Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бросова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Решетняк М.А.
Судей Ефремовой Л.Н. и Николаевой Н.М.
При секретаре Т.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя К. - С. (по доверенности) на решение Кировского районного суда г. Самары от 12 сентября 2011 года, которым постановлено:
"В требованиях К. к Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры - отказать.
Требования Б. к К. о признании обязательств по договору прекращенными - удовлетворить.
Признать обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между К. и Б., прекращенными".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Николаевой Н.М., доводы представителя К. - С. (по доверенности и ордеру) в поддержание жалобы, возражения представителя Б. - М. (по доверенности и ордеру), судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.
В обоснование своих требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Б. заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: <...>. Указанная квартира принадлежит Б. на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ передачи квартир в собственность граждан (в порядке приватизации). Б. взял на себя обязательство продать, а истица купить двухкомнатную квартиру, общей площадью 42,5 кв. м, жилой площадью 27 кв. м, расположенную на <...> этаже девятиэтажного дома по адресу: <...>.
В соответствии с условиями предварительного договора ответчик обязан был подготовить все необходимые документы для отчуждения К. в собственность спорной квартиры и заключить (подписать) договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, а также осуществить все необходимые действия по регистрации договора купли-продажи квартиры в регистрирующем органе <...>.
Цена квартиры по соглашению сторон составила <...>, которые были переданы истицей ответчику ДД.ММ.ГГГГ при заключении предварительного договора полностью.
Таким образом, истица исполнила свои обязательства по оплате квартиры полностью, а ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по предварительному договору и заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Считает, что поскольку ответчик уклоняется от заключения договора, она вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
В связи с чем, просила понудить Б. заключить с ней договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,5 кв. м, жилой площадью 27 кв. м, расположенной на <...> этаже девятиэтажного дома в <...> по цене <...> рублей на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Б. обратился в суд к К. со встречным иском о признании обязательств по договору прекращенными.
В обоснование встречного иска Б. указал, что ДД.ММ.ГГГГ он не заключал предварительный договор ни с К., ни с иным лицом и не получал за квартиру деньги в сумме <...> рублей ни от нее, ни от кого другого.
Он точно дату не помнит, но где-то ДД.ММ.ГГГГ подписал вечером во дворе дома на капоте машины, принадлежащей его знакомой ФИО1, по ее просьбе какой-то чистый бланк, либо чистый листок бумаги, точно не помнит. Как объяснила ФИО1, это необходимо для оформления приватизации его квартиры на его имя. Она занималась оформлением приватизации его квартиры по доверенности.
Считает, что его подпись могла оказаться в документах и получена обманным путем.
В тот период он употреблял наркотические средства, о чем ФИО1 было известно, он ей сам об этом говорил, кроме того, они знакомы с детства, некоторый период времени они сожительствовали.
Предварительный договор и соглашение задатке впервые увидел в суде, никаких сумм не получал.
ДД.ММ.ГГГГ он находился за пределами г. Самары, в районном центре, где работал по отделке коттеджа.
ФИО1 познакомила его с ФИО2, которой он выдал доверенность на продажу квартиры.
В дальнейшем он узнал, что ФИО1 уже обманула с продажей квартиры какого-то мужчину, он восстанавливал свои права через суд, так же узнал, что она судима. До настоящего времени она не возвращает ему документы, которые он ей передавал для приватизации квартиры. Он неоднократно просил возвратить документы, но ФИО1 утверждала, что они еще не готовы. В последнее время ему стали звонить с угрозами, стал опасаться за свою жизнь, а также, что квартирой могут завладеть мошенники.
Именно поэтому отозвал доверенности и обратился в милицию с заявлением о совершении мошеннических действий в отношении его.
Полагает, что его обращения в милицию спровоцировали подачу К. в суд данного иска, а также способствовали изготовлению поддельных документов предварительного договора и соглашения о задатке.
Считает, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор прекращен, поскольку в нем указан срок до ДД.ММ.ГГГГ, в указанный срок основной договор заключен не был.
Поскольку предварительный договор не содержит все условия о предмете основного договора, не указаны идентифицирующие признаки объекта недвижимости, не указано имеется ли право собственности, не указан кадастровый номер квартиры, просил отказать в заявленных требованиях К. и признать предварительный договор прекращенным.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель К. - С. просит проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции, считает его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы кассатора, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Б. выдал доверенность на имя ФИО1 и ФИО2 на приватизацию квартиры по адресу: д. 67)
Договором поручения от ДД.ММ.ГГГГ Б. поручил ФИО1 собрать документы для приватизации, (л.д. 53-54)
Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <...>, принадлежит Б. на праве собственности по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8, 9).
Из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между К. и Б. подписан предварительный договор о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры, стоимость которой определена по соглашению сторон (л.д. 6).
Согласно соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ между Б. и К., в счет оплаты за продаваемую квартиру Б. передана сумма в размере <...>. Договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 7).
