Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-425/2013 (судья Сафронов М.И.).
В заседании приняли участие представители:
органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" - Курчатова Т.О. (доверенность от 01.04.2013),
общества с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" - Пшакин В.Б. (директор на основании протокола общего собрания участников от 03.01.2009).
Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" (далее - ООО "Уралпроммаш", общество, ответчик) о выселении из нежилого помещения 4, общей площадью 1285,9 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, проезд Парковый, промбаза ЖС-2.
ООО "Уралпроммаш" обратилось в суд с встречным исковым заявлением к Комитету о признании преимущественного права выкупа нежилого производственного помещения, общей площадью 1 285,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, Челябинская область, Парковый проезд, промбаза ЖС-2, за ООО "Уралпроммаш", с момента подачи им заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества за исх. N 98 от 21.12.2012 (вх. в Комитет N 10230 от 25.12.2012) и обязании ответчика устранить нарушения прав и законных интересов ООО "Уралпроммаш" путем обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого производственного помещения, общей площадью 1 285,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, Челябинская область, Парковый проезд, промбаза ЖС-2, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности" в двухмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда, принятия решения об условиях приватизации указанного нежилого производственного помещения, предусмотрев в решении преимущественное право ООО "Уралпроммаш" на приобретение указанного имущества в двухнедельный срок с даты отчета о его оценке, направления в адрес общества "Уралпроммаш" предложения о заключении договора купли-продажи и проекта договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (т. 1 л.д. 126-130, 131-135).
Решением суда от 07.05.2013 (резолютивная часть от 25.04.2013) в удовлетворении исковых требований Комитет отказано в полном объеме. Встречные исковые требования общества "Уралпроммаш" удовлетворены (т. 2 л.д. 126-144).
В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив первоначальные исковые требования и отказав в удовлетворении встречного иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом письменных дополнений к ней) ее податель ссылается на неправильную оценку судом представленных доказательств, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению апеллянта, суд пришел к необоснованному выводу о том, что договор аренды не прекращен, так как Комитет реализовал предусмотренное договором право на отказ от договора в связи с систематическим нарушением обществом обязательств по внесению арендной платы. Отсутствие задолженности на момент направления названных уведомлений не лишает Комитет права на односторонний отказ от договора. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что на основании указанных уведомлений об отказе от договора погашена запись о праве аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт оплаты ответчиком задолженности по арендной плате и составление Комитетом актов сверки не свидетельствует о фактическом продлении арендных отношений, так как имущество не было возвращено арендатором, что влечет его обязанность по оплате фактического пользования.
Апеллянт указывает на то, что Комитет направлял ответчику письмо от 05.10.2011 с предложением реализовать преимущественное право, однако общество не реализовало данное право, в связи с чем в силу пп. 2 п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159) утратило право на льготную приватизацию арендуемого помещения.
Комитет считает необоснованным вывод суда о наличии у ответчика преимущественного права на приватизацию помещения. Помимо наличия задолженности по арендной плате, Комитет в обоснование отсутствия права выкупа помещения ссылается на отсутствие спорного имущества в фактическом непрерывном владении арендатора, так как помещение площадью 1285,9 кв. м поступило во владение ответчика на основании договора аренды от 30.06.2008 и акта приема-передачи от 05.06.2008, а договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации 16.06.2010.
ООО "Уралпроммаш" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Комитета от 22.11.2005 N 1251-р, в соответствии с договором аренды от 21.11.2005 N 102 Комитет (арендодатель) передал, а ООО "Уралпроммаш" (арендатор) принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Златоуст, Парковый проезд в целях использования: производственное, общей площадью 1285,9 кв. м, объект представляет собой помещение II в здании лит. А (п. 1.1 договора) (т. 2 л.д. 1-2).
Согласно п. 1.2 договора, срок его действия установлен с 21.11.2005 по 18.11.2006. Пунктом 1.4 договора стороны установили, что условия договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания акта приема-передачи "Объекта".
Стоимость арендной платы за объект согласована сторонами в расчете N 1 к договору (т. 2 л.д. 3).
Передача объекта аренды от арендодателя к арендатору произведена на основании акта приема-передачи нежилого помещения в аренду от 21.11.2005 (т. 2 л.д. 4).
Дополнительным соглашением от 2007 года к договору аренды N 102 от 21.11.2005 срок договора продлен до 31.12.2006 (т. 2 л.д. 5).
Дополнительным соглашением от 24.10.2007 стороны установили, что арендная плата с 01.01.2007 устанавливается согласно расчету к дополнительному соглашению (приложение, т. 2 л.д. 6-8).
06.02.2007 стороны заключили договор аренды N 42, в соответствии с которым Комитет (арендодатель) обязуется предоставить, а общество (арендатор) принять в аренду нежилое помещение II площадью 1285,9 кв. м, расположенное в здании литеры А по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2 (т. 2 л.д. 9-10).
