Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2013 года
Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2013 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.В. Тороповой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Обуховой (после перерыва - помощником судьи Е.С. Ксенофонтовой) рассмотрел в судебном заседании дело N А60-14760/2013
по иску индивидуального предпринимателя Белоусовой Анастасии Сергеевны (ИНН 667330523447, ОГРН 305667308800014)
к государственному унитарному предприятию Свердловской области "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" (ИНН 6664017429, ОГРН 1026605773600), закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс" (ИНН 6679001125, ОГРН 1116679001670)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
о переводе прав и обязанностей по договору, о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
при участии в судебном заседании
28.10.2013 г.:
от истца - Филонов А.Ю., представитель по доверенности от 01.12.2012 г.
от ответчиков: от ЗАО "Стройкомплекс" - Смирнова С.А., представитель по доверенности от 02.09.2013 г.; от ГУП СО "СООПА" - Степанов В.С., представитель по доверенности N 371 от 01.10.2013 г.
от третьего лица: не явился, извещен
30.10.2013 г.:
от истца - Филонов А.Ю., представитель по доверенности от 01.12.2012 г.
от ответчиков: не явились
от третьего лица: не явился
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
ИП Белоусова Анастасия Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта", ЗАО "Стройкомплекс" о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 145, литер К, 1 этаж, площадью 305,7 кв. м на ИП Белоусову А.С., внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В качестве нормативного основания истец указывает ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик - ЗАО "Стройкомплекс" против иска возражает, ссылаясь в письменном отзыве и дополнениях к нему на то, что ЗАО "Стройкомплекс" является участником открытого аукциона N 230412/0158122/03 на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности: части крытого перрона, находящегося на территории автовокзала по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 145, литер К; нарушения правил, определенных действующим законодательством в отношении порядка организации и проведения торгов при проведении аукциона судами не установлены; в настоящее время ЗАО "Стройкомплекс" на праве аренды владеет частью нежилого помещения - крытого перрона площадью 305,7 кв. м; истец не обращался к арендодателю с просьбой предоставить в аренду вторую часть крытого перрона, не принадлежащую по договору аренды ЗАО "Стройкомплекс" площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 145, литер К. Также, по утверждению ответчика, истец в нарушение условий договора аренды и положений п. 1 ст. 621, 614 ГК РФ, исполняя свои обязательства ненадлежащим образом, лишился преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок; истец не является добросовестным арендатором, так как к ИП Белоусовой А.С. ответчиком (ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта") подано исковое заявление о взыскании денежных средств в связи с неоднократным нарушением сроков оплаты арендных платежей; дополнительным подтверждением недобросовестности истца, по мнению ответчика, является также то, что по договору аренды N 41-А от 14.01.2008 г. ИП Белоусова А.С. приняла только 400, а не 1100 кв. м недвижимости, как это предусмотрено договором; указанное обстоятельство также препятствует преимущественному заключению договора аренды и удовлетворению требований о переводе прав и обязанностей по договору с ЗАО "Стройкомплекс" на ИП Белоусову А.С.
В связи с изложенным, ответчик заявил о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А60-37107/2013 по иску ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" к ИП Белоусовой А.С. о взыскании денежных средств.
Ходатайство рассмотрено и отклонено, поскольку судом не усматривается обстоятельств, препятствующих рассмотрению настоящего дела по существу (в т.ч. невозможности самостоятельного исследования судом имеющих существенное значение для настоящего дела обстоятельств) до разрешения спора по иску ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" к ИП Белоусовой А.С. о взыскании неустойки по договору аренды N 41-А от 14.01.2008 г. и, как следствие, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для приостановления производства по данному делу.
Ответчик - ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" против иска возразил, письменный отзыв на иск не представил, поддерживает позицию второго ответчика, в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий платежных документов истца, свидетельства о государственной регистрации права 66АД N 169854 от 29.03.2010 г. Ходатайство ответчика судом удовлетворено на основании ст. 65, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий договоров купли-продажи от 01.06.2012 г., от 25.05.2012 г. Ходатайство истца судом удовлетворено на основании ст. 65, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилось, заявив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
В представленном в материалы дела письменном отзыве третье лицо указало, что ответчиком соблюдена предусмотренная законом процедура получения согласия собственника на заключение договора аренды имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения.
