Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представитель Рябинина Н.В. (по доверенности от 03.04.2013)
от ответчика: представитель Воронков А.Ю. (по доверенности от 01.12.2012), Мищенко Д.В. (по доверенности от 01.12.2012)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8996/2013) ЗАО "Ренлунд СПб"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 по делу N А56-73932/2012 (судья Преснецова Т.Г.), принятое
по иску ЗАО "ОЛЬВЕН СПб"
к ЗАО "Ренлунд СПб"
о взыскании задолженности,
установил:
Закрытое акционерное общество "ОЛЬВЕН СПб" (194356, Санкт-Петербург г., Выборгское Шоссе, 13, ОГРН 1027807590634) (далее - Истец, ЗАО "ОЛЬВЕН СПб") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Ренлунд СПб" (197374, Санкт-Петербург г., Савушкина ул., 119, ОГРН 1037821004011) (далее - Ответчик, ЗАО "Ренлунд СПб") с учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.06.2012 по 31.08.2012 в сумме 157 925 руб. 73 коп., задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.07.2012 по 31.08.2012 в сумме 537 403 руб. 34 коп. и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме 24 831 руб. 82 коп.
Возражая против заявленных требований, ЗАО "Ренлунд СПб" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 48 607 227 руб. 38 коп. арендной платы, уплаченной им за период с февраля 2010 года по 31.08.2012, ссылаясь на то, что в нарушение условий пункта 6.3. договора и Приложения N 2 к нему в здании торгово-выставочного комплекса "Космополис", где находятся арендуемые помещения, иные арендаторы осуществляли торговую деятельность и реализацию товаров, аналогичных с товарами ООО "Ренлунд СПб".
Решением арбитражного суда от 12.03.2013 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе ЗАО "Ренлунд СПб" просит названное решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что Истцом в нарушении ст. 611 ГК РФ не было передано в аренду помещение, соответствующее назначению имущества, поскольку ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" чинились препятствия в использовании арендатором помещения для целей торговой и складской деятельности. По встречному иску ЗАО "Ренлунд СПб" полагает, что судом первой инстанции необоснованно отклонены представленные в дело доказательства, свидетельствующие о том, что ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" заключались договоры аренды с третьими лицами, следствием которых явилась организация торговой деятельности в помещениях торгово-выставочного комплекса "Космополис", что в силу п. 6.3. договора аренды освобождает ЗАО "Ренлунд СПб" от внесения арендной платы за период осуществления такой деятельности.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании объявлен перерыв до 23.05.2013, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" (арендодатель) и ЗАО "Ренлунд СПб" (арендатор) был заключен договор аренды от 06.03.2007 в отношении нежилых помещений 2Н площадью 176,7 кв. м, 4Н площадью 1576,8 кв. м (далее - помещения), находящихся в торгово-выставочном комплексе "Космополис" (далее - Комплекс), расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 13, лит. А., действующий в редакции дополнительных соглашений от 02.04.2007 и от 11.05.2012, сроком действия до 31.08.2012 (далее - договор аренды).
Порядок расчетов установлен сторонами в разделе три договора аренды с учетом дополнительного соглашения N 6 от 11.05.2012, согласно которому арендная плата за пользование помещениями состоит из постоянной и переменной частей, постоянная часть арендной платы состоит из платы за пользование помещениями в месяц и эксплуатационных расходов, переменная часть арендной платы устанавливается в размере стоимости потребленных коммунальных услуг. Таким образом, в состав арендной платы включены, в том числе, коммунальные и эксплуатационные платежи.
Как следует из материалов дела, по окончании срока действия договора помещения были возвращены Истцу по акту приема-передачи от 31.08.2012.
