Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Валькевич Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Герман М.В.
судей Алексеевой Е.Д. и Насиковской А.А.
при секретаре Д.М.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 января 2013 года, которым частично удовлетворен иск Д.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя ООО "Гарантъ Девелопмент" М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Д.Ю. - В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Д.Ю. обратилась с иском о взыскании с ООО "Гарантъ Девелопмент" убытков в размере <...>, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства, компенсации морального вреда в размере <...> рублей.
В обоснование иска Д.Ю. и ее представитель указали, что <...> между истицей и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи N. Предметом договора являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи <...> квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п. 1.1.1 договора). Согласно п. 2.1 предварительного договора ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи не позднее 1 месяца с момента оформления объекта недвижимости в его собственность. При этом согласно п. 1.2 договора срок сдачи объекта в эксплуатацию был определен <...>. Покупная цена квартиры установлена сторонами в сумме <...> рублей (п. 3.2 договора). В счет уплаты покупной цены истица оплатила в порядке и сроки, установленные предварительным договором, указанную сумму в полном объеме. При этом, сумма в размере <...> рублей была оплачена истицей из собственных средств, а сумма в размере <...> рублей за счет кредитных средств (п. 3.5 договора). С целью получения заемных средств <...> Д.Ю. заключила кредитный договор N с ЗАО <...>. Согласно п. 4.1.1 кредитного договора за получение кредита истица ежемесячно уплачивает банку проценты из расчета процентной ставки в размере <...>% годовых в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления кредита, до даты изменения процентной ставки, и <...>% годовых - с даты, следующей за датой изменения процентной ставки, и до даты окончательного возврата кредита. Дата изменения процентной ставки устанавливается на основании письменного заявления истицы после предоставления банку документов, перечисленных в п. 1.1.2 кредитного договора, в том числе, договора купли-продажи квартиры, свидетельства о государственной регистрации права собственности. Указанные документы, являющиеся основанием для снижения процентной ставки, истица представить в банк не смогла по вине ответчика, в связи ненадлежащим исполнением им обязательств по предварительному договору, несвоевременной сдачей жилого дома в эксплуатацию. Право собственности ответчика на жилой дом так и не было оформлено. Впоследствии между истицей и ответчиком был заключен задним числом договор инвестирования, датированный <...>. Одновременно был подписан акт приема-передачи квартиры, датированный <...>, то есть фактически раньше, чем сдан и принят в эксплуатацию сам дом. Весь необходимый для оформления права собственности на квартиру и соответственно снижения процентной ставки пакет документов Д.Ю. получила от ответчика только <...>. <...> истица получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. В связи с задержкой сдачи дома ответчиком истица с <...> по <...> осуществляла платежи банку по кредитному договору по повышенной ставке. Сумма денежных средств, которую она переплатила банку по вине ответчика, составила <...> рублей в месяц, всего за весь период <...> рублей. Кроме того, просила взыскать компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав истицы как потребителя.
Представитель ответчика - ООО "Гарантъ Девелопмент", извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовал.
Судом постановлено изложенное выше решение, которым иск Д.Ю. удовлетворен частично. С ООО "Гарантъ Девелопмент" в пользу Д.Ю. взысканы убытки в размере <...>, компенсация морального вреда в размере <...> рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей. В остальной части требований Д.Ю. ООО "Гарантъ Девелопмент" отказано. С ООО "Гарантъ Девелопмент" взыскана в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме <...>.
