Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Синельникова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х.,
судей областного суда Кудряшова В.К., Коваленко А.И.
при секретаре С.
в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела гражданское дело по апелляционной жалобе Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей" на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 21 ноября 2012 года по иску Б., Н. к Открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства" о взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад, объяснения представителей ОРОУ "Общество защиты прав потребителей" Ш.Ю.С. и Ш.М.А. поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ОАО "Управление капитального строительства" П.Н.А., возражавшей против доводов жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости", действующее в интересах Б. обратилось в суд с иском к МУП "УКС" МО "город Оренбург" о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, указав, что между ООО "***" и МУП "Управление капитального строительства" муниципального образования "город Оренбург" заключен договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям данного договора (п. п. 2.1, 2.2, 6.1.) застройщик принял на себя обязательства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) 14-этажный 2-секционный 104-квартирный кирпичный жилой дом N АДРЕС, со встроенными офисными помещениями на первом этаже, общей площадью 14706,3 кв. м, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 100 квартир общей проектной площадью 7571,8 кв. м соответствующего жилого дома, а участник долевого строительства принял на себя обязательства уплатить установленную договором цену в размере *** рублей и принять объект долевого строительства в сроки, определенные договором, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно Приложению N 1 к договору участия в долевом строительстве площадь объекта долевого строительства состоит из площади 100 квартир общей проектной площадью 7571,8 кв. м.
В СНиП "Жилые здания" 2.08.01-89 по "Правилам подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий" общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Полагает, что квартира N должна иметь следующие характеристики: расположена на 3-м этаже, жилая площадь 33,7 кв. м, общая площадь 66,9 кв. м, площадь лоджии 3,6 кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ. между ООО "***" и Б. заключен договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает объем прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве в части жилого помещения - квартиры N, общей проектной площадью 66,9 кв. м, расположенной на 3 этаже жилого дома АДРЕС. Однако ответчик передал истцу объект долевого строительства с иными техническими характеристиками. Так, в соответствии с кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ. общая площадь квартиры составляет 61,1 кв. м, жилой 33,1 кв. м, с верандой площадью 3,3 кв. м.
По акту от ДД.ММ.ГГГГ. застройщиком участнику долевого строительства была передана двухкомнатная квартира N на 3 этаже, общей площадью 64,4 кв. м, с учетом площади летних помещений, в том числе площадью квартиры 61,1 кв. м, жилой площадью 33,1 кв. м, во введенном в эксплуатацию жилом доме по адресу: АДРЕС
Таким образом, общая площадь квартиры, с учетом положений п. 3.9 СП 54.13330.2011, составляет 61,1 кв. м + 3,3 кв. м x 0,5 (1,65 кв. м) = 62,75 кв. м.
Разница между проектной и фактической площадью с учетом площади лоджии составляет 4,15 кв. м.
По условиям договора площадь одного квадратного метра определяется как частное, получаемое в результате деления цены договора на площадь, подлежащую передаче. Следовательно, стоимость одного квадратного метра составляет *** рублей, площадь 4,15 кв. м - составляет ***.
Истец просил соразмерного уменьшения покупной цены. Взыскать с ответчика ***, а также компенсацию морального вреда ***, неустойку и штраф.
С аналогичным иском Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" обратилось в суд к МУП "УКС" МО "город Оренбург" о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, действуя в интересах Н. В обоснование иска указали, что Н. должна быть передана квартира N, расположенная на 5 этаже, жилой площадью 18,8 кв. м, общей площадью 45,5 кв. м, площадь лоджии 3,6 кв. м.
Таким образом, площадь квартиры составляет 45,5 кв. м, в том числе площадь летних помещений 3,6 кв. м.
Однако застройщик передал участнику долевого строительства объект с иными техническими характеристиками, в соответствии с кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ. общая площадь квартиры составляет 41 кв. м, жилая 18,5 кв. м, с верандой 3,3 кв. м.
Просил взыскать с ответчика в пользу Н. за ненадлежащее исполнение условий договора ***, компенсацию морального вреда ***, неустойку в размере 1% за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей, 50% штрафа, из которых 50% в пользу потребителя и 50% в пользу общества, обращающегося в суд в интересах потребителя.
Определением судьи от 15.11.2012 года гражданские дела по вышеуказанным искам соединены в одно производство.