Ссылаясь на то, что за период аренды помещений ЗАО "Ренлунд СПб" обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнило, в результате чего образовалась задолженность за период с 10.06.2012 по 31.08.2012 в сумме 157 925 руб. 73 коп., а также задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.07.2012 по 31.08.2012 в размере 537 403 руб. 34 коп., ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Не согласившись с иском, ЗАО "Ренлунд СПб" сослалось на положения п. 6.3. договора аренды и, представив доказательства осуществления в Комплексе торговой деятельности иными арендаторами, обратилось со встречным иском о взыскании ранее выплаченной арендной платы.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, пришел к выводу о том, что у Общества возникла обязанность по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг по договору аренды, в связи с чем посчитал основной иск подлежащим удовлетворению. Отклоняя встречный иск, суд указал на то, что ЗАО "Ренлунд СПб" не доказано нарушения арендодателем п. 6.3. договора аренды, влекущего освобождение Ответчика от внесения арендной платы.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
На основании п. 6.3. договора аренды в случае заключения арендодателем каких-либо договоров с третьими лицами, следствием которых будет являться организация торговли товарами, оговоренными в Приложении N 2 к настоящему договору, в здании Комплекса либо на территории, прилегающей к зданию Комплекса, равно как и осуществление торговли товарами, оговоренными в Приложении N 2 к настоящему договору, арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы на период указанных нарушений.
Пункт 6.3. договора аренды сторонами не оспорен, в судебном порядке недействительным не признан.
Таким образом, вопрос о взыскании арендной платы в пользу ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" либо о возврате арендной платы ЗАО "Ренлунд СПб" зависит от доказанности факта нарушения условий п. 6.3. договора аренды со стороны ЗАО "ОЛЬВЕН СПб".
Суд первой инстанции посчитал этот факт недоказанным, указав, что ЗАО "Ренлунд СПб" добровольно исполняло взятое обязательство по оплате арендных платежей и в период действия договора аренды не предъявляло претензий по данному вопросу. Также суд первой инстанции исходил из того, что наличие договоров аренды с третьими лицами, а также наличие кассовых чеков в подтверждение продажи товаров, аналогичных товарам, указанным в Приложении N 2, является недостаточным доказательством нарушения п. 6.3. договора аренды.
Исследовав материалы дела и имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд не может согласиться с позицией суда первой инстанции о недоказанности факта нарушений условий п. 6.3. договора аренды.
Так, в материалы дела представлены договоры аренды помещений N 183 от 16.07.2010, N 16/11-06 от 16.11.2006, N 25 от 16.10.2007, N 71 от 16.09.2008, N 118 от 16.08.2009, N 183 от 16.07.2010, N 266 от 16.06.2011, которые были заключены между ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" и ООО "Секреты Клеопатры". Письмом от 28.02.2013 генеральный директор ООО "Секреты Клеопатры" Зикрат Е.В. подтверждает, что договоры аренды были заключены с целью осуществления торговли косметикой производства Израиль. В материалах дела также имеется товарный чек от 05.04.2012, по которому был приобретен шампунь и который подтверждает фактическое осуществление торговой деятельности ООО "Секреты Клеопатры" в здании Комплекса.
Вместе с тем, согласно Приложению N 2 к договору аренды торговлю косметической продукцией могут осуществлять иные лица при условии, что арендодатель заблаговременно известил об этом арендатора. Доказательств соответствующего уведомления арендатора ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" не представлено.
Кроме того, согласно Приложению N 2 к договору аренды торговлю сувенирной продукцией могут осуществлять иные лица при условии, что арендодатель заблаговременно оповестил об этом арендатора.
В материалах дела имеются договоры аренды N 174 от 01.04.2010, N 235 от 01.03.2011, N 298 от 01.02.2012, N 27/06-06 от 27.06.2006, N 12 от 01.07.2007, N 55 от 01.06.2008, N 110 от 01.05.2009, N 174, от 01.04.2010, N 235 от 01.03.2011, N 298 от 01.02.2012, заключенные ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" с ИП Смирновой Е.А. Письмом от 26.02.2013 N 4 ИП Смирнова подтверждает, что договоры аренды были заключены для продажи бижутерии и сувенирной продукции. Также в деле имеется договор аренды помещения N 285 от 01.01.2012, заключенный ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" с ООО "РосЕвроСтрой". Помещение используется для продажи японских ножей, которые также относятся к сувенирной продукции.
