Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Губаева Д.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.Я. Калимуллина,
судей Ш.Ш. Гафиятуллина и Ю.Р. Мочаловой,
при секретаре судебного заседания К.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Я. Калимуллина гражданское дело по кассационной жалобе ответчиков С.М. и К.Р.В. на решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 15 июля 2011 года, которым постановлено:
Иск Н.Л.З. удовлетворить частично.
Признать недействительными:
- доверенность от имени Н.Л.З. от 12 октября 2009 года на имя С.О., удостоверенную нотариусом города Казани Республики Татарстан И. 28 октября 2010 года, реестровый номер 1782;
- сделки купли-продажи жилого дома, общей площадью 26,3 кв. м, с земельным участком, общей площадью 2670 кв. м, кадастровый номер N, расположенных по адресу:, оформленные договором купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29 октября 2010 года, заключенным между С.О., действующим от имени Н.Л.З., и К.Е., и договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20 ноября 2010 года, заключенным между К.Е. и С.М., К.Р.В..
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К.Е. и зарегистрированное право общей долевой собственности С.М. и К.Р.В. на вышеназванные объекты недвижимого имущества.
В удовлетворении требования Н.Л.З. об истребовании названных объектов недвижимого имущества из чужого незаконного владения С.М., К.Р.В., встречного иска С.М., К.Р.В. к Н.Л.З. о признании их добросовестными приобретателями тех же объектов недвижимого имущества отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения С.М. и К.Р.В., поддержавших жалобу, возражения Н.Л.З. и ее представителя Х., судебная коллегия
установила:
Н.Л.З. обратилась в суд с иском к С.О., К.Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. В обоснование заявленных требований указано, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью 26,3 кв. м и земельный участок общей площадью 2 670 кв. м с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <...>.
08.03.2011 истец получила извещение налоговой службы о необходимости представить декларацию по налогу на доходы по факту реализации вышеуказанного недвижимого имущества.
При обращении в Лаишевский отдел Управления Росреестра по РТ ей стало известно о том, что по договору купли-продажи от 29.10.2010 данные объекты проданы С.О., действующим от имени Н.Л.З. по доверенности от 12.10.2009, удостоверенной нотариусом г. Казани РТ И. за номером 1782, гражданину К.Е.
Однако Н.Л.З. вышеназванную доверенность на имя С.О. не выдавала, данная доверенность нотариусом не удостоверялась.
На основании изложенного истец просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.10.2010, заключенный между С.О., действующим от ее имени, и К.Е.
Определением суда от 08.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены К.Р.В. и С.М.
В дальнейшем Н.Л.З. дополнила и уточнила исковые требования, ссылаясь на несоблюдение нотариальной формы доверенности, просила признать недействительными: доверенность от 12.10.2009; договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.10.2010, заключенный между С.О., действующим от имени Н.Л.З. на основании указанной доверенности, и К.Е.; и последующий договор купли-продажи этих же объектов от 20.11.2010, заключенный между К.Е. и С.М., К.Р.В.; зарегистрированное за К.Е. право собственности, в дальнейшем и за С.М., К.Р.В. право общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом; истребовать данное имущество из чужого незаконного владения С.М. и К.Р.В.
При этом указала, что С.М. и К.Р.В. не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорного имущества, им следовало усомниться о наличии у К.Е. полномочий на совершение сделки, поскольку он реализовал объекты уже через 26 дней после их приобретения по цене, ниже на 500 000 рублей цены их приобретения. Кроме того, жилой дом, являющийся предметом оспариваемых сделок, покупателями не осматривался, ключи от дома им не передавались.
12.05.2011 К.Р.В. и С.М. привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.
