Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 18.04.2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 25.04.2007 г.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Стасюк Т.В., судей: Бурковой О.Н., Шарковой К.Ж., при ведении протокола секретарем судебного заседания Цыцыковой Д.В., при участии: от истца - Самойлова С.Б. (доверенность от 11.04.2007 г.), от ответчика - Вацет А.О. (доверенность от 22.01.2007 г.), рассмотрел жалобу Индивидуального предпринимателя Деревяшкиной А.Л. на решение арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2007 г. по иску КУМИ Администрации г. Черемхово к ИП Деревяшкиной А.Л. о расторжении договора аренды и возврате помещения (судья Копылова В.Ф.).
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Черемхово обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю Деревяшкиной Алене Леонидовне о расторжении договора аренды N 53 от 01.08.05. и возврате арендованного имущества - муниципального нежилого встроенного помещения в жилом кирпичном здании в цокольном этаже по адресу г. Черемхово, ул. Бульварная, д. 2.
Решением арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2007 г. исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды нежилого помещения N 53 от 01.08.05., заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Черемхово и индивидуальным предпринимателем Деревяшкиной А.Л., расторгнут.
Не согласившись с указанным решением суда, ответчица обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на необоснованность выводов арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчицей нарушено условие договора о целевом использовании арендованного помещения, а также о нарушении условия п. 1.5 договора, при сдаче части помещений в субаренду.
Представитель ответчицы доводы, положенные в обоснование апелляционной жалобы, поддержал.
Представитель истца доводы ответчицы отклонил, полагая выводы арбитражного суда законными и обоснованными.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
01.08.05. между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения N 53, по условиям которого, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение в жилом кирпичном здании в цокольном этаже по адресу г. Черемхово, ул. Бульварная, д. 2, общей площадью 358 кв. м для размещения магазина (п. 1.1. договора).
Срок действия договора - с 01.08.05. по 31.07.2013 г. (п. 1.2. договора). Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке в соблюдение требований ст. ст. 609, 433 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Помещение было передано ответчику по акту приема - передачи 01.08.05.
Ссылаясь на установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик использует занимаемое помещение с нарушением условий договора - не для размещения магазина, а для сдачи иным арендаторам в субаренду, истец направлял ответчику письма от 01.11.05. с требованиями устранить допущенные нарушения.
Ссылаясь на то, что ответчица использует арендованное помещение не для размещения магазина, а для сдачи иным арендаторам в субаренду, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Положения ст. 615 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
По условиям договора аренды (п. 1.1.) стороны предусмотрели, что помещение, являющееся муниципальной собственностью, сдано в аренду предпринимателю Деревяшкиной А.Л. для размещения магазина.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, со ссылкой на статью 431 ГК РФ, о том, что из буквального толкования условий договора (п. 1.1.) следует, что арендатору помещение передано для размещения магазина.
Согласно п. 1.5. договора, сдача части арендованного помещения в субаренду возможна при получении письменного согласия арендодателя. В суд апелляционной инстанции представлена копия письма о согласовании ответчицей сдачу помещения в субаренду.
Так, по условиям договора, предприниматель Деревяшкина А.Л. вправе использовать полученное помещение для размещения магазина, и сдавать часть используемого помещения в субаренду с разрешения собственника.
По результатам проверок использования помещений представителями истца установлено, что на предоставленных в аренду площадях открыта парикмахерская (договор субаренды N 4 от 01.11.2006 г.), производится ломбардная деятельность (договор субаренды с ООО "Овен"), открыта ювелирная мастерская Романенко А.Ю., площади магазина сдаются в субаренду иным пользователям, осуществляющим торговлю.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора) действующим законодательством не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Нормы пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования нанимателем имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Одновременно с предупреждением ответчицы о необходимости устранения нарушений условий договора в срок до 10.11.06., истец так же уведомил ответчика о расторжении договора N 53 в случае неустранения нарушений.
Истец ссылается на то, что нарушения, на которые им указано, ответчицей не устранены.
Прекращение договорных отношений по инициативе арендодателя в случае нарушения обязательств со стороны арендатора, в частности при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором, сторонами предусмотрено в пункте 5.2 и 5.2.1 договора.
