Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - ДЗР г. Москвы - Монахова А.А. - по доверенности от 24.12.2012 N 33-4-7690/12,
от ответчика - Руденок О.В. - по доверенности от 24.12.2012,
Степина Л.К. - по доверенности от 24.12.2012,
Житнева А.Ю. - по доверенности от 1.08.2012,
от третьего лица - Правительство Москвы - Ланда В.М. - по доверенности от 28.10.2012 N 4-14-20041/0
рассмотрев 15 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "ЮНИБЕСТКОМ"
на постановление от 14 января 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Савенковым О.В., Панкратовой Н.И.,
по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы
о расторжении договора аренды
к ООО "ЮНИБЕСТКОМ",
встречному иску о признании одностороннего отказа от договора недействительным
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИБЕСТКОМ" о расторжении договора аренды земельного участка от 21.04.1999 N М-07-013983 с кадастровым N 77:07:01002:113, имеющего адресные ориентиры: город Москва, Крылатские Холмы, вл. 38.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2011 года по делу N А40-95609/11-150-785 в удовлетворении искового требования отказано.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 6 февраля 2012 года оставил решение суда без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского круга от 30 мая 2012 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
При этом, суд кассационной инстанции, в частности, указал на то, что договором аренды предусмотрена возможность арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в установленном законом порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего договора, а именно неисполнения обязательств по строительству гостиничного комплекса в 2006 - 2009 годах.
Суд кассационной инстанции также сослался на положения ст. ст. 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием для строительства в течение трех лет.
ООО "ЮНИБЕСТКОМ" подало в арбитражный суд исковое заявление о признании действующим вышеуказанного договора аренды земельного участка и незаконным его расторжение в одностороннем порядке.
Исковое заявление Арбитражным судом города Москвы принято к производству, возбуждено дело N А40-115758/12-1-455. Определением от 4.09.2012 дела объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А40-95609/11-150-785.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
При новом рассмотрении арбитражный суд вынес решение от 19.10.2012 об отказе в удовлетворении требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы о расторжении договора аренды, признал незаконным односторонний отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы от договора аренды земельного участка, оформленный уведомлением от 05.06.2012 N 33-И-1892/12 и от 07.08.2012 N 33-И-1892/12-(1)-1, и действующим договор аренды от 21.04.1999 N М-07-013983.
Апелляционная инстанция отменила судебное решение постановлением от 14.01.2013, расторгла договор аренды земельного участка с кадастровым N 77:07:01002:113 от 21.04.1999 N М-07-013983, отказала в признании незаконным одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов г. Москвы от договора, а также действующим указанного договора аренды.
ООО "ЮНИБЕСТКОМ" в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции как необоснованного и незаконного, ссылается на обстоятельства дела, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, недоказанность истцом существенных нарушений условий договора ответчиком, отсутствие вины ответчика в несвоевременном освоении земельного участка и неблагоприятных последствий у истца в связи с его неосвоением, просит оставить в силе решение суда первой инстанции.
Отзывы на кассационную жалобу от Департамента земельных ресурсов г. Москвы, Правительства Москвы не поступили.
Изучив материалы дела, повторно проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между Москомземом (арендодателем) и ЗАО "Акмалэнд" (арендатором) заключен договор аренды от 21.04.1999 N М-07-013983, в соответствии с которым арендатору передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 770701002113 площадью 12 801 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Москва, Крылатские Холмы, вл. 38, для строительства торгово-развлекательного центра с подземным гаражом и встроенно-пристроенными ТП и ЦТП. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.10.2000.
К договору аренды подписано дополнительное соглашение от 26.05.2003, которым права и обязанности арендатора уступлены ООО "ЮНИБЕСТКОМ" с 07.04.2003. Соглашение зарегистрировано.
Распоряжением Правительства Москвы от 06.10.2005 N 1964-РП изменено функциональное назначение участка, на нем предусмотрено строительство в 2006 - 2009 годах трехзвездочного гостиничного комплекса, совмещенного с международным торговым центром, в связи с чем Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предписано внести соответствующие изменения в договор аренды.
Стороны договора аренды заключили дополнительное соглашение от 28.04.2006 к договору аренды, согласно которому земельный участок предоставляется в аренду под проектирование и строительство трехзвездочного гостиничного комплекса, пункт 4.2.5 Особых условий договора аренды изложен в следующей редакции: "выполнить строительство трехзвездочного гостиничного комплекса в 2006 - 2009 годах в соответствии с проектом застройки участка, благоустройство территории завершить в те же сроки".