В ходе рассмотрения дела судом произведена замена стороны ответчика МУП "Управление капитального строительства муниципального образования город Оренбург" на правопреемника Открытое акционерное общество "Управление капитального строительства".
Представитель ответчика П.Н.А. исковые требования не признала, пояснив, что по договору участия в долевом строительстве ответчик обязался передать истцам квартиры с верандами, квартиры были переданы с верандами. Применение коэффициента для веранды договором не предусматривалось. Сумма за разницу в площади между площадью помещения по договору и фактической выплачена обоим истцам по дополнительным соглашениям, составленным с ними. Оснований для взыскания каких-либо еще сумм не имеется. Просила в иске отказать.
Решением суда от 21 ноября 2012 в удовлетворении исковых требований Б., Н. отказано.
С указанным решением суда не согласно ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере защиты недвижимости", в своей апелляционной жалобе просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б. и Н., суд пришел к выводу о том, что поскольку договором участия в долевом строительстве применение понижающего коэффициента для площади веранды в составе квартир истцов не предусмотрено, цена договора определена и может изменяться только по соглашению сторон, при этом соглашения о применении понижающего коэффициента для площади веранды (либо лоджии) между сторонами не имелось, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Вместе с тем, с таким выводом суда согласиться нельзя.
Судом установлено, что согласно договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между МУП "Управление капитального строительства" МО "город Оренбург" (Застройщик) и ООО "***" (Участник), Застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц построить (создать) 14-этажный 2-секционный 104-квартирный кирпичный жилой дом N (по генплану) со встроенными офисными помещениями, расположенными на первом этаже, АДРЕС количество этажей 14, общей площадью объекта 14706,3 кв. м, в том числе площадь офисов 473,3 кв. м, общая площадь квартир (104 шт.) 7945,8 кв. м (объект) (том1,л.д.113,23).
ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому ООО "***" (Цедент) уступило Б. (Цессионарий) права и обязанности по договору N об участии в долевом строительстве, заключенному между Цедентом и МУП "УКС" МО "город Оренбург", в части квартиры N, входящей в состав 14-этажного 2-секционного 104-квартирного кирпичного жилого дома АДРЕС общей площадью 14706,3 кв. м (том 1, л.д. 118). Указанная квартира общей проектной площадью 66,9 кв. м, расположена на 3 этаже в 1 подъезде. Указанная квартира являлась составной частью объекта договора участия в долевом строительстве, поэтому техническая характеристика квартиры указана в Приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве, где указано, что квартира состоит из двух комнат, общая проектная площадь квартиры 66,9 кв. м, жилая площадь 33,7 кв. м, площадь веранды 3,6 кв. м (том 1, л.д. 115 оборот).
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между МУП "Управление капитального строительства" муниципального образования "город Оренбург" и Б., установлено, что площадь двухкомнатной квартиры N составила фактически 64,4 кв. м, в связи с чем, ее стоимость уменьшилась на *** рублей и составила *** рублей (том 1, л.д. 137).
ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому ООО "***" (Цедент) уступило Н. (Цессионарий) права и обязанности по договору N об участии в долевом строительстве, заключенному между Цедентом и МУП "УКС" МО "город Оренбург", в части квартиры N, входящей в состав 14-этажного 2-секционного 104-квартирного кирпичного жилого дома АДРЕС общей площадью 14706,3 кв. м (том 1, л.д. 33). Указанная квартира общей проектной площадью 45,5 кв. м, расположена на 4 этаже в 1 подъезде. Указанная квартира являлась составной частью объекта договора участия в долевом строительстве, поэтому техническая характеристика квартиры указана в Приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве, где указано, что квартира состоит из одной комнаты, общая проектная площадь квартиры 45,5 кв. м, жилая площадь 18,8 кв. м, площадь веранды 3,6 кв. м (том 1, л.д. 28).
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между МУП "Управление капитального строительства" муниципального образования "город Оренбург" и Н., установлено, что площадь однокомнатной квартиры N составила фактически 44,3 кв. м, в связи с чем, ее стоимость уменьшилась на *** рублей и составила *** рублей. (том 1, л.д. 34).
В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно статье 8 указанного Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д. 121) следует, что Б. принял в собственность двухкомнатную квартиру N общей площадью 64,4 кв. м с учетом площади летних помещений - веранд - 3,3 кв. м, в том числе площадь квартиры 61,1 кв. м, жилая 33,1 кв. м. В соответствии с кадастровым паспортом помещений от ДД.ММ.ГГГГ. общая площадь квартиры составляет 61,1 кв. м, жилая - 33,1 кв. м, с верандой площадью 3,3 кв. м (том 1, л.д. 119).