В связи с необходимостью представления ответчиками дополнительных доказательств - договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 145, литер К, 1 этаж, площадью 305,7 кв. м, заключенного между ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" и ЗАО "Стройкомплекс", о переводе прав и обязанностей по которому заявлено истцом, в судебном заседании, открытом 28.10.2013 г. в 17 час. 10 мин., объявлялся перерыв до 30.10.2013 г. 14 час. 20 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца в отсутствие представителей ответчиков. Спорный договор ответчиками в материалы дела не представлен, несмотря на неоднократные предложения суда, изложенные в т.ч. в определениях от 02.09.2013 г., от 08.10.2013 г.
По ходатайству истца к материалам дела приобщены на основании ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные возражения на отзыв ответчика и копия письменного отзыва, представленного им в рамках дела N А60-37107/2013.
Согласно возражения истца на доводы ответчика, оснований для вывода о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по договору аренды и недобросовестности арендатора не имеется, поскольку просрочка платежей является незначительной, имеется переплата, которая может быть использована как источник погашения задолженности, претензии со стороны арендодателя до подачи настоящего иска отсутствовали, у арендодателя имеется задолженность по другим обязательствам.
Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд
установил:
14.01.2008 г. между ИП Белоусовой А.С. (арендатор, истец) и ГУП СО "СООПА" (арендодатель, ответчик 1) заключен договор аренды N 41-А, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть крытого перрона, находящегося на территории автовокзала по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, литер К (далее - объект) площадью 1100 кв. м, место расположения которого указано в приложении N 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора, для целей размещения (возведения) на нем павильонов из легких быстрорастворимых конструкций, для обслуживания пассажиров и удовлетворения их потребностей в товарах и услугах (п. 1.1., 1.2 договора).
Как установлено судом, крытый перрон (посадочная площадка) (литер К) общей площадью 1215,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, является собственностью муниципального образования Свердловской области.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 66АД N 169854 от 29.03.2010 г., крытый перрон (посадочная площадка) (литер К) общей площадью 1215,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному унитарному предприятию Свердловской области "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.03.2010 г. сделана запись регистрации N 66-66-01/025/2010-442.
Согласно п. 3.1 договора N 41-А срок действия договора составляет с 09 января 2008 г. по 30 июня 2008 г.
По акту приема-передачи от 30.03.2008 г. во временное пользование арендатора (истца) передана часть крытого перрона общей площадью 400 кв. м согласно прилагаемой схеме.
По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжил пользование указанным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем указанный договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом абз. 3 п. 1 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73), что не оспаривается ни одной из сторон.
28.04.2011 г. ГУП СО "СООПА" направлено арендатору в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации письмо (исх. N 557-02/07 от 28.04.2011 г.) с уведомлением о расторжении договора аренды N 41-А от 14.01.2008 г. по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Факт получения указанного уведомления (истец) арендатор не отрицает, полагая договор расторгнутым с 05.08.2011 г.
С учетом положений п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае заключения договор аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по истечении указанного срока спорный договора аренды считается расторгнутым.
Согласно доводам истца, подтверждаемыми ответчиками, по результатам аукциона, состоявшегося 28.05.2012 г., между ГУП СО "СООПА" (арендодатель) и ЗАО "Стройкомплекс" заключен договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, лит. К, 1 эт., площадью 305,7 кв. м.
По утверждению истца, объектом аренды по вышеуказанному договору является имущество, ранее составляющее объект аренды по договору N 41-А 14.01.2008 г.
Истец, ссылаясь на положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на направление арендодателю 30.03.2011 г. (т.е. до расторжения договора N 41-А) уведомления о желании заключить договор на новый срок в порядке реализации преимущественного права и нарушение ответчиком указанного преимущественного права истца заключением договора аренды с ЗАО "Стройкомплекс", обратился в суд с требованием о переводе прав и обязанностей по заключенному между ответчиками на торгах договору аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, лит. К, 1 эт., площадью 305,7 кв. м, на истца - ИП Белоусову А.С.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Особенности реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок предусмотрены в отношении государственного и муниципального недвижимого имущества.
В соответствии с положениями ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи (т.е. договора аренды, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и заключенного по результатам проведения конкурса или аукциона), заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу части 10 вышеуказанной статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением случаев принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, или наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 4.1, 4.2, 4.4, 4.5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.
Анализ норм частей 9, 10, 11 *** Закона о конкуренции в совокупности с положениями п.п. 4.1 - 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 позволяет сделать вывод о том, что вышеуказанными нормами регулируются взаимоотношения сторон договоров аренды, заключенных в отношении государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции (т.е. по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров), после истечения сроков действия данных договоров (в том числе порядок реализации арендатором преимущественного перед другими лицами права на заключение такого договора аренды на новый срок).