Согласно п. 4.2.4 Особых условий договора арендатор обязан разработать и согласовать проект строительства трехзвездочного гостиничного комплекса согласно градостроительному заключению и в месячный срок представить в Департамент земельных ресурсов г. Москвы проект организации строительства и отчет о выполнении работ по закреплению границ участка по техническому заданию Департамента для внесения необходимых изменений в договор аренды.
Несмотря на отсутствие государственной регистрации соглашения от 28.04.2006 сторонами начаты работы по его исполнению.
Однако строительство объекта в установленный договором срок - до 2009 года и до настоящего времени не выполнено.
В обоснование требования о расторжении договора аренды Департамент земельных ресурсов г. Москвы сослался на нарушение арендатором условий п. 4.2.5, 6.1, 8.4 договора, п. 2 ст. 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
После направления кассационной инстанцией дела на новое рассмотрение Департамент земельных ресурсов г. Москвы 5.06.2012 направил в общество уведомление о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением особых условий договора аренды земельного участка, неисполнением обязательств по строительству, отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство.
Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке основано на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
Оспаривая односторонний отказ от договора аренды и полагая договор действующим, ООО "ЮНИБЕСТКОМ" указывает на отсутствие у арендодателя оснований для одностороннего отказа от договора в связи с отсутствием существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды.
Разрешая возникший спор, арбитражный суд первой инстанции оценил на соответствие закону одностороннее расторжение Департаментом земельных ресурсов г. Москвы договора аренды, также как и проверил наличие оснований для расторжения договора в судебном порядке с учетом следующих обстоятельств: имело ли место нарушение со стороны арендатора; явилось ли это нарушение существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенного нарушения"; имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях.
При этом, довод департамента о неисполнении арендатором условий договора в части разработки АРИ (п. 4.2.2) признал необоснованным.
Согласно плану земельного участка (Приложение 2 к договору аренды N М-07-013983) в аренду передан участок прямоугольной формы, имеющий внутри участка (практически, в его центре) анклавы - участки сторонних землепользователей, на которых, как следует из договора аренды, расположены трансформаторная подстанция "Мосэнерго" и тяговая подстанция ГУП "Мосгортранс". Пунктом 4.2.8 договора на арендатора была возложена обязанность обеспечить свободный доступ к данным участкам.
Согласно Порядку подготовки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка), утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 28.09.04 N 671-ПП, основанием для подготовки акта являлся утвержденный Правительством Москвы адресный перечень объектов строительства, реконструкции, предусматривающий подготовку Акта.
Распоряжение Правительства Москвы было принято 06.10.2005 за N 1964-РП.
Суд отметил, что Генеральная схема размещения гостиниц в г. Москве до 2010 года была утверждена только в 2007-м году (Постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 N 323-ПП.) В утвержденный перечень вошел и объект, строительство которого должен осуществить ответчик.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком были выполнены все необходимые мероприятия для разработки АРИ.
Был заключен договор от 18.07.05 N 03/6999-05 на разработку архитектурно-градостроительных решений и предпроектных предложений. Работы завершены и приняты в декабре 2005 г. - феврале 2006 г.
Предпроектные проработки (градостроительное обоснование размещения объекта) были завершены согласно договору между ответчиком и ГУП "ГлавАПУ" в 2007-м году (Акт сдачи-приемки N 513/2-2007).
Завершены также предпроектные проработки по разработке "Схемы транспортного обслуживания гостиничного комплекса" (Акт от 23.07.2007).
Произведены работы по разработке расчета светоклиматического освещения.
Предпроектные проработки для разработки Акта разрешенного использования были рассмотрены Архитектурно-планировочной комиссией Архитектурного совета Москомархитектуры 03.04.2007. При этом заказчику было рекомендовано для оформления Акта разрешенного использования согласовать градостроительное обоснование размещения объекта с органами Госнадзора и исполнительной власти в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 13.08.02 N 629-ПП.
Письмом от 24.09.07 N 2-2/33 заказчик направил в Москомархитектуру Предпроектные проработки (градостроительное обоснование) размещения гостиничного комплекса с просьбой подготовить материалы для АРИ.
Разработанные ответчиком материалы были 08.02.2008 представлены Регламентной комиссией у главного архитектора Москвы на рассмотрение Межведомственной комиссии по оценке соответствия размещения объекта капитального строительства (застройки) техническим, градостроительным и иным регламентам. При этом, как следует из текста Протокола N 7 от 08.02.08, решение Общественно-координационного совета при Префектуре ЗАО было принято 09.01.08 (л.д. 85, т. 2).