В ходе судебного разбирательства ими подан встречный иск к Н.Л.З. о признании их добросовестными приобретателями по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20.11.2010, на основании которого за ними зарегистрировано право общей долевой собственности на спорные объекты. В обоснование заявленных требований указали, что на поданное ими в газету объявление о намерении приобрести земельный участок под строительство двух коттеджей откликнулся риэлтор, который предложил им спорный земельный участок со старым домом за 1500 000 рублей. Осмотрев 18.11.2010 земельный участок, они сообщили риэлтору о своей готовности приобрести имущество за 1000 000 рублей. Получив согласие продавца на свое предложение, стороны договорились на совершение сделки 20.11.2010. После ознакомления с правоустанавливающими документами на объекты покупатели передали продавцу по расписке оговоренную сумму денег, сторонами подписан договор купли-продажи. При этом К.Е. уверил покупателей, что ключи от приобретенного ими жилого дома будут им переданы позже. После совершения сделки они повторно осмотрели земельный участок, поговорили с соседями, которые указали, что на участке никого, кроме потенциальных покупателей, они давно не видели.
На основании изложенного и ссылаясь на гарантированную законом защиту имущественных прав добросовестных приобретателей, К.Р.В. и С.М. просили удовлетворить их требования.
Суд иск удовлетворил частично, во встречном иске отказал, постановив решение в приведенной выше формулировке.
В кассационной жалобе К.Р.В. и С.М. просят отменить решение ввиду его незаконности и необоснованности, несоответствия изложенных в решении выводов фактическим обстоятельствам дела. В частности, указывается, что при совершении сделки они не знали о неправомерности отчуждения имущества К.Е., ими принимались все разумные меры для выяснения его правомочий на отчуждение имущества.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
На основании части 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу части 1 статьи 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Согласно части 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела следует, что на основании договора дарения жилого дома и земельного участка от 29.06.2009 за Н.Л.З. 27.07.2009 было зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <...>.
Письмом от 28.02.2011 за N 2.12-0-17/50 МРИ ФНС России N 5 по РТ она уведомлена о необходимости представить декларацию на доходы по факту реализации недвижимого имущества (земля).
Установлено, что 29.10.2010 между С.О., действующим от имени Н.Л.З. по доверенности от 12.10.2009, удостоверенной нотариусом г. Казани И. за номером 1782, и К.Е. заключен договор купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости и произведена их передача. В соответствии с пунктами 5 и 6 договора цена сделки составила 1500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка - 900 000 рублей, стоимость жилого дома - 600 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
По заявлениям сторон об ускорении регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, мотивированными отъездом Н.Л.З., указанная сделка и переход права собственности на спорные объекты к К.Е. прошли государственную регистрацию в сокращенные сроки - 03.11.2010.
Вместе с тем, из ответов нотариуса г. Казани И. следует, что доверенность от 12.10.2009 с реестровым номером 1782, на основании которой С.О., действуя от имени Н.Л.З., заключил договор купли-продажи земельного участка и жилого дома и которая предоставлялась им в Лаишевский отдел Управления Росреестра по РТ для регистрации сделки, ею не удостоверялась. В частности, нотариус указал, что в соответствии с реестрами для регистрации нотариальных действий за 2009 год 12.10.2009 зарегистрированы действия за реестровыми номерами: N. Без указания литеры реестровые номера в нотариальной конторе не ведутся.
В дальнейшем на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.11.2010 К.Е. продал спорные объекты недвижимости в общую долевую собственность в равных долях С.М. и К.Р.В. за 1000 000 рублей, объекты переданы по передаточному акту покупателям, расчет между сторонами произведен полностью до начала подписания договора, что подтверждает и расписка К.Е. от 20.11.2010 о получении им от покупателей денежных средств в оговоренном сторонами размере, равном стоимости имущества.
17.12.2010 указанный договор и переход права собственности на объекты к С.М. и К.Р.В. прошли государственную регистрацию.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что Н.Л.З. не уполномочивала С.О. на совершение от ее имени сделки по отчуждению принадлежащих ей земельного участка и жилого дома.
С учетом изложенного районный суд правильно признал недействительной доверенность от имени Н.Л.З., выданную на имя С.О. 12.10.2009, удостоверенную нотариусом г. Казани И. за номером 1782.