В апелляционной жалобе ООО "Гарантъ Девелопмент" просит решение отменить и принять новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований полностью. В обоснование жалобы указало, что материалами дела не подтверждаются выводы суда о том, что <...> с целью уйти от оформления первичного права собственности на дом за собой ответчик предложил истице расторгнуть предварительный договор и заключить договор инвестирования строительства жилого дома; такой договор, датированный <...>, был подписан между истицей и ответчиком задним числом; одновременно был подписан акт приема-передачи квартиры, датированный <...>, что фактически раньше, чем сдан и принят Госкомиссией сам дом. Не подтверждаются материалами дела также выводы суда и о том, что весь необходимый для оформления права собственности на квартиру и, соответственно, снижения процентной ставки пакет документов Д.Ю. получила от ответчика только <...>. Также судом неправильно определен порядок приемки жилых домов в эксплуатацию, поскольку приемки многоквартирных домов в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией не существует с момента вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, которым в настоящее время регулируются отношения по выдаче разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию. Кроме того, решение суда основано на неверном толковании статей 15, 309, 393 ГК РФ. Также судом не указано, какое противоправное поведение ответчика и вследствие какого нарушения договорного обязательства привело к образованию убытков у истца. Уплаченные истицей повышенные проценты не подпадают под понятие убытков либо упущенной выгоды. Таким образом, не доказана причинно-следственная связь, которая является необходимым элементом гражданско-правовой конструкции "убытков". Кроме того, доводы истицы о причинении ей ответчиком нравственных страданий, их степень, не подтверждаются доказательствами, имеющимися в материалах дела. Прилагаемые истицей доказательства - договор оказания юридических услуг от <...>, квитанция к приходному кассовому ордеру б/н от <...> - не отвечают обязательным признакам относимости и допустимости доказательств. Заявил о чрезмерности требуемой истицей денежной суммы расходов на оплату услуг представителя.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между Д.Ю., Р.Н. и ООО "Гарантъ Девелопмент" заключен предварительный договор купли-продажи N, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи <...> квартиры с проектными характеристиками: жилая площадь <...> кв. м, кухня <...> кв. м, строительный N, в строительных осях <...>, расположенной на <...> этаже в жилом доме по строительному по адресу: <адрес> (п. 1.1.1 договора) не позднее 1 месяца с момента оформления объекта недвижимости в его собственность ответчика (п. 2.1 договора). Пунктом 1.2 договора установлен срок сдачи объекта в эксплуатацию - <...>. Покупная цена квартиры была определена сторонами в сумме <...> рублей (п. 3.2 Договора).
Истца оплатила установленную договором цену в порядке и сроки, установленные предварительным договором. При этом сумма в размере <...> рублей выплачена ею из собственных средств, а сумма в размере <...> рублей за счет кредитных средств (п. 3.5 Договора).
С целью получения заемных средств <...> Д.Ю. заключила кредитный договор N с ЗАО <...>. Условиями кредитного договора предусматривалось изменение процентной ставки по кредиту с <...>% до <...>% годовых на основании письменного заявления истицы после предоставления банку документов, перечисленных в п. 1.1.2 кредитного договора, в том числе: договора купли-продажи квартиры, свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда РФ от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из существа фактически сложившихся между Д.Ю. и ООО "Гарантъ Девелопмент" отношений следует, что денежные средства по заключенному между ними <...> предварительному договору купли-продажи жилого помещения в объекте строительства привлечены для долевого строительства, в том числе, многоквартирного дома, в котором находится указанная в договоре квартира, разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 года. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком. Поэтому отношения между сторонами подлежат регулированию Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, указанное обстоятельство подтверждено также тем, что <...> стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора от <...> и в тот же день заключили договор инвестирования строительства жилого дома, объектом которого является квартира N (условный номер N) по тому же адресу, но общей площадью <...> кв. м, и соответственно, объем финансирования увеличен до <...> рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 указанного Закона).
Истица полагает, что у ответчика имелась обязанность передать ей квартиру в сроки, установленные предварительным договором от <...>, и указанные доводы положены судом первой инстанции в основу решения при расчете подлежащей взысканию суммы убытков.
Судебная коллегия находит, что вывод суда в этой части не соответствуют установленным и изложенным в решении суда обстоятельствам дела. Судом не учтено, что <...> стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора от <...>, то есть, все обязательства по предварительному договору прекратились по добровольному согласию сторон договора с момента подписания соглашения, в том числе, обязанность сдать дом в эксплуатацию. Сведения о каких-либо претензиях покупателя по поводу ненадлежащего исполнения продавцом предварительного договора купли-продажи в соглашении об его расторжении отсутствуют. Поэтому основания для возложения на ответчика ответственности за нарушение сроков исполнения указанного договора отсутствуют.