Публичные слушания по проекту проведены 27.06.08. Согласно сведениям, изложенным в Протоколе публичных слушаний, проектом предусматривается, что расположенные на территории застройки объекты: диспетчерская городского транспорта, ЦТП, трансформаторная подстанция, коллектор и стоянка автотранспорта подлежат переносу на новые места в границах участка, т.е. должны быть отстроены заново.
Решение Межведомственной комиссии по вопросам точечной застройки о соответствии объекта требованиям Постановления Правительства Москвы от 21.08.07 N 714-ПП было принято 24.12.08 (Протокол N 26 на л.д. 87, т. 2). Распоряжение об утверждении градостроительного обоснования размещения гостиничного комплекса принято Москомархитектурой 29.12.08 (распоряжение N 291, л.д. 91, т. 2). Указанным распоряжением принято к сведению, что заказчик урегулирует имущественно-земельные отношения с собственниками зданий и сооружений, расположенных в границах земельного участка. Как следует из Приложения 1 к указанному распоряжению Москомархитектуры (границы и градостроительное назначение территории размещаемого объекта) в границы размещаемого объекта включены участки, занятые сторонними землепользователями.
Однако, в связи с введением в действие Градостроительного кодекса г. Москвы в 2008-м году, выпуск АРИ был прекращен, в связи с чем в феврале 2009-го года арендатор обратился в Москомархитектуру за разработкой Градостроительного плана земельного участка (письмо от 11.02.09 N 3-3/22).
Градостроительный план земельного участка был утвержден 17.06.2009 и зарегистрирован 19.06.09.
До данного момента разрешение на строительство, очевидно, не могло быть получено, а строительство не могло быть начато, в то время как договорные сроки строительства истекали.
При этом материалами дела подтверждается принятие арендатором всех мер для разработки разрешительной документации, а также по согласованию перевода объектов сторонних землепользователей.
Так, на обращение застройщика, Департамент имущества города Москвы письмом от 19.08.09 ответил, что для осуществления строительства необходимо заключение инвестиционного контракта и выпуск Префектурой ЗАО распорядительного документа Правительства Москвы, в которых необходимо предусмотреть: 1) процедуру компенсации ГУП "Мосгостранс", 2) определение участка территории перебазирования, 3) определения порядка и источников финансирования нового строительства объектов (конечной станции автотранспорта, электроподстанции и ЦТП), 4) передачу в собственность города и иных собственников вновь построенных объектов.
На обращение застройщика письмом от 28.10.09 Департамент земельных ресурсов ответил, что на земельные участки, на которых расположены сторонние объекты (конечная станция, электротяговая подстанции) оформлены действующие договоры аренды. Департамент указал, что границы для переноса объектов ГУП Мосгортранс должны быть определены градостроительной документацией, участки строительства объектов должны быть образованы и поставлены на кадастровый учет, освобожденные участки могут быть включены в состав арендуемого ООО "ЮНИБЕСТКОМ" участка, а процедура внесения изменений в сведения государственного кадастра повлечет за собой необходимость разработки нового ГПЗУ.
Пунктом 4.2.4 на арендатора была возложена обязанность предусмотреть проектом затраты на компенсацию по сносу зданий тяговой подстанции сблокированной со зданием конечной автобусной станции, а также временного торгового павильона и по выводу автостоянки. Между тем, правовое и организационное обеспечение вывода сторонних землепользователей на арендатора не возложено.
В течение периода разработки вышеперечисленных документов в стадии разработки находился также проект распорядительного акта Правительства Москвы, предусматривающий вывод сторонних землепользователей (собственников расположенных на земельном участке объектов). Как следует из представленного ответчиком текста, права сторонних собственников на здания ЦТП и двух трансформаторных подстанций по адресам Крылатские Холмы д. 36, стр. 2Б и стр. 4 были зарегистрированы в 2006 и 2007 годах. Департаментом земельных ресурсов и Правительством Москвы данная информация документально не опровергнута.
Как следует из представленных застройщиком материалов, Префектурой округа, Главой Управы района Крылатское, проектировщиком, застройщиком и Департаментом городского строительства города Москвы был согласован график проектирования и строительства, предусматривающий завершение строительных работ до 30.12.2014 с учетом того, что заключение соглашений по выводу сторонних объектов с территории застройки запланировано на период с 01.10.11 по 12.01.12.
Материалами дела подтверждается принятие арендатором мер по освоению участка и наличие обстоятельств, препятствующих такому освоению, возникновение и прекращение которых находится вне воли арендатора. Перечисленные выше документы также свидетельствуют о принятии арендатором мер для обоснованного продления сроков строительства и получение им предварительных согласований по данному вопросу.