В связи с тем, что договор купли-продажи спорных объектов от 29.10.2010 между С.О., действующим от имени Н.Л.З., и К.Е. заключен от имени продавца неуполномоченным на то лицом, действующим по доверенности, признанной судом недействительной и не порождающей правовых последствий, одобрения данной сделки в дальнейшем не последовало, заключенный договор купли-продажи правомерно признан недействительным в силу его ничтожности.
Районный суд так же правильно удовлетворил требования Н.Л.З. о признании недействительной последующей сделки по купле-продаже спорных объектов, признав недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.11.2010, заключенный между К.Е. и С.М., К.Р.В., поскольку они являются производными от вышеуказанных требований удовлетворенных судом.
Разрешая заявленные Н.Л.З. требования об оспаривании зарегистрированного за С.М. и К.Р.В. права общей долевой собственности на спорное имущество, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, содержащимися в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
С учетом изложенного районный суд правильно признал отсутствующим зарегистрированное за С.М. и К.Р.В. право общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.
Отказывая в удовлетворении требований Н.Л.З. об истребовании имущества из незаконного владения С.М. и К.Р.В., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обращаясь в суд с данным требованием истец в обоснование заявленного требования сослалась на статью 302 Гражданского кодекса РФ, которая при разрешении спора, вытекающего из договорных отношений, не применима. Требование о применении последствий недействительности сделки ею не заявлено, применение же последствий недействительности сделки судом по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда.
Кроме того, судом принято во внимание, что К.Р.В. и С.М. фактически объектами недвижимости не пользуются, в их пользовании Н.Л.З. не препятствуют.
В соответствии с пунктом 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из пояснений К.Р.В. и С.М. следует, что жилой дом как до совершения сделки по его приобретению, так и после приобретения права собственности на указанное жилое помещение ими не осматривался в силу отсутствия у них ключей от дома.
Вместе с тем, Н.Л.З. пояснила, что в спорном жилом доме она проживала в летний период, в целях сохранения имеющегося в доме имущества в осенне-весенний период окна дома забивались, коммуникации отсоединялись, в спорном жилом доме до сих пор хранятся ее личные вещи, мебель, посуда, на двери дома весит навесной замок, ключи от которого она никому не передавала.
Согласно техническому паспорту на спорный жилой дом, по состоянию на 10.02.2004 жилой дом имеет износ 48%, дом построен в 1955 году.
Имеющиеся же в деле фотоснимки спорного жилого дома указывают на то, что названный дом является жилым: на двери дома висит навесной замок, окна дома застеклены и занавешены шторами.
С.М. и К.Р.В. не обратили должного внимания и на то, что договор купли-продажи заключен К.Е. с ответчиками через 17 дней после государственной регистрации за собой права собственности на спорное имущество. Ранее право собственности за К.Е. было зарегистрировано в ускоренном порядке за четыре дня, при этом собственник отчуждаемого имущества участия в сделке не принимала.
При указанных обстоятельствах районный суд пришел к правильному выводу о том, что при приобретении объектов С.М. и К.Р.В. не приняли все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого дома и земельного участка, не усомнились в праве продавца на отчуждение данных объектов.
С учетом изложенного ссылка кассационной жалобы не необоснованность неприменения судом первой инстанции установленного статьей 302 Гражданского кодекса РФ правового механизма защиты добросовестного приобретателя не может повлечь отмены решения суда.
Решение суда соответствует требованиям материального и процессуального права, постановлено с учетом всех обстоятельств дела, доводов сторон и представленных доказательств, которые надлежащим образом исследованы и оценены.