Из акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д. 37) следует, что Н. приняла в собственность однокомнатную квартиру N общей площадью 44,3 кв. м с учетом площади летних помещений - веранд - 3,3 кв. м, в том числе площадь квартиры 41 кв. м, жилая 18,5 кв. м. В соответствии с кадастровым паспортом помещения от ДД.ММ.ГГГГ. г. общая площадь квартиры составляет 41 кв. м, жилая - 18,5 кв. м, с верандой площадью 3,3 кв. м.
Таким образом, вышеуказанные летние помещения площадью 3,3 кв. м определены как веранда. И при подсчете площади квартир, а соответственно и расчете стоимости возводимого по договору Объекта, Застройщиком учитывалась площадь веранды с применением коэффициента "1,0", в то время, как фактически в спорных квартирах, были построены лоджии.
При этом, к лоджиям, в соответствии со СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", применяется понижающий коэффициент "0,5".
На дату составления проектно-сметной документации, архитектурно проектного задания и подписания договора участия в долевом строительстве действовали СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", которые вошли в Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", согласно пункту 2.2 которых общая площадь квартиры - это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В соответствии с п. 3.37. "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом N 37 от 04.08.98 года Минземстроя России, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Указанными нормативными актами определены понятия лоджии и веранды. Веранда - это застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничений по глубине. Лоджия - это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.
Согласно письму Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 20 марта 2000 г. N НМ-I096/30 "О лоджиях и верандах", веранда - это пристройка, то есть часть здания, которая расположена вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Веранда, как правило, имеет внутреннее сообщение с основным зданием. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир.
Из материалов дела следует, что ответчиком в общую площадь квартиры включена площадь веранды с учетом коэффициента "1,0", а фактически спорное помещение является остекленной лоджией, так как соответствует техническим характеристикам, указанным в вышеизложенных нормативных документах, а также соответствует п. 7 Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. согласно которому участнику долевого строительства квартиры передаются с остекленной лоджией, а не верандой.
Площадь лоджии должна рассчитываться с понижающим коэффициентом "0,5", а истцы заплатили за лоджию такую же денежную сумму, как за всю другую площадь квартиры, то есть с учетом коэффициента "1,0", используемого для веранд.
Таким образом, материалами дела установлено, что Застройщик передал Участникам долевого строительства квартиры меньшей площадью.
Так, общая площадь квартиры, переданной Н., составляет: 41 кв. м (по акту) + (3,3 кв. м (веранда) x понижающий коэффициент 0,5) = 42,65 кв. м. Следовательно, разница между общей проектной (44,3 кв. м) и фактической площадью (42,65 кв. м) квартиры с учетом площади веранды составляет 1,65 кв. м.
Общая площадь квартиры, переданной Б., составляет: 61,1 кв. м (по акту) + (3,3 кв. м (веранда) x понижающий коэффициент 0,5) = 62,75 кв. м. Следовательно, разница между общей проектной (64,4 кв. м) и фактической площадью (62,75 кв. м) квартиры с учетом площади веранды составляет 1,65 кв. м.
Согласно п. п. 6.1 Договора участия в долевом строительстве цена договора составляет *** рублей, общая площадь жилых помещений, передаваемых Участнику долевого строительства - 7571,8 кв. м, следовательно, стоимость одного квадратного метра общей площади составляет *** рублей.
Таким образом, подлежащая возврату истцам сумма составляет: в пользу Б. - *** рублей - разница в стоимости переданной квартиры N (за 1,65 кв. м площади квартиры и стоимости лоджии с применением коэффициента 0,5); в пользу Н. - *** рублей - разница в стоимости переданной квартиры N (за 1,65 кв. м общей площади и стоимости лоджии с применением коэффициента 0,5).
В соответствии со ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме убытки сверх неустойки.
В соответствии с п. 9.1 Договора об участии в долевом строительстве стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ч. 1 статьи 29 Закона при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
В соответствии с частью 1 статьи 31 Закона требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу, а также о возврате уплаченной за работу денежной суммы подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
В силу п. 1 ст. 23 закона "О защите прав потребителей" за нарушение установленных законом сроков для устранения недостатков в добровольном порядке продавец уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента от цены товара.