Установлено, что Б. ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность ФИО2 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению, спорной квартиры, (л.д. 11)
ДД.ММ.ГГГГ Б. отменил доверенность на имя ФИО2 на продажу квартиры. (л.д. 66)
ДД.ММ.ГГГГ Б. отменил доверенность, выданную на приватизацию квартиры на имя ФИО1 и ФИО2. (л.д. 55)
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в определенный предварительным договором срок (ДД.ММ.ГГГГ) и до настоящего времени основной договор купли-продажи спорной квартиры не заключен.
В подтверждение направления предложения о заключении основного договора К. была предоставлена телеграмма, уведомляющая Б. о сделке купли-продажи квартиры, которая состоится по <...> в 12-00 часов и он приглашается на сделку ДД.ММ.ГГГГ
Вместе с тем, судом установлено, что телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ, в которой Б. приглашается на ДД.ММ.ГГГГ на сделку купли-продажи, направлена ответчику ФИО1, которая стороной по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ не являлась, доверенности от покупателя К. на заключение с Б. договора купли-продажи она не имела и интересы К. ФИО1 не представляла.
Более того, в данной телеграмме отсутствуют существенные условия договора, не указано, о какой квартиры идет речь.
Установлено, что вышеуказанная телеграмма Б. доставлена не была, сам Б. уведомление о заключении основного договора другой стороне не направлял.
Эти обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и сторонами по делу не оспаривались.
К тому же, суд правильно указал в решении, что доводы К. о том, что Б. также приглашался на сделку в ДД.ММ.ГГГГ, и он получил телеграмму, не могут быть приняты во внимание, поскольку срок предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ на этот момент истек, срок действия предварительного договора сторонами не продлевался.
Доказательств уклонения ответчика от заключения основанного договору купли-продажи суду истицей предоставлено не было. Б. в ходе судебного разбирательства отрицал факт подписания предварительного договора и соглашения о задатке, считал, что его обманули, в связи с чем обращался в правоохранительные органы.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, прекращены, поскольку в установленный срок сторонами не было направлено предложение заключить основной договор.
Оценивая все представленные доказательства в их совокупности, а также учитывая, что обязательства сторон по предварительному договору прекращены, суд первой инстанции обоснованно отказал К. в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.
В то же время суд обоснованно удовлетворил встречные исковые требования Б. о признании обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между К. и им прекращенными, так как эти требования нашли свое подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Доводы кассационной жалобы представителя С. о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований К., не могут служить основание к отмене правильного по существу решения суда, поскольку основанием к отказу в иске является недоказанность исковых требований истицей, а доводы жалобы кассатора основаны на неверном толковании норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Самары от 12 сентября 2011 года - оставить без изменения, кассационную жалобу представителя К. -С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.10.2011 N 33-10816
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2011 г. N 33-10816
Судья: Бросова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Решетняк М.А.
Судей Ефремовой Л.Н. и Николаевой Н.М.
При секретаре Т.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя К. - С. (по доверенности) на решение Кировского районного суда г. Самары от 12 сентября 2011 года, которым постановлено:
"В требованиях К. к Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры - отказать.
Требования Б. к К. о признании обязательств по договору прекращенными - удовлетворить.
Признать обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между К. и Б., прекращенными".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Николаевой Н.М., доводы представителя К. - С. (по доверенности и ордеру) в поддержание жалобы, возражения представителя Б. - М. (по доверенности и ордеру), судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.
В обоснование своих требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Б. заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: <...>. Указанная квартира принадлежит Б. на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ передачи квартир в собственность граждан (в порядке приватизации). Б. взял на себя обязательство продать, а истица купить двухкомнатную квартиру, общей площадью 42,5 кв. м, жилой площадью 27 кв. м, расположенную на <...> этаже девятиэтажного дома по адресу: <...>.
В соответствии с условиями предварительного договора ответчик обязан был подготовить все необходимые документы для отчуждения К. в собственность спорной квартиры и заключить (подписать) договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, а также осуществить все необходимые действия по регистрации договора купли-продажи квартиры в регистрирующем органе <...>.
Цена квартиры по соглашению сторон составила <...>, которые были переданы истицей ответчику ДД.ММ.ГГГГ при заключении предварительного договора полностью.
Таким образом, истица исполнила свои обязательства по оплате квартиры полностью, а ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по предварительному договору и заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Считает, что поскольку ответчик уклоняется от заключения договора, она вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
В связи с чем, просила понудить Б. заключить с ней договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,5 кв. м, жилой площадью 27 кв. м, расположенной на <...> этаже девятиэтажного дома в <...> по цене <...> рублей на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Б. обратился в суд к К. со встречным иском о признании обязательств по договору прекращенными.
В обоснование встречного иска Б. указал, что ДД.ММ.ГГГГ он не заключал предварительный договор ни с К., ни с иным лицом и не получал за квартиру деньги в сумме <...> рублей ни от нее, ни от кого другого.
Он точно дату не помнит, но где-то ДД.ММ.ГГГГ подписал вечером во дворе дома на капоте машины, принадлежащей его знакомой ФИО1, по ее просьбе какой-то чистый бланк, либо чистый листок бумаги, точно не помнит. Как объяснила ФИО1, это необходимо для оформления приватизации его квартиры на его имя. Она занималась оформлением приватизации его квартиры по доверенности.
