Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Лазарева С.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Челябинской области, приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" - Дутченко И.В. (доверенность от 28.04.2011);
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25905).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Артель-С" (далее - общество "Артель-С") о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем за период с 25.09.2007 по 30.12.2009 в размере 20 223 150 руб., неустойки за период с 31.12.2007 по 01.12.2012 в размере 36 361 224 (с учетом уточненных требований).
Общество "Артель-С" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области со встречным иском к Комитету и муниципальному унитарному предприятию "Фирма" "Челябстройзаказчик" (далее - МУП Фирма "Челябстройзаказчик") о признании недействительными ничтожных сделок:
- - договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, заключенного между Комитетом и МУП Фирма "Челябстройзаказчик";
- - соглашения возмездной уступки прав (цессии) от 25.09.2007 N 5А, заключенного между МУП Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "Артель-С";
- - соглашения о переводе долга от 25.09.2007 N 5А, заключенного между МУП Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "Артель-С".
Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2012, 17.10.2012, 10.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Домостроительная компания N 1", открытое акционерное общество "Челябинский завод железобетонных изделий N 1", общество с ограниченной ответственностью "Регионснабсбыт", общество с ограниченной ответственностью "Речелстрой" (далее - общество "Речелстрой"), закрытое акционерное общество "Желдорипотека", общество с ограниченной ответственностью "СК "Стройком" (далее - общество "СК "Стройком").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 (судья Гусев А.Г.) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с общества "Артель-С" в пользу Комитета взыскана неустойка в сумме 5 839 434 руб. 92 коп. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Артель-С" отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Карпачева М.И.) решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 оставлено без изменения.
В Федеральный арбитражный суд Уральского округа поступила кассационная жалоба общества "Артель-С", в которой заявитель просит указанные судебные акты отменить, отказать Комитету в удовлетворении первоначального иска в полном объеме, поскольку договор купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, по которому с него взыскана неустойка, является ничтожным. Считает, что судами неправильно определен момент прекращения договора купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, который должен совпадать с моментом расторжения дополнительного соглашения N 3 от 17.07.2007 к договору аренды земли от 12.02.2007 УЗ N 008686-К-2007. Указывает на необходимость снижения неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Федеральный арбитражный суд Уральского округа также поступила кассационная жалоба Комитета, в которой заявитель просит решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 изменить в части отказа в удовлетворении требований Комитета о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 408, п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Считает, что расторжение договора не прекращает обязательства по уплате задолженности, возникшей во время действия этого договора и не освобождает от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства по нему. Полагает, что приобретенное обществом "Артель-С" право аренды земельного участка не может считаться возвращенным Комитету, поскольку оно было реализовано путем заключения договора аренды земли УЗ N 008686-К-2007 и впоследствии прекращено вследствие расторжения договора аренды земельного участка.
Как установлено судами и следует из материалов дела между МУП Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "СК "Стройком" был заключен договор от 26.09.2006 N 1449, по условиям которого общество обязалось по поручению предприятия, от своего имени и за счет предприятия, за вознаграждение, совершить следующие действия:
- 1) в соответствии с информационным сообщением КУИиЗО города Челябинска от 25.09.2006, размещенного в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 22.09.2006 N 1435-п, подготовить пакет документов и подать его в комитет для участия в аукционе на право заключения договора аренды двух земельных участков (131 963 кв. м и 121 171 кв. м), расположенных в г. Челябинске, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул. 1-я Эльтонская;
- 2) заключить договор (договоры) о задатке с организатором аукциона обществом "Доверие" и оплатить задаток (задатки) в соответствии с информационным сообщением, сумма задатка подлежит возмещению предприятием;
- 3) принять участие в аукционе, назначенном на 26.10.2006;
- 4) в случае признания общества "СК "Стройком" победителем аукциона по одному или обоим лотам, либо признания торгов несостоявшимися по одному или обоим лотам по причине наличия единственного участника, заключить договор (договоры) купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно п. 1.2 договора от 26.09.2006 N 1449 по сделкам, совершенным обществом "СК "Стройком" с третьими лицами, приобретает права и становится обязанным общество "СК "Стройком", хотя МУП Фирма "Челябстройзаказчик" может упоминаться в соответствующих договорах.