Из материалов дела следует, что истцы обратились с письменным заявлением о добровольном устранении нарушений условий договора, с требованием вернуть в установленные законом сроки денежную сумму, исходя из стоимости квадратного метра. Истец Б. обратился с заявлением ДД.ММ.ГГГГ., Н. - ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, требования истцов ответчиком не исполнены.
С учетом изложенного, размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки составляет: в пользу Б. - за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. - *** руб.; в пользу Н. - за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. - *** руб.
При этом, судебная коллегия не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера взыскиваемой неустойки, поскольку не было установлено исключительных обстоятельств для ее снижения.
Учитывая, что ответчик допустил нарушение условий договора, чем нарушил права потребителя, судебная коллегия, исходя из принципа разумности и справедливости, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере по *** рублей каждому.
Обоснованными являются и требования истцов о взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, исходя из следующего.
В соответствии с п. 5 статьи 13 ФЗ "О защите прав потребителей требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.
В силу п. 6 статьи 13 названного Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Поскольку требования потребителей в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, с последнего подлежит взысканию штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы, что составляет:
- по иску Б. - *** руб., из которых: в пользу потребителя Б. - *** рублей, в пользу ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - *** рублей,
- по иску Н. - *** руб., из которых: в пользу потребителя Н. - *** рублей, в пользу ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - *** рублей.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 21 ноября 2012 года отменить, вынести новое решение, которым исковые требования Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости", действующего в интересах Б. и Н., к ОАО "Управление капитального строительства" о взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Б.: *** рублей - денежную сумму за ненадлежащее исполнение условий договора; - *** рублей - компенсацию морального вреда; - *** рублей - неустойку; - *** рубля - штраф.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" *** рубля - штраф.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" государственную пошлину в доход государства в сумме ***
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Н.: - *** рублей - денежную сумму за ненадлежащее исполнение условий договора; - *** рублей - компенсацию морального вреда; - *** рублей - неустойку; - *** рублей - штраф.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" *** рублей - штраф.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в доход государства государственную пошлину в сумме ***
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2013 N 33-674/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2013 г. N 33-674/2013
Судья: Синельникова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х.,
судей областного суда Кудряшова В.К., Коваленко А.И.
при секретаре С.
в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела гражданское дело по апелляционной жалобе Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей" на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 21 ноября 2012 года по иску Б., Н. к Открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства" о взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад, объяснения представителей ОРОУ "Общество защиты прав потребителей" Ш.Ю.С. и Ш.М.А. поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ОАО "Управление капитального строительства" П.Н.А., возражавшей против доводов жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости", действующее в интересах Б. обратилось в суд с иском к МУП "УКС" МО "город Оренбург" о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, указав, что между ООО "***" и МУП "Управление капитального строительства" муниципального образования "город Оренбург" заключен договор долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям данного договора (п. п. 2.1, 2.2, 6.1.) застройщик принял на себя обязательства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) 14-этажный 2-секционный 104-квартирный кирпичный жилой дом N АДРЕС, со встроенными офисными помещениями на первом этаже, общей площадью 14706,3 кв. м, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 100 квартир общей проектной площадью 7571,8 кв. м соответствующего жилого дома, а участник долевого строительства принял на себя обязательства уплатить установленную договором цену в размере *** рублей и принять объект долевого строительства в сроки, определенные договором, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно Приложению N 1 к договору участия в долевом строительстве площадь объекта долевого строительства состоит из площади 100 квартир общей проектной площадью 7571,8 кв. м.
В СНиП "Жилые здания" 2.08.01-89 по "Правилам подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий" общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Полагает, что квартира N должна иметь следующие характеристики: расположена на 3-м этаже, жилая площадь 33,7 кв. м, общая площадь 66,9 кв. м, площадь лоджии 3,6 кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ. между ООО "***" и Б. заключен договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает объем прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве в части жилого помещения - квартиры N, общей проектной площадью 66,9 кв. м, расположенной на 3 этаже жилого дома АДРЕС. Однако ответчик передал истцу объект долевого строительства с иными техническими характеристиками. Так, в соответствии с кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ. общая площадь квартиры составляет 61,1 кв. м, жилой 33,1 кв. м, с верандой площадью 3,3 кв. м.
