Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаева Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 по делу N А47-5763/2011 (судья Бабина О.Е.).
В заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - Колодин М.Ю. (доверенность от 01.04.2013).
Администрация города Оренбурга (далее - Администрация г. Оренбурга, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Финансово-строительный концерн" (далее - ОАО "ФСК", общество, ответчик) о взыскании 2 086 676 руб. 33 коп., составляющих задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды N 6/д-104 юр от 16.09.2006 за период с 01.01.2010 по 31.05.2011 в сумме 2 047 729 руб. 53 коп. и 38 946 руб. 80 коп. - пени за период с 11.01.2011 по 20.06.2011.
К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Вента", индивидуальный предприниматель Копейкин Олег Владимирович; общество с ограниченной ответственностью "Дизайн - Центр Вертикаль"; Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области; индивидуальный предприниматель Низов Рэм Юрьевич.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 (резолютивная часть объявлена 24.01.2013) исковые требования удовлетворены частично. С открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" в пользу Администрации города Оренбурга взыскано 2 035 530 руб. 14 коп., в том числе: 2 015 053 руб. 69 коп. - основного долга, 20 476 руб. 45 коп. - процентов. В остальной части иска отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "ФСК" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части удовлетворения требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается прекращение срока действия договора аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104юр с 01.01.2008, поскольку в период с 01.01.2008 по 01.04.2011 между сторонами отсутствовало соглашение по существенному условию договора о размере арендной платы. Вместе с тем, в отсутствие возражений арендодателя общество пользовалось спорным земельным участком. В силу чего отношения сторон регулировались новым договором аренды, заключенным на неопределенный срок с 01.01.2008, условия которого идентичны договору аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр с учетом дополнительного соглашения от 26.06.2007 к нему. Поскольку на дату составления дополнительных соглашений к договору аренды 27.01.2010, 20.04.2010, 01.06.2010 и 29.03.2011, обязательства, возникшие из договора аренды, были прекращены, апеллянт полагает, что указанные дополнительные соглашения являются недействительными как несоответствующие пункту 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом названного и внесенных обществом платежей, по состоянию на 01.01.2010 задолженность составила 25 774 руб.; за 2011 год подлежало уплате 151 435 руб., задолженность по уплате которых отсутствует с учетом названной переплаты и внесения 150 076 руб. 46 коп.
Апеллянт считает, что судом не применены нормы права, подлежащие применению - абзац 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающий порядок определения размера арендной платы за пользование земельным участком органами государственной власти в редакции Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-П, которым установлено определение размера арендной платы в случае предоставления земельного участка для целей строительства по результатам рыночной оценки и ограничения размера годовой арендной платы - не ниже земельного налога (пункт 4 Порядка, утвержденного названным постановлением). Поскольку в 2010-2011 годах размер налоговой ставки земельного налога составлял 0,3%, арендная плата, уплаченная обществом в спорный период, в расчете за год не была ниже земельного налога.
Ссылаясь на необходимость применения указанного положения, полагает необоснованным применение судом пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающим ставку арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости.
Податель апелляционной жалобы полагает, что с момента осуществления государственной регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме (29.11.2012), предоставленный в аренду обществу земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Ввиду перехода прав арендодателя к новому собственнику в силу закона, администрация утратила право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
С учетом мнения представителей подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Администрации города Оренбурга N 17п от 30.05.2006 ОАО "ФСК" на основании утвержденного 08.07.2005 акта выбора земельного участка, как единственному лицу, подавшему заявку на приобретение прав на земельный участок, был предоставлен в аренду земельный участок площадью 18 860 кв. м для строительства 3 очереди жилой застройки 13а микрорайона (л. д. 11, т. 1).
16 сентября 2006 года между Администрацией города Оренбурга, в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства (арендодатель), и открытым акционерным обществом "Финансово-строительный концерн" (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка N 6/д-104 юр, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 18 860 кв. м, кадастровый номер 56:44:01 09 001:0048, местоположение: участок находится примерно в 70 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Просторная, 12 для организации строительной площадки для строительства 3 очереди жилой застройки 13а микрорайона, согласно кадастровому паспорту участка (приложение N 1) (пункт 1.1 договора, л.д. 15-16, т. 1).
