Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бурнашова В.А.
Докладчик: Сляднева И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Слядневой И.В.,
судей Жегалова Е.А., Карболиной В.А.,
с участием прокурора Кузьменок А.А.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 13 октября 2011 года дело по кассационной жалобе Б. на решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 20 июля 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований Б. к Л.В.Г. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении отказано в полном объеме.
Удовлетворен встречный иск Л.В.Г. к Б. и Л.Н.Е.: договор купли-продажи квартиры N .. дома N .. по ул. ............... в г. Новосибирске от 03.09.2010 года признан незаключенным.
Заслушав доклад судьи областного суда Слядневой И.В., объяснения Б., Л.Н.Е., Л.В.Г. и его представителя З., заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к Л.В.Г., в котором просила прекратить право пользования Л.В.Г. квартирой N ... дома N .. по ул. .............. в г. Новосибирске и выселить Л.В.Г. из указанной квартиры.
В обоснование иска указано, что по договору от 03.09.2010 года, заключенному с Л.Н.Е., Б. купила квартиру N .. дома N .. по ул. .............. в г. Новосибирске. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. В спорной квартире состоит на регистрационном учете по месту жительства Л.В.Г. (бывший муж Л.Н.Е.), который с новым собственником квартиры - Б. договорных отношений не имеет. Законных оснований для сохранения его права проживания в квартире также не имеется. Добровольно выселиться и сняться с регистрационного учета в квартире N .. дома N .. по ул. ........... Л.В.Г. отказывается.
Л.В.Г. обратился в суд со встречным иском к Б. и Л.Н.Е., в уточненной редакции которого просил признать незаключенным договор купли-продажи квартиры N ... дома N .. по ул. ............ от 03.09.2010 года между Л.Н.Е. и Б.
В обоснование встречного иска указал, что договор купли-продажи квартиры от 03.09.2010 года не содержит такого существенного условия, как условие о сохранении им о права пользования отчуждаемым жилым помещением. Вместе с тем, по условиям брачного договора от 15.05.2003 года, заключенного между супругами Л-ными, Л.В.Г. вправе пользоваться спорной квартирой вплоть до его снятия с регистрационного учета, то есть до тех пор, пока он сам добровольно не откажется от проживания в спорной квартире. Другого жилья у него нет. Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 23.03.2010 года уже было отказано в удовлетворении иска Л.Н.Е. к Л.В.Г. о прекращении права пользования спорной квартирой, о выселении и обязании передать ключи от квартиры. После этого квартиру купила Б., ранее представлявшая интересы Л.Н.Е. в суде, в связи с чем ей было известно о притязаниях Л.В.Г. на квартиру. Однако при покупке ею квартиры стороны сделки не договорились о таком существенном условии договора, как сохранение Л.В.Г. права пользования квартирой, в связи с чем договор следует признать незаключенным.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласна Б. В кассационной жалобе просит решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 20 июля 2011 года отменить, постановить новое, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать.
В обоснование доводов кассационной жалобы указывает, что у Б. не возникла обязанность по сохранению права пользования Л. спорным жилым помещением, поскольку это его право предусмотрено не законом, а брачным договором, участником которого Б. не являлась. Отношения между Б. и Л.В.Г. регулируются ст. 292 ГК РФ в новой редакции, действующей с 01.01.2005 г., поскольку их правоотношения возникли в 2010 году. У кассатора нет обязанности признавать право Л.В.Г. на пользование ее собственной квартирой, поскольку в силу закона это не предусмотрено. Кроме того, Л.Н.Е. предупредила покупателя о регистрации Л.В.Г. в спорной квартире, как о недостатке продаваемого товара, указала об этом в договоре, в связи с чем снизила цену на товар, что соответствует положениям Гражданского кодекса РФ.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда подлежит отмене в связи со следующим:
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что встречный иск Л.В.Г. подлежит удовлетворению, при этом суд исходил из того, что в договоре купли-продажи квартиры N .. дома N .. по ул. ........... от 03.09.2010 года отсутствует такое существенное условие, как соглашение о правах состоящего на регистрационном учете в квартире Л.В.Г. При заключении брачного договора в 2003 году Л.В.Г. гарантировалось законом право пользования спорным жилым помещением в случае его отчуждения, поскольку действовавшая на тот момент редакция ст. 292 ГК РФ не влекла прекращения его прав на квартиру в случае ее отчуждения иному лицу. При заключении брачного договора Л.В.Г. обоснованно исходил из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда являются ошибочными, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права и сделаны без учета установленных по делу обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.