Кроме того, в дело представлены выписки из ЕГРП в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе д. 13, лит. А., принадлежащих ЗАО "ОЛЬВЕН СПб". Согласно указанным выпискам нежилые помещения с кадастровыми номерами 78:5510:3003:7:33 (пом. 59Н, 60Н, 61Н), 78:5510:3003:7:34 (пом. 62Н), 78:5510:3003:7:5 с августа 2011 года были представлены в аренду компании ООО "ТАЛЕР" на основании долгосрочных договоров аренды, которые прошли государственную регистрацию.
ООО "ТАЛЕР" в арендуемых помещениях также осуществляло торговлю товарами личной гигиены, которые указаны в Приложении N 2 к договору аренды. Реализация указанных товаров подтверждена товарными чеками от 21.03.2012 и от 22.03.2012.
Также в материалах дела имеются доказательства продажи алкогольной продукции ООО "Виниссимо СПб" в период действия договора аренды. Как следует из лицензии указанной организации N 00357/2011 от 11.04.2011, местом продажи алкогольной продукции является: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 13, лит. А, помещение 38Н, т.е. продажа осуществлялась в здании Комплекса. Лицензия была выдана сроком с 08.06.2012 до 11.04.2016. Между тем, согласно Приложению N 2 к договору аренды продажа алкогольной продукции может осуществляться иными лицами только при условии согласования (одобрения) осуществления торговли арендатором. Доказательств одобрения продажи алкогольной продукции арендатором Истцом в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах в материалах дела имеются относимые и допустимые доказательства того, что в период действия договора аренды ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" сдавало третьим лицам в аренду помещения, которые использовались для торговли товарами, указанными в Приложении N 2 к договору аренды. При этом ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" знало об ассортименте товаров, которые планировалось реализовывать в арендуемых помещениях, что подтверждается содержанием договоров аренды с третьими лицами.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами суда первой инстанции о том, что отсутствие претензий со стороны арендатора в период действия договора аренды является основанием для отказа в иске, поскольку арендатор имеет право на защиту своих прав в пределах установленного законом срока исковой давности. Более того, в материалах дела имеется письмо арендатора в адрес ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" N 56 от 06.04.2012, в котором ЗАО "Ренлунд СПб" в период действия договора аренды требовало возвратить арендную плату.
По мнению апелляционного суда, с учетом п. 6.3. договора аренды допущенные Истцом нарушения освобождают Ответчика от обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем произведенные Ответчиком платежи в отсутствие соответствующего обязательства подлежат возврату.
При определении размера денежных средств, подлежащих возврату в рамках встречного иска, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно приложению N 6 к договору аренды коммунальные и эксплуатационные платежи относятся к арендной плате, поэтому на указанные платежи также распространяются положения п. 6.3 договора аренды.
Удовлетворение встречного иска полностью исключает удовлетворение первоначального иска, поскольку за период с 10.06.2012 по 31.08.2012 (период взыскания долга по первоначальному иску) указанные выше нарушения п. 6.3. договора аренды ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" не устранены.
Таким образом, решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск - удовлетворить в полном объеме.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" в доход федерального бюджета следует взыскать 200 000 руб. государственной пошлины по встречному иску, поскольку ЗАО "Ренлунд СПб" при его подаче была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.
Расходы по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. подлежат взысканию с ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" в пользу ЗАО "Ренлунд СПб".
Расходы по основному иску остаются на ЗАО "ОЛЬВЕН СПб".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 отменить.
В удовлетворении первоначального иска Закрытого акционерного общества "ОЛЬВЕН СПб" (194356, Санкт-Петербург г., Выборгское Шоссе, 13, ОГРН 1027807590634) отказать.