Срок аренды установлен до 01.08.2007 (пункт 1.4 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2).
Согласно расчету арендной платы, размер арендной платы за период с 16.09.2006 по 31.12.2006 составляет 89 522 руб. 80 коп., исходя из ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости (л. д. 19).
Расчетным периодом по настоящему договору является квартал. Арендная плата вносится ежеквартально до истечения десятого числа месяца следующего квартала за предыдущий квартал (пункт 2.2 договора).
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.
26.06.2007 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр, которым был продлен срок действия договора аренды до 01.04.2011 (л. д. 20, т. 1).
Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению от 26.06.2007 размер арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 составлял 305 381 руб. 50 коп. исходя из ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости (оборот л.д. 20, т. 1).
Государственная регистрация договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр с учетом дополнительного соглашения от 26.06.2007 произведена 09.08.2007, регистрационная запись номер 56-56-01/092/2007-316 (л. д. 21, т. 1).
27.01.2010, 20.04.2010, 01.06.2010 сторонами были подписаны дополнительные соглашения, которыми согласован размер арендной платы на 2010 год (л. д. 22-24, т. 1). В соответствии с дополнительными соглашениями от 27.01.2010, от 20.04.2010, от 01.06.2010, размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составлял 305 381 руб. 50 коп., 610 763 руб. и 338 057 руб. 32 коп. соответственно, в связи с применением повышающих коэффициентов к ставке арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости.
Также 29.03.2011 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым был продлен срок действия договора аренды до 30.03.2012 и согласован размер арендной платы на 2011 год. Абзац 1 пункта 2.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до истечения десятого числа текущего месяца" (пункт 3 дополнительного соглашения, л.д. 25, т. 1).
Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению от 29.03.2011, размер арендной платы увеличен, в связи с установлением ставки арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости, и составляет за период с 01.01.2011 по 31.12.2011-5 089 691 руб. 62 коп. (оборот л.д. 25, т. 1).
Государственная регистрация дополнительного соглашения от 29.03.2011 произведена в установленном законом порядке 12.04.2011, регистрационная запись номер 56-56-01/086/2011-114 (оборот л.д. 26, т. 1).
После завершения строительства, созданный на предоставленном в аренду земельном участке жилой дом был введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.09.2012, л.д. 51-53, т. 2).
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (л. д. 56, т. 2), первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, 23/1 проведена 29.11.2011.
Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за использование земельного участка в период с 01.01.2010 по 31.05.2011, истец обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора суд установил отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды от 27.01.2010, от 20.04.2010, от 01.06.2010 и пришел к выводу о регулировании отношений сторон договором аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр с учетом дополнительного соглашения от 26.06.2007, а также дополнительным соглашением от 29.03.2011. Суд признал необоснованным применение истцом при расчете арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 индекса потребительских цен 110,7%, установленного постановлением Правительства Оренбургской области от 30.09.2010 N 703-пп, которое не было опубликовано в установленном законодательством порядке и не вступило в законную силу, пришел к выводу, что за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 у ответчика отсутствует задолженность по спорному договору аренды и имеет место переплата в размере 25 773 руб. 71 коп. Начисление арендной платы за 2011 произведено с учетом уменьшения на сумму внесенных платежей 428 021 руб. 82 коп. и переплаты 25 773 руб. 71 коп., исходя из методики расчета, определенной условиями дополнительного соглашения от 29.03.2011, исходя из ставки арендной платы равной 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования в сумме 2 015 053 руб. 69 коп., суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком обязательства по внесению платы за использование земельного участка, признав требования истца обоснованными на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая отсутствие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 и указание при расчете пени один и тот же период просрочки исполнения обязательств, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за период 01.01.2010 по 31.12.2010, с 11.04.2011 по 10.05.2011. Установив, что при расчете суммы пени за период с 11.02.2011 по 03.03.2011 и с 03.03.2011 по 10.03.2011 истцом в период просрочки включался день, в который ответчиком производилась частичная оплата, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания неустойки, на основании пункта 5.1 договора аренды, в сумме 20 476 руб. 45 коп. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Спорные отношения сторон возникли в связи с оформлением между Администрацией г. Оренбурга, в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства, и открытым акционерным обществом "Финансово-строительный концерн" договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0048 (л. д. 15-16, т. 1).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с учетом дополнительных соглашений к договору от 26.06.2007 и от 29.03.2011 (л. д. 21, оборот л.д. 26, т. 1).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт использования земельного участка площадью 18 860 кв. м подтвержден материалами дела и не опровергается ответчиком.
