Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе:
председательствующего Мамаева И.М., судей Гомленко Н.К. и Абдулхалимова М.М.
при секретаре С.
при рассмотрении кассационной жалобы представителя директора ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" Р.М.Х. - И. (доверенность от на л.д. 127) на решение Советского районного суда г. Махачкалы от, которым постановлено:
обязать ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" и Р.М.Х. (президента ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан") освободить нежилое помещение, площадью 791,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Махачкала,.
ООО "Холдинг Компании "Солнечный Дагестан" в удовлетворении иска об обязании Управления Росреестра по РД произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Махачкала, отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" И., просившего решение суда отменить, возражения представителя Г. - К. (ордер от и доверенность на л.д. 109), просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Г. обратилась в суд с иском к ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" и ее президенту Р.М.Х. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от, заключенного между нею, собственником нежилого помещения, и президентом компании Р.М.Х., в последующем уточнила свои требования и просила обязать освободить этой компанией нежилого помещения по. Махачкалы, площадью 791,5 кв. м. В обоснование иска ссылалась на то, что между нею и президентом ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" Р.М.Х. был заключен договор аренды нежилого помещения, размером 791,5 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу, по условиям договора ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца арендатор обязан был уплатить арендную плату в размере 100 руб. за 1 кв. м помещения с учетом налога на добавленную стоимость (п. 3.1 договора), договор был заключен на срок до Однако ответчик оплачивать арендную плату не стал, до настоящего времени безвозмездно пользуется нежилыми помещениями. В связи с тем, что передаточный акт между ними подписан не был, договор не прошел государственную регистрацию в УФРС по РД, такой договор аренды следует признать ничтожным, ответчика следует обязать освободить нежилые помещения.
Президент ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" Р.М.Х. обратился в суд со встречным иском к Управлению регистрационной службы по РД, Г. об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от, ссылаясь на то, что договор аренды был подписан сторонами, однако Г. уклонилась от его регистрации в УФРС по РД, поэтому арендная плата не была оплачена.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе и на заседании судебной коллегии представитель ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" И. просит решение суда отменить, ссылаясь при этом на то, что судом не применена подлежащая применению норма материального права, из материалов дела следует, что Г. уклонялась от регистрации договора аренды, что подтверждается письмом от из УФРС по РД. Кроме того, судом не учтено, что с момента заключения договора аренды компания затратила на ремонт здания более 15 млн. руб., установила оборудование, затраты не возмещены.
В возражениях на жалобу и на заседании судебной коллегии представитель Г. - адвокат Кабтиев Р.Р. просит решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между арендодателем Г. и арендатором ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" был заключен договор аренды нежилого помещения, размером 791,5 кв. м, расположенного в г. Махачкале,. Махачкалы (л.д. 11 - 12), сроком до 31 февраля 2012 г., однако указанный договор не прошел государственную регистрацию и акт о передаче нежилого помещения составлен не был. Эти обстоятельства не оспариваются сторонами в споре.
Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд пришел к правильному выводу, что указанный договор аренды от как не прошедший государственную регистрацию нельзя признать заключенным, такой договор является ничтожным, поэтому требования собственника нежилого помещения Г. об освобождении помещения на основании ст. 304 ГК РФ подлежат удовлетворению.
Кроме того, согласно ст. 655 ч. 1 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
Если иное не предусмотрено договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его в аренду или во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Судом установлено, что передаточный акт между арендодателем и арендатором составлен не был, несмотря на то, что с момента составления договора аренды прошло более четырех лет, арендная плата арендатором оплачена не была, это обстоятельство арендатором Р.М.Х. не отрицалось. С учетом изложенного судом правильно применена указанная норма материального права и в удовлетворении встречного иска президента компании Р.М.Х. об обязании Управление ФРС по РД зарегистрировать договора аренды от отказано обоснованно.
Доводы жалобы о том, что уклонение Г. от регистрации договора аренды подтверждается письмом УФРС по РД от (л.д. 79), не убедителен, поскольку в нарушение требований ст. 655, ч. 1 ГК РФ между сторонами в договоре аренды передаточный акт составлен не был, следовательно, Г. отказалась от передачи арендованного имущества арендатору, договор считается незаключенным. Как следует из объяснений представителя ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан", с момента заключения договора аренды в письменной форме они с требованием к арендатору Г. о составлении передаточного акта не обращались.
Доводы жалобы о том, что за время фактического пользования нежилым помещением Р.М.Х. вложены в ремонт здания значительные денежные средства, ввезено оборудование, не могут быть приняты во внимание, поскольку стороны в договоре аренды не оговорили судьбу производимых арендатором улучшений в нежилом здании (л.д. 11 - 12), в силу требований ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения вправе Р.М.Х. забрать у Г., а неотделимые улучшения он производил по своей инициативе, без получения согласия Г., они возмещению не подлежат (ст. 623 ГК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Махачкалы от оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Р.М.Х. - И. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.М.МАМАЕВ
Судьи
Н.К.ГОМЛЕНКО
М.М.АБДУЛХАЛИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 14.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3044
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2011 г. по делу N 33-3044
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе:
председательствующего Мамаева И.М., судей Гомленко Н.К. и Абдулхалимова М.М.