26.10.2006 был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 121 171 кв. м расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская, кадастровый номер 74:36:02 09 015:0035.
Торги признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника - общества "СК "Стройком" (протокол от 26.10.2006 N 10).
04.11.2006 между Комитетом (продавец) и обществом "СК "Стройком" (покупатель) был подписан договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 6/зем. Согласно п. 1.1 данного договора продавец продал покупателю право на заключение договора аренды земельного участка площадью 12,1171 га из земель поселений (жилая зона, номер кадастровой зоны 02 41 03 В 1.3.3), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N 2) - кадастровый номер 74:36:0209016:0035, а покупатель купил на условиях, изложенных в договоре, право на заключение договора аренды земельного участка из земель поселений, осмотрев земельный участок в натуре и ознакомившись с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, в границах прилагаемого к договору плану земельного участка и уплатил за него установленную в п. 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды земельного участка.
Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка согласно п. 2.1 данного договора составила 154 411 000 рублей. Указанная сумма подлежала оплате покупателем в рассрочку: 7,5% от стоимости в срок до 01.07.2007, 7,5% до 30.12.2007, 20% до 01.07.2008, 20% до 30.12.2008, 20% до 01.07.2009, 15% до 30.12.2009 (п. 2.2). Сумма задатка составила 15 441 100 руб. (п. 2.3). В случае нарушения порядка оплаты денежных средств, установленного пунктом 2.2 продавец вправе требовать от покупателя оплаты пеней в размере 0,1% от стоимости права на заключение договора аренды земельного участка за каждый день просрочки (пункт 2.4 указанного договора).
12.02.2007 между Комитетом (арендодатель) и МУП Фирма "Челябстройзаказчик" (арендатор) был подписан договор аренды земли УЗ N 008686-К-2007 (далее - договор N 8686). По условиям данного договора арендодатель обязан был передать, а арендатор - принять в пользование на условиях договора краткосрочной аренды (на срок до 04.11.2011) следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 121 171 кв. м, кадастровый номер 74:36:0209016:0035, расположенный по ул. 1-я Эльтонская (участок N 2) пос. Чурилово Тракторозаводского района г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
17.07.2007 Комитетом (арендодатель) и МУП Фирма "Челябстройзаказчик" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 8686. Данным соглашением стороны изменили предмет договора, арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок, расположенный по ранее указанному адресу, в границах участка N 74:36:0209016:0035 (121 171 кв. м), но меньшей площадью - 12 284 кв. м и, соответственно, с иным кадастровым номером - 74:36:0209016:0041.
25.09.2007 МУП Фирма "Челябстройзаказчик" (цедент) и обществом "Артель-С" (цессионарий) было подписано соглашение N 5/А возмездной уступки прав (цессии). По условиям данного соглашения МУП Фирма "Челябстройзаказчик" в полном объеме передало обществу "Артель-С" права и обязанности по дополнительному соглашению от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686 на земельный участок общей площадью 12 284 кв. м, расположенный по адресу: ул. 1-я Эльтонская (участок N 2), пос. Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041. Размер оплаты за уступаемое право составил 23 933 183 руб. 62 коп. (с НДС).
Соглашение от 25.09.2007 N 5/А было подписано (согласовано) председателем Комитета, а также 09.11.2007 было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
25.09.2007 МУП Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "Артель-С" также было подписано соглашение N 5/А о переводе долга. По условиям данного соглашения общество "Артель-С" полностью приняло на себя обязательства фирмы по договору от 04.11.2006 N 6/зем, включая сумму долга в размере 20 223 150 руб., а также подлежащие уплате по указанному договору пропорционально переводимой сумме долга проценты и сумму штрафных санкций (в случае их возникновения на момент перевода долга). Соглашение было подписано (согласовано) председателем Комитета.
15.04.2010 Комитетом и обществом "Артель-С" подписано соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 17.07.2007 N 3 к договору N 8686. По условиям соглашения стороны с момента подписания настоящего соглашения расторгают дополнительное соглашение от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686. Обязательства сторон по вышеназванному договору прекращаются с 09.09.2009 г.
23.12.2011 Комитетом проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 12 284 кв. м, расположенного по адресу: ул. 1-я Эльтонская, микрорайон N 2, жилой район Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041. Торги признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника - общество "Речелстрой".