По акту от ДД.ММ.ГГГГ. застройщиком участнику долевого строительства была передана двухкомнатная квартира N на 3 этаже, общей площадью 64,4 кв. м, с учетом площади летних помещений, в том числе площадью квартиры 61,1 кв. м, жилой площадью 33,1 кв. м, во введенном в эксплуатацию жилом доме по адресу: АДРЕС
Таким образом, общая площадь квартиры, с учетом положений п. 3.9 СП 54.13330.2011, составляет 61,1 кв. м + 3,3 кв. м x 0,5 (1,65 кв. м) = 62,75 кв. м.
Разница между проектной и фактической площадью с учетом площади лоджии составляет 4,15 кв. м.
По условиям договора площадь одного квадратного метра определяется как частное, получаемое в результате деления цены договора на площадь, подлежащую передаче. Следовательно, стоимость одного квадратного метра составляет *** рублей, площадь 4,15 кв. м - составляет ***.
Истец просил соразмерного уменьшения покупной цены. Взыскать с ответчика ***, а также компенсацию морального вреда ***, неустойку и штраф.
С аналогичным иском Оренбургское региональное общественное учреждение "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" обратилось в суд к МУП "УКС" МО "город Оренбург" о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, действуя в интересах Н. В обоснование иска указали, что Н. должна быть передана квартира N, расположенная на 5 этаже, жилой площадью 18,8 кв. м, общей площадью 45,5 кв. м, площадь лоджии 3,6 кв. м.
Таким образом, площадь квартиры составляет 45,5 кв. м, в том числе площадь летних помещений 3,6 кв. м.
Однако застройщик передал участнику долевого строительства объект с иными техническими характеристиками, в соответствии с кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ. общая площадь квартиры составляет 41 кв. м, жилая 18,5 кв. м, с верандой 3,3 кв. м.
Просил взыскать с ответчика в пользу Н. за ненадлежащее исполнение условий договора ***, компенсацию морального вреда ***, неустойку в размере 1% за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей, 50% штрафа, из которых 50% в пользу потребителя и 50% в пользу общества, обращающегося в суд в интересах потребителя.
Определением судьи от 15.11.2012 года гражданские дела по вышеуказанным искам соединены в одно производство.
В ходе рассмотрения дела судом произведена замена стороны ответчика МУП "Управление капитального строительства муниципального образования город Оренбург" на правопреемника Открытое акционерное общество "Управление капитального строительства".
Представитель ответчика П.Н.А. исковые требования не признала, пояснив, что по договору участия в долевом строительстве ответчик обязался передать истцам квартиры с верандами, квартиры были переданы с верандами. Применение коэффициента для веранды договором не предусматривалось. Сумма за разницу в площади между площадью помещения по договору и фактической выплачена обоим истцам по дополнительным соглашениям, составленным с ними. Оснований для взыскания каких-либо еще сумм не имеется. Просила в иске отказать.
Решением суда от 21 ноября 2012 в удовлетворении исковых требований Б., Н. отказано.
С указанным решением суда не согласно ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере защиты недвижимости", в своей апелляционной жалобе просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б. и Н., суд пришел к выводу о том, что поскольку договором участия в долевом строительстве применение понижающего коэффициента для площади веранды в составе квартир истцов не предусмотрено, цена договора определена и может изменяться только по соглашению сторон, при этом соглашения о применении понижающего коэффициента для площади веранды (либо лоджии) между сторонами не имелось, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Вместе с тем, с таким выводом суда согласиться нельзя.
Судом установлено, что согласно договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между МУП "Управление капитального строительства" МО "город Оренбург" (Застройщик) и ООО "***" (Участник), Застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц построить (создать) 14-этажный 2-секционный 104-квартирный кирпичный жилой дом N (по генплану) со встроенными офисными помещениями, расположенными на первом этаже, АДРЕС количество этажей 14, общей площадью объекта 14706,3 кв. м, в том числе площадь офисов 473,3 кв. м, общая площадь квартир (104 шт.) 7945,8 кв. м (объект) (том1,л.д.113,23).
ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому ООО "***" (Цедент) уступило Б. (Цессионарий) права и обязанности по договору N об участии в долевом строительстве, заключенному между Цедентом и МУП "УКС" МО "город Оренбург", в части квартиры N, входящей в состав 14-этажного 2-секционного 104-квартирного кирпичного жилого дома АДРЕС общей площадью 14706,3 кв. м (том 1, л.д. 118). Указанная квартира общей проектной площадью 66,9 кв. м, расположена на 3 этаже в 1 подъезде. Указанная квартира являлась составной частью объекта договора участия в долевом строительстве, поэтому техническая характеристика квартиры указана в Приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве, где указано, что квартира состоит из двух комнат, общая проектная площадь квартиры 66,9 кв. м, жилая площадь 33,7 кв. м, площадь веранды 3,6 кв. м (том 1, л.д. 115 оборот).
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между МУП "Управление капитального строительства" муниципального образования "город Оренбург" и Б., установлено, что площадь двухкомнатной квартиры N составила фактически 64,4 кв. м, в связи с чем, ее стоимость уменьшилась на *** рублей и составила *** рублей (том 1, л.д. 137).
ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому ООО "***" (Цедент) уступило Н. (Цессионарий) права и обязанности по договору N об участии в долевом строительстве, заключенному между Цедентом и МУП "УКС" МО "город Оренбург", в части квартиры N, входящей в состав 14-этажного 2-секционного 104-квартирного кирпичного жилого дома АДРЕС общей площадью 14706,3 кв. м (том 1, л.д. 33). Указанная квартира общей проектной площадью 45,5 кв. м, расположена на 4 этаже в 1 подъезде. Указанная квартира являлась составной частью объекта договора участия в долевом строительстве, поэтому техническая характеристика квартиры указана в Приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве, где указано, что квартира состоит из одной комнаты, общая проектная площадь квартиры 45,5 кв. м, жилая площадь 18,8 кв. м, площадь веранды 3,6 кв. м (том 1, л.д. 28).
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между МУП "Управление капитального строительства" муниципального образования "город Оренбург" и Н., установлено, что площадь однокомнатной квартиры N составила фактически 44,3 кв. м, в связи с чем, ее стоимость уменьшилась на *** рублей и составила *** рублей. (том 1, л.д. 34).
В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно статье 8 указанного Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д. 121) следует, что Б. принял в собственность двухкомнатную квартиру N общей площадью 64,4 кв. м с учетом площади летних помещений - веранд - 3,3 кв. м, в том числе площадь квартиры 61,1 кв. м, жилая 33,1 кв. м. В соответствии с кадастровым паспортом помещений от ДД.ММ.ГГГГ. общая площадь квартиры составляет 61,1 кв. м, жилая - 33,1 кв. м, с верандой площадью 3,3 кв. м (том 1, л.д. 119).
Из акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д. 37) следует, что Н. приняла в собственность однокомнатную квартиру N общей площадью 44,3 кв. м с учетом площади летних помещений - веранд - 3,3 кв. м, в том числе площадь квартиры 41 кв. м, жилая 18,5 кв. м. В соответствии с кадастровым паспортом помещения от ДД.ММ.ГГГГ. г. общая площадь квартиры составляет 41 кв. м, жилая - 18,5 кв. м, с верандой площадью 3,3 кв. м.
Таким образом, вышеуказанные летние помещения площадью 3,3 кв. м определены как веранда. И при подсчете площади квартир, а соответственно и расчете стоимости возводимого по договору Объекта, Застройщиком учитывалась площадь веранды с применением коэффициента "1,0", в то время, как фактически в спорных квартирах, были построены лоджии.
При этом, к лоджиям, в соответствии со СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", применяется понижающий коэффициент "0,5".
На дату составления проектно-сметной документации, архитектурно проектного задания и подписания договора участия в долевом строительстве действовали СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", которые вошли в Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", согласно пункту 2.2 которых общая площадь квартиры - это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В соответствии с п. 3.37. "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом N 37 от 04.08.98 года Минземстроя России, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Указанными нормативными актами определены понятия лоджии и веранды. Веранда - это застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничений по глубине. Лоджия - это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной.
Согласно письму Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 20 марта 2000 г. N НМ-I096/30 "О лоджиях и верандах", веранда - это пристройка, то есть часть здания, которая расположена вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Веранда, как правило, имеет внутреннее сообщение с основным зданием. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир.
Из материалов дела следует, что ответчиком в общую площадь квартиры включена площадь веранды с учетом коэффициента "1,0", а фактически спорное помещение является остекленной лоджией, так как соответствует техническим характеристикам, указанным в вышеизложенных нормативных документах, а также соответствует п. 7 Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. согласно которому участнику долевого строительства квартиры передаются с остекленной лоджией, а не верандой.