Пунктом 1.3 договора стороны установили его действие с 01.01.2008 по 28.12.2008 (т. 2 л.д. 9).
Стоимость арендной платы согласована в расчетах к договору (т. 2 л.д. 11-12).
Актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.01.2008 установлено, что стороны произвели прием-передачу "Объекта": помещение II в здании лит.А; адрес: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2; площадь Объекта - 1285,9 кв. м; назначение - производственное (т. 2 л.д. 13).
Соглашением о расторжении договора от 05.06.2008, стороны расторгли договор аренды нежилого помещения от 06.02.2008 N 42 с момента подписания соглашения (т. 2 л.д. 14).
Распоряжением от 05.06.2008 N 606-р Комитет распорядился передать в долгосрочную аренду сроком до 31.12.2012 обществу "Уралпроммаш" в целях размещения производства нежилое помещение общей площадью 1285,9 кв. м, расположенное в здании литеры А по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2 (т. 2 л.д. 15).
30.06.2008 между Комитетом (арендодателем) и ООО "Уралпроммаш" (арендатор) заключен договор аренды N 280, в соответствии с которым, арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять нежилое помещение площадью 1285,9 кв. м, расположенное в здании литеры А по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2 (т. 1 л.д. 8-11).
Пунктом 1.3 установлено, что договор действует с 05.06.2008 по 31.12.2012.
Размер арендной платы определяется способом, указанным в Приложении 1 (п. 4. 1 договора, т. 1 л.д. 10).
Договор от 30.06.2008 N 280 прошел государственную регистрацию, что подтверждается уведомлением Управлением Росреестра от 16.06.2010 (т. 1 л.д. 16).
В соответствии с актом приема-передачи от 05.06.2008 стороны произвели прием-передачу спорного помещения от арендодателя арендатору (т. 1 л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 23.04.2010 стороны внесли изменения в договор аренды от 30.06.3008 N 280 следующего содержания: "в п. 1.1 Договора вместо "Нежилое помещение II площадью 1285,9 кв. м, расположенное в здании литеры А" читать "Нежилое помещение II площадью 1285,9 кв. м, являющееся частью нежилого здания - ремонтно-механической мастерской литеры А общей площадью 3371 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2" (т. 1 л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 22.11.2011 стороны внесли в договор аренды от 30.06.2008 N 280 следующие изменения: в п. 1.1 Договора вместо: "Нежилое помещение II площадью 1285,9 кв. м" читать: "нежилое помещение N 4 общей площадью 1285,9 кв. м" (т. 1 л.д. 17).
26.12.2011 Комитет направил в адрес ООО "Уралпроммаш" уведомление о расторжении договора аренды от 30.06.2008 N 280, ссылаясь на нарушение арендатором обязанности своевременно и полностью вносить арендную плату в соответствии с п. 3.2.2 договора (т. 1 л.д. 29).
18.01.2012 Комитет направил в адрес ООО "Уралпроммаш" уведомление о расторжении договора аренды от 30.06.2008 N 280, ссылаясь на нарушение арендатором обязанности своевременно и полностью вносить арендную плату в соответствии с п. 3.2.2 договора (т. 1 л.д. 29).
Из дела также усматривается, что 25.12.2012 общество обратилось в Комитет с заявлением о приобретении арендуемого им нежилого помещения в порядке, установленном п. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
Письмом от 14.01.2013 N юр-114 Комитет отказал обществу в выкупе помещения, ссылаясь на отсутствие договорных отношений.
Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды в силу одностороннего отказа от него арендодателя помещение не возвращено Комитету, последний обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Встречные исковые требования мотивированы обществом "Уралпроммаш" наличием у него предусмотренного Федеральным законом N 159 преимущественного права на выкуп помещения.
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды не прекращен, так как на момент направления арендатору уведомлений об отказе от договора оснований для прекращения договора в одностороннем порядке не имелось в силу недоказанности истцом наличия у ответчика задолженности по арендной плате. Суд пришел к выводу о фактическом продолжении арендных отношений в силу составления Комитетом акта сверки задолженности по арендной плате и взимания арендной платы.
Требования по встречному иску удовлетворены в связи с тем, что общество соответствует ст. 3 Федерального закона N 159.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Рассмотрев требования по встречному иску, заявленные ООО "Уралпроммаш", суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 159 настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов настоящего дела следует, что общество в письме N 79 от 07.11.2012 (т. 2 л.д. 22) обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о продлении договора аренды от 30.06.2008 и намерении выкупить арендуемое помещение на основании норм Федерального закона N 159.
В ответ на указанное обращение Комитет ответил письмом от 14.11.2012 (т. 2 л.д. 23), в котором Комитет отказался от договора аренды и предложил арендатору приобрести право аренды помещения на торгах.