Заключенным в тот же день договором инвестирования строительства жилого дома установлен срок сдачи объекта в эксплуатацию - <...>, то есть, стороны также в добровольном порядке достигли соглашения об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано <...>. Квартира передана Д.Ю. по акту приема-передачи <...>, то есть, в установленные договором инвестирования сроки.
В соответствии с п. 2.1.4 договора инвестирования ООО "Гарантъ Девелопмент" обязано было передать в регистрирующий орган документы, необходимые для регистрации дольщиками права собственности на квартиру.
Однако ни в суд первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих своевременное исполнение указанной в договоре обязанности. При этом истицей представлены письменные доказательства, что при ее обращении за регистрацией права собственности на квартиру в Управлении Росреестра отсутствовали все необходимые для регистрации документы, в частности, в имеющемся в деле правоустанавливающих документов списке дольщиков квартира под условным номером N отсутствовала. Таким образом, истицей подтвержден факт того, что по вине ответчика она не имела на <...> возможности зарегистрировать право собственности, и, соответственно, представить в банк документы для уменьшения процентной ставки по кредитному договору.
Доводы ответчика о том, что список представлялся в Управление Росреестра не им, а застройщиком - ООО <...>, несостоятельны, поскольку истица состояла в договорных отношениях с ООО "Гарантъ Девелопмент", а не с указанной организацией.
Также не имеет правового значения для разрешения спора факт обращения Д.Ю. за государственной регистрацией только <...>, так как к указанной дате необходимые для регистрации документы ответчиком представлены еще не были.
В соответствии ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 настоящего Кодекса.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из положений ст. 15 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно счел сумму, переплаченную Д.Ю. в качестве процентов по кредитному договору, убытками истицы, чье право на своевременную регистрацию права собственности было нарушено ответчиком.
Из материалов дела следует, что свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру Д.Ю. получила <...>, поэтому осуществляла платежи по кредитному договору по повышенной ставке в сумме по <...> ежемесячно. После уменьшения процентной ставки размер ежемесячного платежа составил <...>, то есть, переплата составляла <...> в месяц. За период с <...> по <...> переплата составила <...> (<...> x <...> месяцев).
Поэтому решение суда в части взысканной суммы убытков подлежит изменению.
Доводы апелляционной жалобы в остальной части основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона РФ "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
В силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела отсутствуют данные о том, что задержка передачи ответчиком документов в регистрирующий орган произошла вследствие непреодолимой силы. Поэтому на ответчика должна быть возложена обязанность по компенсации морального вреда, причиненного истцу неисполнением условий договора.
При определении размера компенсации морального вреда судом первой инстанции учтены обстоятельства причинения вреда, характер и длительность нравственных переживаний истицы, степень вины причинителя вреда. Определенный судом размер компенсации <...> рублей соответствует требованиям разумности и справедливости.
При определении размера расходов на оплату услуг представителя в <...> рублей судом правильно учтено время, затраченное представителем истца на участие в судебных заседаниях и подготовку к ним, а также сложность дела, взысканная сумма отвечает требованиям разумности.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
Поскольку обязанность по взысканию штрафа установлена Законом РФ "О защите прав потребителей" независимо от наличия заявления об этом потребителя, с ООО "Гарантъ Девелопмент" в пользу Д.Ю. подлежит взысканию штраф в размере <...> (<...> x 50%) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В силу ст. 98, 103 ГПК РФ с ООО "Гарантъ Девелопмент" в доход бюджета муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...> пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости привлечения к участию в деле Р.Н. и налогового органа несостоятельны. Права и интересы указанных лиц вынесением судебного постановления по настоящему делу не затрагиваются. Законодателем установлен механизм контроля за уплатой налогов, при этом Д.Ю. как налогоплательщик обязана исполнить установленную налоговым законодателем обязанность по предоставлению налоговому органу сведений о своих доходах. Р.Н. участником кредитного договора не являлся. Кроме того, указанные лица не заявляли о нарушении своих прав непривлечением их к участию в настоящем деле.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 января 2013 года изменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" в пользу Д.Ю. убытков в размере <...> и государственной пошлины в сумме <...>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" в пользу Д.Ю. убытки в размере <...>, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <...>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области в размере <...>.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.07.2013 N 33-2239/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. N 33-2239/2013
Судья Валькевич Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Герман М.В.
