Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Курлаева Л.И.
Судья: Гапонова Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе
председательствующего Ульянкина Д.В.,
судей Курлаевой Л.И., Герасимовой Л.Н.,
при секретаре Б.М.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску З. к Обществу с ограниченной ответственностью "Долина" о защите прав потребителей,
по апелляционной жалобе представителя З. - Б.А. на решение Советского районного суда г. Орла от 18 июня 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования З. к ООО "Долина" о защите прав потребителей - удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Долина" в пользу З. <...> в виде неустойки, <...> рублей в счет компенсации морального вреда, <...> рублей в качестве возмещения расходов на представителя, <...> в качестве возмещения расходов на оформление доверенности, <...> в виде штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
В удовлетворении остальной части требований истцу - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Долина" в доход муниципального образования "Город Орел" госпошлину в размере <...> через ИФНС России по г. Орлу".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Курлаевой Л.И., объяснения З. и его представителя по доверенности Б.А., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
З. обратился в суд с иском к ООО "Долина" о защите прав потребителя.
В обоснование указывал, что <дата> им с ООО "Долина" был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> по условиям которого фактически он на возмездной основе приобретал в срок до 30.06.2012 жилой дом и земельный участок для личных нужд, а ООО "Долина" должно было построить дом, в указанный срок и заключить с истцом договор купли-продажи этого дома и земельного участка, на котором он расположен.
Ссылался на то, что обязательства по указанному предварительному договору им были выполнены своевременно и в полном объеме: 30.03.2012 были уплачены <...>, однако ООО "Долина" в назначенный срок - 30.06.2012 свои обязательства не исполнило. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был заключен лишь 15.01.2013 после неоднократных обращений истца. Просрочка со стороны ООО "Долина" исполнения условий предварительного договора, составила 199 дней.
Указывал, что на момент заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ООО "Долина" не выполнило ряд работ по строительству и оборудованию, предусмотренных в договоре. В связи с чем, сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи N от 23.01.2013, по условиям которого ответчик обязался в срок до 15.02.2013 (кроме покраски фасада дома) устранить выявленные недостатки.
Поскольку обязательство по устранению недостатков ответчиком также не было исполнено, 11.03.2013 ответчику была направлена претензия, в которой предлагалось добровольно выплатить неустойку за нарушение сроков выполнения работ, однако ответа на претензию до настоящего времени не получено.
По изложенным выше основаниям истец, ссылаясь на нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" просил взыскать с ООО "Долина" в его пользу денежные средства в сумме <...>, в качестве неустойки за нарушение сроков выполнения работ, предусмотренных предварительным договором N купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.03.2012 и договора N купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.01.2013 с учетом дополнительного соглашения N от 23.01.2013 к нему, компенсацию морального вреда в сумме <...>, оплату услуг представителя в размере <...> и оплату оформления доверенности представителя в размере <...>.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования в части размера неустойки и просил взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в размере <...>, а также неустойку за нарушение сроков выполнения работ по устранению выявленных недостатков в размере стоимости невыполненных работ в сумме <...>.
Представитель ООО "Долина" по доверенности П. иск не признал, ссылаясь на то, что правовых оснований для взыскания неустойки за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи не имеется, поскольку обязательства сторон прекращены, в связи с не заключением основного договора. Против взыскания неустойки за нарушение сроков выполнения работ и устранения недостатков жилого дома не возражал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель З. - Б.А. просит решение Советского районного суда г. Орла от 18 июня 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за просрочку исполнения условий предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.03.2012, заключенного между З. и ООО "Долина" и принять по делу в этой части новое решение.
Полагает, что судом при разрешении спора необоснованно не применены положения Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи от 30.03.2012 истцом ответчику была уплачена полная стоимость дома и земельного участка, что подтверждает его намерение на возмездной основе приобрести в будущем объект недвижимости для личных, семейных, домашних и бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Считает, что ответчик, не возвратив уплаченные истцом денежные средства в сроки, установленные предварительным договором, своими действиями подтвердил, что условия договора от 30.06.2012 продолжили свое действие. В связи с чем, выводы суда о прекращении действий условий предварительного договора, находит необоснованными.