В материалах дела также имеется заявление общества вх. N 10230 от 25.12.2012 (т. 2 л.д. 26) о реализации преимущественного права на приватизацию помещения.
В ответ Комитет направил обществу письмо от 14.01.2013 (т. 2 л.д. 28), в котором сообщил о прекращении договорных отношений и отсутствии в этой связи оснований для приватизации помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159.
Апелляционный суд полагает, что такой отказ обществу в реализации преимущественного права на выкуп не может считаться правомерным в силу следующих причин.
Из материалов дела (т. 2 л.д. 100-111) следует, что ООО "Уралпроммаш" соответствует критериям, определенным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Площадь арендуемого и заявленного к приватизации помещения составляет 1 285,9 кв. м, что не превышает максимальный предел, установленный ст. 1 Закона Челябинской области от 30.09.2008 N 303-ЗО "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области или муниципальной собственности".
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159 преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности возникает при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом в Федеральном законе N 159 не установлено абсолютно однозначных критериев оценки такого условия как "перечисление арендной платы надлежащим образом", при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендуемого имущества суду необходимо давать оценку этому обстоятельству.
В целях применения указанного Закона критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются, в том числе, отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пеней в принудительном порядке.
Из материалов дела следует, что Комитет уведомлениями от 23.10.2012, 14.11.2012 сообщал обществу о наличии у последнего задолженности по арендной плате, что обществом также не отрицается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ) (т. 2 л.д. 23, 24, 30).
Между тем согласно актам сверки N 614 от 25.01.2012 и N 1176 от 24.12.2012 (т. 2 л.д. 25, 31а) имевшаяся у ответчика задолженность по арендной плате была погашена им и по состоянию на 01.01.2012 отсутствовала; в 2012 году у ответчика имеется переплата по арендным платежам в сумме 4 603 руб. 90 коп.
Таким образом, на момент обращения общества к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (25.12.2012) задолженность по арендной плате у него отсутствовала, что в силу цитированных норм Федерального закона N 159 позволяет признать за обществом право на приватизацию арендуемого помещения.
При установлении обстоятельства соответствия общества требованиям пунктов 1, 2 ст. 3 Федерального закона N 159, апелляционная коллегия судей принимает во внимание следующее.
Из материалов дела следует, что между Комитетом и обществом были заключены следующие договоры аренды:
- N 102 от 21.11.2005 сроком действия с 21.11.2005 по 31.12.2006, с учетом дополнительного соглашения (т. 2 л.д. 5).
Дополнительным соглашением от 24.10.2007 к данному договору стороны установили, что арендная плата с 01.01.2007 устанавливается согласно расчету к дополнительному соглашению (т. 2 л.д. 6-8), тем самым выразив волю на продолжение договорных отношений по истечении срока действия договора.
- N 42 от 06.02.2007 сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008 (т. 2 л.д. 9), расторгнутый соглашением сторон от 05.06.2008 (т. 2 л.д. 14).
- N 280 от 30.06.2008 сроком действия с 05.06.2008 по 31.12.2012 (т. 1 л.д. 8-11).
В материалы дела не представлено доказательств наличия возражений сторон по поводу возобновления действия договоров аренды по окончании срока их действия (п. 2 ст. 621 ГК РФ), более того, воля сторон, свидетельствующая о намерении продолжить договорные отношения, обоюдно подтверждена в подписанных сторонами дополнительном соглашении от 24.10.2007, соглашении от 05.06.2008 о расторжении договора аренды от 06.02.2007.
Доказательств возврата помещения по окончании срока действия последнего из договоров - от 30.06.2008, материалы дела также не содержат.
При этом из материалов дела не следует, что по окончании срока действия каждого из вышепоименованных договоров имущество было возвращено арендодателю либо арендодатель заявлял соответствующие требования арендатору. Более того, из подписанных сторонами дополнительного соглашения от 24.10.2007 (т. 2 л.д. 6-8), договора от 30.06.2008 следует, что стороны, руководствуясь п. 1 ст. 425 ГК РФ, распространили срок действия соглашения на ранее возникшие отношения сторон.
Указанная совокупность обстоятельств позволяет апелляционной коллегии прийти к выводу о том, что спорное помещение поступило во владение общества 21.11.2005 при заключении договора N 102 от 21.11.2005, и впоследствии не выбывало из владения общества, что позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы Комитета о том, что помещение площадью 1285,9 кв. м поступило во владение ответчика на основании договора аренды от 30.06.2008 и акта приема-передачи от 05.06.2008 как не соответствующие установленным судом обстоятельствам.