судей Алексеевой Е.Д. и Насиковской А.А.
при секретаре Д.М.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 января 2013 года, которым частично удовлетворен иск Д.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителя ООО "Гарантъ Девелопмент" М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Д.Ю. - В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Д.Ю. обратилась с иском о взыскании с ООО "Гарантъ Девелопмент" убытков в размере <...>, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства, компенсации морального вреда в размере <...> рублей.
В обоснование иска Д.Ю. и ее представитель указали, что <...> между истицей и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи N. Предметом договора являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи <...> квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п. 1.1.1 договора). Согласно п. 2.1 предварительного договора ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи не позднее 1 месяца с момента оформления объекта недвижимости в его собственность. При этом согласно п. 1.2 договора срок сдачи объекта в эксплуатацию был определен <...>. Покупная цена квартиры установлена сторонами в сумме <...> рублей (п. 3.2 договора). В счет уплаты покупной цены истица оплатила в порядке и сроки, установленные предварительным договором, указанную сумму в полном объеме. При этом, сумма в размере <...> рублей была оплачена истицей из собственных средств, а сумма в размере <...> рублей за счет кредитных средств (п. 3.5 договора). С целью получения заемных средств <...> Д.Ю. заключила кредитный договор N с ЗАО <...>. Согласно п. 4.1.1 кредитного договора за получение кредита истица ежемесячно уплачивает банку проценты из расчета процентной ставки в размере <...>% годовых в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления кредита, до даты изменения процентной ставки, и <...>% годовых - с даты, следующей за датой изменения процентной ставки, и до даты окончательного возврата кредита. Дата изменения процентной ставки устанавливается на основании письменного заявления истицы после предоставления банку документов, перечисленных в п. 1.1.2 кредитного договора, в том числе, договора купли-продажи квартиры, свидетельства о государственной регистрации права собственности. Указанные документы, являющиеся основанием для снижения процентной ставки, истица представить в банк не смогла по вине ответчика, в связи ненадлежащим исполнением им обязательств по предварительному договору, несвоевременной сдачей жилого дома в эксплуатацию. Право собственности ответчика на жилой дом так и не было оформлено. Впоследствии между истицей и ответчиком был заключен задним числом договор инвестирования, датированный <...>. Одновременно был подписан акт приема-передачи квартиры, датированный <...>, то есть фактически раньше, чем сдан и принят в эксплуатацию сам дом. Весь необходимый для оформления права собственности на квартиру и соответственно снижения процентной ставки пакет документов Д.Ю. получила от ответчика только <...>. <...> истица получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. В связи с задержкой сдачи дома ответчиком истица с <...> по <...> осуществляла платежи банку по кредитному договору по повышенной ставке. Сумма денежных средств, которую она переплатила банку по вине ответчика, составила <...> рублей в месяц, всего за весь период <...> рублей. Кроме того, просила взыскать компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав истицы как потребителя.
Представитель ответчика - ООО "Гарантъ Девелопмент", извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовал.
Судом постановлено изложенное выше решение, которым иск Д.Ю. удовлетворен частично. С ООО "Гарантъ Девелопмент" в пользу Д.Ю. взысканы убытки в размере <...>, компенсация морального вреда в размере <...> рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей. В остальной части требований Д.Ю. ООО "Гарантъ Девелопмент" отказано. С ООО "Гарантъ Девелопмент" взыскана в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме <...>.