Полагает, что уплаченную З. денежную сумму следует рассматривать как авансовый платеж и предварительный договор купли-продажи от 30.03.2012 необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Приводит довод о том, что истец не имел возможности в срок, определенный предварительным договором направить ответчику официального предложения о заключении основного договора купли-продажи, поскольку в указанный срок предмет договора жилой дом ответчиком построен не был.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
На основании статей 420, 432 ГК РФ общими признаками договора являются: соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если окончание срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", законодательство о защите прав потребителей подлежит применению к отношениям сторон предварительного договора, если по его условиям гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести товары (работы, услуги).
Очевидно, что установление таких обстоятельств применительно к предварительному договору в каждом случае должно предполагать следование правилам о толковании договора, установленным в статье 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (п. 1). Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (п. 2).
Из указанной нормы закона следует, что стороны могут определить срок исполнения обязательств путем указания лишь на то событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон. Если событие не обладает качеством неизбежности наступления, такое положение в договоре не может определять срок договора.
Судом установлено, что 30.03.2012 между З. и ООО "Долина" был заключен предварительный договор N купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, на котором расположен жилой дом (л.д. 9 - 18).
Стороны обязались заключить Основной договор до 30 июня 2012 при условии исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п. 1.4 Предварительного договора, и получения Продавцом кадастрового паспорта на жилой дом. В случае, если к моменту истечения предусмотренного настоящим пунктом срока Продавец не получит кадастровый паспорт на Жилой дом, указанный выше срок, предусмотренный для заключения Основного договора, продлевается соответственно на количество дней, необходимых продавцу для получения кадастрового паспорта на жилой дом (п. 1.2).
Условиями п. п. 1.4, 1.5, 2.2 предварительного договора предусмотрена обязанность Покупателя по уплате, в обеспечение исполнения обязательства по заключению Основного договора, денежной суммы в размере стоимости жилого дома и земельного участка, определенной сторонами согласно п. 2.2 Предварительного договора в сумме <...> руб., из которых цена жилого дома составляет <...> руб. из расчета <...> за 1 кв. м, цена земельного участка, на котором расположен дом составляет <...> рублей.
Данные денежные средства согласно п. 1.4.1, 1.5 выплачиваются Покупателем в течение 5 календарных дней с момента заключения Предварительного договора и являются обеспечительным платежом обязательств по предварительному договору и в соответствии с п. 1.6 в последующем зачитываются в счет оплаты по Основному договору, а в случае его не заключения подлежат возврату продавцом (ООО "Долина") покупателю З. в течение трех месяцев.
Судом установлено, что истец взятые на себя обязательства по Предварительному договору исполнил, уплатив ответчику 30.03.2012 - <...>.
Из материалов дела также усматривается, что кадастровый паспорт на жилой дом был изготовлен 31.08.2012 (л.д. 66).
Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, расположенного по адресу: <адрес> получено 27 сентября 2012 года (л.д. 68), свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости выдано ответчику - 25.10.2012 (л.д. 69).
Договор N купли-продажи жилого дома и земельного участка был заключен только 15.01.2013 (л.д. 26 - 31). До указанной даты ни одна из сторон не направляла другой требование заключить договор.
По условиям основного договора купли-продажи жилой дом и земельный участок переданы ответчиком покупателю в день его подписания.
21.01.2013 сторонами было заключено дополнительное соглашение N к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка N 315 от 15.01.2013, по условиям которого ООО "Долина", обязалось устранить в установленные данным соглашением сроки, выявленные технологические недостатки конструкции жилого дома (л.д. 32).
Установив факт невыполнения ответчиком условий дополнительного соглашения и не устранения выявленных недостатков строения в полном объеме, суд правильно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки за неисполнение в установленный срок законных требований потребителя.
Решение суда в указанной части сторонами не оспорено.