В силу изложенного, с учетом разъяснений изложенных в абз. 2 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, принимая во внимание, что Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в силу с 05.08.2008 (ч. 1 ст. 10 Закона), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что общество "Уралпроммаш" владело спорным имуществом на праве аренды более двух лет на момент вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ и владеет им по настоящее время на основании договора аренды.
Оценивая доводы Комитета об отсутствии действующих договорных отношений между Комитетом и обществом по поводу спорного помещения ввиду отказа Комитета от договора аренды в одностороннем порядке в силу неоплаты обществом арендной платы, апелляционный суд руководствуется следующим.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
На основании п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, по смыслу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.
Из материалов дела не следует, что в период действия договоров аренды от 21.11.2005, от 06.02.2007 и от 30.06.2008 арендодатель заявлял в адрес общества возражения относительно исполнения последним условий договора аренды.
Доказательств принудительного взыскания арендной платы и пени материалы дела не содержат.
Договор аренды от 30.06.2008 заключен сторонами сроком до 31.12.2012.
Согласно п. 7.4. договора от 30.06.2008, арендатор обязан за два месяца до окончания действия договора письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок.
Из материалов дела следует, что общество обратилось в Комитет с названным заявлением 07.11.2012 (т. 2 л.д. 22). В этом же заявлении содержалось намерение общества приобрести спорное помещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.
Комитет письмами от 14.11.2012, от 14.12.2012 (т. 1 л.д. 29, т. 2 л.д. 23) сообщил обществу об отказе от договора аренды, а письмом от 18.01.2013 - об отказе в реализации преимущественного права приватизации помещения (т. 2 л.д. 28).
Учитывая последовательность указанных действий общества и Комитета, принимая во внимание отсутствие в течение семи лет существования между сторонами договорных отношений претензий к арендатору относительно исполнения последним договора аренды, апелляционный суд, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, приходит к убеждению о том, что действия Комитета по прекращению договора аренды направлены на воспрепятствование реализации ответчиком права на приобретение имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, что свидетельствует о злоупотреблении истцом правом.
Сам по себе факт направления Комитетом уведомления об отказе от договора от 23.10.2012 (т. 2 л.д. 24), то есть до выражения обществом намерения воспользоваться правом на льготную приватизацию арендуемого помещения, не опровергает вышеизложенные выводы суда о злоупотреблении Комитетом правом на односторонний отказ от договора аренды, поскольку из названного письма не следует размер задолженности, что не позволяет суду оценить ее значительность и тем самым - существенность нарушения прав арендодателя; ссылки Комитета в письме на систематическое нарушение арендатором обязанности по оплате арендной платы соответствующими доказательствами не подтверждены. Кроме того, письмо содержит отметку "Туровой Е.В. Долг погашен. Как продлить договор?", что также не позволяет признать обоснованными утверждения Комитета о наличии у общества существенной задолженности по арендной плате, исключающей право общества на приватизацию арендуемого помещения.
В связи с изложенным, учитывая положения п. 2 ст. 10 ГК РФ, апелляционный суд не находит оснований для вывода о прекращении договора аренды от 30.06.2008, ввиду чего договор является действующим.
Таким образом, общество соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приватизацию арендуемого помещения, ввиду чего встречные исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Довод апелляционной жалобы об утрате обществом преимущественного права на приватизацию помещения в связи с тем, что общество не реализовало преимущественное право на приватизацию при направлении в его адрес письма от 05.10.2011 (т. 2 л.д. 29), подлежит отклонению.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества.
Между тем истцом в материалы дела не представлено доказательств принятия органом местного самоуправления соответствующего решения, что исключало возможность приватизации данного помещения в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона.
Из материалов дела также следует, что на момент направления данного письма ответчику муниципальное образование не являлось собственником спорного имущества, что следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28.12.2011, и, как следует из свидетельства, основанием регистрации права послужил судебный акт, из чего суд делает вывод о том, что право муниципальной собственности не являлось ранее возникшим либо возникшим в силу закона (Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"). Таким образом, данное право не могло возникнуть ранее его государственной регистрации (ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ).
Кроме того, письмо не содержит условия приватизации муниципального имущества, в частности условий о предмете и о цене, тогда как из материалов дела усматривается обстоятельство нахождения в аренде у ответчика и иного муниципального помещения (акты сверки, т. 2 л.д. 25, 31а).
При изложенных обстоятельствах анализируемое письмо не отвечает требованиям ст. 435 ГК РФ и не может быть признано офертой, в связи с чем общество не может считаться утратившим право на льготную приватизацию.
Установленное судом апелляционной инстанции обстоятельство существования между сторонами действующего договора аренды исключает удовлетворение первоначальных исковых требований Комитета о выселении ответчика из арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-425/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2013 N 18АП-6488/2013 ПО ДЕЛУ N А76-425/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. N 18АП-6488/2013
Дело N А76-425/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-425/2013 (судья Сафронов М.И.).