Исходя из положений вышеуказанных норм, правом требовать от арендодателя в порядке п. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции заключения договоров аренды муниципального и государственного имущества на новый срок без проведения торгов, а при получении отказа - в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом, обладают арендаторы по договорам аренды государственного или муниципального имущества, заключенным по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров на определенный срок и прекратившим свое действие истечением этого срока.
В рассматриваемом же случае, как следует из материалов дела, и не опровергается истцом, договор аренды N 41-А от 14.01.2008 г. между истцом и ответчиком был возобновлен на неопределенный срок, и в последующем расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (путем отказа от него на основании п. 2 ст. 610 ГК), а не прекратил свое действие истечением срока.
Кроме того, договор аренды N 41-А от 14.01.2008 г., объектом по которому является государственное недвижимое имущество, был заключен без проведения торгов. Иных договоров аренды в отношении крытого перрона, находящегося на территории автовокзала по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, литер К, площадью 1100 кв. м, заключенных с истцом по результатам проведения конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.
Таким образом, оснований для применения к отношениям сторон положений ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции судом не усматривается.
Также следует отметить, что, согласно п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73, по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает как арендатор по действующему договору аренды, так и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды, то есть в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем арендатор по договору аренды N 41-А от 14.01.2008 г. в разумный срок до окончания действия договора (т.е. до 30 июня 2008 г. согласно п. 3.1 договора) письменно не уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, продолжив при этом пользование арендованным имуществом. Таким образом, предусмотренное абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательное условие реализации арендатором указанного преимущественного права истцом также не соблюдено.
При изложенных обстоятельствах, поскольку ИП Белоусова А.С. не доказала наличия нарушенного права, для восстановления которого предусмотрен заявленный способ защиты, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Принимая во внимание изложенное, расходы, связанные с уплатой государственной пошлины относятся на истца и возмещению за счет ответчика не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 01.11.2013 ПО ДЕЛУ N А60-14760/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 ноября 2013 г. по делу N А60-14760/2013
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2013 года
Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2013 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.В. Тороповой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Обуховой (после перерыва - помощником судьи Е.С. Ксенофонтовой) рассмотрел в судебном заседании дело N А60-14760/2013
по иску индивидуального предпринимателя Белоусовой Анастасии Сергеевны (ИНН 667330523447, ОГРН 305667308800014)
к государственному унитарному предприятию Свердловской области "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" (ИНН 6664017429, ОГРН 1026605773600), закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс" (ИНН 6679001125, ОГРН 1116679001670)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
о переводе прав и обязанностей по договору, о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
при участии в судебном заседании
28.10.2013 г.:
от истца - Филонов А.Ю., представитель по доверенности от 01.12.2012 г.
от ответчиков: от ЗАО "Стройкомплекс" - Смирнова С.А., представитель по доверенности от 02.09.2013 г.; от ГУП СО "СООПА" - Степанов В.С., представитель по доверенности N 371 от 01.10.2013 г.
от третьего лица: не явился, извещен
30.10.2013 г.:
от истца - Филонов А.Ю., представитель по доверенности от 01.12.2012 г.
от ответчиков: не явились
от третьего лица: не явился
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
ИП Белоусова Анастасия Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта", ЗАО "Стройкомплекс" о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 145, литер К, 1 этаж, площадью 305,7 кв. м на ИП Белоусову А.С., внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В качестве нормативного основания истец указывает ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик - ЗАО "Стройкомплекс" против иска возражает, ссылаясь в письменном отзыве и дополнениях к нему на то, что ЗАО "Стройкомплекс" является участником открытого аукциона N 230412/0158122/03 на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности: части крытого перрона, находящегося на территории автовокзала по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 145, литер К; нарушения правил, определенных действующим законодательством в отношении порядка организации и проведения торгов при проведении аукциона судами не установлены; в настоящее время ЗАО "Стройкомплекс" на праве аренды владеет частью нежилого помещения - крытого перрона площадью 305,7 кв. м; истец не обращался к арендодателю с просьбой предоставить в аренду вторую часть крытого перрона, не принадлежащую по договору аренды ЗАО "Стройкомплекс" площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 145, литер К. Также, по утверждению ответчика, истец в нарушение условий договора аренды и положений п. 1 ст. 621, 614 ГК РФ, исполняя свои обязательства ненадлежащим образом, лишился преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок; истец не является добросовестным арендатором, так как к ИП Белоусовой А.С. ответчиком (ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта") подано исковое заявление о взыскании денежных средств в связи с неоднократным нарушением сроков оплаты арендных платежей; дополнительным подтверждением недобросовестности истца, по мнению ответчика, является также то, что по договору аренды N 41-А от 14.01.2008 г. ИП Белоусова А.С. приняла только 400, а не 1100 кв. м недвижимости, как это предусмотрено договором; указанное обстоятельство также препятствует преимущественному заключению договора аренды и удовлетворению требований о переводе прав и обязанностей по договору с ЗАО "Стройкомплекс" на ИП Белоусову А.С.