Площадь лоджии должна рассчитываться с понижающим коэффициентом "0,5", а истцы заплатили за лоджию такую же денежную сумму, как за всю другую площадь квартиры, то есть с учетом коэффициента "1,0", используемого для веранд.
Таким образом, материалами дела установлено, что Застройщик передал Участникам долевого строительства квартиры меньшей площадью.
Так, общая площадь квартиры, переданной Н., составляет: 41 кв. м (по акту) + (3,3 кв. м (веранда) x понижающий коэффициент 0,5) = 42,65 кв. м. Следовательно, разница между общей проектной (44,3 кв. м) и фактической площадью (42,65 кв. м) квартиры с учетом площади веранды составляет 1,65 кв. м.
Общая площадь квартиры, переданной Б., составляет: 61,1 кв. м (по акту) + (3,3 кв. м (веранда) x понижающий коэффициент 0,5) = 62,75 кв. м. Следовательно, разница между общей проектной (64,4 кв. м) и фактической площадью (62,75 кв. м) квартиры с учетом площади веранды составляет 1,65 кв. м.
Согласно п. п. 6.1 Договора участия в долевом строительстве цена договора составляет *** рублей, общая площадь жилых помещений, передаваемых Участнику долевого строительства - 7571,8 кв. м, следовательно, стоимость одного квадратного метра общей площади составляет *** рублей.
Таким образом, подлежащая возврату истцам сумма составляет: в пользу Б. - *** рублей - разница в стоимости переданной квартиры N (за 1,65 кв. м площади квартиры и стоимости лоджии с применением коэффициента 0,5); в пользу Н. - *** рублей - разница в стоимости переданной квартиры N (за 1,65 кв. м общей площади и стоимости лоджии с применением коэффициента 0,5).
В соответствии со ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме убытки сверх неустойки.
В соответствии с п. 9.1 Договора об участии в долевом строительстве стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно ч. 1 статьи 29 Закона при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
В соответствии с частью 1 статьи 31 Закона требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу, а также о возврате уплаченной за работу денежной суммы подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
В силу п. 1 ст. 23 закона "О защите прав потребителей" за нарушение установленных законом сроков для устранения недостатков в добровольном порядке продавец уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента от цены товара.
Из материалов дела следует, что истцы обратились с письменным заявлением о добровольном устранении нарушений условий договора, с требованием вернуть в установленные законом сроки денежную сумму, исходя из стоимости квадратного метра. Истец Б. обратился с заявлением ДД.ММ.ГГГГ., Н. - ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, требования истцов ответчиком не исполнены.
С учетом изложенного, размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки составляет: в пользу Б. - за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. - *** руб.; в пользу Н. - за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. - *** руб.
При этом, судебная коллегия не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера взыскиваемой неустойки, поскольку не было установлено исключительных обстоятельств для ее снижения.
Учитывая, что ответчик допустил нарушение условий договора, чем нарушил права потребителя, судебная коллегия, исходя из принципа разумности и справедливости, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере по *** рублей каждому.
Обоснованными являются и требования истцов о взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, исходя из следующего.
В соответствии с п. 5 статьи 13 ФЗ "О защите прав потребителей требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.
В силу п. 6 статьи 13 названного Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Поскольку требования потребителей в добровольном порядке ответчиком не удовлетворены, с последнего подлежит взысканию штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы, что составляет:
- по иску Б. - *** руб., из которых: в пользу потребителя Б. - *** рублей, в пользу ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - *** рублей,
- по иску Н. - *** руб., из которых: в пользу потребителя Н. - *** рублей, в пользу ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - *** рублей.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 21 ноября 2012 года отменить, вынести новое решение, которым исковые требования Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости", действующего в интересах Б. и Н., к ОАО "Управление капитального строительства" о взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Б.: *** рублей - денежную сумму за ненадлежащее исполнение условий договора; - *** рублей - компенсацию морального вреда; - *** рублей - неустойку; - *** рубля - штраф.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" *** рубля - штраф.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" государственную пошлину в доход государства в сумме ***
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Н.: - *** рублей - денежную сумму за ненадлежащее исполнение условий договора; - *** рублей - компенсацию морального вреда; - *** рублей - неустойку; - *** рублей - штраф.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" *** рублей - штраф.
Взыскать с ОАО "Управление капитального строительства" в доход государства государственную пошлину в сумме ***
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)