В заседании приняли участие представители:
органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" - Курчатова Т.О. (доверенность от 01.04.2013),
общества с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" - Пшакин В.Б. (директор на основании протокола общего собрания участников от 03.01.2009).
Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уралпроммаш" (далее - ООО "Уралпроммаш", общество, ответчик) о выселении из нежилого помещения 4, общей площадью 1285,9 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, проезд Парковый, промбаза ЖС-2.
ООО "Уралпроммаш" обратилось в суд с встречным исковым заявлением к Комитету о признании преимущественного права выкупа нежилого производственного помещения, общей площадью 1 285,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, Челябинская область, Парковый проезд, промбаза ЖС-2, за ООО "Уралпроммаш", с момента подачи им заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества за исх. N 98 от 21.12.2012 (вх. в Комитет N 10230 от 25.12.2012) и обязании ответчика устранить нарушения прав и законных интересов ООО "Уралпроммаш" путем обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого производственного помещения, общей площадью 1 285,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, Челябинская область, Парковый проезд, промбаза ЖС-2, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности" в двухмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда, принятия решения об условиях приватизации указанного нежилого производственного помещения, предусмотрев в решении преимущественное право ООО "Уралпроммаш" на приобретение указанного имущества в двухнедельный срок с даты отчета о его оценке, направления в адрес общества "Уралпроммаш" предложения о заключении договора купли-продажи и проекта договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (т. 1 л.д. 126-130, 131-135).
Решением суда от 07.05.2013 (резолютивная часть от 25.04.2013) в удовлетворении исковых требований Комитет отказано в полном объеме. Встречные исковые требования общества "Уралпроммаш" удовлетворены (т. 2 л.д. 126-144).
В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив первоначальные исковые требования и отказав в удовлетворении встречного иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом письменных дополнений к ней) ее податель ссылается на неправильную оценку судом представленных доказательств, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению апеллянта, суд пришел к необоснованному выводу о том, что договор аренды не прекращен, так как Комитет реализовал предусмотренное договором право на отказ от договора в связи с систематическим нарушением обществом обязательств по внесению арендной платы. Отсутствие задолженности на момент направления названных уведомлений не лишает Комитет права на односторонний отказ от договора. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что на основании указанных уведомлений об отказе от договора погашена запись о праве аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт оплаты ответчиком задолженности по арендной плате и составление Комитетом актов сверки не свидетельствует о фактическом продлении арендных отношений, так как имущество не было возвращено арендатором, что влечет его обязанность по оплате фактического пользования.
Апеллянт указывает на то, что Комитет направлял ответчику письмо от 05.10.2011 с предложением реализовать преимущественное право, однако общество не реализовало данное право, в связи с чем в силу пп. 2 п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159) утратило право на льготную приватизацию арендуемого помещения.
Комитет считает необоснованным вывод суда о наличии у ответчика преимущественного права на приватизацию помещения. Помимо наличия задолженности по арендной плате, Комитет в обоснование отсутствия права выкупа помещения ссылается на отсутствие спорного имущества в фактическом непрерывном владении арендатора, так как помещение площадью 1285,9 кв. м поступило во владение ответчика на основании договора аренды от 30.06.2008 и акта приема-передачи от 05.06.2008, а договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации 16.06.2010.
ООО "Уралпроммаш" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Комитета от 22.11.2005 N 1251-р, в соответствии с договором аренды от 21.11.2005 N 102 Комитет (арендодатель) передал, а ООО "Уралпроммаш" (арендатор) принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Златоуст, Парковый проезд в целях использования: производственное, общей площадью 1285,9 кв. м, объект представляет собой помещение II в здании лит. А (п. 1.1 договора) (т. 2 л.д. 1-2).
Согласно п. 1.2 договора, срок его действия установлен с 21.11.2005 по 18.11.2006. Пунктом 1.4 договора стороны установили, что условия договора распространяются на отношения, возникшие с даты подписания акта приема-передачи "Объекта".
Стоимость арендной платы за объект согласована сторонами в расчете N 1 к договору (т. 2 л.д. 3).
Передача объекта аренды от арендодателя к арендатору произведена на основании акта приема-передачи нежилого помещения в аренду от 21.11.2005 (т. 2 л.д. 4).
Дополнительным соглашением от 2007 года к договору аренды N 102 от 21.11.2005 срок договора продлен до 31.12.2006 (т. 2 л.д. 5).
Дополнительным соглашением от 24.10.2007 стороны установили, что арендная плата с 01.01.2007 устанавливается согласно расчету к дополнительному соглашению (приложение, т. 2 л.д. 6-8).
06.02.2007 стороны заключили договор аренды N 42, в соответствии с которым Комитет (арендодатель) обязуется предоставить, а общество (арендатор) принять в аренду нежилое помещение II площадью 1285,9 кв. м, расположенное в здании литеры А по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2 (т. 2 л.д. 9-10).