Кассационная жалоба К.Р.В. и С.М. не содержит правовых оснований к отмене решения суда. Доводы, которые приведены в жалобе являлись предметом исследования суда первой инстанции и были надлежащим образом оценены, что нашло отражение в принятом по делу решении.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 15 июля 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу ответчиков К.Р.В. и С.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 15.09.2011 N 33-10735/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2011 г. N 33-10735/2011
Судья: Губаева Д.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.Я. Калимуллина,
судей Ш.Ш. Гафиятуллина и Ю.Р. Мочаловой,
при секретаре судебного заседания К.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Я. Калимуллина гражданское дело по кассационной жалобе ответчиков С.М. и К.Р.В. на решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 15 июля 2011 года, которым постановлено:
Иск Н.Л.З. удовлетворить частично.
Признать недействительными:
- доверенность от имени Н.Л.З. от 12 октября 2009 года на имя С.О., удостоверенную нотариусом города Казани Республики Татарстан И. 28 октября 2010 года, реестровый номер 1782;
- сделки купли-продажи жилого дома, общей площадью 26,3 кв. м, с земельным участком, общей площадью 2670 кв. м, кадастровый номер N, расположенных по адресу:, оформленные договором купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29 октября 2010 года, заключенным между С.О., действующим от имени Н.Л.З., и К.Е., и договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20 ноября 2010 года, заключенным между К.Е. и С.М., К.Р.В..
Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности К.Е. и зарегистрированное право общей долевой собственности С.М. и К.Р.В. на вышеназванные объекты недвижимого имущества.
В удовлетворении требования Н.Л.З. об истребовании названных объектов недвижимого имущества из чужого незаконного владения С.М., К.Р.В., встречного иска С.М., К.Р.В. к Н.Л.З. о признании их добросовестными приобретателями тех же объектов недвижимого имущества отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения С.М. и К.Р.В., поддержавших жалобу, возражения Н.Л.З. и ее представителя Х., судебная коллегия
установила:
Н.Л.З. обратилась в суд с иском к С.О., К.Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. В обоснование заявленных требований указано, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью 26,3 кв. м и земельный участок общей площадью 2 670 кв. м с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <...>.
08.03.2011 истец получила извещение налоговой службы о необходимости представить декларацию по налогу на доходы по факту реализации вышеуказанного недвижимого имущества.
При обращении в Лаишевский отдел Управления Росреестра по РТ ей стало известно о том, что по договору купли-продажи от 29.10.2010 данные объекты проданы С.О., действующим от имени Н.Л.З. по доверенности от 12.10.2009, удостоверенной нотариусом г. Казани РТ И. за номером 1782, гражданину К.Е.
Однако Н.Л.З. вышеназванную доверенность на имя С.О. не выдавала, данная доверенность нотариусом не удостоверялась.
На основании изложенного истец просила признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.10.2010, заключенный между С.О., действующим от ее имени, и К.Е.
Определением суда от 08.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены К.Р.В. и С.М.
В дальнейшем Н.Л.З. дополнила и уточнила исковые требования, ссылаясь на несоблюдение нотариальной формы доверенности, просила признать недействительными: доверенность от 12.10.2009; договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.10.2010, заключенный между С.О., действующим от имени Н.Л.З. на основании указанной доверенности, и К.Е.; и последующий договор купли-продажи этих же объектов от 20.11.2010, заключенный между К.Е. и С.М., К.Р.В.; зарегистрированное за К.Е. право собственности, в дальнейшем и за С.М., К.Р.В. право общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом; истребовать данное имущество из чужого незаконного владения С.М. и К.Р.В.
При этом указала, что С.М. и К.Р.В. не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорного имущества, им следовало усомниться о наличии у К.Е. полномочий на совершение сделки, поскольку он реализовал объекты уже через 26 дней после их приобретения по цене, ниже на 500 000 рублей цены их приобретения. Кроме того, жилой дом, являющийся предметом оспариваемых сделок, покупателями не осматривался, ключи от дома им не передавались.
12.05.2011 К.Р.В. и С.М. привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.
