Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Солодкевич И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей Егоровой К.В., Магденко И.Ю.
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 11 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя истца Г. по доверенности И. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 мая 2012 года, которым Г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N ... (...) в доме N ... (...) корпус N ... (...) по улице ..... в городе Омске (с возникновением ипотеки в силу закона) от 04 сентября 2009 года между Г.С.В., Г.Г.Е., Д. и Закрытым акционерным обществом "Новое Ипотечное Корпоративное Агентство" и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заслушав доклад судьи областного суда Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
Г. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что в 2009 году у нее сложилась сложная финансовая ситуация, ей срочно были денежные средства для сохранения ее бизнеса и выплаты полученного ранее в банке кредита. Для того, чтобы получить кредит и обезопасить заемщика, которым по договоренности выступил Д., 04 сентября 2009 года между ней и Д. был заключен мнимый договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: город Омск, улица ..., дом ..., квартира ..., с залогом в силу закона, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о чем составлена запись за N ..... Кредит оплачивала она. Ответчик Д. не передавал ей денежные средства в сумме .... рублей в счет оплаты стоимости квартиры, предусмотренные спорным договором купли-продажи, а отдал только сумму полученного кредита - ... рублей, удержав оговоренные ... рублей. Обозначенную квартиру Д. во владение и пользование не принимал, в данном жилом помещении ни Д., ни члены его семьи не проживали; ключи и документы на квартиру истец ему не передавала; в управляющую компанию для внесения изменений в поквартирную карточку ответчик не обращался. В квартире проживает истец с семьей, после заключения договора в квартире была зарегистрирована внучка истца. Другого жилого помещения у нее и ее семьи не имеется. Истец оплачивает коммунальные услуги, налоги, несет расходы по содержанию квартиры. В настоящее время на квартиру обращено взыскание, наложен арест и объявлены торги. Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Омск, улица ..., д. ..., квартира ..., заключенный между ней (Г.) и Д., применить последствия недействительности сделки и вернуть стороны в первоначальное положение.
В судебном заседании истец Г., представитель истца по доверенности И. исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям.
Представитель ответчика ЗАО "НИКА" на основании доверенности К., представитель третьего лица ОАО "ОРИК" по доверенности С., представитель третьего лица ОАО "АРИЖК" по доверенности П. исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.
Ответчик Д., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще о времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности И. просит отменить решение суда, указывая на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Со ссылкой на положения статьи 545 Гражданского кодекса РФ указывает, что исполнением договора купли-продажи квартиры может являться только фактическая передача квартиры покупателю по договору, а не государственная регистрация такой сделки, в связи с чем ссылка суда на регистрацию оспариваемого договора как на доказательство намерения истца продать квартиру является необоснованной. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что Д. фактически не вселился в спорную квартиру, не осуществлял свои полномочия собственника. Судом не принято во внимание, что фактически истцом денежные средства были получены в долг, а не в качестве оплаты за квартиру, а также факт признания ответчиками Д. и ЗАО "Ника" мнимости сделки в соглашении от 13 ноября 2009 года. Судом необоснованно не привлечен к участию в деле Г.С.В., который также указан в качестве продавца в оспариваемом договоре купли-продажи.
Представитель ЗАО "НИКА" Л., представитель ОАО "ОРИК" С. в судебном заседании апелляционной инстанции с постановленным судом решением согласились, полагали апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Вышеуказанных нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с частью первой статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из изложенного следует, что в обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 04 сентября 2009 года, заключенным между Г.С.В., Г. (продавец) и Д. (покупатель), покупатель покупает в частную собственность у продавцов, а продавцы продают квартиру, находящуюся по адресу: Омская область, г. Омск, ул. ..., д. .., корпус .., кв. ..., принадлежащую продавцам по праву общей совместной собственности в равных долях. Указанная квартира состоит из трех комнат общей площадью 68,4 кв. м. Цена приобретаемой покупателем по договору квартиры составила ... рублей.
Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что указанная квартира приобретается покупателем как за счет своих собственных средств, так и за счет заемных средств, предоставляемых ЗАО "НИКА" (заимодавец) согласно договору займа N ... от 04 сентября 2009 года между покупателем и займодавцем. Заем по договору займа предоставляется заемщику в размере ... рублей для целей приобретения в частную собственность покупателя указанной выше квартиры. Кроме того, в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у заимодавца, в силу закона, с момента государственной регистрации настоящего договора и права частной собственности покупателя на квартиру.
В силу пункта 3.1.2, 3.1.3 договора купли-продажи уплата денежной суммы в размере .. рублей производится в два этапа, сумма в размере ... рубля уплачивается покупателем продавцам до подписания настоящего договора, оставшаяся часть денежных средств в сумме ... рублей передается покупателем продавцам наличными денежными средствами в момент подписания сторонами настоящего договора.
Из текста договора купли-продажи следует, что денежные средства в сумме ... рубля Г., Г.С.В. получены полностью, о чем свидетельствует рукописная надпись на тексте договора, заверенная подписью последних.
По условиям договора займа N ... от 04 сентября 2009 года между ЗАО "НИКА" (заимодавец) и Д. (заемщик), заимодавец предоставляет заемщику заем в размере ... рублей, сроком на 156 месяцев считая от даты фактического предоставления займа для целевого использования - приобретения квартиры, находящейся по адресу: Омская область, г. Омск, ул. ..., д. ..., корпус ..., кв. ..., стоимостью ... рублей.
Согласно представленной в материалы дела закладной на спорную квартиру, расположенную по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ..., корпус ..., кв. ..., права по закладной на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N ... от 01 июля 2009 года перешли от ЗАО "НИКА" к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Заочным решением Первомайского районного суда города Омска от 14 сентября 2010 года, вступившим в законную силу 22 октября 2010 года, по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Д. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, с Д. взыскана задолженность по договору займа в общей сумме .... рублей 19 копеек, проценты за пользование займом в размере .. рубля 82 копейки, а также обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру N ... в доме N ... корпус ... по улице .. в г. Омске, путем продажи квартиры с публичных торгов. Определена первоначальная стоимость квартиры в размере... рублей.
На основании заявления представителя ОАО "АИЖК" определением Первомайского районного суда города Омска от 26 июля 2011 года, вступившим в законную силу 06 августа 2011 года, по указанному гражданскому делу в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов".
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением о признании договора купли-продажи квартиры от 04 сентября 2009 года недействительным, Г. указывала, что указанный договор является мнимым, фактически денежные средства в сумме ... рублей в счет оплаты стоимости квартиры ответчиком ей и Г.С.В. не передавались, Д. во владение и пользование квартиру не принимал, в данное жилое помещение не вселялся и никогда в нем не проживал, расходы по оплате жилья не несет.
Исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, установленных статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязанность доказать заключение оспариваемого договора, действительное волеизъявление сторон договора и обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, соответствующего их действительному волеизъявлению, возлагается на истца.
Исследуя обстоятельства дела и выясняя действительную общую волю сторон с учетом цели договора, которая была направлена на передачу Г., Г.С.В. в собственность Д. спорной квартиры, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор купли-продажи от 04 сентября 2009 года, заключенный между сторонами, по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к правоотношениям сторон по купле-продаже недвижимости. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что действия сторон свидетельствуют о том, что правовые последствия сделки соответствуют ее содержанию, волеизъявление сторон по договору соответствовало при заключении договора их действительной воле; форма сделки, предусмотренная для договоров купли-продажи недвижимого имущества, соблюдена; договор купли-продажи квартиры от 04 сентября 2009 года реально сторонами исполнен, совершенная сделка не отвечает признакам мнимости, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения исковых требований Г. не имеется.
