Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Турумтаевой Г.Я.
судей Жерненко Е.В., Михляевой Г.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А., А.М. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 июня 2013 года, которым постановлено:
удовлетворить исковые требования К., К.Н. - понудить А., А.М. заключить договор купли-продажи на адрес по адрес, принадлежащую им на Праве общей долевой собственности с К., К.Н., действующих в интересах малолетних детей ФИО5 дата г.р., ФИО5 дата г.р. по цене 1...) рублей.
Признать за К., К.Н., ФИО5, ФИО6 право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адрес.
Взыскать с А.Р., А.М. солидарно .... - расходы по составлению доверенности, ... руб. - расходы на представителя, ... руб. - возврат госпошлины.
В удовлетворении встречных требований А.Р., А.М. отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
К., К.Н., действующие от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО5 обратились в суд с иском к А.Р., А.М. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, признании права собственности. В обоснование иска указано на то, что дата между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ответчики обязались продать принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру. Истцы передали А. задаток в сумме ... рублей, что предусмотрено п. ... предварительного договора купли-продажи, также оно оформлено в виде соглашения о задатке от дата. Факт передачи задатка подтверждается актом приема-передачи от дата. При передаче ответчикам задатка определен срок для заключения договора купли-продажи, стороны обязались заключить договор купли-продажи до дата, однако, ответчики не заключили договор купли-продажи. А. направлено предложение о заключении договора купли-продажи, но они не явились, прислали уведомление, что повышают стоимость квартиры. Данное требование ответчиков противоречит предварительному договору, по которому стороны договорились, что отчуждаемая квартира будет продана по цене ... рублей. Истцы просили признать за ними и их детьми право собственности по ... доли в квартире и взыскать расходы, связанные с рассмотрением дела.
Впоследствии К-выми иск уточнен и дополнен, просили суд понудить заключить договор купли-продажи на адрес по адрес по цене ... рублей; признать право долевой собственности в размере ... доли в квартире; взыскать судебные расходы.
А.Р., А.М. обратились в суд со встречным иском к К.А., агентству недвижимости "Иволга" о расторжении договора купли-продажи квартиры. В обоснование указано, что дата А.Р. заключил договор ... доверенным лицом агентства недвижимости "Иволга" ФИО9, которой предложен вариант продажи квартиры. дата между ФИО10, действующей от имени К.Н. и А.Р. заключено соглашение об авансе за резерв недвижимости, внесен аванс в размере .... дата между истцами и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры за ... рублей. А-выми получен задаток в размере ... рублей. Но А-вы, введенные в заблуждение путем злоупотребления доверием агентством недвижимости "Иволга", не могли знать о реальной рыночной стоимости квартиры. Между сторонами оговорен срок для полного расчета за недвижимое имущество до дата, но ответчики денежные средства не уплатили. дата А-вы направили уведомление о повышении стоимости жилого помещения до .... дата на имя К.Б. направлены денежные переводы в сумме ... рублей. По рыночной оценке стоимость квартиры составляет ... рублей, на момент заключения предварительного договора ее стоимость ... рублей, в связи с этим истцы просили расторгнуть предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.
Впоследствии А-вы уточнили встречное требование и просили признать предварительный договор купли-продажи спорной квартиры недействительным, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры и оферта не выполнены по существенным условиям по цене и сроку заключения, а также в связи с попыткой провести сделку на невыгодных условиях для продавца в результате заблуждения, не достигнуто соглашения по существенным условиям договора.
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда в апелляционной жалобе, А. и А.М. просят его отменить, указывая, что описательно-мотивировочная часть судебного решения противоречит резолютивной части решения. Суд неверно истолковывает понятие предварительного договора. Понуждая заключить договор купли-продажи, суд не мотивировал и не обосновал решение. Признавая за К-выми право долевой собственности в квартире суд не выяснил существенные обстоятельства имеющие значение для дела - имеется ли вариант основного договора, и выполнены ли условия договора которые являются существенными, по передаче денежных средств продавцам спорной квартиры в сумме ... рублей. Суд, ущемляя права продавцов - без оплаты стоимости квартиры признал право собственности.