Встречный иск удовлетворить в полном объеме. Взыскать с Закрытого акционерного общества "ОЛЬВЕН СПб" (194356, Санкт-Петербург г., Выборгское Шоссе, 13, ОГРН 1027807590634) в пользу Закрытого акционерного общества "Ренлунд СПб" (197374, Санкт-Петербург г., Савушкина ул., 119, ОГРН 1037821004011) 48 607 227 руб. 38 коп. арендной платы, а также 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "ОЛЬВЕН СПб" (194356, Санкт-Петербург г., Выборгское Шоссе, 13, ОГРН 1027807590634) в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N А56-73932/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N А56-73932/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представитель Рябинина Н.В. (по доверенности от 03.04.2013)
от ответчика: представитель Воронков А.Ю. (по доверенности от 01.12.2012), Мищенко Д.В. (по доверенности от 01.12.2012)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8996/2013) ЗАО "Ренлунд СПб"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 по делу N А56-73932/2012 (судья Преснецова Т.Г.), принятое
по иску ЗАО "ОЛЬВЕН СПб"
к ЗАО "Ренлунд СПб"
о взыскании задолженности,
установил:
Закрытое акционерное общество "ОЛЬВЕН СПб" (194356, Санкт-Петербург г., Выборгское Шоссе, 13, ОГРН 1027807590634) (далее - Истец, ЗАО "ОЛЬВЕН СПб") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Ренлунд СПб" (197374, Санкт-Петербург г., Савушкина ул., 119, ОГРН 1037821004011) (далее - Ответчик, ЗАО "Ренлунд СПб") с учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.06.2012 по 31.08.2012 в сумме 157 925 руб. 73 коп., задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.07.2012 по 31.08.2012 в сумме 537 403 руб. 34 коп. и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме 24 831 руб. 82 коп.
Возражая против заявленных требований, ЗАО "Ренлунд СПб" обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 48 607 227 руб. 38 коп. арендной платы, уплаченной им за период с февраля 2010 года по 31.08.2012, ссылаясь на то, что в нарушение условий пункта 6.3. договора и Приложения N 2 к нему в здании торгово-выставочного комплекса "Космополис", где находятся арендуемые помещения, иные арендаторы осуществляли торговую деятельность и реализацию товаров, аналогичных с товарами ООО "Ренлунд СПб".
Решением арбитражного суда от 12.03.2013 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе ЗАО "Ренлунд СПб" просит названное решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что Истцом в нарушении ст. 611 ГК РФ не было передано в аренду помещение, соответствующее назначению имущества, поскольку ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" чинились препятствия в использовании арендатором помещения для целей торговой и складской деятельности. По встречному иску ЗАО "Ренлунд СПб" полагает, что судом первой инстанции необоснованно отклонены представленные в дело доказательства, свидетельствующие о том, что ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" заключались договоры аренды с третьими лицами, следствием которых явилась организация торговой деятельности в помещениях торгово-выставочного комплекса "Космополис", что в силу п. 6.3. договора аренды освобождает ЗАО "Ренлунд СПб" от внесения арендной платы за период осуществления такой деятельности.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании объявлен перерыв до 23.05.2013, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" (арендодатель) и ЗАО "Ренлунд СПб" (арендатор) был заключен договор аренды от 06.03.2007 в отношении нежилых помещений 2Н площадью 176,7 кв. м, 4Н площадью 1576,8 кв. м (далее - помещения), находящихся в торгово-выставочном комплексе "Космополис" (далее - Комплекс), расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 13, лит. А., действующий в редакции дополнительных соглашений от 02.04.2007 и от 11.05.2012, сроком действия до 31.08.2012 (далее - договор аренды).
Порядок расчетов установлен сторонами в разделе три договора аренды с учетом дополнительного соглашения N 6 от 11.05.2012, согласно которому арендная плата за пользование помещениями состоит из постоянной и переменной частей, постоянная часть арендной платы состоит из платы за пользование помещениями в месяц и эксплуатационных расходов, переменная часть арендной платы устанавливается в размере стоимости потребленных коммунальных услуг. Таким образом, в состав арендной платы включены, в том числе, коммунальные и эксплуатационные платежи.
Как следует из материалов дела, по окончании срока действия договора помещения были возвращены Истцу по акту приема-передачи от 31.08.2012.