Из материалов дела видно, что по условиям нотариально удостоверенного договора о правовом режиме имущества супругов Л-ных от 15.05.2003 года, однокомнатная квартира N .. дома N .. по ул. ......... в г. Новосибирске по взаимному согласию сторон перешла в личную собственность Л.Н.Е.
В брачном договоре указано, что за Л.В.Г. сохраняется право пользования жилым помещением - квартирой N .. дома N .. по ул. ............ в г. Новосибирске вплоть до снятия с регистрационного учета. В связи с этим Л.В.Г., даже перестав быть членом семьи Л.Н.Е. как собственника спорной квартиры, сохранял право пользования ею в соответствии со ст. 31 ЖК РФ в силу названного соглашения с собственником квартиры. Исходя из этого, в иске Л.Н.Е. к нему судом ранее было отказано.
Это, однако, не означает, что право пользования Л.В.Г. спорной квартирой не может быть прекращено при смене собственника на нее, как это предусмотрено в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ. Согласно данной норме права, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Законом иное предусмотрено в отношении лиц, ранее отказавшихся от участия в приватизации жилья, но сохраняющих право бессрочного пользования им, в том числе при переходе права собственности к иным лицам (ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), а также в отношении лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ).
Сохранение за Л. права пользования квартирой после перехода ее в исключительную собственность Л.Н.Е., в том числе при прекращении между ними брака, являлось следствием заключенного между супругами Л-ными брачного контракта, участником которого Б. не являлась. Это соглашение, как уже было указано выше, являлось основанием для отказа в удовлетворении ранее заявленных по правилам ст. 31 ЖК РФ требований Л.Н.Е. к Л.В.Г., но не основанием для применения его к заявленным в данном деле требованиям Б. по ст. 292 ГК РФ, поскольку сохранение прав Л.В.Г. в отношении спорной квартиры было возможно не в силу закона, а в силу соглашения с бывшим собственником квартиры.
В силу этого неправильным является и вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорной квартиры между Л.Н.Е. и Б. является незаключенным, поскольку в нем отсутствует такое существенное условие, как условие о сохранении права Л.В.Г. на пользование квартирой. В силу п. 1 статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как уже было указано выше, Л.В.Г. не относится к лицам, сохраняющим в силу закона право пользования продаваемым жилым помещением, поэтому отсутствие в договоре купли-продажи спорной квартиры данного условия не свидетельствует о его незаключенности, а встречные исковые требования Л.В.Г. в этой связи не основаны на законе.
Из пояснений участников спора в суде, а также материалов дела следует, что до расторжения брака Л.В.Г. пользовался квартирой как член семьи собственника. После расторжения брака с Л.Н.Е., продолжая пользоваться квартирой, он договор найма с Л.Н.Е. не заключал, фактически его пользование спорной квартирой осуществлялось на условиях безвозмездного пользования, как это предусмотрено ст. 30 ЖК РФ. При этом, как видно из представленных в дело доказательств, Л.В.Г. в квартире длительное время не проживал, квартира предоставлялась им для проживания иным лицам (л.д. 39, 58 - 60, 67 - 68), при этом Л.Н.Е. создавались препятствия в пользовании своей собственностью.
В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя (ст. 700 ГК РФ). Однако в силу ст. 699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
Таким образом, из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что переход права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования к новому собственнику не лишает последнего во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц.
Поскольку в материалах дела имеются доказательства того, что Б. направляла Л.В.Г. требование об освобождении принадлежащего ей жилого помещения (л.д. 9), однако в установленный законом срок ответчик ее требования в добровольном порядке не исполнил (л.д. 17), Л.В.Г. подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и постановить новое решение об удовлетворении первоначального и отказе в удовлетворении встречного иска.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 20 июля 2011 года отменить, удовлетворив кассационную жалобу Б.
Постановить новое решение, которым исковые требования Б. к Л.В.Г. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении удовлетворить.
Признать право пользования Л.В.Г. жилым помещением, расположенным в г. Новосибирске, по ул. ........... д. N .. кв. .. прекращенным, выселив Л.В.Г. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречного иска Л.В.Г. к Б. и Л.Н.Е. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры N ... в доме N .. по ул. .............. г. Новосибирска от 03 сентября 2010 года отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7598/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 октября 2011 г. по делу N 33-7598/2011
Судья: Бурнашова В.А.