А. и А.М. на судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав К., К.Н., их представителя С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что дата между А.Р., А.М. с одной стороны и К., К.Н., ФИО5, ФИО5 с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи, по которому А-вы продают К.А. в будущем ...х комнатную квартиру по адресу: адрес, адрес.
Пунктами 3, 4 договора предусмотрено, что на момент подписания настоящего договора, передается задаток А., А.М. в размере ... рублей, что подтверждается соглашением о задатке от дата. Отчуждаемая квартира будет продана по цене ... рублей.
дата между сторонами подписано соглашение о задатке, по которому продавцы (А-вы) обязуются продать, покупатели (ФИО16) купить квартиру по адресу: адресА, адрес. В обеспечение обязательства покупатели передают задаток в сумме ... рублей, а продавцы при неисполнении обязательства заключить договор купли-продажи указанной квартиры на заключенных условиях до дата уплачивают двойную форму задатка ... рублей.
дата К., К.Н. ФИО5, ФИО5 направили А., А.М. предложение о заключении основного договора купли-продажи, что не оспаривалось в ходе судебного заседания А-выми.
Рассматривая дело в части исковых требований К-вых о понуждении заключения договора купли-продажи на адрес адрес, суд первой инстанции правильно исходил из того, что стороны добровольно заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, предварительный договор содержит существенные условия. Неявку А-вых для заключения основного договора купли-продажи квартиры, суд обоснованно расценил как уклонение стороны от заключения основного договора.
Судебная коллегия считает, что решение суда в указанной части является правильным и основанным на законе.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Уведомлением от дата А.М., А. сообщили К.А., что повышается стоимость спорного жилого помещения до ... рублей, согласно п. 3 Соглашения они не отказываются от исполнения своих обязательств, но с учетом роста цен.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку А.М., А. приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. заключить с К., К.Н. ФИО5, ФИО5 договор купли-продажи адрес по адрес.
Суд первой инстанции правильно и в полном объеме установил значимые для разрешения спора обстоятельства, и верно, руководствуясь указанными нормами материального права, а также положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ, предусматривающей право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона от его заключения уклоняется, пришел к обоснованному выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований К-вых о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от дата.
Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении требований А.Р., А.М., суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Доводы А-вых о недействительности предварительного договора купли-продажи по причине отсутствия в нем сведений о существенных условиях договора, в том числе сведений о цене и сроку заключения являлись предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 190 ГК РФ - установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Пунктом ... договора предусмотрено, что окончательный расчет будет произведен в сроки, установленные в соглашении о задатке наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи и регистрации его в отделе по адрес и адрес Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры с позиции положений ст. 190 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, но в силу закона основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Пункт 4 предварительного договора содержит сведения о том, отчуждаемая квартира будет продана по цене ... рублей, что свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению о стоимости квартиры.
Учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения встречного иска А-вых о признании сделки недействительной не усматривается.
Указание суда первой инстанции, что в предварительном договоре указана точная дата, до истечения которой должен был быть заключен основной договор, является ошибочным. Тем не менее, данное обстоятельство не может повлечь по правилам ч. 6 ст. 330 ГПК Российской Федерации отмену правильного по существу решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных требований А.Р. и А.М.
Доводы А-вых о том, что стоимость жилого помещения, указанная в предварительном договоре купли-продажи, ниже ее рыночной стоимости, в данном случае правового значения не имеют, поскольку в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора, а цена отчуждаемого имущества устанавливается по соглашению сторон сделки, т.е. по соглашению, в том числе, и продавца.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Далее, суд, признавая за К-выми право долевой собственности в квартире, исходил из того, что представленными доказательствами подтверждены доводы истцов по первоначальному иску, в связи с чем, подлежат удовлетворению заявленные ими требования.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с решением суда в указанной части, поскольку предварительный договор купли-продажи спорной квартиры не может служить основанием для возникновения права собственности на эту квартиру.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу требований ст. ст. 218, 429, 445 ГК РФ право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
В то же время предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества.
Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
А.М., А., К., К.Н. ФИО5, ФИО5 являются сторонами предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, у сторон возникли только обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры.
При таких обстоятельствах решение суда в части признания за К-выми право долевой собственности в размере ... доли в квартире нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении требований К., К.Н. ФИО5, ФИО5 о признании права собственности на спорную квартиру.
Ссылка истцов на то, что ими выполнены условия предварительного договора купли-продажи квартиры не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку приведенные обстоятельства сами по себе в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ не порождают право собственности истцов на спорное жилое помещение.
Также судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, в части взыскания с А.Р., А.М. солидарно расходов по составлению доверенности, расходов на представителя и возврат госпошлины.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Главой 7 ГПК РФ, регулирующей, в том числе вопросы возмещения издержек, связанных с рассмотрением дела, не предусмотрено возможности взыскания указанных расходов с нескольких ответчиков в солидарном порядке.
Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о солидарном взыскании с А.Р., А.М. судебных расходов, поскольку в силу вышеизложенных правовых норм, при распределении судебных расходов солидарная обязанность (ответственность) не возникает.
Также принимая во внимание, что судебная коллегия отменяет решение суда в части, то в пользу К., К.Н., ФИО5, ФИО5 следует взыскать понесенные судебные расходы по делу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в частности расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска.
Учитывая изложенное, возврат государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований по заявленным требованиям о понуждении заключить договор купли составляет ... рублей.
Кроме того, К. и К.Н. понесены расходы по составлению доверенности в размере ... рублей, которые также подлежат взысканию с А.Р., А.М. в равных долях с каждого.
Статья 100 ГПК РФ определяет, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из дела видно, что К. за услуги представителя уплатил ... рублей (за составление искового заявления и представительство в суде л.д. ...
Проанализировав в совокупности фактическое исполнение представителем обязательств перед истцом, правовую сложность настоящего спора, количество судебных заседаний проведенных судом, судебная коллегия считает необходимым взыскать с А.Р., А.М. в пользу К. расходы по оплате услуг представителя в сумме ... рублей в равных долях с каждого.
На основании изложенного решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата в части признания за К., К.Н., ФИО5, ФИО5 право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адрес, адрес, адрес; взыскания с А.Р., А.М. солидарно ... рублей - расходов по составлению доверенности, ... рублей - расходов на представителя, ... рублей - возврат госпошлины подлежит отмене, с принятием по делу в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении требований К., К.Н., ФИО5, ФИО5 о признании право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адрес, адрес, о взыскании с А.Р., А.М. в пользу ФИО3 и ФИО4 в равных долях с каждого государственную пошлину по ... рублей, расходы по составлению доверенности по ... рублей, в пользу ФИО3 расходы по оплате услуг представителя по ... рублей. В остальной части решение суда судебная коллегия признает законным и обоснованным, по доводам апелляционной жалобы оснований для отмены и изменения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 июня 2013 года в части признания за К., К.Н., ФИО5, ФИО5 право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адрес; взыскания с А.Р., А.М. солидарно ... рублей - расходы по составлению доверенности, ... рублей - расходы на представителя, ... рублей - возврат госпошлины отменить.
Принять по делу в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований К., К.Н., ФИО5, ФИО5 о признании право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адресА, адрес, отказать.
Взыскать с А.Р., А.М. в равных долях с каждого в пользу К. и К.Н. расходы по оплате государственной пошлины по ... рублей, расходы по составлению доверенности по ... рублей.
Взыскать с А.Р., А.М. в равных долях с каждого в пользу К. расходы по оплате услуг представителя по ... рублей.
В остальной части решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р., А.М. без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-9776/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N 33-9776/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Турумтаевой Г.Я.