В апелляционной жалобе ООО "Гарантъ Девелопмент" просит решение отменить и принять новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований полностью. В обоснование жалобы указало, что материалами дела не подтверждаются выводы суда о том, что <...> с целью уйти от оформления первичного права собственности на дом за собой ответчик предложил истице расторгнуть предварительный договор и заключить договор инвестирования строительства жилого дома; такой договор, датированный <...>, был подписан между истицей и ответчиком задним числом; одновременно был подписан акт приема-передачи квартиры, датированный <...>, что фактически раньше, чем сдан и принят Госкомиссией сам дом. Не подтверждаются материалами дела также выводы суда и о том, что весь необходимый для оформления права собственности на квартиру и, соответственно, снижения процентной ставки пакет документов Д.Ю. получила от ответчика только <...>. Также судом неправильно определен порядок приемки жилых домов в эксплуатацию, поскольку приемки многоквартирных домов в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией не существует с момента вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, которым в настоящее время регулируются отношения по выдаче разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию. Кроме того, решение суда основано на неверном толковании статей 15, 309, 393 ГК РФ. Также судом не указано, какое противоправное поведение ответчика и вследствие какого нарушения договорного обязательства привело к образованию убытков у истца. Уплаченные истицей повышенные проценты не подпадают под понятие убытков либо упущенной выгоды. Таким образом, не доказана причинно-следственная связь, которая является необходимым элементом гражданско-правовой конструкции "убытков". Кроме того, доводы истицы о причинении ей ответчиком нравственных страданий, их степень, не подтверждаются доказательствами, имеющимися в материалах дела. Прилагаемые истицей доказательства - договор оказания юридических услуг от <...>, квитанция к приходному кассовому ордеру б/н от <...> - не отвечают обязательным признакам относимости и допустимости доказательств. Заявил о чрезмерности требуемой истицей денежной суммы расходов на оплату услуг представителя.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между Д.Ю., Р.Н. и ООО "Гарантъ Девелопмент" заключен предварительный договор купли-продажи N, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи <...> квартиры с проектными характеристиками: жилая площадь <...> кв. м, кухня <...> кв. м, строительный N, в строительных осях <...>, расположенной на <...> этаже в жилом доме по строительному по адресу: <адрес> (п. 1.1.1 договора) не позднее 1 месяца с момента оформления объекта недвижимости в его собственность ответчика (п. 2.1 договора). Пунктом 1.2 договора установлен срок сдачи объекта в эксплуатацию - <...>. Покупная цена квартиры была определена сторонами в сумме <...> рублей (п. 3.2 Договора).
Истца оплатила установленную договором цену в порядке и сроки, установленные предварительным договором. При этом сумма в размере <...> рублей выплачена ею из собственных средств, а сумма в размере <...> рублей за счет кредитных средств (п. 3.5 Договора).
С целью получения заемных средств <...> Д.Ю. заключила кредитный договор N с ЗАО <...>. Условиями кредитного договора предусматривалось изменение процентной ставки по кредиту с <...>% до <...>% годовых на основании письменного заявления истицы после предоставления банку документов, перечисленных в п. 1.1.2 кредитного договора, в том числе: договора купли-продажи квартиры, свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда РФ от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из существа фактически сложившихся между Д.Ю. и ООО "Гарантъ Девелопмент" отношений следует, что денежные средства по заключенному между ними <...> предварительному договору купли-продажи жилого помещения в объекте строительства привлечены для долевого строительства, в том числе, многоквартирного дома, в котором находится указанная в договоре квартира, разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 года. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком. Поэтому отношения между сторонами подлежат регулированию Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, указанное обстоятельство подтверждено также тем, что <...> стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора от <...> и в тот же день заключили договор инвестирования строительства жилого дома, объектом которого является квартира N (условный номер N) по тому же адресу, но общей площадью <...> кв. м, и соответственно, объем финансирования увеличен до <...> рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 указанного Закона).
Истица полагает, что у ответчика имелась обязанность передать ей квартиру в сроки, установленные предварительным договором от <...>, и указанные доводы положены судом первой инстанции в основу решения при расчете подлежащей взысканию суммы убытков.
Судебная коллегия находит, что вывод суда в этой части не соответствуют установленным и изложенным в решении суда обстоятельствам дела. Судом не учтено, что <...> стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора от <...>, то есть, все обязательства по предварительному договору прекратились по добровольному согласию сторон договора с момента подписания соглашения, в том числе, обязанность сдать дом в эксплуатацию. Сведения о каких-либо претензиях покупателя по поводу ненадлежащего исполнения продавцом предварительного договора купли-продажи в соглашении об его расторжении отсутствуют. Поэтому основания для возложения на ответчика ответственности за нарушение сроков исполнения указанного договора отсутствуют.