Установив подобные нарушения, выразившиеся в сдаче в субаренду частей помещения для ломбардной деятельности, ювелирных дел, а также для открытия парикмахерской, и принимая во внимание соблюдение истцом досудебной процедуры, предшествующей обращению в суд за расторжением договора, что подтверждается документально, суд первой инстанции правомерно расторг договор аренды нежилого помещения N 53 от 01.08.05 г.
Судом первой инстанции были обоснованно отклонены возражения ответчика в отношении требования о расторжении договора, которые были заявлены со ссылкой на то, что исковое заявление подано до окончания срока для ответа на предупреждение, а также на то, что арбитражным судом Иркутской области уже было вынесено решение по делу N А19-18086/06-55 по спору между теми же лицами, по тому же предмету и основаниям.
Указанные нарушения в срок, указанный в предупреждении (до 10.11.06.), ответчиком устранены не были, несмотря на то, что предупреждение ответчиком было получено. На предложение об устранении выявленных нарушений - нахождения в сданном в аренду помещении сторонних организаций - ответчик направил истцу письмо от 24.11.06., в котором указал, что, по его мнению, нарушения условий договора отсутствуют.
Судом первой инстанции правильно указано на то, что основанием возникшего между КУМИ Администрации г. Черемхово и ИП Деревяшкиной А.Л. спора по делу N А19-18086/06-55 является сдача полученного по договору аренды от 01.08.05. N 53 помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя (ч. 2. ст. 615 ГК РФ), в то время как основанием настоящего иска является использование помещения с существенными нарушениями условий договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о возврате арендованного имущества в связи с тем, что помещение находится в пользовании субарендаторов на основании договоров субаренды. В соответствии со ст. ст. 305, 622, п. 2 ст. 615 ГК РФ иск о возврате имущества может быть предъявлен к пользователю имуществом. Кроме того, истец не представил возражений на данные выводы суда первой инстанции.
Так, судом апелляционной инстанции не установлено оснований к отмене или изменению решения арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2007 г.
Расходы по госпошлине подлежат распределению пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, Арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2007 г. по делу N А19-26034/06-26 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.В.СТАСЮК
Судьи
О.Н.БУРКОВА
К.Ж.ШАРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2007 N 04АП-1255/2007 ПО ДЕЛУ N А19-26034/06-26
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2007 г. N 04АП-1255/2007
Дело N А19-26034/06-26
Резолютивная часть объявлена 18.04.2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 25.04.2007 г.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Стасюк Т.В., судей: Бурковой О.Н., Шарковой К.Ж., при ведении протокола секретарем судебного заседания Цыцыковой Д.В., при участии: от истца - Самойлова С.Б. (доверенность от 11.04.2007 г.), от ответчика - Вацет А.О. (доверенность от 22.01.2007 г.), рассмотрел жалобу Индивидуального предпринимателя Деревяшкиной А.Л. на решение арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2007 г. по иску КУМИ Администрации г. Черемхово к ИП Деревяшкиной А.Л. о расторжении договора аренды и возврате помещения (судья Копылова В.Ф.).
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Черемхово обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю Деревяшкиной Алене Леонидовне о расторжении договора аренды N 53 от 01.08.05. и возврате арендованного имущества - муниципального нежилого встроенного помещения в жилом кирпичном здании в цокольном этаже по адресу г. Черемхово, ул. Бульварная, д. 2.
Решением арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2007 г. исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды нежилого помещения N 53 от 01.08.05., заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Черемхово и индивидуальным предпринимателем Деревяшкиной А.Л., расторгнут.
Не согласившись с указанным решением суда, ответчица обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на необоснованность выводов арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчицей нарушено условие договора о целевом использовании арендованного помещения, а также о нарушении условия п. 1.5 договора, при сдаче части помещений в субаренду.
Представитель ответчицы доводы, положенные в обоснование апелляционной жалобы, поддержал.
Представитель истца доводы ответчицы отклонил, полагая выводы арбитражного суда законными и обоснованными.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
01.08.05. между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения N 53, по условиям которого, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение в жилом кирпичном здании в цокольном этаже по адресу г. Черемхово, ул. Бульварная, д. 2, общей площадью 358 кв. м для размещения магазина (п. 1.1. договора).
Срок действия договора - с 01.08.05. по 31.07.2013 г. (п. 1.2. договора). Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке в соблюдение требований ст. ст. 609, 433 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Помещение было передано ответчику по акту приема - передачи 01.08.05.