судей Жерненко Е.В., Михляевой Г.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А., А.М. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 июня 2013 года, которым постановлено:
удовлетворить исковые требования К., К.Н. - понудить А., А.М. заключить договор купли-продажи на адрес по адрес, принадлежащую им на Праве общей долевой собственности с К., К.Н., действующих в интересах малолетних детей ФИО5 дата г.р., ФИО5 дата г.р. по цене 1...) рублей.
Признать за К., К.Н., ФИО5, ФИО6 право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адрес.
Взыскать с А.Р., А.М. солидарно .... - расходы по составлению доверенности, ... руб. - расходы на представителя, ... руб. - возврат госпошлины.
В удовлетворении встречных требований А.Р., А.М. отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
К., К.Н., действующие от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО5 обратились в суд с иском к А.Р., А.М. о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, признании права собственности. В обоснование иска указано на то, что дата между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ответчики обязались продать принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру. Истцы передали А. задаток в сумме ... рублей, что предусмотрено п. ... предварительного договора купли-продажи, также оно оформлено в виде соглашения о задатке от дата. Факт передачи задатка подтверждается актом приема-передачи от дата. При передаче ответчикам задатка определен срок для заключения договора купли-продажи, стороны обязались заключить договор купли-продажи до дата, однако, ответчики не заключили договор купли-продажи. А. направлено предложение о заключении договора купли-продажи, но они не явились, прислали уведомление, что повышают стоимость квартиры. Данное требование ответчиков противоречит предварительному договору, по которому стороны договорились, что отчуждаемая квартира будет продана по цене ... рублей. Истцы просили признать за ними и их детьми право собственности по ... доли в квартире и взыскать расходы, связанные с рассмотрением дела.
Впоследствии К-выми иск уточнен и дополнен, просили суд понудить заключить договор купли-продажи на адрес по адрес по цене ... рублей; признать право долевой собственности в размере ... доли в квартире; взыскать судебные расходы.
А.Р., А.М. обратились в суд со встречным иском к К.А., агентству недвижимости "Иволга" о расторжении договора купли-продажи квартиры. В обоснование указано, что дата А.Р. заключил договор ... доверенным лицом агентства недвижимости "Иволга" ФИО9, которой предложен вариант продажи квартиры. дата между ФИО10, действующей от имени К.Н. и А.Р. заключено соглашение об авансе за резерв недвижимости, внесен аванс в размере .... дата между истцами и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры за ... рублей. А-выми получен задаток в размере ... рублей. Но А-вы, введенные в заблуждение путем злоупотребления доверием агентством недвижимости "Иволга", не могли знать о реальной рыночной стоимости квартиры. Между сторонами оговорен срок для полного расчета за недвижимое имущество до дата, но ответчики денежные средства не уплатили. дата А-вы направили уведомление о повышении стоимости жилого помещения до .... дата на имя К.Б. направлены денежные переводы в сумме ... рублей. По рыночной оценке стоимость квартиры составляет ... рублей, на момент заключения предварительного договора ее стоимость ... рублей, в связи с этим истцы просили расторгнуть предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.
Впоследствии А-вы уточнили встречное требование и просили признать предварительный договор купли-продажи спорной квартиры недействительным, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры и оферта не выполнены по существенным условиям по цене и сроку заключения, а также в связи с попыткой провести сделку на невыгодных условиях для продавца в результате заблуждения, не достигнуто соглашения по существенным условиям договора.
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда в апелляционной жалобе, А. и А.М. просят его отменить, указывая, что описательно-мотивировочная часть судебного решения противоречит резолютивной части решения. Суд неверно истолковывает понятие предварительного договора. Понуждая заключить договор купли-продажи, суд не мотивировал и не обосновал решение. Признавая за К-выми право долевой собственности в квартире суд не выяснил существенные обстоятельства имеющие значение для дела - имеется ли вариант основного договора, и выполнены ли условия договора которые являются существенными, по передаче денежных средств продавцам спорной квартиры в сумме ... рублей. Суд, ущемляя права продавцов - без оплаты стоимости квартиры признал право собственности.