Докладчик: Сляднева И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Слядневой И.В.,
судей Жегалова Е.А., Карболиной В.А.,
с участием прокурора Кузьменок А.А.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 13 октября 2011 года дело по кассационной жалобе Б. на решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 20 июля 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований Б. к Л.В.Г. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении отказано в полном объеме.
Удовлетворен встречный иск Л.В.Г. к Б. и Л.Н.Е.: договор купли-продажи квартиры N .. дома N .. по ул. ............... в г. Новосибирске от 03.09.2010 года признан незаключенным.
Заслушав доклад судьи областного суда Слядневой И.В., объяснения Б., Л.Н.Е., Л.В.Г. и его представителя З., заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к Л.В.Г., в котором просила прекратить право пользования Л.В.Г. квартирой N ... дома N .. по ул. .............. в г. Новосибирске и выселить Л.В.Г. из указанной квартиры.
В обоснование иска указано, что по договору от 03.09.2010 года, заключенному с Л.Н.Е., Б. купила квартиру N .. дома N .. по ул. .............. в г. Новосибирске. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. В спорной квартире состоит на регистрационном учете по месту жительства Л.В.Г. (бывший муж Л.Н.Е.), который с новым собственником квартиры - Б. договорных отношений не имеет. Законных оснований для сохранения его права проживания в квартире также не имеется. Добровольно выселиться и сняться с регистрационного учета в квартире N .. дома N .. по ул. ........... Л.В.Г. отказывается.
Л.В.Г. обратился в суд со встречным иском к Б. и Л.Н.Е., в уточненной редакции которого просил признать незаключенным договор купли-продажи квартиры N ... дома N .. по ул. ............ от 03.09.2010 года между Л.Н.Е. и Б.
В обоснование встречного иска указал, что договор купли-продажи квартиры от 03.09.2010 года не содержит такого существенного условия, как условие о сохранении им о права пользования отчуждаемым жилым помещением. Вместе с тем, по условиям брачного договора от 15.05.2003 года, заключенного между супругами Л-ными, Л.В.Г. вправе пользоваться спорной квартирой вплоть до его снятия с регистрационного учета, то есть до тех пор, пока он сам добровольно не откажется от проживания в спорной квартире. Другого жилья у него нет. Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 23.03.2010 года уже было отказано в удовлетворении иска Л.Н.Е. к Л.В.Г. о прекращении права пользования спорной квартирой, о выселении и обязании передать ключи от квартиры. После этого квартиру купила Б., ранее представлявшая интересы Л.Н.Е. в суде, в связи с чем ей было известно о притязаниях Л.В.Г. на квартиру. Однако при покупке ею квартиры стороны сделки не договорились о таком существенном условии договора, как сохранение Л.В.Г. права пользования квартирой, в связи с чем договор следует признать незаключенным.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласна Б. В кассационной жалобе просит решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 20 июля 2011 года отменить, постановить новое, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать.
В обоснование доводов кассационной жалобы указывает, что у Б. не возникла обязанность по сохранению права пользования Л. спорным жилым помещением, поскольку это его право предусмотрено не законом, а брачным договором, участником которого Б. не являлась. Отношения между Б. и Л.В.Г. регулируются ст. 292 ГК РФ в новой редакции, действующей с 01.01.2005 г., поскольку их правоотношения возникли в 2010 году. У кассатора нет обязанности признавать право Л.В.Г. на пользование ее собственной квартирой, поскольку в силу закона это не предусмотрено. Кроме того, Л.Н.Е. предупредила покупателя о регистрации Л.В.Г. в спорной квартире, как о недостатке продаваемого товара, указала об этом в договоре, в связи с чем снизила цену на товар, что соответствует положениям Гражданского кодекса РФ.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда подлежит отмене в связи со следующим:
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что встречный иск Л.В.Г. подлежит удовлетворению, при этом суд исходил из того, что в договоре купли-продажи квартиры N .. дома N .. по ул. ........... от 03.09.2010 года отсутствует такое существенное условие, как соглашение о правах состоящего на регистрационном учете в квартире Л.В.Г. При заключении брачного договора в 2003 году Л.В.Г. гарантировалось законом право пользования спорным жилым помещением в случае его отчуждения, поскольку действовавшая на тот момент редакция ст. 292 ГК РФ не влекла прекращения его прав на квартиру в случае ее отчуждения иному лицу. При заключении брачного договора Л.В.Г. обоснованно исходил из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда являются ошибочными, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права и сделаны без учета установленных по делу обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.