Поддерживая свои требования о взыскании неустойки за нарушение ответчиком обязательств, принятых на себя по предварительному договору купли-продажи от 30.03.2012, истец исходил из того, что указанный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Указывал, что при заключении предварительного договора его намерение как покупателя было направлено на приобретение в будущем товара исключительно для личных, семейных, домашних и бытовых нужд.
Установив приведенные выше обстоятельства, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, поскольку жилой дом и земельный участок были переданы ответчиком покупателю в сроки, предусмотренные договором купли-продажи от 15.01.2013, который сторонами не оспорен.
По изложенным основаниям доводы жалобы истца о том, что предварительный договор купли-продажи от 30.03.2012 суду необходимо было квалифицировать, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, по которому ответчиком были нарушены сроки передачи товара, судебная коллегия находит несостоятельными и не влекущими отмену решения в оспариваемой части.
Указание в жалобе на то, что ответчик, не возвратив уплаченные истцом денежные средства в сроки, установленные предварительным договором, своими действиями подтвердил, что условия договора от 30.06.2012 продолжили свое действие, так же не опровергает вывод суда об отсутствии оснований для применения к ответчику меры ответственности, предусмотренной положениями ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Принимая во внимание условия предварительного договора, а также факт заключения в последующем сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, судебная коллегия считает, что действительная воля сторон при заключении предварительного договора была направлена исключительно на намерение в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости.
Факт оплаты истцом при заключении предварительного договора в качестве обеспечительного платежа стоимости предмета будущего договора купли-продажи, с учетом установленных обстоятельств по делу, не является самостоятельным основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Судебная коллегия также полагает, что оснований расценивать установленный сторонами срок для заключения основного договора как срок надлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче жилого дома и земельного участка, учитывая факт заключения договора купли-продажи от 15.01.2013, не имеется.
Указание же судом в решении на прекращение обязательств по предварительному договору в силу положений ст. 429 п. 6 ГК РФ не влияет на выводы суда об отсутствии оснований для взыскания неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не опровергают правильности выводов суда, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 18 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя З. - Б.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1755
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N 33-1755
Докладчик: Курлаева Л.И.
Судья: Гапонова Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе
председательствующего Ульянкина Д.В.,
судей Курлаевой Л.И., Герасимовой Л.Н.,
при секретаре Б.М.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску З. к Обществу с ограниченной ответственностью "Долина" о защите прав потребителей,
по апелляционной жалобе представителя З. - Б.А. на решение Советского районного суда г. Орла от 18 июня 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования З. к ООО "Долина" о защите прав потребителей - удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Долина" в пользу З. <...> в виде неустойки, <...> рублей в счет компенсации морального вреда, <...> рублей в качестве возмещения расходов на представителя, <...> в качестве возмещения расходов на оформление доверенности, <...> в виде штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
В удовлетворении остальной части требований истцу - отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Долина" в доход муниципального образования "Город Орел" госпошлину в размере <...> через ИФНС России по г. Орлу".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Курлаевой Л.И., объяснения З. и его представителя по доверенности Б.А., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
З. обратился в суд с иском к ООО "Долина" о защите прав потребителя.
В обоснование указывал, что <дата> им с ООО "Долина" был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> по условиям которого фактически он на возмездной основе приобретал в срок до 30.06.2012 жилой дом и земельный участок для личных нужд, а ООО "Долина" должно было построить дом, в указанный срок и заключить с истцом договор купли-продажи этого дома и земельного участка, на котором он расположен.
Ссылался на то, что обязательства по указанному предварительному договору им были выполнены своевременно и в полном объеме: 30.03.2012 были уплачены <...>, однако ООО "Долина" в назначенный срок - 30.06.2012 свои обязательства не исполнило. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был заключен лишь 15.01.2013 после неоднократных обращений истца. Просрочка со стороны ООО "Долина" исполнения условий предварительного договора, составила 199 дней.
Указывал, что на момент заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ООО "Долина" не выполнило ряд работ по строительству и оборудованию, предусмотренных в договоре. В связи с чем, сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи N от 23.01.2013, по условиям которого ответчик обязался в срок до 15.02.2013 (кроме покраски фасада дома) устранить выявленные недостатки.
