Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 октября 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
при участии предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 6 июня 2013 года по делу N А13-111/2013 (судья Кургин А.Ф.),
установил:
предприниматель Петухов Виктор Валерьевич (ОГРНИП 312352502000079) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации Прилукского сельского поселения (поселок Дорожный, ОГРН 1053500396421; далее - администрация) о признании незаконным бездействия, выразившегося в несовершении юридически значимых действий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84 (1-й этаж - полностью (помещения: N 1 по техпаспорту - торговый зал, площадь 48,1 кв. м; N 2 - тамбур - 2,8 кв. м; N 3 - склад - 17,1 кв. м; N 4 - коридор - 10,8 кв. м; N 5 - склад - 18,0 кв. м; N 6 - коридор - 14,6 кв. м; N 7 - туалет - 2,2 кв. м; N 8 - тамбур - 1,5 кв. м; N 9 - помещение - 10,1 кв. м; N 10 - лестница - 4,1 кв. м), площадь 1-го этажа 129,3 кв. м; 2-й этаж (помещения: N 1 - административная и N 2 (без наименования) по плану технического паспорта площадью 19,1 и 31,8 кв. м соответственно), площадь арендованных помещений 2-го этажа 50,9 кв. м. Общая площадь арендованных помещений 180,2 кв. м), а именно выразившихся: в незаключении с оценщиком договора об оценке спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, общей площадью 180,2 кв. м, по рыночной стоимости в установленный законом срок; в непринятии решения об условиях приватизации объектов, арендуемых субъектами малого или среднего предпринимательства, имеющими преимущественное право на их приобретение в соответствии с Законом N 159-ФЗ (оформляется изданием главой администрации в пределах своих полномочий постановления) в установленный законом срок; в ненаправлении в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84 общей площадью 180,2 кв. м, в установленный законом срок.
В порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов предприниматель просит возложить обязанность на администрацию в 30-дневный срок заключить с оценщиком договор и произвести оценку спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84 общей площадью 180,2 кв. м, в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности"; в 10-дневный срок с момента получения заключения оценщика принять решение об условиях приватизации спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, общей площадью 180,2 кв. м, с условием преимущественного права их приобретения предпринимателем; направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, общей площадью 180,2 кв. м, в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации (с учетом уточнения требований, принятого судом).
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 18 марта 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 6 июня 2013 года в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано.
Предприниматель с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу оставил ее рассмотрение на усмотрение суда, просит рассмотреть жалобу без участия своего представителя.
Администрация и комитет надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности Прилукского сельского поселения Вологодского муниципального района Вологодской области на двухэтажное кирпичное административное здание, площадью 253,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.11.2010 серии 35-СК N 981899.
Между администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) 01.05.2005 заключен договор N 2 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 153 кв. м на срок с 01.05.2005 по 29.04.2006.
Также администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений от 01.05.2006 (заявителю переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м на срок с 01.05.2006 по 29.04.2007), от 01.04.2007 (заявителю переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м на срок с 01.05.2007 по 29.04.2008), от 10.04.2008 (заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м на срок с 30.04.2008 по 29.04.2009).
В 2009 году между администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м на срок с 15.11.2009 по 14.11.2010.
13.10.2010 между администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м (49 кв. м - торговый зал, 134 кв. м - складские, подсобные и административные помещения), на неопределенный срок с 13.10.2010.
01.09.2011 между администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 210,92 кв. м (48,1 кв. м - торговый зал, 162,82 кв. м - складские, подсобные и административные помещения), на срок с 01.09.2011 по 31.05.2012.
Возврат арендуемого имущества по истечении срока действия договоров арендодателю не производился, фактически заявитель непрерывно владел и пользовался указанными помещениями в спорный период, что сторонами не оспаривается.
19.07.2012 предприниматель обратился к главе администрации с заявлением о приобретении в собственность арендуемых нежилых помещений на основании Закона N 159-ФЗ.
Администрация в адрес предпринимателя направила требование (претензия) об освобождении занимаемых нежилых помещений от 21.12.2012 N 498, в котором, ссылаясь на незаключенность договора аренды от 01.06.2012 (договор не прошел государственную регистрацию) и проведение арендатором без согласования с собственником незаконной перепланировки нежилых помещений, потребовала в месячный срок с момента получения претензии возвратить нежилые помещения в первоначальный вид, освободить от принадлежащего арендатору имущества и передать по акту арендодателю.