В ходе судебного разбирательства ими подан встречный иск к Н.Л.З. о признании их добросовестными приобретателями по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 20.11.2010, на основании которого за ними зарегистрировано право общей долевой собственности на спорные объекты. В обоснование заявленных требований указали, что на поданное ими в газету объявление о намерении приобрести земельный участок под строительство двух коттеджей откликнулся риэлтор, который предложил им спорный земельный участок со старым домом за 1500 000 рублей. Осмотрев 18.11.2010 земельный участок, они сообщили риэлтору о своей готовности приобрести имущество за 1000 000 рублей. Получив согласие продавца на свое предложение, стороны договорились на совершение сделки 20.11.2010. После ознакомления с правоустанавливающими документами на объекты покупатели передали продавцу по расписке оговоренную сумму денег, сторонами подписан договор купли-продажи. При этом К.Е. уверил покупателей, что ключи от приобретенного ими жилого дома будут им переданы позже. После совершения сделки они повторно осмотрели земельный участок, поговорили с соседями, которые указали, что на участке никого, кроме потенциальных покупателей, они давно не видели.
На основании изложенного и ссылаясь на гарантированную законом защиту имущественных прав добросовестных приобретателей, К.Р.В. и С.М. просили удовлетворить их требования.
Суд иск удовлетворил частично, во встречном иске отказал, постановив решение в приведенной выше формулировке.
В кассационной жалобе К.Р.В. и С.М. просят отменить решение ввиду его незаконности и необоснованности, несоответствия изложенных в решении выводов фактическим обстоятельствам дела. В частности, указывается, что при совершении сделки они не знали о неправомерности отчуждения имущества К.Е., ими принимались все разумные меры для выяснения его правомочий на отчуждение имущества.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
На основании части 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу части 1 статьи 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Согласно части 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела следует, что на основании договора дарения жилого дома и земельного участка от 29.06.2009 за Н.Л.З. 27.07.2009 было зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <...>.
Письмом от 28.02.2011 за N 2.12-0-17/50 МРИ ФНС России N 5 по РТ она уведомлена о необходимости представить декларацию на доходы по факту реализации недвижимого имущества (земля).
Установлено, что 29.10.2010 между С.О., действующим от имени Н.Л.З. по доверенности от 12.10.2009, удостоверенной нотариусом г. Казани И. за номером 1782, и К.Е. заключен договор купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости и произведена их передача. В соответствии с пунктами 5 и 6 договора цена сделки составила 1500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка - 900 000 рублей, стоимость жилого дома - 600 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
По заявлениям сторон об ускорении регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, мотивированными отъездом Н.Л.З., указанная сделка и переход права собственности на спорные объекты к К.Е. прошли государственную регистрацию в сокращенные сроки - 03.11.2010.
Вместе с тем, из ответов нотариуса г. Казани И. следует, что доверенность от 12.10.2009 с реестровым номером 1782, на основании которой С.О., действуя от имени Н.Л.З., заключил договор купли-продажи земельного участка и жилого дома и которая предоставлялась им в Лаишевский отдел Управления Росреестра по РТ для регистрации сделки, ею не удостоверялась. В частности, нотариус указал, что в соответствии с реестрами для регистрации нотариальных действий за 2009 год 12.10.2009 зарегистрированы действия за реестровыми номерами: N. Без указания литеры реестровые номера в нотариальной конторе не ведутся.
В дальнейшем на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.11.2010 К.Е. продал спорные объекты недвижимости в общую долевую собственность в равных долях С.М. и К.Р.В. за 1000 000 рублей, объекты переданы по передаточному акту покупателям, расчет между сторонами произведен полностью до начала подписания договора, что подтверждает и расписка К.Е. от 20.11.2010 о получении им от покупателей денежных средств в оговоренном сторонами размере, равном стоимости имущества.
17.12.2010 указанный договор и переход права собственности на объекты к С.М. и К.Р.В. прошли государственную регистрацию.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что Н.Л.З. не уполномочивала С.О. на совершение от ее имени сделки по отчуждению принадлежащих ей земельного участка и жилого дома.
С учетом изложенного районный суд правильно признал недействительной доверенность от имени Н.Л.З., выданную на имя С.О. 12.10.2009, удостоверенную нотариусом г. Казани И. за номером 1782.