Пунктом 1.3 договора стороны установили его действие с 01.01.2008 по 28.12.2008 (т. 2 л.д. 9).
Стоимость арендной платы согласована в расчетах к договору (т. 2 л.д. 11-12).
Актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.01.2008 установлено, что стороны произвели прием-передачу "Объекта": помещение II в здании лит.А; адрес: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2; площадь Объекта - 1285,9 кв. м; назначение - производственное (т. 2 л.д. 13).
Соглашением о расторжении договора от 05.06.2008, стороны расторгли договор аренды нежилого помещения от 06.02.2008 N 42 с момента подписания соглашения (т. 2 л.д. 14).
Распоряжением от 05.06.2008 N 606-р Комитет распорядился передать в долгосрочную аренду сроком до 31.12.2012 обществу "Уралпроммаш" в целях размещения производства нежилое помещение общей площадью 1285,9 кв. м, расположенное в здании литеры А по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2 (т. 2 л.д. 15).
30.06.2008 между Комитетом (арендодателем) и ООО "Уралпроммаш" (арендатор) заключен договор аренды N 280, в соответствии с которым, арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять нежилое помещение площадью 1285,9 кв. м, расположенное в здании литеры А по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2 (т. 1 л.д. 8-11).
Пунктом 1.3 установлено, что договор действует с 05.06.2008 по 31.12.2012.
Размер арендной платы определяется способом, указанным в Приложении 1 (п. 4. 1 договора, т. 1 л.д. 10).
Договор от 30.06.2008 N 280 прошел государственную регистрацию, что подтверждается уведомлением Управлением Росреестра от 16.06.2010 (т. 1 л.д. 16).
В соответствии с актом приема-передачи от 05.06.2008 стороны произвели прием-передачу спорного помещения от арендодателя арендатору (т. 1 л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 23.04.2010 стороны внесли изменения в договор аренды от 30.06.3008 N 280 следующего содержания: "в п. 1.1 Договора вместо "Нежилое помещение II площадью 1285,9 кв. м, расположенное в здании литеры А" читать "Нежилое помещение II площадью 1285,9 кв. м, являющееся частью нежилого здания - ремонтно-механической мастерской литеры А общей площадью 3371 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, Парковый проезд, промбаза ЖС-2" (т. 1 л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 22.11.2011 стороны внесли в договор аренды от 30.06.2008 N 280 следующие изменения: в п. 1.1 Договора вместо: "Нежилое помещение II площадью 1285,9 кв. м" читать: "нежилое помещение N 4 общей площадью 1285,9 кв. м" (т. 1 л.д. 17).
26.12.2011 Комитет направил в адрес ООО "Уралпроммаш" уведомление о расторжении договора аренды от 30.06.2008 N 280, ссылаясь на нарушение арендатором обязанности своевременно и полностью вносить арендную плату в соответствии с п. 3.2.2 договора (т. 1 л.д. 29).
18.01.2012 Комитет направил в адрес ООО "Уралпроммаш" уведомление о расторжении договора аренды от 30.06.2008 N 280, ссылаясь на нарушение арендатором обязанности своевременно и полностью вносить арендную плату в соответствии с п. 3.2.2 договора (т. 1 л.д. 29).
Из дела также усматривается, что 25.12.2012 общество обратилось в Комитет с заявлением о приобретении арендуемого им нежилого помещения в порядке, установленном п. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
Письмом от 14.01.2013 N юр-114 Комитет отказал обществу в выкупе помещения, ссылаясь на отсутствие договорных отношений.
Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды в силу одностороннего отказа от него арендодателя помещение не возвращено Комитету, последний обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Встречные исковые требования мотивированы обществом "Уралпроммаш" наличием у него предусмотренного Федеральным законом N 159 преимущественного права на выкуп помещения.
Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды не прекращен, так как на момент направления арендатору уведомлений об отказе от договора оснований для прекращения договора в одностороннем порядке не имелось в силу недоказанности истцом наличия у ответчика задолженности по арендной плате. Суд пришел к выводу о фактическом продолжении арендных отношений в силу составления Комитетом акта сверки задолженности по арендной плате и взимания арендной платы.
Требования по встречному иску удовлетворены в связи с тем, что общество соответствует ст. 3 Федерального закона N 159.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Рассмотрев требования по встречному иску, заявленные ООО "Уралпроммаш", суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 159 настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов настоящего дела следует, что общество в письме N 79 от 07.11.2012 (т. 2 л.д. 22) обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о продлении договора аренды от 30.06.2008 и намерении выкупить арендуемое помещение на основании норм Федерального закона N 159.
