Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Адмиралтейство" Лебедева А.Ю. (доверенность от 23.10.2012), от федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный художественно-архитектурный дворцово-парковый музей-заповедник "Царское Село" Кротовой М.И. (доверенность от 27.01.2012 N 09), от общества с ограниченной ответственностью "А.Д.М." Ястребцовой А.С. (доверенность от 04.01.2013 N 1с), рассмотрев 09.10.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адмиралтейство" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 (судьи Аносова Н.В., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-72604/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Адмиралтейство", место нахождения: 196600, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Екатерининский парк, лит. Л, ОГРН 1027804891510 (далее - ООО "Адмиралтейство"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Государственный художественно-архитектурный дворцово-парковый музей-заповедник "Царское Село", место нахождения: 196601, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Садовая ул., д. 7, ОГРН 1027809014958 (далее - Учреждение), и обществу с ограниченной ответственностью "А.Д.М.", место нахождения: 196625, Санкт-Петербург, Фильтровское шоссе, д. 16, ОГРН 1127847046106 (далее - ООО "А.Д.М."), о переводе прав и обязанностей ООО "А.Д.М." по договору от 02.04.2012 N АРНИ-37 аренды нежилого помещения 1-Н (номер 1-23) площадью 280,0 кв. м с кадастровым номером 78:42:18124:21:41, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Екатерининский парк, лит. Л, на ООО "Адмиралтейство".
Решением от 23.01.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.06.2013, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Адмиралтейство", ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, иск удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, доказательств нарушений им требований пожарной безопасности в материалах дела не имеется; истец представил в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - Комитет) все необходимые документы для получения охранного обязательства.
В отзыве на кассационную жалобу Учреждение просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель ООО "Адмиралтейство" заявил ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с ненаправлением ему отзывов ООО "А.Д.М." и Учреждения.
Представители ООО "А.Д.М." и Учреждения против отложения рассмотрения кассационной жалобы возражали.
Суд кассационной инстанции объявил перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ, предоставив ООО "Адмиралтейство" время для ознакомления с отзывами. Обсудив заявленное ходатайство после перерыва, учитывая наличие доказательств заблаговременного направления истцу отзывов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) оснований для отложения судебного заседания, в связи с чем ходатайство отклонил.
В продолженном судебном заседании представитель ООО "Адмиралтейство" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Учреждения и ООО "А.Д.М." против удовлетворения жалобы возражали.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО "Адмиралтейство" (арендатор) 05.03.2002 заключили договор N 18-Ф003536 аренды нежилого помещения (здания) площадью 280,0 кв. м с кадастровым номером 78:18124:0:41, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Екатерининский парк, лит. Л, для использования под нежилые цели (общественное питание).
Согласно справке Комитета от 14.02.2008 N 1/320-С арендуемый объект включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального значения, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 N 527.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что он заключен на десять лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1.4 условия договора распространены на отношения, существовавшие между сторонами с 10.12.2001 по 09.12.2011.
Учреждение является балансодержателем имущества, обязанным передать его арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2002.
На основании пунктов 2.2.1, 2.2.7 договора арендатор принял на себя обязательства использовать объект в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях).
Пунктом 6.7 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить охранное обязательство с Комитетом.
Письмом от 16.12.2011 N 01-15/1794 арендодатель уведомил арендатора о необходимости возвратить помещение в связи с истечением срока аренды.
Письмом от 20.01.2012 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) уведомило Учреждение и ООО "Адмиралтейство" о том, что 20.01.2012 Управлением произведена регистрация прекращения договора аренды от 05.03.2002 N 18-Ф003536.
По итогам аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества государственного музея-заповедника "Царской село" (протокол заседания аукционной комиссии от 12.03.2012 N 11/арни) Учреждение (арендодатель) и ООО "А.Д.М." (арендатор) 02.04.2012 заключили договор N АРНИ-37 аренды нежилого помещения (здания) площадью 280,0 кв. м с кадастровым номером 78:18124:21:41, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Екатерининский парк, лит. Л, сроком с 02.04.2012 по 31.03.2017.
ООО "Адмиралтейство", считая, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу об отсутствии совокупности обстоятельств, необходимых для возникновения и осуществления истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и отказали в иске.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 названного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если: доказано соблюдение условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определение понятия "надлежащее исполнение обязательств" содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суды, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, пришли к выводу, что истец исполнял свои обязанности по договору аренды ненадлежащим образом: в нарушение пункта 6.7 договора аренды от 05.03.2002 N 18-Ф003536 охранное обязательство не заключено; в течение действия договора аренды в адрес ООО "Адмиралтейство" неоднократно выдавались предписания об устранении нарушений при использовании объекта аренды; по результатам проверок соблюдения требований противопожарной безопасности, проведенных 74-й пожарной частью 21-го отряда Федеральной противопожарной службы по городу Санкт-Петербургу Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, отмечены нарушения со стороны ООО "Адмиралтейство" правил противопожарной безопасности на объекте.
Кроме того, как указали суды, в материалах дела отсутствуют предусмотренные статьей 621 ГК РФ доказательства обращения истца к арендодателю с заявлением об использовании преимущественного права аренды имущества. Суды отклонили ссылку ООО "Адмиралтейство" на письмо от 20.05.2011 N 01-22/717, направленное в его адрес Учреждением, поскольку из указанного письма однозначно не следует факт обращения истца за реализацией преимущественного права на заключение договора аренды.
Поскольку ООО "Адмиралтейство" не доказало наличие совокупности обстоятельств, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно.