Из материалов дела видно, что по условиям нотариально удостоверенного договора о правовом режиме имущества супругов Л-ных от 15.05.2003 года, однокомнатная квартира N .. дома N .. по ул. ......... в г. Новосибирске по взаимному согласию сторон перешла в личную собственность Л.Н.Е.
В брачном договоре указано, что за Л.В.Г. сохраняется право пользования жилым помещением - квартирой N .. дома N .. по ул. ............ в г. Новосибирске вплоть до снятия с регистрационного учета. В связи с этим Л.В.Г., даже перестав быть членом семьи Л.Н.Е. как собственника спорной квартиры, сохранял право пользования ею в соответствии со ст. 31 ЖК РФ в силу названного соглашения с собственником квартиры. Исходя из этого, в иске Л.Н.Е. к нему судом ранее было отказано.
Это, однако, не означает, что право пользования Л.В.Г. спорной квартирой не может быть прекращено при смене собственника на нее, как это предусмотрено в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ. Согласно данной норме права, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Законом иное предусмотрено в отношении лиц, ранее отказавшихся от участия в приватизации жилья, но сохраняющих право бессрочного пользования им, в том числе при переходе права собственности к иным лицам (ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), а также в отношении лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ).
Сохранение за Л. права пользования квартирой после перехода ее в исключительную собственность Л.Н.Е., в том числе при прекращении между ними брака, являлось следствием заключенного между супругами Л-ными брачного контракта, участником которого Б. не являлась. Это соглашение, как уже было указано выше, являлось основанием для отказа в удовлетворении ранее заявленных по правилам ст. 31 ЖК РФ требований Л.Н.Е. к Л.В.Г., но не основанием для применения его к заявленным в данном деле требованиям Б. по ст. 292 ГК РФ, поскольку сохранение прав Л.В.Г. в отношении спорной квартиры было возможно не в силу закона, а в силу соглашения с бывшим собственником квартиры.
В силу этого неправильным является и вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорной квартиры между Л.Н.Е. и Б. является незаключенным, поскольку в нем отсутствует такое существенное условие, как условие о сохранении права Л.В.Г. на пользование квартирой. В силу п. 1 статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как уже было указано выше, Л.В.Г. не относится к лицам, сохраняющим в силу закона право пользования продаваемым жилым помещением, поэтому отсутствие в договоре купли-продажи спорной квартиры данного условия не свидетельствует о его незаключенности, а встречные исковые требования Л.В.Г. в этой связи не основаны на законе.
Из пояснений участников спора в суде, а также материалов дела следует, что до расторжения брака Л.В.Г. пользовался квартирой как член семьи собственника. После расторжения брака с Л.Н.Е., продолжая пользоваться квартирой, он договор найма с Л.Н.Е. не заключал, фактически его пользование спорной квартирой осуществлялось на условиях безвозмездного пользования, как это предусмотрено ст. 30 ЖК РФ. При этом, как видно из представленных в дело доказательств, Л.В.Г. в квартире длительное время не проживал, квартира предоставлялась им для проживания иным лицам (л.д. 39, 58 - 60, 67 - 68), при этом Л.Н.Е. создавались препятствия в пользовании своей собственностью.
В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя (ст. 700 ГК РФ). Однако в силу ст. 699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
Таким образом, из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что переход права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования к новому собственнику не лишает последнего во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц.
Поскольку в материалах дела имеются доказательства того, что Б. направляла Л.В.Г. требование об освобождении принадлежащего ей жилого помещения (л.д. 9), однако в установленный законом срок ответчик ее требования в добровольном порядке не исполнил (л.д. 17), Л.В.Г. подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и постановить новое решение об удовлетворении первоначального и отказе в удовлетворении встречного иска.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 20 июля 2011 года отменить, удовлетворив кассационную жалобу Б.
Постановить новое решение, которым исковые требования Б. к Л.В.Г. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении удовлетворить.
Признать право пользования Л.В.Г. жилым помещением, расположенным в г. Новосибирске, по ул. ........... д. N .. кв. .. прекращенным, выселив Л.В.Г. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречного иска Л.В.Г. к Б. и Л.Н.Е. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры N ... в доме N .. по ул. .............. г. Новосибирска от 03 сентября 2010 года отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)