Считает, что его подпись могла оказаться в документах и получена обманным путем.
В тот период он употреблял наркотические средства, о чем ФИО1 было известно, он ей сам об этом говорил, кроме того, они знакомы с детства, некоторый период времени они сожительствовали.
Предварительный договор и соглашение задатке впервые увидел в суде, никаких сумм не получал.
ДД.ММ.ГГГГ он находился за пределами г. Самары, в районном центре, где работал по отделке коттеджа.
ФИО1 познакомила его с ФИО2, которой он выдал доверенность на продажу квартиры.
В дальнейшем он узнал, что ФИО1 уже обманула с продажей квартиры какого-то мужчину, он восстанавливал свои права через суд, так же узнал, что она судима. До настоящего времени она не возвращает ему документы, которые он ей передавал для приватизации квартиры. Он неоднократно просил возвратить документы, но ФИО1 утверждала, что они еще не готовы. В последнее время ему стали звонить с угрозами, стал опасаться за свою жизнь, а также, что квартирой могут завладеть мошенники.
Именно поэтому отозвал доверенности и обратился в милицию с заявлением о совершении мошеннических действий в отношении его.
Полагает, что его обращения в милицию спровоцировали подачу К. в суд данного иска, а также способствовали изготовлению поддельных документов предварительного договора и соглашения о задатке.
Считает, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор прекращен, поскольку в нем указан срок до ДД.ММ.ГГГГ, в указанный срок основной договор заключен не был.
Поскольку предварительный договор не содержит все условия о предмете основного договора, не указаны идентифицирующие признаки объекта недвижимости, не указано имеется ли право собственности, не указан кадастровый номер квартиры, просил отказать в заявленных требованиях К. и признать предварительный договор прекращенным.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель К. - С. просит проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции, считает его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы кассатора, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Б. выдал доверенность на имя ФИО1 и ФИО2 на приватизацию квартиры по адресу: д. 67)
Договором поручения от ДД.ММ.ГГГГ Б. поручил ФИО1 собрать документы для приватизации, (л.д. 53-54)
Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <...>, принадлежит Б. на праве собственности по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8, 9).
Из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между К. и Б. подписан предварительный договор о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры, стоимость которой определена по соглашению сторон (л.д. 6).
Согласно соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ между Б. и К., в счет оплаты за продаваемую квартиру Б. передана сумма в размере <...>. Договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 7).
Установлено, что Б. ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность ФИО2 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению, спорной квартиры, (л.д. 11)
ДД.ММ.ГГГГ Б. отменил доверенность на имя ФИО2 на продажу квартиры. (л.д. 66)
ДД.ММ.ГГГГ Б. отменил доверенность, выданную на приватизацию квартиры на имя ФИО1 и ФИО2. (л.д. 55)
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в определенный предварительным договором срок (ДД.ММ.ГГГГ) и до настоящего времени основной договор купли-продажи спорной квартиры не заключен.
В подтверждение направления предложения о заключении основного договора К. была предоставлена телеграмма, уведомляющая Б. о сделке купли-продажи квартиры, которая состоится по <...> в 12-00 часов и он приглашается на сделку ДД.ММ.ГГГГ
Вместе с тем, судом установлено, что телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ, в которой Б. приглашается на ДД.ММ.ГГГГ на сделку купли-продажи, направлена ответчику ФИО1, которая стороной по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ не являлась, доверенности от покупателя К. на заключение с Б. договора купли-продажи она не имела и интересы К. ФИО1 не представляла.
Более того, в данной телеграмме отсутствуют существенные условия договора, не указано, о какой квартиры идет речь.
Установлено, что вышеуказанная телеграмма Б. доставлена не была, сам Б. уведомление о заключении основного договора другой стороне не направлял.
Эти обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и сторонами по делу не оспаривались.
К тому же, суд правильно указал в решении, что доводы К. о том, что Б. также приглашался на сделку в ДД.ММ.ГГГГ, и он получил телеграмму, не могут быть приняты во внимание, поскольку срок предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ на этот момент истек, срок действия предварительного договора сторонами не продлевался.
Доказательств уклонения ответчика от заключения основанного договору купли-продажи суду истицей предоставлено не было. Б. в ходе судебного разбирательства отрицал факт подписания предварительного договора и соглашения о задатке, считал, что его обманули, в связи с чем обращался в правоохранительные органы.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, прекращены, поскольку в установленный срок сторонами не было направлено предложение заключить основной договор.
Оценивая все представленные доказательства в их совокупности, а также учитывая, что обязательства сторон по предварительному договору прекращены, суд первой инстанции обоснованно отказал К. в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры.
В то же время суд обоснованно удовлетворил встречные исковые требования Б. о признании обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между К. и им прекращенными, так как эти требования нашли свое подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Доводы кассационной жалобы представителя С. о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований К., не могут служить основание к отмене правильного по существу решения суда, поскольку основанием к отказу в иске является недоказанность исковых требований истицей, а доводы жалобы кассатора основаны на неверном толковании норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Самары от 12 сентября 2011 года - оставить без изменения, кассационную жалобу представителя К. -С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)