Ссылаясь на то, что за период аренды помещений ЗАО "Ренлунд СПб" обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнило, в результате чего образовалась задолженность за период с 10.06.2012 по 31.08.2012 в сумме 157 925 руб. 73 коп., а также задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.07.2012 по 31.08.2012 в размере 537 403 руб. 34 коп., ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Не согласившись с иском, ЗАО "Ренлунд СПб" сослалось на положения п. 6.3. договора аренды и, представив доказательства осуществления в Комплексе торговой деятельности иными арендаторами, обратилось со встречным иском о взыскании ранее выплаченной арендной платы.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, пришел к выводу о том, что у Общества возникла обязанность по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг по договору аренды, в связи с чем посчитал основной иск подлежащим удовлетворению. Отклоняя встречный иск, суд указал на то, что ЗАО "Ренлунд СПб" не доказано нарушения арендодателем п. 6.3. договора аренды, влекущего освобождение Ответчика от внесения арендной платы.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
На основании п. 6.3. договора аренды в случае заключения арендодателем каких-либо договоров с третьими лицами, следствием которых будет являться организация торговли товарами, оговоренными в Приложении N 2 к настоящему договору, в здании Комплекса либо на территории, прилегающей к зданию Комплекса, равно как и осуществление торговли товарами, оговоренными в Приложении N 2 к настоящему договору, арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы на период указанных нарушений.
Пункт 6.3. договора аренды сторонами не оспорен, в судебном порядке недействительным не признан.
Таким образом, вопрос о взыскании арендной платы в пользу ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" либо о возврате арендной платы ЗАО "Ренлунд СПб" зависит от доказанности факта нарушения условий п. 6.3. договора аренды со стороны ЗАО "ОЛЬВЕН СПб".
Суд первой инстанции посчитал этот факт недоказанным, указав, что ЗАО "Ренлунд СПб" добровольно исполняло взятое обязательство по оплате арендных платежей и в период действия договора аренды не предъявляло претензий по данному вопросу. Также суд первой инстанции исходил из того, что наличие договоров аренды с третьими лицами, а также наличие кассовых чеков в подтверждение продажи товаров, аналогичных товарам, указанным в Приложении N 2, является недостаточным доказательством нарушения п. 6.3. договора аренды.
Исследовав материалы дела и имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд не может согласиться с позицией суда первой инстанции о недоказанности факта нарушений условий п. 6.3. договора аренды.
Так, в материалы дела представлены договоры аренды помещений N 183 от 16.07.2010, N 16/11-06 от 16.11.2006, N 25 от 16.10.2007, N 71 от 16.09.2008, N 118 от 16.08.2009, N 183 от 16.07.2010, N 266 от 16.06.2011, которые были заключены между ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" и ООО "Секреты Клеопатры". Письмом от 28.02.2013 генеральный директор ООО "Секреты Клеопатры" Зикрат Е.В. подтверждает, что договоры аренды были заключены с целью осуществления торговли косметикой производства Израиль. В материалах дела также имеется товарный чек от 05.04.2012, по которому был приобретен шампунь и который подтверждает фактическое осуществление торговой деятельности ООО "Секреты Клеопатры" в здании Комплекса.
Вместе с тем, согласно Приложению N 2 к договору аренды торговлю косметической продукцией могут осуществлять иные лица при условии, что арендодатель заблаговременно известил об этом арендатора. Доказательств соответствующего уведомления арендатора ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" не представлено.
Кроме того, согласно Приложению N 2 к договору аренды торговлю сувенирной продукцией могут осуществлять иные лица при условии, что арендодатель заблаговременно оповестил об этом арендатора.
В материалах дела имеются договоры аренды N 174 от 01.04.2010, N 235 от 01.03.2011, N 298 от 01.02.2012, N 27/06-06 от 27.06.2006, N 12 от 01.07.2007, N 55 от 01.06.2008, N 110 от 01.05.2009, N 174, от 01.04.2010, N 235 от 01.03.2011, N 298 от 01.02.2012, заключенные ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" с ИП Смирновой Е.А. Письмом от 26.02.2013 N 4 ИП Смирнова подтверждает, что договоры аренды были заключены для продажи бижутерии и сувенирной продукции. Также в деле имеется договор аренды помещения N 285 от 01.01.2012, заключенный ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" с ООО "РосЕвроСтрой". Помещение используется для продажи японских ножей, которые также относятся к сувенирной продукции.