При таких обстоятельствах в период с 01.01.2010 по 31.05.2011 земельный участок с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0048 находился в пользовании ответчика на основании договора аренды.
При рассмотрении спора суд первой инстанции верно установил, что период образования задолженности, заявленной ко взысканию настоящим иском, предшествует осуществлению первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, 23/1, которая была проведена 29.11.2011.
В этой связи, положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и частей 2 и 5 статьи 16 Федерального Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о переходе права собственности на земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме, не исключают права Администрации на взыскание спорной задолженности.
Доводы апеллянта о состоявшемся в связи с переходом права собственности на земельный участок, переходе прав арендодателя по договору аренды в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не исключают права на взыскание задолженности, которая образовалась до перехода права.
На основании статей 382, 384, 388, 389, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на предоставленное в аренду имущество происходит замена арендодателя в обязательстве по договору аренды.
По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, в двустороннеобязывающем договоре, к которым относится договора аренды, каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.
В рассматриваемом случае апеллянтом не обосновано наличие самого факта перехода прав арендодателя, поскольку регистрация права собственности на квартиры в жилом доме свидетельствует о достижении цели договора аренды земельного участка - строительстве жилого дома. В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. При этом, после возникновения общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом заключение публичным собственником и застройщиком соглашения о расторжении договора аренды такого земельного участка, а также его передача застройщиком публичному собственнику по акту приема-передачи невозможны.
Оценивая доводы апелляционной жалобы о регулировании правоотношений сторон в спорный период, судебная коллегия пришла к выводу об ошибочности утверждений о прекращении действия договора аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104юр с 01.01.2008.
Действительно, в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком является существенным условием договора, а в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении условий договора совершается в той же форме, то есть подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Анализируемый договор аренды земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации без каких-либо ограничений.
При таких обстоятельствах, доводы общества о необходимости регулировании отношений сторон условиями договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, заявленные в контексте необходимости определения размера арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка за весь спорный период подлежат отклонению.
Из сопоставления произведенного истцом расчета исковых требований, содержания обжалуемого решения и доводов апелляционной жалобы следует, что ОАО "ФСК" по существу обжалуется определение судом первой инстанции размера задолженности по арендной платы за 2011 год в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, так как задолженность за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 взыскана с ответчика без применения индекса потребительских цен 110,7%, установленного постановлением Правительства Оренбургской области от 30.09.2010 N 703-пп, которое не было опубликовано в установленном законодательством порядке и не вступило в законную силу.
Доводы апеллянта о необходимости определения расчета задолженности за период с 01.01.2011 по 31.05.2011 в соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-П, которым установлено определение размера арендной платы в случае предоставления земельного участка для целей строительства по результатам рыночной оценки и ограничения размера годовой арендной платы - не ниже земельного налога, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-8602/2012 признано частично недействующим и не подлежащим применению с момента издания постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" в редакции постановлений Правительства Оренбургской области от 22.12.2009 N 641-п, от 25.05.2010 N 361-п, от 14.08.2010 N 543-п, от 18.10.2010 N 750-п, от 11.01.2011 N 6-п.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 регулирование арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности осуществляется в нормативном порядке. В силу чего, определение размера арендной платы, подлежащей уплате по договору, должно соответствовать нормативному акту, принятому уполномоченным органом государственной власти и местного самоуправления, независимо от воли сторон договора аренды и без внесения в текст договора подобных изменений. В том же постановлении определена общеобязательность принципов определения арендной платы, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) ко всем публичным землям на территории Российской Федерации. К таким принципам отнесен принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Исходя из разъяснений, приведенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности. При своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
В рассматриваемом случае предоставление земельного участка ОАО "ФСК" произведено в рамках процедуры выбора земельного участка, без проведения торгов. Предоставление земельного участка произведено в целях жилой застройки микрорайона. Названное позволяет признать такой случай предоставления земельного участка, аналогичным указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582.