Соответственно, 19.01.2012 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Речелстрой" (арендатор) заключен договор УЗ N 010545-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок общей площадью 12 284 кв. м, расположенный по адресу: ул. 1-я Эльтонская, микрорайон N 2, жилой район Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041.
Отказывая в удовлетворении первоначального требования о взыскании суммы основного долга (стоимости права аренды) суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что обязательства, вытекающие из договора купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, прекращены в силу отказа покупателя от договора на основании п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврата товара - права аренды земельного участка, поскольку дополнительное соглашение от 17.07.2007 N 3 к договору N 8686 было сторонами расторгнуто, земельный участок площадью 12 284 кв. м кадастровый номер 74:36:0209016:0041 возвращен Комитету, который в последующем передал его в порядке торгов обществу "Речелстрой".
Однако, учитывая допущенную просрочку оплаты товара - права аренды земельного участка, суды признали обоснованным требование о взыскании неустойки по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем в пределах срока исковой давности с 01.07.2009 и до момента прекращения договора купли-продажи, который определили как дату проведения аукциона - 22.12.2011. Оснований для снижения договорной неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усмотрел.
Встречные исковые требования оставлены судами без удовлетворения в связи с истечением срока исковой давности по ним.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе общества "Артель-С", суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, содержащие вывод о наличии оснований для взыскания неустойки по рассматриваемому спору не соответствуют нормам материального права.
Как следует из материалов дела, Комитетом 26.10.2006 был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 12 284 кв. м, расположенного по адресу: ул. 1-я Эльтонская, микрорайон N 2, жилой район Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0209016:0041. Торги признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника. В результате чего был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем.
В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26 названной статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Таким образом, по результатам аукциона, в том числе признанного не состоявшимся, может быть заключен либо договор купли-продажи земельного участка, либо договор аренды земельного участка. Возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена.
Следовательно, договор купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не порождает юридических последствий. Соответственно у Комитета не имеется правовых оснований для получения оплаты и неустойки по ничтожному договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем и по соглашению от 25.09.2007 N 5/А на общество "Артель-С" переведено несуществующее денежное обязательство перед Комитетом.
С учетом того, что требования Комитета о взыскании с общества "Артель-С" задолженности и неустойки основаны на недействительном договоре купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем., следует признать, что данные требования предъявлены в защиту несуществующего права и удовлетворению не подлежат.
Суд первой инстанции в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем отказал, в связи с истечением срока исковой давности по данному требованию. Вместе с тем ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, пропуск срока исковой давности по требованиям о применении последствий такой сделки не лишает суд возможности констатировать ее ничтожность.
С учетом изложенного выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии оснований для взыскания с общества "Артель-С" в пользу Комитета неустойки в размере 5 839 434 руб. 92 коп. сделаны на основании неправильного применения норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и данные судебные акты подлежат отмене в указанной части.
В связи с отказом в удовлетворении названных требований Комитета, оснований для взыскания с общества "Артель-С" в доход федерального бюджета судебных расходов по государственной пошлине по иску не имеется.
Постановление суда апелляционной инстанции в указанной части также подлежит отмене.
Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в остальной части подлежат оставлению без изменения.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы Комитета не имеется по основаниям изложенным выше.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы общества "Артель-С" по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. за подачу кассационной жалобы подлежат взысканию с Комитета.
Поворот исполнения отмененного судебного акта будет осуществлен Арбитражным судом Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения (ст. 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по тому же делу в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска неустойки в сумме 5839434 руб. 92 коп. и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 20620 руб. отменить.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска неустойки в сумме 5839434 руб. 92 коп. и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 20620 руб. отказать.
Решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по тому же делу в остальной части оставить без изменения.
Поворот исполнения решения произвести Арбитражному суду Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче кассационной жалобы, денежные средства в сумме 2000 руб.
Кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска оставить без удовлетворения.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 18.07.2013 N Ф09-6848/13 ПО ДЕЛУ N А76-7615/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. N Ф09-6848/13
Дело N А76-7615/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Лазарева С.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Челябинской области, приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" - Дутченко И.В. (доверенность от 28.04.2011);
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25905).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Артель-С" (далее - общество "Артель-С") о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем за период с 25.09.2007 по 30.12.2009 в размере 20 223 150 руб., неустойки за период с 31.12.2007 по 01.12.2012 в размере 36 361 224 (с учетом уточненных требований).