Поскольку обязательство по устранению недостатков ответчиком также не было исполнено, 11.03.2013 ответчику была направлена претензия, в которой предлагалось добровольно выплатить неустойку за нарушение сроков выполнения работ, однако ответа на претензию до настоящего времени не получено.
По изложенным выше основаниям истец, ссылаясь на нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" просил взыскать с ООО "Долина" в его пользу денежные средства в сумме <...>, в качестве неустойки за нарушение сроков выполнения работ, предусмотренных предварительным договором N купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.03.2012 и договора N купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.01.2013 с учетом дополнительного соглашения N от 23.01.2013 к нему, компенсацию морального вреда в сумме <...>, оплату услуг представителя в размере <...> и оплату оформления доверенности представителя в размере <...>.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования в части размера неустойки и просил взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в размере <...>, а также неустойку за нарушение сроков выполнения работ по устранению выявленных недостатков в размере стоимости невыполненных работ в сумме <...>.
Представитель ООО "Долина" по доверенности П. иск не признал, ссылаясь на то, что правовых оснований для взыскания неустойки за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи не имеется, поскольку обязательства сторон прекращены, в связи с не заключением основного договора. Против взыскания неустойки за нарушение сроков выполнения работ и устранения недостатков жилого дома не возражал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель З. - Б.А. просит решение Советского районного суда г. Орла от 18 июня 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за просрочку исполнения условий предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.03.2012, заключенного между З. и ООО "Долина" и принять по делу в этой части новое решение.
Полагает, что судом при разрешении спора необоснованно не применены положения Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи от 30.03.2012 истцом ответчику была уплачена полная стоимость дома и земельного участка, что подтверждает его намерение на возмездной основе приобрести в будущем объект недвижимости для личных, семейных, домашних и бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Считает, что ответчик, не возвратив уплаченные истцом денежные средства в сроки, установленные предварительным договором, своими действиями подтвердил, что условия договора от 30.06.2012 продолжили свое действие. В связи с чем, выводы суда о прекращении действий условий предварительного договора, находит необоснованными.
Полагает, что уплаченную З. денежную сумму следует рассматривать как авансовый платеж и предварительный договор купли-продажи от 30.03.2012 необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Приводит довод о том, что истец не имел возможности в срок, определенный предварительным договором направить ответчику официального предложения о заключении основного договора купли-продажи, поскольку в указанный срок предмет договора жилой дом ответчиком построен не был.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
На основании статей 420, 432 ГК РФ общими признаками договора являются: соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если окончание срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", законодательство о защите прав потребителей подлежит применению к отношениям сторон предварительного договора, если по его условиям гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести товары (работы, услуги).
Очевидно, что установление таких обстоятельств применительно к предварительному договору в каждом случае должно предполагать следование правилам о толковании договора, установленным в статье 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (п. 1). Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (п. 2).
Из указанной нормы закона следует, что стороны могут определить срок исполнения обязательств путем указания лишь на то событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон. Если событие не обладает качеством неизбежности наступления, такое положение в договоре не может определять срок договора.
Судом установлено, что 30.03.2012 между З. и ООО "Долина" был заключен предварительный договор N купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, на котором расположен жилой дом (л.д. 9 - 18).
Стороны обязались заключить Основной договор до 30 июня 2012 при условии исполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п. 1.4 Предварительного договора, и получения Продавцом кадастрового паспорта на жилой дом. В случае, если к моменту истечения предусмотренного настоящим пунктом срока Продавец не получит кадастровый паспорт на Жилой дом, указанный выше срок, предусмотренный для заключения Основного договора, продлевается соответственно на количество дней, необходимых продавцу для получения кадастрового паспорта на жилой дом (п. 1.2).
Условиями п. п. 1.4, 1.5, 2.2 предварительного договора предусмотрена обязанность Покупателя по уплате, в обеспечение исполнения обязательства по заключению Основного договора, денежной суммы в размере стоимости жилого дома и земельного участка, определенной сторонами согласно п. 2.2 Предварительного договора в сумме <...> руб., из которых цена жилого дома составляет <...> руб. из расчета <...> за 1 кв. м, цена земельного участка, на котором расположен дом составляет <...> рублей.