Установив отсутствие существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды, арбитражный суд первой инстанции отказал Департаменту земельных ресурсов г. Москвы в расторжении договора аренды, признал договор действующим, а односторонний отказ от договора незаконным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела исходил из пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Департамент земельных ресурсов города Москвы является уполномоченным органом власти и действует в интересах собственника.
Департамент земельных ресурсов города Москвы (ранее - Московский земельный комитет) действует на основании полномочий, предоставленных пунктом 10 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
В претензии от 19 апреля 2011 года, адресованной ООО "ЮНИБЕСТКОМ", арендодателем предложено арендатору устранить нарушения договора аренды в определенный срок, в случае неустранения - рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора, ответчиком в установленный срок нарушения устранены не были.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии вины арендатора в нарушении сроков строительства арбитражным судом апелляционной инстанции признаны несостоятельными, поскольку в материалах дела не имеется доказательств того, что арендатором приняты все меры для своевременной разработки разрешительной документации, а также по согласованию перевода объектов сторонних землепользователей, также указал на неподтверждение материалами дела принятие арендатором мер по освоению участка и наличие обстоятельств, препятствующих такому освоению, возникновение и прекращение которых находится вне воли арендатора, поскольку ответчик является профессиональной строительной организацией, владеющей знаниями делового оборота в строительной отрасли и ему было известно, что на спорном земельном участке расположены посторонние объекты, а также тот факт, что на него возложена обязанность по компенсации сноса здания тяговой подстанции, сблокированной со зданием конечной автобусной станции, однако, заключая дополнительное соглашение к договору аренды от 28.04.2006 года ООО "ЮНИБЕСТКОМ" приняло на себя обязательство по завершению строительства гостиничного комплекса в 2009 году. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. ООО "ЮНИБЕСТКОМ" является коммерческой организацией, на основании п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, ведущей предпринимательскую деятельность на свой риск. При заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 28.04.2006, зная время прохождения документооборота по согласованию разрешительной документации на строительство в городе Москве и устанавливая сроки окончания строительства гостиничного комплекса в 2009 году, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, должен был предвидеть последствия наступления для него установленных договором обстоятельств. В материалах дела не имеется ни одного документа, свидетельствующего об оспаривании ответчиком бездействия государственных органов при проведении согласовательных и разрешительных процедур в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, что ответчик начал строить объект или приступил к освоению земельного участка либо ему продлены сроки строительства. Не имеется таких документов и на момент рассмотрения настоящего дела в суде.
В связи с чем, вывод суда первой инстанции о незаконности действий Департамента земельных ресурсов города Москвы, оформленных уведомлениями от 05.06.2012 года N 33-И-1892/12 и от 07.08.2012 года N 33-И-1892/12-(1)-1 и совершения данными действиями сделки одностороннего отказа от договора аренды недействительным и признания договора аренды от 21.04.199 года N М-07-013983 действующим апелляционный суд признал не соответствующим обстоятельствам дела и норме, предусмотренной в пунктом 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При заключении договора аренды земельного участка от 21.04.1999 года собственник земельного участка - город Москва был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором способом создания и ввода в эксплуатацию гостиничного комплекса.
Поскольку длительное время (более 10 лет) арендатором земельный участок освоен не был, собственник земельного участка как любой участник гражданского оборота имеет право на изменение существующего положения. В связи с чем, суд апелляционной инстанции при принятии судебного акта учел то обстоятельство, что Правительством Москвы принято Постановление N 10-ПП от 12.01.2012 года "О прекращении реализации инвестиционного проекта строительства гостиничного комплекса по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, вл. 38", в котором признаны утратившими силу Распоряжение Правительства Москвы от 6 октября 2005 года N 1964-РП о проектировании гостиничного комплекса, приложения к Постановлению Правительства Москвы от 14 апреля 2009 года N 305-ПП в части размещения указанного объекта в генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве.