Вместе с тем, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двухкратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в 2,5% и 5% от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Буквальное содержание пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 Постановления N 582 позволяет сделать вывод об исчислении трехлетнего срока со дня предоставления земельного участка в аренду.
Поскольку в рассматриваемом случае предоставление земельного участка ответчику произведено в 2006 году, период взыскания задолженности за 2011 год, находится за пределами указанного трехлетнего срока. В связи с чем, исчисление размера арендной платы обоснованно произведено исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Следует отметить, что указанный показатель соответствует размеру, согласованному сторонами в дополнительном соглашении от 29.03.2011, которое зарегистрировано в установленном законом порядке. Довод о недействительности указанного дополнительного соглашения по причине оформления после прекращения действия договора аренды от 16.09.2006, приведен апеллянтом без учета возобновления действия договора на неопределенный срок и регулируемого характера арендной платы.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал спорную задолженность по договору аренды в размере 2 035 530 руб.
Ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочки исполнения, в силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет начисление пени, предусмотренной договором. Возражений касающихся расчета пени в сумме 20 476 руб. 45 коп., которая в соответствии с пунктом 2.6. начисляется за несвоевременное внесение арендной платы в сроки, установленные договором, в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки, апеллянтом не заявлено.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 по делу N А47-5763/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2013 N 18АП-3859/2013 ПО ДЕЛУ N А47-5763/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2013 г. N 18АП-3859/2013
Дело N А47-5763/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаева Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 по делу N А47-5763/2011 (судья Бабина О.Е.).
В заседании приняли участие представители:
открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - Колодин М.Ю. (доверенность от 01.04.2013).
Администрация города Оренбурга (далее - Администрация г. Оренбурга, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Финансово-строительный концерн" (далее - ОАО "ФСК", общество, ответчик) о взыскании 2 086 676 руб. 33 коп., составляющих задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды N 6/д-104 юр от 16.09.2006 за период с 01.01.2010 по 31.05.2011 в сумме 2 047 729 руб. 53 коп. и 38 946 руб. 80 коп. - пени за период с 11.01.2011 по 20.06.2011.
К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Вента", индивидуальный предприниматель Копейкин Олег Владимирович; общество с ограниченной ответственностью "Дизайн - Центр Вертикаль"; Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области; индивидуальный предприниматель Низов Рэм Юрьевич.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 (резолютивная часть объявлена 24.01.2013) исковые требования удовлетворены частично. С открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" в пользу Администрации города Оренбурга взыскано 2 035 530 руб. 14 коп., в том числе: 2 015 053 руб. 69 коп. - основного долга, 20 476 руб. 45 коп. - процентов. В остальной части иска отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "ФСК" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части удовлетворения требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается прекращение срока действия договора аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104юр с 01.01.2008, поскольку в период с 01.01.2008 по 01.04.2011 между сторонами отсутствовало соглашение по существенному условию договора о размере арендной платы. Вместе с тем, в отсутствие возражений арендодателя общество пользовалось спорным земельным участком. В силу чего отношения сторон регулировались новым договором аренды, заключенным на неопределенный срок с 01.01.2008, условия которого идентичны договору аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр с учетом дополнительного соглашения от 26.06.2007 к нему. Поскольку на дату составления дополнительных соглашений к договору аренды 27.01.2010, 20.04.2010, 01.06.2010 и 29.03.2011, обязательства, возникшие из договора аренды, были прекращены, апеллянт полагает, что указанные дополнительные соглашения являются недействительными как несоответствующие пункту 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом названного и внесенных обществом платежей, по состоянию на 01.01.2010 задолженность составила 25 774 руб.; за 2011 год подлежало уплате 151 435 руб., задолженность по уплате которых отсутствует с учетом названной переплаты и внесения 150 076 руб. 46 коп.