А. и А.М. на судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав К., К.Н., их представителя С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что дата между А.Р., А.М. с одной стороны и К., К.Н., ФИО5, ФИО5 с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи, по которому А-вы продают К.А. в будущем ...х комнатную квартиру по адресу: адрес, адрес.
Пунктами 3, 4 договора предусмотрено, что на момент подписания настоящего договора, передается задаток А., А.М. в размере ... рублей, что подтверждается соглашением о задатке от дата. Отчуждаемая квартира будет продана по цене ... рублей.
дата между сторонами подписано соглашение о задатке, по которому продавцы (А-вы) обязуются продать, покупатели (ФИО16) купить квартиру по адресу: адресА, адрес. В обеспечение обязательства покупатели передают задаток в сумме ... рублей, а продавцы при неисполнении обязательства заключить договор купли-продажи указанной квартиры на заключенных условиях до дата уплачивают двойную форму задатка ... рублей.
дата К., К.Н. ФИО5, ФИО5 направили А., А.М. предложение о заключении основного договора купли-продажи, что не оспаривалось в ходе судебного заседания А-выми.
Рассматривая дело в части исковых требований К-вых о понуждении заключения договора купли-продажи на адрес адрес, суд первой инстанции правильно исходил из того, что стороны добровольно заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, предварительный договор содержит существенные условия. Неявку А-вых для заключения основного договора купли-продажи квартиры, суд обоснованно расценил как уклонение стороны от заключения основного договора.
Судебная коллегия считает, что решение суда в указанной части является правильным и основанным на законе.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Уведомлением от дата А.М., А. сообщили К.А., что повышается стоимость спорного жилого помещения до ... рублей, согласно п. 3 Соглашения они не отказываются от исполнения своих обязательств, но с учетом роста цен.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку А.М., А. приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. заключить с К., К.Н. ФИО5, ФИО5 договор купли-продажи адрес по адрес.
Суд первой инстанции правильно и в полном объеме установил значимые для разрешения спора обстоятельства, и верно, руководствуясь указанными нормами материального права, а также положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ, предусматривающей право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона от его заключения уклоняется, пришел к обоснованному выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований К-вых о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от дата.
Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении требований А.Р., А.М., суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Доводы А-вых о недействительности предварительного договора купли-продажи по причине отсутствия в нем сведений о существенных условиях договора, в том числе сведений о цене и сроку заключения являлись предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 190 ГК РФ - установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Пунктом ... договора предусмотрено, что окончательный расчет будет произведен в сроки, установленные в соглашении о задатке наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи и регистрации его в отделе по адрес и адрес Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры с позиции положений ст. 190 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, но в силу закона основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Пункт 4 предварительного договора содержит сведения о том, отчуждаемая квартира будет продана по цене ... рублей, что свидетельствует о том, что стороны пришли к соглашению о стоимости квартиры.
Учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения встречного иска А-вых о признании сделки недействительной не усматривается.
Указание суда первой инстанции, что в предварительном договоре указана точная дата, до истечения которой должен был быть заключен основной договор, является ошибочным. Тем не менее, данное обстоятельство не может повлечь по правилам ч. 6 ст. 330 ГПК Российской Федерации отмену правильного по существу решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных требований А.Р. и А.М.
Доводы А-вых о том, что стоимость жилого помещения, указанная в предварительном договоре купли-продажи, ниже ее рыночной стоимости, в данном случае правового значения не имеют, поскольку в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора, а цена отчуждаемого имущества устанавливается по соглашению сторон сделки, т.е. по соглашению, в том числе, и продавца.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Далее, суд, признавая за К-выми право долевой собственности в квартире, исходил из того, что представленными доказательствами подтверждены доводы истцов по первоначальному иску, в связи с чем, подлежат удовлетворению заявленные ими требования.