Обсудив доводы кассационной жалобы, учитывая полно установленные судом первой инстанции факты принятия возможных мер для исполнения условий договора в установленные сроки, обстоятельства, затрудняющие использование земельного участка по назначению по не зависящим от арендатора причинам, судебная коллегия полагает, что подлежит оставлению в силе решение суда первой инстанции как соответствующее нормам материального и процессуального права. В связи с чем на основании п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление апелляционной инстанции отменяется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2013 года по делу N А40-95609/11-150-785 отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 октября 2012 года оставить в силе.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 22.04.2013 ПО ДЕЛУ N А40-95609/11-150-785
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. по делу N А40-95609/11-150-785
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - ДЗР г. Москвы - Монахова А.А. - по доверенности от 24.12.2012 N 33-4-7690/12,
от ответчика - Руденок О.В. - по доверенности от 24.12.2012,
Степина Л.К. - по доверенности от 24.12.2012,
Житнева А.Ю. - по доверенности от 1.08.2012,
от третьего лица - Правительство Москвы - Ланда В.М. - по доверенности от 28.10.2012 N 4-14-20041/0
рассмотрев 15 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "ЮНИБЕСТКОМ"
на постановление от 14 января 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Савенковым О.В., Панкратовой Н.И.,
по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы
о расторжении договора аренды
к ООО "ЮНИБЕСТКОМ",
встречному иску о признании одностороннего отказа от договора недействительным
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИБЕСТКОМ" о расторжении договора аренды земельного участка от 21.04.1999 N М-07-013983 с кадастровым N 77:07:01002:113, имеющего адресные ориентиры: город Москва, Крылатские Холмы, вл. 38.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2011 года по делу N А40-95609/11-150-785 в удовлетворении искового требования отказано.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 6 февраля 2012 года оставил решение суда без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского круга от 30 мая 2012 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
При этом, суд кассационной инстанции, в частности, указал на то, что договором аренды предусмотрена возможность арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в установленном законом порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего договора, а именно неисполнения обязательств по строительству гостиничного комплекса в 2006 - 2009 годах.
Суд кассационной инстанции также сослался на положения ст. ст. 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неиспользованием для строительства в течение трех лет.
ООО "ЮНИБЕСТКОМ" подало в арбитражный суд исковое заявление о признании действующим вышеуказанного договора аренды земельного участка и незаконным его расторжение в одностороннем порядке.
Исковое заявление Арбитражным судом города Москвы принято к производству, возбуждено дело N А40-115758/12-1-455. Определением от 4.09.2012 дела объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А40-95609/11-150-785.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
При новом рассмотрении арбитражный суд вынес решение от 19.10.2012 об отказе в удовлетворении требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы о расторжении договора аренды, признал незаконным односторонний отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы от договора аренды земельного участка, оформленный уведомлением от 05.06.2012 N 33-И-1892/12 и от 07.08.2012 N 33-И-1892/12-(1)-1, и действующим договор аренды от 21.04.1999 N М-07-013983.
Апелляционная инстанция отменила судебное решение постановлением от 14.01.2013, расторгла договор аренды земельного участка с кадастровым N 77:07:01002:113 от 21.04.1999 N М-07-013983, отказала в признании незаконным одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов г. Москвы от договора, а также действующим указанного договора аренды.
ООО "ЮНИБЕСТКОМ" в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции как необоснованного и незаконного, ссылается на обстоятельства дела, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, недоказанность истцом существенных нарушений условий договора ответчиком, отсутствие вины ответчика в несвоевременном освоении земельного участка и неблагоприятных последствий у истца в связи с его неосвоением, просит оставить в силе решение суда первой инстанции.
Отзывы на кассационную жалобу от Департамента земельных ресурсов г. Москвы, Правительства Москвы не поступили.
Изучив материалы дела, повторно проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между Москомземом (арендодателем) и ЗАО "Акмалэнд" (арендатором) заключен договор аренды от 21.04.1999 N М-07-013983, в соответствии с которым арендатору передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 770701002113 площадью 12 801 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Москва, Крылатские Холмы, вл. 38, для строительства торгово-развлекательного центра с подземным гаражом и встроенно-пристроенными ТП и ЦТП. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 20.10.2000.
К договору аренды подписано дополнительное соглашение от 26.05.2003, которым права и обязанности арендатора уступлены ООО "ЮНИБЕСТКОМ" с 07.04.2003. Соглашение зарегистрировано.
Распоряжением Правительства Москвы от 06.10.2005 N 1964-РП изменено функциональное назначение участка, на нем предусмотрено строительство в 2006 - 2009 годах трехзвездочного гостиничного комплекса, совмещенного с международным торговым центром, в связи с чем Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предписано внести соответствующие изменения в договор аренды.
Стороны договора аренды заключили дополнительное соглашение от 28.04.2006 к договору аренды, согласно которому земельный участок предоставляется в аренду под проектирование и строительство трехзвездочного гостиничного комплекса, пункт 4.2.5 Особых условий договора аренды изложен в следующей редакции: "выполнить строительство трехзвездочного гостиничного комплекса в 2006 - 2009 годах в соответствии с проектом застройки участка, благоустройство территории завершить в те же сроки".