Доводы жалобы были предметом исследования апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу N А56-72604/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адмиралтейство" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 16.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-72604/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. по делу N А56-72604/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Адмиралтейство" Лебедева А.Ю. (доверенность от 23.10.2012), от федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный художественно-архитектурный дворцово-парковый музей-заповедник "Царское Село" Кротовой М.И. (доверенность от 27.01.2012 N 09), от общества с ограниченной ответственностью "А.Д.М." Ястребцовой А.С. (доверенность от 04.01.2013 N 1с), рассмотрев 09.10.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адмиралтейство" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 (судьи Аносова Н.В., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-72604/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Адмиралтейство", место нахождения: 196600, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Екатерининский парк, лит. Л, ОГРН 1027804891510 (далее - ООО "Адмиралтейство"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Государственный художественно-архитектурный дворцово-парковый музей-заповедник "Царское Село", место нахождения: 196601, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Садовая ул., д. 7, ОГРН 1027809014958 (далее - Учреждение), и обществу с ограниченной ответственностью "А.Д.М.", место нахождения: 196625, Санкт-Петербург, Фильтровское шоссе, д. 16, ОГРН 1127847046106 (далее - ООО "А.Д.М."), о переводе прав и обязанностей ООО "А.Д.М." по договору от 02.04.2012 N АРНИ-37 аренды нежилого помещения 1-Н (номер 1-23) площадью 280,0 кв. м с кадастровым номером 78:42:18124:21:41, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Екатерининский парк, лит. Л, на ООО "Адмиралтейство".
Решением от 23.01.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.06.2013, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Адмиралтейство", ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, иск удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, доказательств нарушений им требований пожарной безопасности в материалах дела не имеется; истец представил в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - Комитет) все необходимые документы для получения охранного обязательства.
В отзыве на кассационную жалобу Учреждение просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель ООО "Адмиралтейство" заявил ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с ненаправлением ему отзывов ООО "А.Д.М." и Учреждения.
Представители ООО "А.Д.М." и Учреждения против отложения рассмотрения кассационной жалобы возражали.
Суд кассационной инстанции объявил перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ, предоставив ООО "Адмиралтейство" время для ознакомления с отзывами. Обсудив заявленное ходатайство после перерыва, учитывая наличие доказательств заблаговременного направления истцу отзывов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) оснований для отложения судебного заседания, в связи с чем ходатайство отклонил.
В продолженном судебном заседании представитель ООО "Адмиралтейство" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Учреждения и ООО "А.Д.М." против удовлетворения жалобы возражали.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО "Адмиралтейство" (арендатор) 05.03.2002 заключили договор N 18-Ф003536 аренды нежилого помещения (здания) площадью 280,0 кв. м с кадастровым номером 78:18124:0:41, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Екатерининский парк, лит. Л, для использования под нежилые цели (общественное питание).
Согласно справке Комитета от 14.02.2008 N 1/320-С арендуемый объект включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального значения, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 10.07.2001 N 527.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что он заключен на десять лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1.4 условия договора распространены на отношения, существовавшие между сторонами с 10.12.2001 по 09.12.2011.
Учреждение является балансодержателем имущества, обязанным передать его арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2002.
На основании пунктов 2.2.1, 2.2.7 договора арендатор принял на себя обязательства использовать объект в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях).
Пунктом 6.7 договора предусмотрена обязанность арендатора заключить охранное обязательство с Комитетом.
Письмом от 16.12.2011 N 01-15/1794 арендодатель уведомил арендатора о необходимости возвратить помещение в связи с истечением срока аренды.
Письмом от 20.01.2012 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) уведомило Учреждение и ООО "Адмиралтейство" о том, что 20.01.2012 Управлением произведена регистрация прекращения договора аренды от 05.03.2002 N 18-Ф003536.
По итогам аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества государственного музея-заповедника "Царской село" (протокол заседания аукционной комиссии от 12.03.2012 N 11/арни) Учреждение (арендодатель) и ООО "А.Д.М." (арендатор) 02.04.2012 заключили договор N АРНИ-37 аренды нежилого помещения (здания) площадью 280,0 кв. м с кадастровым номером 78:18124:21:41, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Екатерининский парк, лит. Л, сроком с 02.04.2012 по 31.03.2017.
ООО "Адмиралтейство", считая, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу об отсутствии совокупности обстоятельств, необходимых для возникновения и осуществления истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и отказали в иске.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 названного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если: доказано соблюдение условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определение понятия "надлежащее исполнение обязательств" содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суды, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, пришли к выводу, что истец исполнял свои обязанности по договору аренды ненадлежащим образом: в нарушение пункта 6.7 договора аренды от 05.03.2002 N 18-Ф003536 охранное обязательство не заключено; в течение действия договора аренды в адрес ООО "Адмиралтейство" неоднократно выдавались предписания об устранении нарушений при использовании объекта аренды; по результатам проверок соблюдения требований противопожарной безопасности, проведенных 74-й пожарной частью 21-го отряда Федеральной противопожарной службы по городу Санкт-Петербургу Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, отмечены нарушения со стороны ООО "Адмиралтейство" правил противопожарной безопасности на объекте.
Кроме того, как указали суды, в материалах дела отсутствуют предусмотренные статьей 621 ГК РФ доказательства обращения истца к арендодателю с заявлением об использовании преимущественного права аренды имущества. Суды отклонили ссылку ООО "Адмиралтейство" на письмо от 20.05.2011 N 01-22/717, направленное в его адрес Учреждением, поскольку из указанного письма однозначно не следует факт обращения истца за реализацией преимущественного права на заключение договора аренды.
Поскольку ООО "Адмиралтейство" не доказало наличие совокупности обстоятельств, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно.
Доводы жалобы были предметом исследования апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу N А56-72604/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адмиралтейство" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)