Апеллянт считает, что судом не применены нормы права, подлежащие применению - абзац 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающий порядок определения размера арендной платы за пользование земельным участком органами государственной власти в редакции Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-П, которым установлено определение размера арендной платы в случае предоставления земельного участка для целей строительства по результатам рыночной оценки и ограничения размера годовой арендной платы - не ниже земельного налога (пункт 4 Порядка, утвержденного названным постановлением). Поскольку в 2010-2011 годах размер налоговой ставки земельного налога составлял 0,3%, арендная плата, уплаченная обществом в спорный период, в расчете за год не была ниже земельного налога.
Ссылаясь на необходимость применения указанного положения, полагает необоснованным применение судом пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающим ставку арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости.
Податель апелляционной жалобы полагает, что с момента осуществления государственной регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме (29.11.2012), предоставленный в аренду обществу земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Ввиду перехода прав арендодателя к новому собственнику в силу закона, администрация утратила право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
С учетом мнения представителей подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Администрации города Оренбурга N 17п от 30.05.2006 ОАО "ФСК" на основании утвержденного 08.07.2005 акта выбора земельного участка, как единственному лицу, подавшему заявку на приобретение прав на земельный участок, был предоставлен в аренду земельный участок площадью 18 860 кв. м для строительства 3 очереди жилой застройки 13а микрорайона (л. д. 11, т. 1).
16 сентября 2006 года между Администрацией города Оренбурга, в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства (арендодатель), и открытым акционерным обществом "Финансово-строительный концерн" (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка N 6/д-104 юр, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 18 860 кв. м, кадастровый номер 56:44:01 09 001:0048, местоположение: участок находится примерно в 70 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Просторная, 12 для организации строительной площадки для строительства 3 очереди жилой застройки 13а микрорайона, согласно кадастровому паспорту участка (приложение N 1) (пункт 1.1 договора, л.д. 15-16, т. 1).
Срок аренды установлен до 01.08.2007 (пункт 1.4 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2).
Согласно расчету арендной платы, размер арендной платы за период с 16.09.2006 по 31.12.2006 составляет 89 522 руб. 80 коп., исходя из ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости (л. д. 19).
Расчетным периодом по настоящему договору является квартал. Арендная плата вносится ежеквартально до истечения десятого числа месяца следующего квартала за предыдущий квартал (пункт 2.2 договора).
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.
26.06.2007 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр, которым был продлен срок действия договора аренды до 01.04.2011 (л. д. 20, т. 1).
Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению от 26.06.2007 размер арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 составлял 305 381 руб. 50 коп. исходя из ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости (оборот л.д. 20, т. 1).
Государственная регистрация договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр с учетом дополнительного соглашения от 26.06.2007 произведена 09.08.2007, регистрационная запись номер 56-56-01/092/2007-316 (л. д. 21, т. 1).
27.01.2010, 20.04.2010, 01.06.2010 сторонами были подписаны дополнительные соглашения, которыми согласован размер арендной платы на 2010 год (л. д. 22-24, т. 1). В соответствии с дополнительными соглашениями от 27.01.2010, от 20.04.2010, от 01.06.2010, размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составлял 305 381 руб. 50 коп., 610 763 руб. и 338 057 руб. 32 коп. соответственно, в связи с применением повышающих коэффициентов к ставке арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости.
Также 29.03.2011 между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым был продлен срок действия договора аренды до 30.03.2012 и согласован размер арендной платы на 2011 год. Абзац 1 пункта 2.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до истечения десятого числа текущего месяца" (пункт 3 дополнительного соглашения, л.д. 25, т. 1).
Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению от 29.03.2011, размер арендной платы увеличен, в связи с установлением ставки арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости, и составляет за период с 01.01.2011 по 31.12.2011-5 089 691 руб. 62 коп. (оборот л.д. 25, т. 1).
Государственная регистрация дополнительного соглашения от 29.03.2011 произведена в установленном законом порядке 12.04.2011, регистрационная запись номер 56-56-01/086/2011-114 (оборот л.д. 26, т. 1).
После завершения строительства, созданный на предоставленном в аренду земельном участке жилой дом был введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.09.2012, л.д. 51-53, т. 2).
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (л. д. 56, т. 2), первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, 23/1 проведена 29.11.2011.
Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за использование земельного участка в период с 01.01.2010 по 31.05.2011, истец обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора суд установил отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды от 27.01.2010, от 20.04.2010, от 01.06.2010 и пришел к выводу о регулировании отношений сторон договором аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр с учетом дополнительного соглашения от 26.06.2007, а также дополнительным соглашением от 29.03.2011. Суд признал необоснованным применение истцом при расчете арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 индекса потребительских цен 110,7%, установленного постановлением Правительства Оренбургской области от 30.09.2010 N 703-пп, которое не было опубликовано в установленном законодательством порядке и не вступило в законную силу, пришел к выводу, что за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 у ответчика отсутствует задолженность по спорному договору аренды и имеет место переплата в размере 25 773 руб. 71 коп. Начисление арендной платы за 2011 произведено с учетом уменьшения на сумму внесенных платежей 428 021 руб. 82 коп. и переплаты 25 773 руб. 71 коп., исходя из методики расчета, определенной условиями дополнительного соглашения от 29.03.2011, исходя из ставки арендной платы равной 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования в сумме 2 015 053 руб. 69 коп., суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком обязательства по внесению платы за использование земельного участка, признав требования истца обоснованными на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая отсутствие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 и указание при расчете пени один и тот же период просрочки исполнения обязательств, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за период 01.01.2010 по 31.12.2010, с 11.04.2011 по 10.05.2011. Установив, что при расчете суммы пени за период с 11.02.2011 по 03.03.2011 и с 03.03.2011 по 10.03.2011 истцом в период просрочки включался день, в который ответчиком производилась частичная оплата, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания неустойки, на основании пункта 5.1 договора аренды, в сумме 20 476 руб. 45 коп. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Спорные отношения сторон возникли в связи с оформлением между Администрацией г. Оренбурга, в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства, и открытым акционерным обществом "Финансово-строительный концерн" договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0048 (л. д. 15-16, т. 1).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с учетом дополнительных соглашений к договору от 26.06.2007 и от 29.03.2011 (л. д. 21, оборот л.д. 26, т. 1).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт использования земельного участка площадью 18 860 кв. м подтвержден материалами дела и не опровергается ответчиком.
При таких обстоятельствах в период с 01.01.2010 по 31.05.2011 земельный участок с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0048 находился в пользовании ответчика на основании договора аренды.
При рассмотрении спора суд первой инстанции верно установил, что период образования задолженности, заявленной ко взысканию настоящим иском, предшествует осуществлению первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, 23/1, которая была проведена 29.11.2011.
В этой связи, положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и частей 2 и 5 статьи 16 Федерального Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о переходе права собственности на земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме, не исключают права Администрации на взыскание спорной задолженности.
Доводы апеллянта о состоявшемся в связи с переходом права собственности на земельный участок, переходе прав арендодателя по договору аренды в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не исключают права на взыскание задолженности, которая образовалась до перехода права.
На основании статей 382, 384, 388, 389, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на предоставленное в аренду имущество происходит замена арендодателя в обязательстве по договору аренды.
По смыслу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, в двустороннеобязывающем договоре, к которым относится договора аренды, каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, составляющим договор.
В рассматриваемом случае апеллянтом не обосновано наличие самого факта перехода прав арендодателя, поскольку регистрация права собственности на квартиры в жилом доме свидетельствует о достижении цели договора аренды земельного участка - строительстве жилого дома. В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. При этом, после возникновения общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом заключение публичным собственником и застройщиком соглашения о расторжении договора аренды такого земельного участка, а также его передача застройщиком публичному собственнику по акту приема-передачи невозможны.