при секретаре С.
при рассмотрении кассационной жалобы представителя директора ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" Р.М.Х. - И. (доверенность от на л.д. 127) на решение Советского районного суда г. Махачкалы от, которым постановлено:
обязать ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" и Р.М.Х. (президента ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан") освободить нежилое помещение, площадью 791,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Махачкала,.
ООО "Холдинг Компании "Солнечный Дагестан" в удовлетворении иска об обязании Управления Росреестра по РД произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Махачкала, отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного суда РД Гомленко Н.К., объяснения представителя ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" И., просившего решение суда отменить, возражения представителя Г. - К. (ордер от и доверенность на л.д. 109), просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Г. обратилась в суд с иском к ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" и ее президенту Р.М.Х. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от, заключенного между нею, собственником нежилого помещения, и президентом компании Р.М.Х., в последующем уточнила свои требования и просила обязать освободить этой компанией нежилого помещения по. Махачкалы, площадью 791,5 кв. м. В обоснование иска ссылалась на то, что между нею и президентом ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" Р.М.Х. был заключен договор аренды нежилого помещения, размером 791,5 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу, по условиям договора ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца арендатор обязан был уплатить арендную плату в размере 100 руб. за 1 кв. м помещения с учетом налога на добавленную стоимость (п. 3.1 договора), договор был заключен на срок до Однако ответчик оплачивать арендную плату не стал, до настоящего времени безвозмездно пользуется нежилыми помещениями. В связи с тем, что передаточный акт между ними подписан не был, договор не прошел государственную регистрацию в УФРС по РД, такой договор аренды следует признать ничтожным, ответчика следует обязать освободить нежилые помещения.
Президент ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" Р.М.Х. обратился в суд со встречным иском к Управлению регистрационной службы по РД, Г. об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от, ссылаясь на то, что договор аренды был подписан сторонами, однако Г. уклонилась от его регистрации в УФРС по РД, поэтому арендная плата не была оплачена.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе и на заседании судебной коллегии представитель ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" И. просит решение суда отменить, ссылаясь при этом на то, что судом не применена подлежащая применению норма материального права, из материалов дела следует, что Г. уклонялась от регистрации договора аренды, что подтверждается письмом от из УФРС по РД. Кроме того, судом не учтено, что с момента заключения договора аренды компания затратила на ремонт здания более 15 млн. руб., установила оборудование, затраты не возмещены.
В возражениях на жалобу и на заседании судебной коллегии представитель Г. - адвокат Кабтиев Р.Р. просит решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между арендодателем Г. и арендатором ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан" был заключен договор аренды нежилого помещения, размером 791,5 кв. м, расположенного в г. Махачкале,. Махачкалы (л.д. 11 - 12), сроком до 31 февраля 2012 г., однако указанный договор не прошел государственную регистрацию и акт о передаче нежилого помещения составлен не был. Эти обстоятельства не оспариваются сторонами в споре.
Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд пришел к правильному выводу, что указанный договор аренды от как не прошедший государственную регистрацию нельзя признать заключенным, такой договор является ничтожным, поэтому требования собственника нежилого помещения Г. об освобождении помещения на основании ст. 304 ГК РФ подлежат удовлетворению.
Кроме того, согласно ст. 655 ч. 1 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
Если иное не предусмотрено договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его в аренду или во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Судом установлено, что передаточный акт между арендодателем и арендатором составлен не был, несмотря на то, что с момента составления договора аренды прошло более четырех лет, арендная плата арендатором оплачена не была, это обстоятельство арендатором Р.М.Х. не отрицалось. С учетом изложенного судом правильно применена указанная норма материального права и в удовлетворении встречного иска президента компании Р.М.Х. об обязании Управление ФРС по РД зарегистрировать договора аренды от отказано обоснованно.
Доводы жалобы о том, что уклонение Г. от регистрации договора аренды подтверждается письмом УФРС по РД от (л.д. 79), не убедителен, поскольку в нарушение требований ст. 655, ч. 1 ГК РФ между сторонами в договоре аренды передаточный акт составлен не был, следовательно, Г. отказалась от передачи арендованного имущества арендатору, договор считается незаключенным. Как следует из объяснений представителя ООО "Холдинг Компания "Солнечный Дагестан", с момента заключения договора аренды в письменной форме они с требованием к арендатору Г. о составлении передаточного акта не обращались.
Доводы жалобы о том, что за время фактического пользования нежилым помещением Р.М.Х. вложены в ремонт здания значительные денежные средства, ввезено оборудование, не могут быть приняты во внимание, поскольку стороны в договоре аренды не оговорили судьбу производимых арендатором улучшений в нежилом здании (л.д. 11 - 12), в силу требований ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения вправе Р.М.Х. забрать у Г., а неотделимые улучшения он производил по своей инициативе, без получения согласия Г., они возмещению не подлежат (ст. 623 ГК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Махачкалы от оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Р.М.Х. - И. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.М.МАМАЕВ
Судьи
Н.К.ГОМЛЕНКО
М.М.АБДУЛХАЛИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)