Согласно п. 4.2.4 Особых условий договора арендатор обязан разработать и согласовать проект строительства трехзвездочного гостиничного комплекса согласно градостроительному заключению и в месячный срок представить в Департамент земельных ресурсов г. Москвы проект организации строительства и отчет о выполнении работ по закреплению границ участка по техническому заданию Департамента для внесения необходимых изменений в договор аренды.
Несмотря на отсутствие государственной регистрации соглашения от 28.04.2006 сторонами начаты работы по его исполнению.
Однако строительство объекта в установленный договором срок - до 2009 года и до настоящего времени не выполнено.
В обоснование требования о расторжении договора аренды Департамент земельных ресурсов г. Москвы сослался на нарушение арендатором условий п. 4.2.5, 6.1, 8.4 договора, п. 2 ст. 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
После направления кассационной инстанцией дела на новое рассмотрение Департамент земельных ресурсов г. Москвы 5.06.2012 направил в общество уведомление о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением особых условий договора аренды земельного участка, неисполнением обязательств по строительству, отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство.
Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке основано на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
Оспаривая односторонний отказ от договора аренды и полагая договор действующим, ООО "ЮНИБЕСТКОМ" указывает на отсутствие у арендодателя оснований для одностороннего отказа от договора в связи с отсутствием существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды.
Разрешая возникший спор, арбитражный суд первой инстанции оценил на соответствие закону одностороннее расторжение Департаментом земельных ресурсов г. Москвы договора аренды, также как и проверил наличие оснований для расторжения договора в судебном порядке с учетом следующих обстоятельств: имело ли место нарушение со стороны арендатора; явилось ли это нарушение существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенного нарушения"; имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях.
При этом, довод департамента о неисполнении арендатором условий договора в части разработки АРИ (п. 4.2.2) признал необоснованным.
Согласно плану земельного участка (Приложение 2 к договору аренды N М-07-013983) в аренду передан участок прямоугольной формы, имеющий внутри участка (практически, в его центре) анклавы - участки сторонних землепользователей, на которых, как следует из договора аренды, расположены трансформаторная подстанция "Мосэнерго" и тяговая подстанция ГУП "Мосгортранс". Пунктом 4.2.8 договора на арендатора была возложена обязанность обеспечить свободный доступ к данным участкам.
Согласно Порядку подготовки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка), утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 28.09.04 N 671-ПП, основанием для подготовки акта являлся утвержденный Правительством Москвы адресный перечень объектов строительства, реконструкции, предусматривающий подготовку Акта.
Распоряжение Правительства Москвы было принято 06.10.2005 за N 1964-РП.
Суд отметил, что Генеральная схема размещения гостиниц в г. Москве до 2010 года была утверждена только в 2007-м году (Постановлением Правительства Москвы от 24.04.2007 N 323-ПП.) В утвержденный перечень вошел и объект, строительство которого должен осуществить ответчик.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком были выполнены все необходимые мероприятия для разработки АРИ.
Был заключен договор от 18.07.05 N 03/6999-05 на разработку архитектурно-градостроительных решений и предпроектных предложений. Работы завершены и приняты в декабре 2005 г. - феврале 2006 г.
Предпроектные проработки (градостроительное обоснование размещения объекта) были завершены согласно договору между ответчиком и ГУП "ГлавАПУ" в 2007-м году (Акт сдачи-приемки N 513/2-2007).
Завершены также предпроектные проработки по разработке "Схемы транспортного обслуживания гостиничного комплекса" (Акт от 23.07.2007).
Произведены работы по разработке расчета светоклиматического освещения.
Предпроектные проработки для разработки Акта разрешенного использования были рассмотрены Архитектурно-планировочной комиссией Архитектурного совета Москомархитектуры 03.04.2007. При этом заказчику было рекомендовано для оформления Акта разрешенного использования согласовать градостроительное обоснование размещения объекта с органами Госнадзора и исполнительной власти в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 13.08.02 N 629-ПП.
Письмом от 24.09.07 N 2-2/33 заказчик направил в Москомархитектуру Предпроектные проработки (градостроительное обоснование) размещения гостиничного комплекса с просьбой подготовить материалы для АРИ.
Разработанные ответчиком материалы были 08.02.2008 представлены Регламентной комиссией у главного архитектора Москвы на рассмотрение Межведомственной комиссии по оценке соответствия размещения объекта капитального строительства (застройки) техническим, градостроительным и иным регламентам. При этом, как следует из текста Протокола N 7 от 08.02.08, решение Общественно-координационного совета при Префектуре ЗАО было принято 09.01.08 (л.д. 85, т. 2).
