с другим лицом арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.
В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-14523/2009 по заявлению общества о признании недействительным постановления главы г. Ставрополя от 24.12.2007 N 3930 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Уско Н.В. места размещения магазина с кафе по переулку Прикумскому, 5в в квартале 514 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства", о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 13.05.2008 N 6585, о признании недействительным выданного предпринимателю разрешения на строительство от 26.04.2010 N RU 26309000-301-С установлено, что предпринимателю предоставлен земельный участок, который выходит за пределы, определенные расчетом красной линии, и без их утверждения в установленном порядке; часть земельного участка до момента его выделения предпринимателю на основании постановления от 24.12.2007 N 3930 находилась в границах территории общего пользования, а также имеет незначительное наложение на территорию, необходимую для доступа пешеходов к основному въезду (выезду) на производственную базу общества.
Названные обстоятельства также подтверждены представленным в материалы дела экспертным заключением от 12.05.2012 N 2/07-А по делу N А63-14523/2009. Возведение предпринимателем объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022504:20 на основании проектной документации создаст помехи для доступа пешеходов к основному въезду (выезду) на территорию производственной базы, расположенной по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 по делу N А63-14523/2009 признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 13.05.2008 N 6585 и разрешение на строительство от 26.04.2010 N RU26309000-301-С.
При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу о том, что предприниматель не является субъектом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, установленного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку недействительная сделка в силу статьи 167 названного кодекса, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что договор аренды земельного участка от 14.03.2011 N 8887, заключенный комитетом и предпринимателем является недействительной (ничтожной) сделкой в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод предпринимателя о том, что обстоятельства, установленные судами в ходе рассмотрения дела N А63-14523/2009, не имеют преюдициального значения, являются необоснованным.
Обществом со ссылкой на ничтожность договора аренды от 14.03.2011 N 8887 и пункт 52 постановления N 10/22 предъявлено требование о признании права аренды (обременения) на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 отсутствующим. При этом требование о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки от 14.03.2011 N 8887 (реституции) общество не заявляет.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 находится во владении предпринимателя и за ним в ЕГРП зарегистрировано право аренды.
В абзаце 4 пункта 52 постановления N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
Истец не владеет спорным участком, требование о признании права аренды (обременения) отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, в связи с чем суды верно отказали в удовлетворении этой части требований.
Владение предпринимателем земельным участком и сохранение в ЕГРП записи о зарегистрированных правах предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 исключает возможность удовлетворения требования об аннулировании из государственного кадастра недвижимости сведений о нем. Помимо этого, общество не представило суду доказательств того, что само по себе сохранение земельного участка в государственном кадастре недвижимости нарушает его права и законные интересы.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационных жалоб направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 по делу N А63-16762/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.09.2013 ПО ДЕЛУ N А63-16762/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2013 г. по делу N А63-16762/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., с использованием систем видеоконференц-связи, при ведении протокола помощником судьи Дмитриевой Ю.Д., при участии в судебном заседании от заявителя открытого акционерного общества "Проммонтаж" (ИНН 2636027869, ОГРН 1022601941559) Федорюка С.Ю. (доверенность от 11.11.2012), от заинтересованных лиц: индивидуального предпринимателя Уско Натальи Васильевны (ОГРНИП 305263521700031) Горьковской Е.В. (доверенность от 22.10.2012), от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Берегового О.Н. (доверенность от 13.11.2012), в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, третьего лица администрация города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы открытого акционерного общества "Проммонтаж", индивидуального предпринимателя Уско Натальи Васильевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2013 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Годило Н.Н.) по делу N А63-16762/2012, установил следующее.
ОАО "Проммонтаж" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Уско Н.В. (далее - предприниматель), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (управление) и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) со следующими требованиями:
- признать недействительным договор аренды от 14.03.2011 N 8887 земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20, расположенного по адресу: г. Ставрополь, переулок Прикумский, 5в, заключенный комитетом и предпринимателем;
- признать отсутствующим обременение земельного участка договором аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20;
- аннулировать в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:022504:20.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013, исковые требования удовлетворены частично. Суды признали договор аренды земельного участка от 14.03.2011 N 8887, заключенный комитетом и предпринимателем, недействительной (ничтожной) сделкой со ссылкой на дело, имеющее преюдициальное значение (N А63-14523/2009). В названном деле признан недействительным (ничтожным) договор аренды спорного участка от 13.05.2008 N 6585, следовательно, предприниматель не является субъектом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку по указанному делу установлено незаконное формирование и предоставление предпринимателю земельного участка площадью 299 кв. м для размещения магазина с кафе по переулку Прикумскому, 5в в квартале 514, основания для введения спорного земельного участка в гражданский оборот отсутствуют. В удовлетворении остальной части исковых требований суды отказали, мотивировав отказ тем, что истец не предъявлял требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки (реституции), он не владеет спорным участком, требование о признании права аренды (обременения) отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований, указывая, что формирование земельного участка произведено в нарушений положений действующего законодательства, поэтому нахождение сведений о нем в государственном кадастре недвижимости недопустимо. Оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее постановление N 10/22). Аннулирование кадастровых сведений об участке является применением последствий недействительности ничтожной сделки.
Предприниматель в кассационной жалобе просит отменить судебные акты полностью, поскольку ссылка на преюдициальное значение обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела N А63-14523/2009, несостоятельна. В настоящем деле изменились существенные обстоятельства и круг лиц. За предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке. На основании межевого плана от 25.09.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены изменения относительно местоположения угловых точек координат спорного земельного участка, что не исключает отсутствие наложений его на территорию общего пользования. Требование о применении последствий недействительности сделки обществом не заявлено, при этом оспаривание зарегистрированного права должно осуществляться путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Договор аренды от 14.03.2011 N 8887 заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства в соответствии с действующим постановлением администрации от 25.01.2011 N 144 и не нарушает права и законные интересы общества.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители общества и предпринимателя поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представитель комитета выразил согласие с мотивами, указанными в кассационной жалобе предпринимателя.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:23 площадью 12 953 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5, (свидетельство государственной регистрации права собственности от 10.01.2013 серии 26-АИ N 047438) и находящихся на нем объектов недвижимости.