В связи с тем, что договор купли-продажи спорных объектов от 29.10.2010 между С.О., действующим от имени Н.Л.З., и К.Е. заключен от имени продавца неуполномоченным на то лицом, действующим по доверенности, признанной судом недействительной и не порождающей правовых последствий, одобрения данной сделки в дальнейшем не последовало, заключенный договор купли-продажи правомерно признан недействительным в силу его ничтожности.
Районный суд так же правильно удовлетворил требования Н.Л.З. о признании недействительной последующей сделки по купле-продаже спорных объектов, признав недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.11.2010, заключенный между К.Е. и С.М., К.Р.В., поскольку они являются производными от вышеуказанных требований удовлетворенных судом.
Разрешая заявленные Н.Л.З. требования об оспаривании зарегистрированного за С.М. и К.Р.В. права общей долевой собственности на спорное имущество, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, содержащимися в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
С учетом изложенного районный суд правильно признал отсутствующим зарегистрированное за С.М. и К.Р.В. право общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.
Отказывая в удовлетворении требований Н.Л.З. об истребовании имущества из незаконного владения С.М. и К.Р.В., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обращаясь в суд с данным требованием истец в обоснование заявленного требования сослалась на статью 302 Гражданского кодекса РФ, которая при разрешении спора, вытекающего из договорных отношений, не применима. Требование о применении последствий недействительности сделки ею не заявлено, применение же последствий недействительности сделки судом по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда.
Кроме того, судом принято во внимание, что К.Р.В. и С.М. фактически объектами недвижимости не пользуются, в их пользовании Н.Л.З. не препятствуют.
В соответствии с пунктом 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из пояснений К.Р.В. и С.М. следует, что жилой дом как до совершения сделки по его приобретению, так и после приобретения права собственности на указанное жилое помещение ими не осматривался в силу отсутствия у них ключей от дома.
Вместе с тем, Н.Л.З. пояснила, что в спорном жилом доме она проживала в летний период, в целях сохранения имеющегося в доме имущества в осенне-весенний период окна дома забивались, коммуникации отсоединялись, в спорном жилом доме до сих пор хранятся ее личные вещи, мебель, посуда, на двери дома весит навесной замок, ключи от которого она никому не передавала.
Согласно техническому паспорту на спорный жилой дом, по состоянию на 10.02.2004 жилой дом имеет износ 48%, дом построен в 1955 году.
Имеющиеся же в деле фотоснимки спорного жилого дома указывают на то, что названный дом является жилым: на двери дома висит навесной замок, окна дома застеклены и занавешены шторами.
С.М. и К.Р.В. не обратили должного внимания и на то, что договор купли-продажи заключен К.Е. с ответчиками через 17 дней после государственной регистрации за собой права собственности на спорное имущество. Ранее право собственности за К.Е. было зарегистрировано в ускоренном порядке за четыре дня, при этом собственник отчуждаемого имущества участия в сделке не принимала.
При указанных обстоятельствах районный суд пришел к правильному выводу о том, что при приобретении объектов С.М. и К.Р.В. не приняли все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого дома и земельного участка, не усомнились в праве продавца на отчуждение данных объектов.
С учетом изложенного ссылка кассационной жалобы не необоснованность неприменения судом первой инстанции установленного статьей 302 Гражданского кодекса РФ правового механизма защиты добросовестного приобретателя не может повлечь отмены решения суда.
Решение суда соответствует требованиям материального и процессуального права, постановлено с учетом всех обстоятельств дела, доводов сторон и представленных доказательств, которые надлежащим образом исследованы и оценены.
Кассационная жалоба К.Р.В. и С.М. не содержит правовых оснований к отмене решения суда. Доводы, которые приведены в жалобе являлись предметом исследования суда первой инстанции и были надлежащим образом оценены, что нашло отражение в принятом по делу решении.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 15 июля 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу ответчиков К.Р.В. и С.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)