Публичные слушания по проекту проведены 27.06.08. Согласно сведениям, изложенным в Протоколе публичных слушаний, проектом предусматривается, что расположенные на территории застройки объекты: диспетчерская городского транспорта, ЦТП, трансформаторная подстанция, коллектор и стоянка автотранспорта подлежат переносу на новые места в границах участка, т.е. должны быть отстроены заново.
Решение Межведомственной комиссии по вопросам точечной застройки о соответствии объекта требованиям Постановления Правительства Москвы от 21.08.07 N 714-ПП было принято 24.12.08 (Протокол N 26 на л.д. 87, т. 2). Распоряжение об утверждении градостроительного обоснования размещения гостиничного комплекса принято Москомархитектурой 29.12.08 (распоряжение N 291, л.д. 91, т. 2). Указанным распоряжением принято к сведению, что заказчик урегулирует имущественно-земельные отношения с собственниками зданий и сооружений, расположенных в границах земельного участка. Как следует из Приложения 1 к указанному распоряжению Москомархитектуры (границы и градостроительное назначение территории размещаемого объекта) в границы размещаемого объекта включены участки, занятые сторонними землепользователями.
Однако, в связи с введением в действие Градостроительного кодекса г. Москвы в 2008-м году, выпуск АРИ был прекращен, в связи с чем в феврале 2009-го года арендатор обратился в Москомархитектуру за разработкой Градостроительного плана земельного участка (письмо от 11.02.09 N 3-3/22).
Градостроительный план земельного участка был утвержден 17.06.2009 и зарегистрирован 19.06.09.
До данного момента разрешение на строительство, очевидно, не могло быть получено, а строительство не могло быть начато, в то время как договорные сроки строительства истекали.
При этом материалами дела подтверждается принятие арендатором всех мер для разработки разрешительной документации, а также по согласованию перевода объектов сторонних землепользователей.
Так, на обращение застройщика, Департамент имущества города Москвы письмом от 19.08.09 ответил, что для осуществления строительства необходимо заключение инвестиционного контракта и выпуск Префектурой ЗАО распорядительного документа Правительства Москвы, в которых необходимо предусмотреть: 1) процедуру компенсации ГУП "Мосгостранс", 2) определение участка территории перебазирования, 3) определения порядка и источников финансирования нового строительства объектов (конечной станции автотранспорта, электроподстанции и ЦТП), 4) передачу в собственность города и иных собственников вновь построенных объектов.
На обращение застройщика письмом от 28.10.09 Департамент земельных ресурсов ответил, что на земельные участки, на которых расположены сторонние объекты (конечная станция, электротяговая подстанции) оформлены действующие договоры аренды. Департамент указал, что границы для переноса объектов ГУП Мосгортранс должны быть определены градостроительной документацией, участки строительства объектов должны быть образованы и поставлены на кадастровый учет, освобожденные участки могут быть включены в состав арендуемого ООО "ЮНИБЕСТКОМ" участка, а процедура внесения изменений в сведения государственного кадастра повлечет за собой необходимость разработки нового ГПЗУ.
Пунктом 4.2.4 на арендатора была возложена обязанность предусмотреть проектом затраты на компенсацию по сносу зданий тяговой подстанции сблокированной со зданием конечной автобусной станции, а также временного торгового павильона и по выводу автостоянки. Между тем, правовое и организационное обеспечение вывода сторонних землепользователей на арендатора не возложено.
В течение периода разработки вышеперечисленных документов в стадии разработки находился также проект распорядительного акта Правительства Москвы, предусматривающий вывод сторонних землепользователей (собственников расположенных на земельном участке объектов). Как следует из представленного ответчиком текста, права сторонних собственников на здания ЦТП и двух трансформаторных подстанций по адресам Крылатские Холмы д. 36, стр. 2Б и стр. 4 были зарегистрированы в 2006 и 2007 годах. Департаментом земельных ресурсов и Правительством Москвы данная информация документально не опровергнута.
Как следует из представленных застройщиком материалов, Префектурой округа, Главой Управы района Крылатское, проектировщиком, застройщиком и Департаментом городского строительства города Москвы был согласован график проектирования и строительства, предусматривающий завершение строительных работ до 30.12.2014 с учетом того, что заключение соглашений по выводу сторонних объектов с территории застройки запланировано на период с 01.10.11 по 12.01.12.
Материалами дела подтверждается принятие арендатором мер по освоению участка и наличие обстоятельств, препятствующих такому освоению, возникновение и прекращение которых находится вне воли арендатора. Перечисленные выше документы также свидетельствуют о принятии арендатором мер для обоснованного продления сроков строительства и получение им предварительных согласований по данному вопросу.