В ответ на указанное обращение Комитет ответил письмом от 14.11.2012 (т. 2 л.д. 23), в котором Комитет отказался от договора аренды и предложил арендатору приобрести право аренды помещения на торгах.
В материалах дела также имеется заявление общества вх. N 10230 от 25.12.2012 (т. 2 л.д. 26) о реализации преимущественного права на приватизацию помещения.
В ответ Комитет направил обществу письмо от 14.01.2013 (т. 2 л.д. 28), в котором сообщил о прекращении договорных отношений и отсутствии в этой связи оснований для приватизации помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159.
Апелляционный суд полагает, что такой отказ обществу в реализации преимущественного права на выкуп не может считаться правомерным в силу следующих причин.
Из материалов дела (т. 2 л.д. 100-111) следует, что ООО "Уралпроммаш" соответствует критериям, определенным в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Площадь арендуемого и заявленного к приватизации помещения составляет 1 285,9 кв. м, что не превышает максимальный предел, установленный ст. 1 Закона Челябинской области от 30.09.2008 N 303-ЗО "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области или муниципальной собственности".
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159 преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности возникает при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом в Федеральном законе N 159 не установлено абсолютно однозначных критериев оценки такого условия как "перечисление арендной платы надлежащим образом", при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендуемого имущества суду необходимо давать оценку этому обстоятельству.
В целях применения указанного Закона критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются, в том числе, отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пеней в принудительном порядке.
Из материалов дела следует, что Комитет уведомлениями от 23.10.2012, 14.11.2012 сообщал обществу о наличии у последнего задолженности по арендной плате, что обществом также не отрицается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ) (т. 2 л.д. 23, 24, 30).
Между тем согласно актам сверки N 614 от 25.01.2012 и N 1176 от 24.12.2012 (т. 2 л.д. 25, 31а) имевшаяся у ответчика задолженность по арендной плате была погашена им и по состоянию на 01.01.2012 отсутствовала; в 2012 году у ответчика имеется переплата по арендным платежам в сумме 4 603 руб. 90 коп.
Таким образом, на момент обращения общества к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (25.12.2012) задолженность по арендной плате у него отсутствовала, что в силу цитированных норм Федерального закона N 159 позволяет признать за обществом право на приватизацию арендуемого помещения.
При установлении обстоятельства соответствия общества требованиям пунктов 1, 2 ст. 3 Федерального закона N 159, апелляционная коллегия судей принимает во внимание следующее.
Из материалов дела следует, что между Комитетом и обществом были заключены следующие договоры аренды:
- N 102 от 21.11.2005 сроком действия с 21.11.2005 по 31.12.2006, с учетом дополнительного соглашения (т. 2 л.д. 5).
Дополнительным соглашением от 24.10.2007 к данному договору стороны установили, что арендная плата с 01.01.2007 устанавливается согласно расчету к дополнительному соглашению (т. 2 л.д. 6-8), тем самым выразив волю на продолжение договорных отношений по истечении срока действия договора.
- N 42 от 06.02.2007 сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008 (т. 2 л.д. 9), расторгнутый соглашением сторон от 05.06.2008 (т. 2 л.д. 14).
- N 280 от 30.06.2008 сроком действия с 05.06.2008 по 31.12.2012 (т. 1 л.д. 8-11).
В материалы дела не представлено доказательств наличия возражений сторон по поводу возобновления действия договоров аренды по окончании срока их действия (п. 2 ст. 621 ГК РФ), более того, воля сторон, свидетельствующая о намерении продолжить договорные отношения, обоюдно подтверждена в подписанных сторонами дополнительном соглашении от 24.10.2007, соглашении от 05.06.2008 о расторжении договора аренды от 06.02.2007.
Доказательств возврата помещения по окончании срока действия последнего из договоров - от 30.06.2008, материалы дела также не содержат.
При этом из материалов дела не следует, что по окончании срока действия каждого из вышепоименованных договоров имущество было возвращено арендодателю либо арендодатель заявлял соответствующие требования арендатору. Более того, из подписанных сторонами дополнительного соглашения от 24.10.2007 (т. 2 л.д. 6-8), договора от 30.06.2008 следует, что стороны, руководствуясь п. 1 ст. 425 ГК РФ, распространили срок действия соглашения на ранее возникшие отношения сторон.
Указанная совокупность обстоятельств позволяет апелляционной коллегии прийти к выводу о том, что спорное помещение поступило во владение общества 21.11.2005 при заключении договора N 102 от 21.11.2005, и впоследствии не выбывало из владения общества, что позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы Комитета о том, что помещение площадью 1285,9 кв. м поступило во владение ответчика на основании договора аренды от 30.06.2008 и акта приема-передачи от 05.06.2008 как не соответствующие установленным судом обстоятельствам.