Заключенным в тот же день договором инвестирования строительства жилого дома установлен срок сдачи объекта в эксплуатацию - <...>, то есть, стороны также в добровольном порядке достигли соглашения об изменении срока сдачи дома в эксплуатацию.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано <...>. Квартира передана Д.Ю. по акту приема-передачи <...>, то есть, в установленные договором инвестирования сроки.
В соответствии с п. 2.1.4 договора инвестирования ООО "Гарантъ Девелопмент" обязано было передать в регистрирующий орган документы, необходимые для регистрации дольщиками права собственности на квартиру.
Однако ни в суд первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих своевременное исполнение указанной в договоре обязанности. При этом истицей представлены письменные доказательства, что при ее обращении за регистрацией права собственности на квартиру в Управлении Росреестра отсутствовали все необходимые для регистрации документы, в частности, в имеющемся в деле правоустанавливающих документов списке дольщиков квартира под условным номером N отсутствовала. Таким образом, истицей подтвержден факт того, что по вине ответчика она не имела на <...> возможности зарегистрировать право собственности, и, соответственно, представить в банк документы для уменьшения процентной ставки по кредитному договору.
Доводы ответчика о том, что список представлялся в Управление Росреестра не им, а застройщиком - ООО <...>, несостоятельны, поскольку истица состояла в договорных отношениях с ООО "Гарантъ Девелопмент", а не с указанной организацией.
Также не имеет правового значения для разрешения спора факт обращения Д.Ю. за государственной регистрацией только <...>, так как к указанной дате необходимые для регистрации документы ответчиком представлены еще не были.
В соответствии ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 настоящего Кодекса.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из положений ст. 15 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно счел сумму, переплаченную Д.Ю. в качестве процентов по кредитному договору, убытками истицы, чье право на своевременную регистрацию права собственности было нарушено ответчиком.
Из материалов дела следует, что свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру Д.Ю. получила <...>, поэтому осуществляла платежи по кредитному договору по повышенной ставке в сумме по <...> ежемесячно. После уменьшения процентной ставки размер ежемесячного платежа составил <...>, то есть, переплата составляла <...> в месяц. За период с <...> по <...> переплата составила <...> (<...> x <...> месяцев).
Поэтому решение суда в части взысканной суммы убытков подлежит изменению.
Доводы апелляционной жалобы в остальной части основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона РФ "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
В силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела отсутствуют данные о том, что задержка передачи ответчиком документов в регистрирующий орган произошла вследствие непреодолимой силы. Поэтому на ответчика должна быть возложена обязанность по компенсации морального вреда, причиненного истцу неисполнением условий договора.
При определении размера компенсации морального вреда судом первой инстанции учтены обстоятельства причинения вреда, характер и длительность нравственных переживаний истицы, степень вины причинителя вреда. Определенный судом размер компенсации <...> рублей соответствует требованиям разумности и справедливости.
При определении размера расходов на оплату услуг представителя в <...> рублей судом правильно учтено время, затраченное представителем истца на участие в судебных заседаниях и подготовку к ним, а также сложность дела, взысканная сумма отвечает требованиям разумности.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
Поскольку обязанность по взысканию штрафа установлена Законом РФ "О защите прав потребителей" независимо от наличия заявления об этом потребителя, с ООО "Гарантъ Девелопмент" в пользу Д.Ю. подлежит взысканию штраф в размере <...> (<...> x 50%) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В силу ст. 98, 103 ГПК РФ с ООО "Гарантъ Девелопмент" в доход бюджета муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...> пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости привлечения к участию в деле Р.Н. и налогового органа несостоятельны. Права и интересы указанных лиц вынесением судебного постановления по настоящему делу не затрагиваются. Законодателем установлен механизм контроля за уплатой налогов, при этом Д.Ю. как налогоплательщик обязана исполнить установленную налоговым законодателем обязанность по предоставлению налоговому органу сведений о своих доходах. Р.Н. участником кредитного договора не являлся. Кроме того, указанные лица не заявляли о нарушении своих прав непривлечением их к участию в настоящем деле.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 января 2013 года изменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" в пользу Д.Ю. убытков в размере <...> и государственной пошлины в сумме <...>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" в пользу Д.Ю. убытки в размере <...>, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <...>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области в размере <...>.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 22 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гарантъ Девелопмент" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)