Постановлением главы г. Ставрополя от 24.12.2007 N 3930 утвержден акт выбора земельного участка, предпринимателю согласовано место размещения магазина с кафе по пер. Прикумскому в квартале 514. В соответствии с пунктом 2 постановления ответчику предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 299 кв. м (с особым режимом использования) для проектирования и строительства магазина с кафе по пер. Прикумскому в квартале 514. Земельному участку присвоен почтовый адрес: пер. Прикумский, 5в.
На основании решения от 30.04.2008 N 048/08-1316 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в, поставлен на кадастровый учет.
13 мая 2008 года предприниматель (арендатор) и комитет (арендодатель) заключили договор N 6585 аренды земельного участка площадью 299 кв. м (кадастровый номер 26:12:022504:20), расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в, квартал 514. Участок предоставлен для проектирования и строительства магазина с кафе сроком с 24.12.2007 по 23.12.2010. Государственная регистрация сделки произведена 21.09.2008.
26 апреля 2010 года комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение N RU26309000-301-С на строительство магазина с кафе общей площадью 744,6 кв. м (строительный объем 2494 кв. м) на земельном участке площадью 299 кв. м, расположенном по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в.
В связи с истечением срока действия договора аренды от 13.05.2008 N 6585, на основании заявления предпринимателя и разрешения на строительство от 26.04.2010 администрацией в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации вынесено постановление от 25.01.2011 N 144, которым ответчику предоставлен в аренду на новый срок (3 года) земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 площадью 299 кв. м (с особым режимом использования) для продолжения строительства магазина с кафе по пер. Прикумскому, 5в в квартале 514.
14 марта 2011 года на основании указанного постановления комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 8887 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20, площадью 299 кв. м для продолжения строительства магазина с кафе сроком с 25.01.2011 по 24.01.2014. Государственная регистрация договора произведена 31.03.2011, о чем в ЕГРП внесена заспись N 26-26-01/016/2011-566.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 по делу N А63-14523/2009 с учетом постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2012 и определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2013 N ВАС-16181/12, договор аренды от 13.05.2008 N 6585 и разрешение на строительство от 26.04.2010 N RU26309000-301-С признаны недействительными.
Общество, полагая, что предпринимателю незаконно предоставлен земельный участок площадью 299 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в, на новый срок для продолжения строительства, обратилось в суд.
Предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в свою очередь является основанием для заключения договора аренды (пункта 3 статьи 3, пункт 7 статьи 30, статья 32 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды с другим лицом арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.
В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-14523/2009 по заявлению общества о признании недействительным постановления главы г. Ставрополя от 24.12.2007 N 3930 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Уско Н.В. места размещения магазина с кафе по переулку Прикумскому, 5в в квартале 514 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства", о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 13.05.2008 N 6585, о признании недействительным выданного предпринимателю разрешения на строительство от 26.04.2010 N RU 26309000-301-С установлено, что предпринимателю предоставлен земельный участок, который выходит за пределы, определенные расчетом красной линии, и без их утверждения в установленном порядке; часть земельного участка до момента его выделения предпринимателю на основании постановления от 24.12.2007 N 3930 находилась в границах территории общего пользования, а также имеет незначительное наложение на территорию, необходимую для доступа пешеходов к основному въезду (выезду) на производственную базу общества.
Названные обстоятельства также подтверждены представленным в материалы дела экспертным заключением от 12.05.2012 N 2/07-А по делу N А63-14523/2009. Возведение предпринимателем объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022504:20 на основании проектной документации создаст помехи для доступа пешеходов к основному въезду (выезду) на территорию производственной базы, расположенной по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 по делу N А63-14523/2009 признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 13.05.2008 N 6585 и разрешение на строительство от 26.04.2010 N RU26309000-301-С.
При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу о том, что предприниматель не является субъектом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, установленного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку недействительная сделка в силу статьи 167 названного кодекса, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что договор аренды земельного участка от 14.03.2011 N 8887, заключенный комитетом и предпринимателем является недействительной (ничтожной) сделкой в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод предпринимателя о том, что обстоятельства, установленные судами в ходе рассмотрения дела N А63-14523/2009, не имеют преюдициального значения, являются необоснованным.
Обществом со ссылкой на ничтожность договора аренды от 14.03.2011 N 8887 и пункт 52 постановления N 10/22 предъявлено требование о признании права аренды (обременения) на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 отсутствующим. При этом требование о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки от 14.03.2011 N 8887 (реституции) общество не заявляет.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 находится во владении предпринимателя и за ним в ЕГРП зарегистрировано право аренды.
В абзаце 4 пункта 52 постановления N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
Истец не владеет спорным участком, требование о признании права аренды (обременения) отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, в связи с чем суды верно отказали в удовлетворении этой части требований.
Владение предпринимателем земельным участком и сохранение в ЕГРП записи о зарегистрированных правах предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 исключает возможность удовлетворения требования об аннулировании из государственного кадастра недвижимости сведений о нем. Помимо этого, общество не представило суду доказательств того, что само по себе сохранение земельного участка в государственном кадастре недвижимости нарушает его права и законные интересы.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационных жалоб направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 по делу N А63-16762/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)