Судебная коллегия находит выводы суда правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Оспаривая постановленное судом решение, заявитель в апелляционной жалобе ссылается на то, что исполнением договора купли-продажи квартиры может являться только фактическая передача квартиры покупателю по договору, а не государственная регистрация сделки.
Указанный довод не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку основан на ошибочном толковании норм права.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с частью первой статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимости и сделок с ней.
Согласно части первой статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью второй статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту первому статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу абзаца первого части 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из смысла названных норм, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход статуса собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Жилое помещение при подписании договора купли-продажи было передано от продавца покупателю, о чем свидетельствует акт приема передачи, подписанный сторонами 04 сентября 2009 года.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 08 сентября 2009 года следует, что Д. является собственником квартиры N ... дома N ..., корпус .. по ул. ... в г. Омске, то есть и договор купли-продажи и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы.
Денежные средства по договору продавцами были получены в полном объеме, что следует из текста договора купли-продажи и не оспаривалось истцом в исковом заявлении.
Вышеуказанные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, с достоверностью подтверждают фактическое исполнение договора купли-продажи и действительную волю сторон на это направленную.
Отсутствие факта вселения Д. в спорную квартиру, а также несовершение действий по переоформлению лицевого счета на свое имя, отсутствие подтверждения несения ответчиком расходов по оплате жилья и коммунальных услуг в сложившейся ситуации сами по себе не могут свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи.
Указание на регистрацию в квартире после совершения сделки купли-продажи спорной квартиры несовершеннолетних Г.С.Д. и Г.Е.Д., которые не являются членами семьи ответчика, является несостоятельным и не может влиять на выводы суда, поскольку в силу положений статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения самостоятельно осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Нормы действующего жилищного законодательства не содержат запрета собственнику вселять в принадлежащее ему жилое помещение граждан, не являющихся членами его семьи. Факт вселения указанных лиц в спорное жилое помещение свидетельствует только лишь о наличии разрешения собственника квартиры Д. на совершение указанных действий.
Довод заявителя о том, что суд не принял во внимание, что фактически истцом денежные средства были получены в долг, а не в качестве оплаты за квартиру, а также ссылка на факт признания ответчиками Д. и ЗАО "Ника" мнимости сделки в соглашении от 13 ноября 2009 года, несостоятельны, поскольку данные обстоятельства были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, о чем в решении суда имеется мотивированное обоснование.
Представленному в дело соглашению от 13 ноября 2009 года судом дана надлежащая оценка, указание в данном соглашении на недобросовестность поведения сторон по данному договору без намерения создать присущие данным сделкам юридические последствия, не свидетельствует о недействительности договора. Поскольку договор купли-продажи является по смыслу статьи 166 Гражданского кодекса РФ оспоримой сделкой, ее действительность или недействительность вправе устанавливать только суд, рассматривающий соответствующее требование.
Судебная коллегия считает возможным принять во внимание и тот факт, что с момента заключения договора купли-продажи и до обращения в суд с иском, то есть в течение 2,5 лет, Г. не предпринимала никаких действий для расторжения заключенного договора и возврата имущества в свою собственность.
Указание в жалобе на необходимость привлечения судом к участию в деле Г.С.В., который также был указан в качестве продавца в оспариваемом договоре купли-продажи, является необоснованным.
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно положениям статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ любое заинтересованное лицо, которое считает, что его права нарушены, вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Поскольку требование Г. о признании спорного договора купли-продажи ничтожным не свидетельствует о наличии аналогичных требований у Г.С.В., процессуальной необходимости в привлечении последнего к участию в деле не усматривается.
Приведенные в жалобе доводы направлены на переоценку обстоятельств по делу и не содержат обстоятельств, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции и нуждающихся в дополнительной проверке, поскольку направлены на иное толкование норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.
Материалы дела исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
Оснований для отмены решения суда, как о том ставиться вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.
Руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4212/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2012 г. по делу N 33-4212/2012
Председательствующий: Солодкевич И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей Егоровой К.В., Магденко И.Ю.