Общество "Артель-С" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области со встречным иском к Комитету и муниципальному унитарному предприятию "Фирма" "Челябстройзаказчик" (далее - МУП Фирма "Челябстройзаказчик") о признании недействительными ничтожных сделок:
- - договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, заключенного между Комитетом и МУП Фирма "Челябстройзаказчик";
- - соглашения возмездной уступки прав (цессии) от 25.09.2007 N 5А, заключенного между МУП Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "Артель-С";
- - соглашения о переводе долга от 25.09.2007 N 5А, заключенного между МУП Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "Артель-С".
Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2012, 17.10.2012, 10.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Домостроительная компания N 1", открытое акционерное общество "Челябинский завод железобетонных изделий N 1", общество с ограниченной ответственностью "Регионснабсбыт", общество с ограниченной ответственностью "Речелстрой" (далее - общество "Речелстрой"), закрытое акционерное общество "Желдорипотека", общество с ограниченной ответственностью "СК "Стройком" (далее - общество "СК "Стройком").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 (судья Гусев А.Г.) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с общества "Артель-С" в пользу Комитета взыскана неустойка в сумме 5 839 434 руб. 92 коп. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Артель-С" отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Карпачева М.И.) решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 оставлено без изменения.
В Федеральный арбитражный суд Уральского округа поступила кассационная жалоба общества "Артель-С", в которой заявитель просит указанные судебные акты отменить, отказать Комитету в удовлетворении первоначального иска в полном объеме, поскольку договор купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, по которому с него взыскана неустойка, является ничтожным. Считает, что судами неправильно определен момент прекращения договора купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, который должен совпадать с моментом расторжения дополнительного соглашения N 3 от 17.07.2007 к договору аренды земли от 12.02.2007 УЗ N 008686-К-2007. Указывает на необходимость снижения неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Федеральный арбитражный суд Уральского округа также поступила кассационная жалоба Комитета, в которой заявитель просит решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 изменить в части отказа в удовлетворении требований Комитета о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 408, п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Считает, что расторжение договора не прекращает обязательства по уплате задолженности, возникшей во время действия этого договора и не освобождает от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства по нему. Полагает, что приобретенное обществом "Артель-С" право аренды земельного участка не может считаться возвращенным Комитету, поскольку оно было реализовано путем заключения договора аренды земли УЗ N 008686-К-2007 и впоследствии прекращено вследствие расторжения договора аренды земельного участка.
Как установлено судами и следует из материалов дела между МУП Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "СК "Стройком" был заключен договор от 26.09.2006 N 1449, по условиям которого общество обязалось по поручению предприятия, от своего имени и за счет предприятия, за вознаграждение, совершить следующие действия:
- 1) в соответствии с информационным сообщением КУИиЗО города Челябинска от 25.09.2006, размещенного в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 22.09.2006 N 1435-п, подготовить пакет документов и подать его в комитет для участия в аукционе на право заключения договора аренды двух земельных участков (131 963 кв. м и 121 171 кв. м), расположенных в г. Челябинске, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул. 1-я Эльтонская;
- 2) заключить договор (договоры) о задатке с организатором аукциона обществом "Доверие" и оплатить задаток (задатки) в соответствии с информационным сообщением, сумма задатка подлежит возмещению предприятием;
- 3) принять участие в аукционе, назначенном на 26.10.2006;
- 4) в случае признания общества "СК "Стройком" победителем аукциона по одному или обоим лотам, либо признания торгов несостоявшимися по одному или обоим лотам по причине наличия единственного участника, заключить договор (договоры) купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно п. 1.2 договора от 26.09.2006 N 1449 по сделкам, совершенным обществом "СК "Стройком" с третьими лицами, приобретает права и становится обязанным общество "СК "Стройком", хотя МУП Фирма "Челябстройзаказчик" может упоминаться в соответствующих договорах.
26.10.2006 был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 121 171 кв. м расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская, кадастровый номер 74:36:02 09 015:0035.
Торги признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника - общества "СК "Стройком" (протокол от 26.10.2006 N 10).