Данные денежные средства согласно п. 1.4.1, 1.5 выплачиваются Покупателем в течение 5 календарных дней с момента заключения Предварительного договора и являются обеспечительным платежом обязательств по предварительному договору и в соответствии с п. 1.6 в последующем зачитываются в счет оплаты по Основному договору, а в случае его не заключения подлежат возврату продавцом (ООО "Долина") покупателю З. в течение трех месяцев.
Судом установлено, что истец взятые на себя обязательства по Предварительному договору исполнил, уплатив ответчику 30.03.2012 - <...>.
Из материалов дела также усматривается, что кадастровый паспорт на жилой дом был изготовлен 31.08.2012 (л.д. 66).
Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, расположенного по адресу: <адрес> получено 27 сентября 2012 года (л.д. 68), свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости выдано ответчику - 25.10.2012 (л.д. 69).
Договор N купли-продажи жилого дома и земельного участка был заключен только 15.01.2013 (л.д. 26 - 31). До указанной даты ни одна из сторон не направляла другой требование заключить договор.
По условиям основного договора купли-продажи жилой дом и земельный участок переданы ответчиком покупателю в день его подписания.
21.01.2013 сторонами было заключено дополнительное соглашение N к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка N 315 от 15.01.2013, по условиям которого ООО "Долина", обязалось устранить в установленные данным соглашением сроки, выявленные технологические недостатки конструкции жилого дома (л.д. 32).
Установив факт невыполнения ответчиком условий дополнительного соглашения и не устранения выявленных недостатков строения в полном объеме, суд правильно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки за неисполнение в установленный срок законных требований потребителя.
Решение суда в указанной части сторонами не оспорено.
Поддерживая свои требования о взыскании неустойки за нарушение ответчиком обязательств, принятых на себя по предварительному договору купли-продажи от 30.03.2012, истец исходил из того, что указанный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Указывал, что при заключении предварительного договора его намерение как покупателя было направлено на приобретение в будущем товара исключительно для личных, семейных, домашних и бытовых нужд.
Установив приведенные выше обстоятельства, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, поскольку жилой дом и земельный участок были переданы ответчиком покупателю в сроки, предусмотренные договором купли-продажи от 15.01.2013, который сторонами не оспорен.
По изложенным основаниям доводы жалобы истца о том, что предварительный договор купли-продажи от 30.03.2012 суду необходимо было квалифицировать, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, по которому ответчиком были нарушены сроки передачи товара, судебная коллегия находит несостоятельными и не влекущими отмену решения в оспариваемой части.
Указание в жалобе на то, что ответчик, не возвратив уплаченные истцом денежные средства в сроки, установленные предварительным договором, своими действиями подтвердил, что условия договора от 30.06.2012 продолжили свое действие, так же не опровергает вывод суда об отсутствии оснований для применения к ответчику меры ответственности, предусмотренной положениями ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Принимая во внимание условия предварительного договора, а также факт заключения в последующем сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, судебная коллегия считает, что действительная воля сторон при заключении предварительного договора была направлена исключительно на намерение в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости.
Факт оплаты истцом при заключении предварительного договора в качестве обеспечительного платежа стоимости предмета будущего договора купли-продажи, с учетом установленных обстоятельств по делу, не является самостоятельным основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Судебная коллегия также полагает, что оснований расценивать установленный сторонами срок для заключения основного договора как срок надлежащего исполнения ответчиком обязательств по передаче жилого дома и земельного участка, учитывая факт заключения договора купли-продажи от 15.01.2013, не имеется.
Указание же судом в решении на прекращение обязательств по предварительному договору в силу положений ст. 429 п. 6 ГК РФ не влияет на выводы суда об отсутствии оснований для взыскания неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не опровергают правильности выводов суда, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.
Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 18 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя З. - Б.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)