В связи с изложенным, ответчик заявил о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А60-37107/2013 по иску ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" к ИП Белоусовой А.С. о взыскании денежных средств.
Ходатайство рассмотрено и отклонено, поскольку судом не усматривается обстоятельств, препятствующих рассмотрению настоящего дела по существу (в т.ч. невозможности самостоятельного исследования судом имеющих существенное значение для настоящего дела обстоятельств) до разрешения спора по иску ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" к ИП Белоусовой А.С. о взыскании неустойки по договору аренды N 41-А от 14.01.2008 г. и, как следствие, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для приостановления производства по данному делу.
Ответчик - ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" против иска возразил, письменный отзыв на иск не представил, поддерживает позицию второго ответчика, в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий платежных документов истца, свидетельства о государственной регистрации права 66АД N 169854 от 29.03.2010 г. Ходатайство ответчика судом удовлетворено на основании ст. 65, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий договоров купли-продажи от 01.06.2012 г., от 25.05.2012 г. Ходатайство истца судом удовлетворено на основании ст. 65, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилось, заявив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
В представленном в материалы дела письменном отзыве третье лицо указало, что ответчиком соблюдена предусмотренная законом процедура получения согласия собственника на заключение договора аренды имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения.
В связи с необходимостью представления ответчиками дополнительных доказательств - договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 145, литер К, 1 этаж, площадью 305,7 кв. м, заключенного между ГУП СО "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта" и ЗАО "Стройкомплекс", о переводе прав и обязанностей по которому заявлено истцом, в судебном заседании, открытом 28.10.2013 г. в 17 час. 10 мин., объявлялся перерыв до 30.10.2013 г. 14 час. 20 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца в отсутствие представителей ответчиков. Спорный договор ответчиками в материалы дела не представлен, несмотря на неоднократные предложения суда, изложенные в т.ч. в определениях от 02.09.2013 г., от 08.10.2013 г.
По ходатайству истца к материалам дела приобщены на основании ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные возражения на отзыв ответчика и копия письменного отзыва, представленного им в рамках дела N А60-37107/2013.
Согласно возражения истца на доводы ответчика, оснований для вывода о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по договору аренды и недобросовестности арендатора не имеется, поскольку просрочка платежей является незначительной, имеется переплата, которая может быть использована как источник погашения задолженности, претензии со стороны арендодателя до подачи настоящего иска отсутствовали, у арендодателя имеется задолженность по другим обязательствам.
Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд
установил:
14.01.2008 г. между ИП Белоусовой А.С. (арендатор, истец) и ГУП СО "СООПА" (арендодатель, ответчик 1) заключен договор аренды N 41-А, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату часть крытого перрона, находящегося на территории автовокзала по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, литер К (далее - объект) площадью 1100 кв. м, место расположения которого указано в приложении N 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора, для целей размещения (возведения) на нем павильонов из легких быстрорастворимых конструкций, для обслуживания пассажиров и удовлетворения их потребностей в товарах и услугах (п. 1.1., 1.2 договора).
Как установлено судом, крытый перрон (посадочная площадка) (литер К) общей площадью 1215,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, является собственностью муниципального образования Свердловской области.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 66АД N 169854 от 29.03.2010 г., крытый перрон (посадочная площадка) (литер К) общей площадью 1215,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному унитарному предприятию Свердловской области "Свердловское областное объединение пассажирского автотранспорта", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.03.2010 г. сделана запись регистрации N 66-66-01/025/2010-442.
Согласно п. 3.1 договора N 41-А срок действия договора составляет с 09 января 2008 г. по 30 июня 2008 г.