Кроме того, в дело представлены выписки из ЕГРП в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе д. 13, лит. А., принадлежащих ЗАО "ОЛЬВЕН СПб". Согласно указанным выпискам нежилые помещения с кадастровыми номерами 78:5510:3003:7:33 (пом. 59Н, 60Н, 61Н), 78:5510:3003:7:34 (пом. 62Н), 78:5510:3003:7:5 с августа 2011 года были представлены в аренду компании ООО "ТАЛЕР" на основании долгосрочных договоров аренды, которые прошли государственную регистрацию.
ООО "ТАЛЕР" в арендуемых помещениях также осуществляло торговлю товарами личной гигиены, которые указаны в Приложении N 2 к договору аренды. Реализация указанных товаров подтверждена товарными чеками от 21.03.2012 и от 22.03.2012.
Также в материалах дела имеются доказательства продажи алкогольной продукции ООО "Виниссимо СПб" в период действия договора аренды. Как следует из лицензии указанной организации N 00357/2011 от 11.04.2011, местом продажи алкогольной продукции является: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 13, лит. А, помещение 38Н, т.е. продажа осуществлялась в здании Комплекса. Лицензия была выдана сроком с 08.06.2012 до 11.04.2016. Между тем, согласно Приложению N 2 к договору аренды продажа алкогольной продукции может осуществляться иными лицами только при условии согласования (одобрения) осуществления торговли арендатором. Доказательств одобрения продажи алкогольной продукции арендатором Истцом в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах в материалах дела имеются относимые и допустимые доказательства того, что в период действия договора аренды ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" сдавало третьим лицам в аренду помещения, которые использовались для торговли товарами, указанными в Приложении N 2 к договору аренды. При этом ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" знало об ассортименте товаров, которые планировалось реализовывать в арендуемых помещениях, что подтверждается содержанием договоров аренды с третьими лицами.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами суда первой инстанции о том, что отсутствие претензий со стороны арендатора в период действия договора аренды является основанием для отказа в иске, поскольку арендатор имеет право на защиту своих прав в пределах установленного законом срока исковой давности. Более того, в материалах дела имеется письмо арендатора в адрес ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" N 56 от 06.04.2012, в котором ЗАО "Ренлунд СПб" в период действия договора аренды требовало возвратить арендную плату.
По мнению апелляционного суда, с учетом п. 6.3. договора аренды допущенные Истцом нарушения освобождают Ответчика от обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем произведенные Ответчиком платежи в отсутствие соответствующего обязательства подлежат возврату.
При определении размера денежных средств, подлежащих возврату в рамках встречного иска, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно приложению N 6 к договору аренды коммунальные и эксплуатационные платежи относятся к арендной плате, поэтому на указанные платежи также распространяются положения п. 6.3 договора аренды.
Удовлетворение встречного иска полностью исключает удовлетворение первоначального иска, поскольку за период с 10.06.2012 по 31.08.2012 (период взыскания долга по первоначальному иску) указанные выше нарушения п. 6.3. договора аренды ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" не устранены.
Таким образом, решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск - удовлетворить в полном объеме.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" в доход федерального бюджета следует взыскать 200 000 руб. государственной пошлины по встречному иску, поскольку ЗАО "Ренлунд СПб" при его подаче была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.
Расходы по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. подлежат взысканию с ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" в пользу ЗАО "Ренлунд СПб".
Расходы по основному иску остаются на ЗАО "ОЛЬВЕН СПб".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.03.2013 отменить.
В удовлетворении первоначального иска Закрытого акционерного общества "ОЛЬВЕН СПб" (194356, Санкт-Петербург г., Выборгское Шоссе, 13, ОГРН 1027807590634) отказать.
Встречный иск удовлетворить в полном объеме. Взыскать с Закрытого акционерного общества "ОЛЬВЕН СПб" (194356, Санкт-Петербург г., Выборгское Шоссе, 13, ОГРН 1027807590634) в пользу Закрытого акционерного общества "Ренлунд СПб" (197374, Санкт-Петербург г., Савушкина ул., 119, ОГРН 1037821004011) 48 607 227 руб. 38 коп. арендной платы, а также 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "ОЛЬВЕН СПб" (194356, Санкт-Петербург г., Выборгское Шоссе, 13, ОГРН 1027807590634) в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)