при секретаре Ж.
рассмотрела в судебном заседании 11 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя истца Г. по доверенности И. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 мая 2012 года, которым Г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N ... (...) в доме N ... (...) корпус N ... (...) по улице ..... в городе Омске (с возникновением ипотеки в силу закона) от 04 сентября 2009 года между Г.С.В., Г.Г.Е., Д. и Закрытым акционерным обществом "Новое Ипотечное Корпоративное Агентство" и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заслушав доклад судьи областного суда Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
Г. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что в 2009 году у нее сложилась сложная финансовая ситуация, ей срочно были денежные средства для сохранения ее бизнеса и выплаты полученного ранее в банке кредита. Для того, чтобы получить кредит и обезопасить заемщика, которым по договоренности выступил Д., 04 сентября 2009 года между ней и Д. был заключен мнимый договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: город Омск, улица ..., дом ..., квартира ..., с залогом в силу закона, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о чем составлена запись за N ..... Кредит оплачивала она. Ответчик Д. не передавал ей денежные средства в сумме .... рублей в счет оплаты стоимости квартиры, предусмотренные спорным договором купли-продажи, а отдал только сумму полученного кредита - ... рублей, удержав оговоренные ... рублей. Обозначенную квартиру Д. во владение и пользование не принимал, в данном жилом помещении ни Д., ни члены его семьи не проживали; ключи и документы на квартиру истец ему не передавала; в управляющую компанию для внесения изменений в поквартирную карточку ответчик не обращался. В квартире проживает истец с семьей, после заключения договора в квартире была зарегистрирована внучка истца. Другого жилого помещения у нее и ее семьи не имеется. Истец оплачивает коммунальные услуги, налоги, несет расходы по содержанию квартиры. В настоящее время на квартиру обращено взыскание, наложен арест и объявлены торги. Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Омск, улица ..., д. ..., квартира ..., заключенный между ней (Г.) и Д., применить последствия недействительности сделки и вернуть стороны в первоначальное положение.
В судебном заседании истец Г., представитель истца по доверенности И. исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям.
Представитель ответчика ЗАО "НИКА" на основании доверенности К., представитель третьего лица ОАО "ОРИК" по доверенности С., представитель третьего лица ОАО "АРИЖК" по доверенности П. исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.
Ответчик Д., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще о времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности И. просит отменить решение суда, указывая на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Со ссылкой на положения статьи 545 Гражданского кодекса РФ указывает, что исполнением договора купли-продажи квартиры может являться только фактическая передача квартиры покупателю по договору, а не государственная регистрация такой сделки, в связи с чем ссылка суда на регистрацию оспариваемого договора как на доказательство намерения истца продать квартиру является необоснованной. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что Д. фактически не вселился в спорную квартиру, не осуществлял свои полномочия собственника. Судом не принято во внимание, что фактически истцом денежные средства были получены в долг, а не в качестве оплаты за квартиру, а также факт признания ответчиками Д. и ЗАО "Ника" мнимости сделки в соглашении от 13 ноября 2009 года. Судом необоснованно не привлечен к участию в деле Г.С.В., который также указан в качестве продавца в оспариваемом договоре купли-продажи.
Представитель ЗАО "НИКА" Л., представитель ОАО "ОРИК" С. в судебном заседании апелляционной инстанции с постановленным судом решением согласились, полагали апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Вышеуказанных нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с частью первой статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из изложенного следует, что в обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 04 сентября 2009 года, заключенным между Г.С.В., Г. (продавец) и Д. (покупатель), покупатель покупает в частную собственность у продавцов, а продавцы продают квартиру, находящуюся по адресу: Омская область, г. Омск, ул. ..., д. .., корпус .., кв. ..., принадлежащую продавцам по праву общей совместной собственности в равных долях. Указанная квартира состоит из трех комнат общей площадью 68,4 кв. м. Цена приобретаемой покупателем по договору квартиры составила ... рублей.
Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что указанная квартира приобретается покупателем как за счет своих собственных средств, так и за счет заемных средств, предоставляемых ЗАО "НИКА" (заимодавец) согласно договору займа N ... от 04 сентября 2009 года между покупателем и займодавцем. Заем по договору займа предоставляется заемщику в размере ... рублей для целей приобретения в частную собственность покупателя указанной выше квартиры. Кроме того, в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у заимодавца, в силу закона, с момента государственной регистрации настоящего договора и права частной собственности покупателя на квартиру.
В силу пункта 3.1.2, 3.1.3 договора купли-продажи уплата денежной суммы в размере .. рублей производится в два этапа, сумма в размере ... рубля уплачивается покупателем продавцам до подписания настоящего договора, оставшаяся часть денежных средств в сумме ... рублей передается покупателем продавцам наличными денежными средствами в момент подписания сторонами настоящего договора.
Из текста договора купли-продажи следует, что денежные средства в сумме ... рубля Г., Г.С.В. получены полностью, о чем свидетельствует рукописная надпись на тексте договора, заверенная подписью последних.
По условиям договора займа N ... от 04 сентября 2009 года между ЗАО "НИКА" (заимодавец) и Д. (заемщик), заимодавец предоставляет заемщику заем в размере ... рублей, сроком на 156 месяцев считая от даты фактического предоставления займа для целевого использования - приобретения квартиры, находящейся по адресу: Омская область, г. Омск, ул. ..., д. ..., корпус ..., кв. ..., стоимостью ... рублей.
Согласно представленной в материалы дела закладной на спорную квартиру, расположенную по адресу: г. Омск, ул. ..., д. ..., корпус ..., кв. ..., права по закладной на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) N ... от 01 июля 2009 года перешли от ЗАО "НИКА" к ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Заочным решением Первомайского районного суда города Омска от 14 сентября 2010 года, вступившим в законную силу 22 октября 2010 года, по иску ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Д. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, с Д. взыскана задолженность по договору займа в общей сумме .... рублей 19 копеек, проценты за пользование займом в размере .. рубля 82 копейки, а также обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру N ... в доме N ... корпус ... по улице .. в г. Омске, путем продажи квартиры с публичных торгов. Определена первоначальная стоимость квартиры в размере... рублей.
На основании заявления представителя ОАО "АИЖК" определением Первомайского районного суда города Омска от 26 июля 2011 года, вступившим в законную силу 06 августа 2011 года, по указанному гражданскому делу в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов".
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением о признании договора купли-продажи квартиры от 04 сентября 2009 года недействительным, Г. указывала, что указанный договор является мнимым, фактически денежные средства в сумме ... рублей в счет оплаты стоимости квартиры ответчиком ей и Г.С.В. не передавались, Д. во владение и пользование квартиру не принимал, в данное жилое помещение не вселялся и никогда в нем не проживал, расходы по оплате жилья не несет.
Исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, установленных статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязанность доказать заключение оспариваемого договора, действительное волеизъявление сторон договора и обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, соответствующего их действительному волеизъявлению, возлагается на истца.
Исследуя обстоятельства дела и выясняя действительную общую волю сторон с учетом цели договора, которая была направлена на передачу Г., Г.С.В. в собственность Д. спорной квартиры, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор купли-продажи от 04 сентября 2009 года, заключенный между сторонами, по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к правоотношениям сторон по купле-продаже недвижимости. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что действия сторон свидетельствуют о том, что правовые последствия сделки соответствуют ее содержанию, волеизъявление сторон по договору соответствовало при заключении договора их действительной воле; форма сделки, предусмотренная для договоров купли-продажи недвижимого имущества, соблюдена; договор купли-продажи квартиры от 04 сентября 2009 года реально сторонами исполнен, совершенная сделка не отвечает признакам мнимости, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения исковых требований Г. не имеется.