Оценивая доводы апелляционной жалобы о регулировании правоотношений сторон в спорный период, судебная коллегия пришла к выводу об ошибочности утверждений о прекращении действия договора аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104юр с 01.01.2008.
Действительно, в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком является существенным условием договора, а в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении условий договора совершается в той же форме, то есть подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Анализируемый договор аренды земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации без каких-либо ограничений.
При таких обстоятельствах, доводы общества о необходимости регулировании отношений сторон условиями договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, заявленные в контексте необходимости определения размера арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка за весь спорный период подлежат отклонению.
Из сопоставления произведенного истцом расчета исковых требований, содержания обжалуемого решения и доводов апелляционной жалобы следует, что ОАО "ФСК" по существу обжалуется определение судом первой инстанции размера задолженности по арендной платы за 2011 год в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, так как задолженность за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 взыскана с ответчика без применения индекса потребительских цен 110,7%, установленного постановлением Правительства Оренбургской области от 30.09.2010 N 703-пп, которое не было опубликовано в установленном законодательством порядке и не вступило в законную силу.
Доводы апеллянта о необходимости определения расчета задолженности за период с 01.01.2011 по 31.05.2011 в соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-П, которым установлено определение размера арендной платы в случае предоставления земельного участка для целей строительства по результатам рыночной оценки и ограничения размера годовой арендной платы - не ниже земельного налога, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-8602/2012 признано частично недействующим и не подлежащим применению с момента издания постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" в редакции постановлений Правительства Оренбургской области от 22.12.2009 N 641-п, от 25.05.2010 N 361-п, от 14.08.2010 N 543-п, от 18.10.2010 N 750-п, от 11.01.2011 N 6-п.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 регулирование арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности осуществляется в нормативном порядке. В силу чего, определение размера арендной платы, подлежащей уплате по договору, должно соответствовать нормативному акту, принятому уполномоченным органом государственной власти и местного самоуправления, независимо от воли сторон договора аренды и без внесения в текст договора подобных изменений. В том же постановлении определена общеобязательность принципов определения арендной платы, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) ко всем публичным землям на территории Российской Федерации. К таким принципам отнесен принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Исходя из разъяснений, приведенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности. При своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
В рассматриваемом случае предоставление земельного участка ОАО "ФСК" произведено в рамках процедуры выбора земельного участка, без проведения торгов. Предоставление земельного участка произведено в целях жилой застройки микрорайона. Названное позволяет признать такой случай предоставления земельного участка, аналогичным указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582.
Вместе с тем, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двухкратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в 2,5% и 5% от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Буквальное содержание пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 Постановления N 582 позволяет сделать вывод об исчислении трехлетнего срока со дня предоставления земельного участка в аренду.
Поскольку в рассматриваемом случае предоставление земельного участка ответчику произведено в 2006 году, период взыскания задолженности за 2011 год, находится за пределами указанного трехлетнего срока. В связи с чем, исчисление размера арендной платы обоснованно произведено исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Следует отметить, что указанный показатель соответствует размеру, согласованному сторонами в дополнительном соглашении от 29.03.2011, которое зарегистрировано в установленном законом порядке. Довод о недействительности указанного дополнительного соглашения по причине оформления после прекращения действия договора аренды от 16.09.2006, приведен апеллянтом без учета возобновления действия договора на неопределенный срок и регулируемого характера арендной платы.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал спорную задолженность по договору аренды в размере 2 035 530 руб.
Ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочки исполнения, в силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет начисление пени, предусмотренной договором. Возражений касающихся расчета пени в сумме 20 476 руб. 45 коп., которая в соответствии с пунктом 2.6. начисляется за несвоевременное внесение арендной платы в сроки, установленные договором, в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки, апеллянтом не заявлено.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 по делу N А47-5763/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)