04.11.2006 между Комитетом (продавец) и обществом "СК "Стройком" (покупатель) был подписан договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 6/зем. Согласно п. 1.1 данного договора продавец продал покупателю право на заключение договора аренды земельного участка площадью 12,1171 га из земель поселений (жилая зона, номер кадастровой зоны 02 41 03 В 1.3.3), расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пос. Чурилово, ул. 1-ая Эльтонская (участок N 2) - кадастровый номер 74:36:0209016:0035, а покупатель купил на условиях, изложенных в договоре, право на заключение договора аренды земельного участка из земель поселений, осмотрев земельный участок в натуре и ознакомившись с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, в границах прилагаемого к договору плану земельного участка и уплатил за него установленную в п. 2.1 договора стоимость права на заключение договора аренды земельного участка.
Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка согласно п. 2.1 данного договора составила 154 411 000 рублей. Указанная сумма подлежала оплате покупателем в рассрочку: 7,5% от стоимости в срок до 01.07.2007, 7,5% до 30.12.2007, 20% до 01.07.2008, 20% до 30.12.2008, 20% до 01.07.2009, 15% до 30.12.2009 (п. 2.2). Сумма задатка составила 15 441 100 руб. (п. 2.3). В случае нарушения порядка оплаты денежных средств, установленного пунктом 2.2 продавец вправе требовать от покупателя оплаты пеней в размере 0,1% от стоимости права на заключение договора аренды земельного участка за каждый день просрочки (пункт 2.4 указанного договора).
12.02.2007 между Комитетом (арендодатель) и МУП Фирма "Челябстройзаказчик" (арендатор) был подписан договор аренды земли УЗ N 008686-К-2007 (далее - договор N 8686). По условиям данного договора арендодатель обязан был передать, а арендатор - принять в пользование на условиях договора краткосрочной аренды (на срок до 04.11.2011) следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 121 171 кв. м, кадастровый номер 74:36:0209016:0035, расположенный по ул. 1-я Эльтонская (участок N 2) пос. Чурилово Тракторозаводского района г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
17.07.2007 Комитетом (арендодатель) и МУП Фирма "Челябстройзаказчик" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 8686. Данным соглашением стороны изменили предмет договора, арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок, расположенный по ранее указанному адресу, в границах участка N 74:36:0209016:0035 (121 171 кв. м), но меньшей площадью - 12 284 кв. м и, соответственно, с иным кадастровым номером - 74:36:0209016:0041.
25.09.2007 МУП Фирма "Челябстройзаказчик" (цедент) и обществом "Артель-С" (цессионарий) было подписано соглашение N 5/А возмездной уступки прав (цессии). По условиям данного соглашения МУП Фирма "Челябстройзаказчик" в полном объеме передало обществу "Артель-С" права и обязанности по дополнительному соглашению от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686 на земельный участок общей площадью 12 284 кв. м, расположенный по адресу: ул. 1-я Эльтонская (участок N 2), пос. Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041. Размер оплаты за уступаемое право составил 23 933 183 руб. 62 коп. (с НДС).
Соглашение от 25.09.2007 N 5/А было подписано (согласовано) председателем Комитета, а также 09.11.2007 было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
25.09.2007 МУП Фирма "Челябстройзаказчик" и обществом "Артель-С" также было подписано соглашение N 5/А о переводе долга. По условиям данного соглашения общество "Артель-С" полностью приняло на себя обязательства фирмы по договору от 04.11.2006 N 6/зем, включая сумму долга в размере 20 223 150 руб., а также подлежащие уплате по указанному договору пропорционально переводимой сумме долга проценты и сумму штрафных санкций (в случае их возникновения на момент перевода долга). Соглашение было подписано (согласовано) председателем Комитета.
15.04.2010 Комитетом и обществом "Артель-С" подписано соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 17.07.2007 N 3 к договору N 8686. По условиям соглашения стороны с момента подписания настоящего соглашения расторгают дополнительное соглашение от 17.07.2007 N 3 к договору аренды от 12.02.2007 N 8686. Обязательства сторон по вышеназванному договору прекращаются с 09.09.2009 г.
23.12.2011 Комитетом проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 12 284 кв. м, расположенного по адресу: ул. 1-я Эльтонская, микрорайон N 2, жилой район Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041. Торги признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника - общество "Речелстрой".