Между тем судебная коллегия не может согласиться с решением суда в указанной части, поскольку предварительный договор купли-продажи спорной квартиры не может служить основанием для возникновения права собственности на эту квартиру.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу требований ст. ст. 218, 429, 445 ГК РФ право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
В то же время предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества.
Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.
А.М., А., К., К.Н. ФИО5, ФИО5 являются сторонами предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, у сторон возникли только обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры.
При таких обстоятельствах решение суда в части признания за К-выми право долевой собственности в размере ... доли в квартире нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении требований К., К.Н. ФИО5, ФИО5 о признании права собственности на спорную квартиру.
Ссылка истцов на то, что ими выполнены условия предварительного договора купли-продажи квартиры не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку приведенные обстоятельства сами по себе в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ не порождают право собственности истцов на спорное жилое помещение.
Также судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, в части взыскания с А.Р., А.М. солидарно расходов по составлению доверенности, расходов на представителя и возврат госпошлины.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Главой 7 ГПК РФ, регулирующей, в том числе вопросы возмещения издержек, связанных с рассмотрением дела, не предусмотрено возможности взыскания указанных расходов с нескольких ответчиков в солидарном порядке.
Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о солидарном взыскании с А.Р., А.М. судебных расходов, поскольку в силу вышеизложенных правовых норм, при распределении судебных расходов солидарная обязанность (ответственность) не возникает.
Также принимая во внимание, что судебная коллегия отменяет решение суда в части, то в пользу К., К.Н., ФИО5, ФИО5 следует взыскать понесенные судебные расходы по делу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в частности расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска.
Учитывая изложенное, возврат государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований по заявленным требованиям о понуждении заключить договор купли составляет ... рублей.
Кроме того, К. и К.Н. понесены расходы по составлению доверенности в размере ... рублей, которые также подлежат взысканию с А.Р., А.М. в равных долях с каждого.
Статья 100 ГПК РФ определяет, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из дела видно, что К. за услуги представителя уплатил ... рублей (за составление искового заявления и представительство в суде л.д. ...
Проанализировав в совокупности фактическое исполнение представителем обязательств перед истцом, правовую сложность настоящего спора, количество судебных заседаний проведенных судом, судебная коллегия считает необходимым взыскать с А.Р., А.М. в пользу К. расходы по оплате услуг представителя в сумме ... рублей в равных долях с каждого.
На основании изложенного решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата в части признания за К., К.Н., ФИО5, ФИО5 право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адрес, адрес, адрес; взыскания с А.Р., А.М. солидарно ... рублей - расходов по составлению доверенности, ... рублей - расходов на представителя, ... рублей - возврат госпошлины подлежит отмене, с принятием по делу в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении требований К., К.Н., ФИО5, ФИО5 о признании право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адрес, адрес, о взыскании с А.Р., А.М. в пользу ФИО3 и ФИО4 в равных долях с каждого государственную пошлину по ... рублей, расходы по составлению доверенности по ... рублей, в пользу ФИО3 расходы по оплате услуг представителя по ... рублей. В остальной части решение суда судебная коллегия признает законным и обоснованным, по доводам апелляционной жалобы оснований для отмены и изменения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 июня 2013 года в части признания за К., К.Н., ФИО5, ФИО5 право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адрес; взыскания с А.Р., А.М. солидарно ... рублей - расходы по составлению доверенности, ... рублей - расходы на представителя, ... рублей - возврат госпошлины отменить.
Принять по делу в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований К., К.Н., ФИО5, ФИО5 о признании право долевой собственности в размере ... части на каждого в квартире по адресу: адресА, адрес, отказать.
Взыскать с А.Р., А.М. в равных долях с каждого в пользу К. и К.Н. расходы по оплате государственной пошлины по ... рублей, расходы по составлению доверенности по ... рублей.
Взыскать с А.Р., А.М. в равных долях с каждого в пользу К. расходы по оплате услуг представителя по ... рублей.
В остальной части решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 19 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р., А.М. без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)