В силу изложенного, с учетом разъяснений изложенных в абз. 2 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, принимая во внимание, что Федеральный закон N 159-ФЗ вступил в силу с 05.08.2008 (ч. 1 ст. 10 Закона), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что общество "Уралпроммаш" владело спорным имуществом на праве аренды более двух лет на момент вступления в законную силу Федерального закона N 159-ФЗ и владеет им по настоящее время на основании договора аренды.
Оценивая доводы Комитета об отсутствии действующих договорных отношений между Комитетом и обществом по поводу спорного помещения ввиду отказа Комитета от договора аренды в одностороннем порядке в силу неоплаты обществом арендной платы, апелляционный суд руководствуется следующим.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
На основании п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, по смыслу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.
Из материалов дела не следует, что в период действия договоров аренды от 21.11.2005, от 06.02.2007 и от 30.06.2008 арендодатель заявлял в адрес общества возражения относительно исполнения последним условий договора аренды.
Доказательств принудительного взыскания арендной платы и пени материалы дела не содержат.
Договор аренды от 30.06.2008 заключен сторонами сроком до 31.12.2012.
Согласно п. 7.4. договора от 30.06.2008, арендатор обязан за два месяца до окончания действия договора письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок.
Из материалов дела следует, что общество обратилось в Комитет с названным заявлением 07.11.2012 (т. 2 л.д. 22). В этом же заявлении содержалось намерение общества приобрести спорное помещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.
Комитет письмами от 14.11.2012, от 14.12.2012 (т. 1 л.д. 29, т. 2 л.д. 23) сообщил обществу об отказе от договора аренды, а письмом от 18.01.2013 - об отказе в реализации преимущественного права приватизации помещения (т. 2 л.д. 28).
Учитывая последовательность указанных действий общества и Комитета, принимая во внимание отсутствие в течение семи лет существования между сторонами договорных отношений претензий к арендатору относительно исполнения последним договора аренды, апелляционный суд, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, приходит к убеждению о том, что действия Комитета по прекращению договора аренды направлены на воспрепятствование реализации ответчиком права на приобретение имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, что свидетельствует о злоупотреблении истцом правом.
Сам по себе факт направления Комитетом уведомления об отказе от договора от 23.10.2012 (т. 2 л.д. 24), то есть до выражения обществом намерения воспользоваться правом на льготную приватизацию арендуемого помещения, не опровергает вышеизложенные выводы суда о злоупотреблении Комитетом правом на односторонний отказ от договора аренды, поскольку из названного письма не следует размер задолженности, что не позволяет суду оценить ее значительность и тем самым - существенность нарушения прав арендодателя; ссылки Комитета в письме на систематическое нарушение арендатором обязанности по оплате арендной платы соответствующими доказательствами не подтверждены. Кроме того, письмо содержит отметку "Туровой Е.В. Долг погашен. Как продлить договор?", что также не позволяет признать обоснованными утверждения Комитета о наличии у общества существенной задолженности по арендной плате, исключающей право общества на приватизацию арендуемого помещения.
В связи с изложенным, учитывая положения п. 2 ст. 10 ГК РФ, апелляционный суд не находит оснований для вывода о прекращении договора аренды от 30.06.2008, ввиду чего договор является действующим.
Таким образом, общество соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приватизацию арендуемого помещения, ввиду чего встречные исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Довод апелляционной жалобы об утрате обществом преимущественного права на приватизацию помещения в связи с тем, что общество не реализовало преимущественное право на приватизацию при направлении в его адрес письма от 05.10.2011 (т. 2 л.д. 29), подлежит отклонению.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества.
Между тем истцом в материалы дела не представлено доказательств принятия органом местного самоуправления соответствующего решения, что исключало возможность приватизации данного помещения в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона.
Из материалов дела также следует, что на момент направления данного письма ответчику муниципальное образование не являлось собственником спорного имущества, что следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28.12.2011, и, как следует из свидетельства, основанием регистрации права послужил судебный акт, из чего суд делает вывод о том, что право муниципальной собственности не являлось ранее возникшим либо возникшим в силу закона (Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"). Таким образом, данное право не могло возникнуть ранее его государственной регистрации (ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ).
Кроме того, письмо не содержит условия приватизации муниципального имущества, в частности условий о предмете и о цене, тогда как из материалов дела усматривается обстоятельство нахождения в аренде у ответчика и иного муниципального помещения (акты сверки, т. 2 л.д. 25, 31а).
При изложенных обстоятельствах анализируемое письмо не отвечает требованиям ст. 435 ГК РФ и не может быть признано офертой, в связи с чем общество не может считаться утратившим право на льготную приватизацию.
Установленное судом апелляционной инстанции обстоятельство существования между сторонами действующего договора аренды исключает удовлетворение первоначальных исковых требований Комитета о выселении ответчика из арендуемого помещения.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-425/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)