Соответственно, 19.01.2012 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Речелстрой" (арендатор) заключен договор УЗ N 010545-К-2011 краткосрочной аренды земли г. Челябинска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок общей площадью 12 284 кв. м, расположенный по адресу: ул. 1-я Эльтонская, микрорайон N 2, жилой район Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска - кадастровый номер участка 74:36:0209016:0041.
Отказывая в удовлетворении первоначального требования о взыскании суммы основного долга (стоимости права аренды) суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что обязательства, вытекающие из договора купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем, прекращены в силу отказа покупателя от договора на основании п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврата товара - права аренды земельного участка, поскольку дополнительное соглашение от 17.07.2007 N 3 к договору N 8686 было сторонами расторгнуто, земельный участок площадью 12 284 кв. м кадастровый номер 74:36:0209016:0041 возвращен Комитету, который в последующем передал его в порядке торгов обществу "Речелстрой".
Однако, учитывая допущенную просрочку оплаты товара - права аренды земельного участка, суды признали обоснованным требование о взыскании неустойки по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем в пределах срока исковой давности с 01.07.2009 и до момента прекращения договора купли-продажи, который определили как дату проведения аукциона - 22.12.2011. Оснований для снижения договорной неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усмотрел.
Встречные исковые требования оставлены судами без удовлетворения в связи с истечением срока исковой давности по ним.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе общества "Артель-С", суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, содержащие вывод о наличии оснований для взыскания неустойки по рассматриваемому спору не соответствуют нормам материального права.
Как следует из материалов дела, Комитетом 26.10.2006 был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 12 284 кв. м, расположенного по адресу: ул. 1-я Эльтонская, микрорайон N 2, жилой район Чурилово в Тракторозаводском районе г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0209016:0041. Торги признаны несостоявшимися в связи с наличием единственного участника. В результате чего был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем.
В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26 названной статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Таким образом, по результатам аукциона, в том числе признанного не состоявшимся, может быть заключен либо договор купли-продажи земельного участка, либо договор аренды земельного участка. Возможность заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды участка действующим законодательством не предусмотрена.
Следовательно, договор купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не порождает юридических последствий. Соответственно у Комитета не имеется правовых оснований для получения оплаты и неустойки по ничтожному договору купли-продажи права аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6/зем и по соглашению от 25.09.2007 N 5/А на общество "Артель-С" переведено несуществующее денежное обязательство перед Комитетом.
С учетом того, что требования Комитета о взыскании с общества "Артель-С" задолженности и неустойки основаны на недействительном договоре купли-продажи права от 04.11.2006 N 6/зем., следует признать, что данные требования предъявлены в защиту несуществующего права и удовлетворению не подлежат.
Суд первой инстанции в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 04.11.2006 N 6-зем отказал, в связи с истечением срока исковой давности по данному требованию. Вместе с тем ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, пропуск срока исковой давности по требованиям о применении последствий такой сделки не лишает суд возможности констатировать ее ничтожность.
С учетом изложенного выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии оснований для взыскания с общества "Артель-С" в пользу Комитета неустойки в размере 5 839 434 руб. 92 коп. сделаны на основании неправильного применения норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и данные судебные акты подлежат отмене в указанной части.
В связи с отказом в удовлетворении названных требований Комитета, оснований для взыскания с общества "Артель-С" в доход федерального бюджета судебных расходов по государственной пошлине по иску не имеется.
Постановление суда апелляционной инстанции в указанной части также подлежит отмене.
Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в остальной части подлежат оставлению без изменения.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы Комитета не имеется по основаниям изложенным выше.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы общества "Артель-С" по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. за подачу кассационной жалобы подлежат взысканию с Комитета.
Поворот исполнения отмененного судебного акта будет осуществлен Арбитражным судом Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения (ст. 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по тому же делу в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска неустойки в сумме 5839434 руб. 92 коп. и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 20620 руб. отменить.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска неустойки в сумме 5839434 руб. 92 коп. и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 20620 руб. отказать.
Решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.02.2013 по делу N А76-7615/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по тому же делу в остальной части оставить без изменения.
Поворот исполнения решения произвести Арбитражному суду Челябинской области при предоставлении доказательств его исполнения.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Артель-С" г. Челябинск в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче кассационной жалобы, денежные средства в сумме 2000 руб.
Кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска оставить без удовлетворения.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)