Установив отсутствие существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды, арбитражный суд первой инстанции отказал Департаменту земельных ресурсов г. Москвы в расторжении договора аренды, признал договор действующим, а односторонний отказ от договора незаконным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела исходил из пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Департамент земельных ресурсов города Москвы является уполномоченным органом власти и действует в интересах собственника.
Департамент земельных ресурсов города Москвы (ранее - Московский земельный комитет) действует на основании полномочий, предоставленных пунктом 10 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
В претензии от 19 апреля 2011 года, адресованной ООО "ЮНИБЕСТКОМ", арендодателем предложено арендатору устранить нарушения договора аренды в определенный срок, в случае неустранения - рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора, ответчиком в установленный срок нарушения устранены не были.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии вины арендатора в нарушении сроков строительства арбитражным судом апелляционной инстанции признаны несостоятельными, поскольку в материалах дела не имеется доказательств того, что арендатором приняты все меры для своевременной разработки разрешительной документации, а также по согласованию перевода объектов сторонних землепользователей, также указал на неподтверждение материалами дела принятие арендатором мер по освоению участка и наличие обстоятельств, препятствующих такому освоению, возникновение и прекращение которых находится вне воли арендатора, поскольку ответчик является профессиональной строительной организацией, владеющей знаниями делового оборота в строительной отрасли и ему было известно, что на спорном земельном участке расположены посторонние объекты, а также тот факт, что на него возложена обязанность по компенсации сноса здания тяговой подстанции, сблокированной со зданием конечной автобусной станции, однако, заключая дополнительное соглашение к договору аренды от 28.04.2006 года ООО "ЮНИБЕСТКОМ" приняло на себя обязательство по завершению строительства гостиничного комплекса в 2009 году. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. ООО "ЮНИБЕСТКОМ" является коммерческой организацией, на основании п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, ведущей предпринимательскую деятельность на свой риск. При заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 28.04.2006, зная время прохождения документооборота по согласованию разрешительной документации на строительство в городе Москве и устанавливая сроки окончания строительства гостиничного комплекса в 2009 году, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, должен был предвидеть последствия наступления для него установленных договором обстоятельств. В материалах дела не имеется ни одного документа, свидетельствующего об оспаривании ответчиком бездействия государственных органов при проведении согласовательных и разрешительных процедур в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, что ответчик начал строить объект или приступил к освоению земельного участка либо ему продлены сроки строительства. Не имеется таких документов и на момент рассмотрения настоящего дела в суде.
В связи с чем, вывод суда первой инстанции о незаконности действий Департамента земельных ресурсов города Москвы, оформленных уведомлениями от 05.06.2012 года N 33-И-1892/12 и от 07.08.2012 года N 33-И-1892/12-(1)-1 и совершения данными действиями сделки одностороннего отказа от договора аренды недействительным и признания договора аренды от 21.04.199 года N М-07-013983 действующим апелляционный суд признал не соответствующим обстоятельствам дела и норме, предусмотренной в пунктом 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При заключении договора аренды земельного участка от 21.04.1999 года собственник земельного участка - город Москва был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором способом создания и ввода в эксплуатацию гостиничного комплекса.
Поскольку длительное время (более 10 лет) арендатором земельный участок освоен не был, собственник земельного участка как любой участник гражданского оборота имеет право на изменение существующего положения. В связи с чем, суд апелляционной инстанции при принятии судебного акта учел то обстоятельство, что Правительством Москвы принято Постановление N 10-ПП от 12.01.2012 года "О прекращении реализации инвестиционного проекта строительства гостиничного комплекса по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, вл. 38", в котором признаны утратившими силу Распоряжение Правительства Москвы от 6 октября 2005 года N 1964-РП о проектировании гостиничного комплекса, приложения к Постановлению Правительства Москвы от 14 апреля 2009 года N 305-ПП в части размещения указанного объекта в генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве.
Обсудив доводы кассационной жалобы, учитывая полно установленные судом первой инстанции факты принятия возможных мер для исполнения условий договора в установленные сроки, обстоятельства, затрудняющие использование земельного участка по назначению по не зависящим от арендатора причинам, судебная коллегия полагает, что подлежит оставлению в силе решение суда первой инстанции как соответствующее нормам материального и процессуального права. В связи с чем на основании п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление апелляционной инстанции отменяется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2013 года по делу N А40-95609/11-150-785 отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 октября 2012 года оставить в силе.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)