Судебная коллегия находит выводы суда правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Оспаривая постановленное судом решение, заявитель в апелляционной жалобе ссылается на то, что исполнением договора купли-продажи квартиры может являться только фактическая передача квартиры покупателю по договору, а не государственная регистрация сделки.
Указанный довод не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку основан на ошибочном толковании норм права.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с частью первой статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимости и сделок с ней.
Согласно части первой статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью второй статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту первому статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу абзаца первого части 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из смысла названных норм, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход статуса собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Жилое помещение при подписании договора купли-продажи было передано от продавца покупателю, о чем свидетельствует акт приема передачи, подписанный сторонами 04 сентября 2009 года.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 08 сентября 2009 года следует, что Д. является собственником квартиры N ... дома N ..., корпус .. по ул. ... в г. Омске, то есть и договор купли-продажи и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы.
Денежные средства по договору продавцами были получены в полном объеме, что следует из текста договора купли-продажи и не оспаривалось истцом в исковом заявлении.
Вышеуказанные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, с достоверностью подтверждают фактическое исполнение договора купли-продажи и действительную волю сторон на это направленную.
Отсутствие факта вселения Д. в спорную квартиру, а также несовершение действий по переоформлению лицевого счета на свое имя, отсутствие подтверждения несения ответчиком расходов по оплате жилья и коммунальных услуг в сложившейся ситуации сами по себе не могут свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи.
Указание на регистрацию в квартире после совершения сделки купли-продажи спорной квартиры несовершеннолетних Г.С.Д. и Г.Е.Д., которые не являются членами семьи ответчика, является несостоятельным и не может влиять на выводы суда, поскольку в силу положений статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения самостоятельно осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Нормы действующего жилищного законодательства не содержат запрета собственнику вселять в принадлежащее ему жилое помещение граждан, не являющихся членами его семьи. Факт вселения указанных лиц в спорное жилое помещение свидетельствует только лишь о наличии разрешения собственника квартиры Д. на совершение указанных действий.
Довод заявителя о том, что суд не принял во внимание, что фактически истцом денежные средства были получены в долг, а не в качестве оплаты за квартиру, а также ссылка на факт признания ответчиками Д. и ЗАО "Ника" мнимости сделки в соглашении от 13 ноября 2009 года, несостоятельны, поскольку данные обстоятельства были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, о чем в решении суда имеется мотивированное обоснование.
Представленному в дело соглашению от 13 ноября 2009 года судом дана надлежащая оценка, указание в данном соглашении на недобросовестность поведения сторон по данному договору без намерения создать присущие данным сделкам юридические последствия, не свидетельствует о недействительности договора. Поскольку договор купли-продажи является по смыслу статьи 166 Гражданского кодекса РФ оспоримой сделкой, ее действительность или недействительность вправе устанавливать только суд, рассматривающий соответствующее требование.
Судебная коллегия считает возможным принять во внимание и тот факт, что с момента заключения договора купли-продажи и до обращения в суд с иском, то есть в течение 2,5 лет, Г. не предпринимала никаких действий для расторжения заключенного договора и возврата имущества в свою собственность.
Указание в жалобе на необходимость привлечения судом к участию в деле Г.С.В., который также был указан в качестве продавца в оспариваемом договоре купли-продажи, является необоснованным.
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно положениям статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ любое заинтересованное лицо, которое считает, что его права нарушены, вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Поскольку требование Г. о признании спорного договора купли-продажи ничтожным не свидетельствует о наличии аналогичных требований у Г.С.В., процессуальной необходимости в привлечении последнего к участию в деле не усматривается.
Приведенные в жалобе доводы направлены на переоценку обстоятельств по делу и не содержат обстоятельств, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции и нуждающихся в дополнительной проверке, поскольку направлены на иное толкование норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.
Материалы дела исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
Оснований для отмены решения суда, как о том ставиться вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.
Руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)