По акту приема-передачи от 30.03.2008 г. во временное пользование арендатора (истца) передана часть крытого перрона общей площадью 400 кв. м согласно прилагаемой схеме.
По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжил пользование указанным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем указанный договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом абз. 3 п. 1 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73), что не оспаривается ни одной из сторон.
28.04.2011 г. ГУП СО "СООПА" направлено арендатору в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации письмо (исх. N 557-02/07 от 28.04.2011 г.) с уведомлением о расторжении договора аренды N 41-А от 14.01.2008 г. по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Факт получения указанного уведомления (истец) арендатор не отрицает, полагая договор расторгнутым с 05.08.2011 г.
С учетом положений п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае заключения договор аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по истечении указанного срока спорный договора аренды считается расторгнутым.
Согласно доводам истца, подтверждаемыми ответчиками, по результатам аукциона, состоявшегося 28.05.2012 г., между ГУП СО "СООПА" (арендодатель) и ЗАО "Стройкомплекс" заключен договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, лит. К, 1 эт., площадью 305,7 кв. м.
По утверждению истца, объектом аренды по вышеуказанному договору является имущество, ранее составляющее объект аренды по договору N 41-А 14.01.2008 г.
Истец, ссылаясь на положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на направление арендодателю 30.03.2011 г. (т.е. до расторжения договора N 41-А) уведомления о желании заключить договор на новый срок в порядке реализации преимущественного права и нарушение ответчиком указанного преимущественного права истца заключением договора аренды с ЗАО "Стройкомплекс", обратился в суд с требованием о переводе прав и обязанностей по заключенному между ответчиками на торгах договору аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, лит. К, 1 эт., площадью 305,7 кв. м, на истца - ИП Белоусову А.С.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Особенности реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок предусмотрены в отношении государственного и муниципального недвижимого имущества.
В соответствии с положениями ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи (т.е. договора аренды, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и заключенного по результатам проведения конкурса или аукциона), заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу части 10 вышеуказанной статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением случаев принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, или наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 4.1, 4.2, 4.4, 4.5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.
Анализ норм частей 9, 10, 11 *** Закона о конкуренции в совокупности с положениями п.п. 4.1 - 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 позволяет сделать вывод о том, что вышеуказанными нормами регулируются взаимоотношения сторон договоров аренды, заключенных в отношении государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 ст. 17.1 Закона о конкуренции (т.е. по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров), после истечения сроков действия данных договоров (в том числе порядок реализации арендатором преимущественного перед другими лицами права на заключение такого договора аренды на новый срок).
Исходя из положений вышеуказанных норм, правом требовать от арендодателя в порядке п. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции заключения договоров аренды муниципального и государственного имущества на новый срок без проведения торгов, а при получении отказа - в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом, обладают арендаторы по договорам аренды государственного или муниципального имущества, заключенным по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров на определенный срок и прекратившим свое действие истечением этого срока.
В рассматриваемом же случае, как следует из материалов дела, и не опровергается истцом, договор аренды N 41-А от 14.01.2008 г. между истцом и ответчиком был возобновлен на неопределенный срок, и в последующем расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (путем отказа от него на основании п. 2 ст. 610 ГК), а не прекратил свое действие истечением срока.
Кроме того, договор аренды N 41-А от 14.01.2008 г., объектом по которому является государственное недвижимое имущество, был заключен без проведения торгов. Иных договоров аренды в отношении крытого перрона, находящегося на территории автовокзала по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 145, литер К, площадью 1100 кв. м, заключенных с истцом по результатам проведения конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.
Таким образом, оснований для применения к отношениям сторон положений ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции судом не усматривается.
Также следует отметить, что, согласно п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73, по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает как арендатор по действующему договору аренды, так и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды, то есть в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем арендатор по договору аренды N 41-А от 14.01.2008 г. в разумный срок до окончания действия договора (т.е. до 30 июня 2008 г. согласно п. 3.1 договора) письменно не уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, продолжив при этом пользование арендованным имуществом. Таким образом, предусмотренное абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательное условие реализации арендатором указанного преимущественного права истцом также не соблюдено.
При изложенных обстоятельствах, поскольку ИП Белоусова А.С. не доказала наличия нарушенного права, для восстановления которого предусмотрен заявленный способ защиты, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Принимая во внимание изложенное, расходы, связанные с уплатой государственной пошлины относятся на истца и возмещению за счет ответчика не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)