Полагая бездействие администрации, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа арендуемых помещений, незаконным, предприниматель обратился в Арбитражный суд Вологодской области с соответствующим заявлением.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Частью 4 статьи 9 вышеназванного Закона установлено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ и соблюдение которых позволяет реализовать преимущественное право на приобретение спорного имущества, предпринимателем соблюдены.
Факт отнесения истца к субъектам малого и среднего предпринимательства подтвержден материалами дела, нахождения спорного имущества на основании договора аренды в пользовании у предпринимателя не менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, отсутствия задолженности предпринимателя по арендной плате администрацией не оспаривается.
При таких обстоятельствах у заявителя имеется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность.
Между тем, как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Как следует из материалов дела, предпринимателю предоставлены в аренду нежилые помещения здания общей площадью 183 кв. м (предприниматель испрашивает 180,2 кв. м), не сформированные в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
Доказательства того, что арендуемые предпринимателем помещения сформированы или реконструированы в обособленные объекты недвижимости и что в отношении них в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет, в материалах дела отсутствуют.
Право муниципальной собственности зарегистрировано в отношении всего двухэтажного кирпичного административного здания общей площадью 253,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.11.2010 серии 35-СК N 981899.
Таким образом, требования предпринимателя заявлены в отношении нежилых помещений здания, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости, и в таком состоянии эти помещения не могут быть предметами договоров купли-продажи, заключаемых в порядке реализации права на основании положений статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.
При этом собственником, как установлено судом первой инстанции и подтверждено представителем администрации в апелляционной инстанции 03.09.2013, планируется использовать спорное здание для размещения органов местного самоуправления.
Воля собственника на обособление части здания путем формирования на базе арендуемых помещений самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа отсутствует.
При таких обстоятельствах в отсутствие волеизъявления собственника создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов привело бы к нарушению прав собственника, а часть здания, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может служить объектом купли-продажи.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований предпринимателя не имеется.
Таким образом, оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 6 июня 2013 года по делу N А13-111/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Б.РАЛЬКО
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
А.Ю.ДОКШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2013 ПО ДЕЛУ N А13-111/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2013 г. по делу N А13-111/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 9 октября 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
при участии предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 6 июня 2013 года по делу N А13-111/2013 (судья Кургин А.Ф.),
установил:
предприниматель Петухов Виктор Валерьевич (ОГРНИП 312352502000079) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации Прилукского сельского поселения (поселок Дорожный, ОГРН 1053500396421; далее - администрация) о признании незаконным бездействия, выразившегося в несовершении юридически значимых действий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84 (1-й этаж - полностью (помещения: N 1 по техпаспорту - торговый зал, площадь 48,1 кв. м; N 2 - тамбур - 2,8 кв. м; N 3 - склад - 17,1 кв. м; N 4 - коридор - 10,8 кв. м; N 5 - склад - 18,0 кв. м; N 6 - коридор - 14,6 кв. м; N 7 - туалет - 2,2 кв. м; N 8 - тамбур - 1,5 кв. м; N 9 - помещение - 10,1 кв. м; N 10 - лестница - 4,1 кв. м), площадь 1-го этажа 129,3 кв. м; 2-й этаж (помещения: N 1 - административная и N 2 (без наименования) по плану технического паспорта площадью 19,1 и 31,8 кв. м соответственно), площадь арендованных помещений 2-го этажа 50,9 кв. м. Общая площадь арендованных помещений 180,2 кв. м), а именно выразившихся: в незаключении с оценщиком договора об оценке спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, общей площадью 180,2 кв. м, по рыночной стоимости в установленный законом срок; в непринятии решения об условиях приватизации объектов, арендуемых субъектами малого или среднего предпринимательства, имеющими преимущественное право на их приобретение в соответствии с Законом N 159-ФЗ (оформляется изданием главой администрации в пределах своих полномочий постановления) в установленный законом срок; в ненаправлении в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84 общей площадью 180,2 кв. м, в установленный законом срок.
В порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов предприниматель просит возложить обязанность на администрацию в 30-дневный срок заключить с оценщиком договор и произвести оценку спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84 общей площадью 180,2 кв. м, в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности"; в 10-дневный срок с момента получения заключения оценщика принять решение об условиях приватизации спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, общей площадью 180,2 кв. м, с условием преимущественного права их приобретения предпринимателем; направить предпринимателю проект договора купли-продажи спорных помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, общей площадью 180,2 кв. м, в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации (с учетом уточнения требований, принятого судом).