Ссылаясь на установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик использует занимаемое помещение с нарушением условий договора - не для размещения магазина, а для сдачи иным арендаторам в субаренду, истец направлял ответчику письма от 01.11.05. с требованиями устранить допущенные нарушения.
Ссылаясь на то, что ответчица использует арендованное помещение не для размещения магазина, а для сдачи иным арендаторам в субаренду, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Положения ст. 615 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
По условиям договора аренды (п. 1.1.) стороны предусмотрели, что помещение, являющееся муниципальной собственностью, сдано в аренду предпринимателю Деревяшкиной А.Л. для размещения магазина.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод, со ссылкой на статью 431 ГК РФ, о том, что из буквального толкования условий договора (п. 1.1.) следует, что арендатору помещение передано для размещения магазина.
Согласно п. 1.5. договора, сдача части арендованного помещения в субаренду возможна при получении письменного согласия арендодателя. В суд апелляционной инстанции представлена копия письма о согласовании ответчицей сдачу помещения в субаренду.
Так, по условиям договора, предприниматель Деревяшкина А.Л. вправе использовать полученное помещение для размещения магазина, и сдавать часть используемого помещения в субаренду с разрешения собственника.
По результатам проверок использования помещений представителями истца установлено, что на предоставленных в аренду площадях открыта парикмахерская (договор субаренды N 4 от 01.11.2006 г.), производится ломбардная деятельность (договор субаренды с ООО "Овен"), открыта ювелирная мастерская Романенко А.Ю., площади магазина сдаются в субаренду иным пользователям, осуществляющим торговлю.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора) действующим законодательством не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Нормы пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования нанимателем имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Одновременно с предупреждением ответчицы о необходимости устранения нарушений условий договора в срок до 10.11.06., истец так же уведомил ответчика о расторжении договора N 53 в случае неустранения нарушений.
Истец ссылается на то, что нарушения, на которые им указано, ответчицей не устранены.
Прекращение договорных отношений по инициативе арендодателя в случае нарушения обязательств со стороны арендатора, в частности при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором, сторонами предусмотрено в пункте 5.2 и 5.2.1 договора.
Установив подобные нарушения, выразившиеся в сдаче в субаренду частей помещения для ломбардной деятельности, ювелирных дел, а также для открытия парикмахерской, и принимая во внимание соблюдение истцом досудебной процедуры, предшествующей обращению в суд за расторжением договора, что подтверждается документально, суд первой инстанции правомерно расторг договор аренды нежилого помещения N 53 от 01.08.05 г.
Судом первой инстанции были обоснованно отклонены возражения ответчика в отношении требования о расторжении договора, которые были заявлены со ссылкой на то, что исковое заявление подано до окончания срока для ответа на предупреждение, а также на то, что арбитражным судом Иркутской области уже было вынесено решение по делу N А19-18086/06-55 по спору между теми же лицами, по тому же предмету и основаниям.
Указанные нарушения в срок, указанный в предупреждении (до 10.11.06.), ответчиком устранены не были, несмотря на то, что предупреждение ответчиком было получено. На предложение об устранении выявленных нарушений - нахождения в сданном в аренду помещении сторонних организаций - ответчик направил истцу письмо от 24.11.06., в котором указал, что, по его мнению, нарушения условий договора отсутствуют.
Судом первой инстанции правильно указано на то, что основанием возникшего между КУМИ Администрации г. Черемхово и ИП Деревяшкиной А.Л. спора по делу N А19-18086/06-55 является сдача полученного по договору аренды от 01.08.05. N 53 помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя (ч. 2. ст. 615 ГК РФ), в то время как основанием настоящего иска является использование помещения с существенными нарушениями условий договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о возврате арендованного имущества в связи с тем, что помещение находится в пользовании субарендаторов на основании договоров субаренды. В соответствии со ст. ст. 305, 622, п. 2 ст. 615 ГК РФ иск о возврате имущества может быть предъявлен к пользователю имуществом. Кроме того, истец не представил возражений на данные выводы суда первой инстанции.
Так, судом апелляционной инстанции не установлено оснований к отмене или изменению решения арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2007 г.
Расходы по госпошлине подлежат распределению пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, Арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 января 2007 г. по делу N А19-26034/06-26 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.В.СТАСЮК
Судьи
О.Н.БУРКОВА
К.Ж.ШАРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)