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 18 марта 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 6 июня 2013 года в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано.
Предприниматель с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.
Комитет в отзыве на апелляционную жалобу оставил ее рассмотрение на усмотрение суда, просит рассмотреть жалобу без участия своего представителя.
Администрация и комитет надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения предпринимателя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности Прилукского сельского поселения Вологодского муниципального района Вологодской области на двухэтажное кирпичное административное здание, площадью 253,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.11.2010 серии 35-СК N 981899.
Между администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) 01.05.2005 заключен договор N 2 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 153 кв. м на срок с 01.05.2005 по 29.04.2006.
Также администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений от 01.05.2006 (заявителю переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м на срок с 01.05.2006 по 29.04.2007), от 01.04.2007 (заявителю переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м на срок с 01.05.2007 по 29.04.2008), от 10.04.2008 (заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м на срок с 30.04.2008 по 29.04.2009).
В 2009 году между администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м на срок с 15.11.2009 по 14.11.2010.
13.10.2010 между администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 183 кв. м (49 кв. м - торговый зал, 134 кв. м - складские, подсобные и административные помещения), на неопределенный срок с 13.10.2010.
01.09.2011 между администрацией (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым заявителю переданы в аренду (временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Вологодский район, п. Прилуки, ул. Железнодорожная, д. 84, площадью 210,92 кв. м (48,1 кв. м - торговый зал, 162,82 кв. м - складские, подсобные и административные помещения), на срок с 01.09.2011 по 31.05.2012.
Возврат арендуемого имущества по истечении срока действия договоров арендодателю не производился, фактически заявитель непрерывно владел и пользовался указанными помещениями в спорный период, что сторонами не оспаривается.
19.07.2012 предприниматель обратился к главе администрации с заявлением о приобретении в собственность арендуемых нежилых помещений на основании Закона N 159-ФЗ.
Администрация в адрес предпринимателя направила требование (претензия) об освобождении занимаемых нежилых помещений от 21.12.2012 N 498, в котором, ссылаясь на незаключенность договора аренды от 01.06.2012 (договор не прошел государственную регистрацию) и проведение арендатором без согласования с собственником незаконной перепланировки нежилых помещений, потребовала в месячный срок с момента получения претензии возвратить нежилые помещения в первоначальный вид, освободить от принадлежащего арендатору имущества и передать по акту арендодателю.
Полагая бездействие администрации, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа арендуемых помещений, незаконным, предприниматель обратился в Арбитражный суд Вологодской области с соответствующим заявлением.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Частью 4 статьи 9 вышеназванного Закона установлено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия, установленные статьей 3 Закона N 159-ФЗ и соблюдение которых позволяет реализовать преимущественное право на приобретение спорного имущества, предпринимателем соблюдены.
Факт отнесения истца к субъектам малого и среднего предпринимательства подтвержден материалами дела, нахождения спорного имущества на основании договора аренды в пользовании у предпринимателя не менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, отсутствия задолженности предпринимателя по арендной плате администрацией не оспаривается.
При таких обстоятельствах у заявителя имеется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность.
Между тем, как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Как следует из материалов дела, предпринимателю предоставлены в аренду нежилые помещения здания общей площадью 183 кв. м (предприниматель испрашивает 180,2 кв. м), не сформированные в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
Доказательства того, что арендуемые предпринимателем помещения сформированы или реконструированы в обособленные объекты недвижимости и что в отношении них в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет, в материалах дела отсутствуют.
Право муниципальной собственности зарегистрировано в отношении всего двухэтажного кирпичного административного здания общей площадью 253,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.11.2010 серии 35-СК N 981899.
Таким образом, требования предпринимателя заявлены в отношении нежилых помещений здания, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости, и в таком состоянии эти помещения не могут быть предметами договоров купли-продажи, заключаемых в порядке реализации права на основании положений статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.
При этом собственником, как установлено судом первой инстанции и подтверждено представителем администрации в апелляционной инстанции 03.09.2013, планируется использовать спорное здание для размещения органов местного самоуправления.
Воля собственника на обособление части здания путем формирования на базе арендуемых помещений самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа отсутствует.
При таких обстоятельствах в отсутствие волеизъявления собственника создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов привело бы к нарушению прав собственника, а часть здания, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может служить объектом купли-продажи.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований предпринимателя не имеется.
Таким образом, оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 6 июня 2013 года по делу N А13-111/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Б.РАЛЬКО
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
А.Ю.ДОКШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)