Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: извещен, не явился;
- от ответчика: директор Вислобокова В.М., паспорт; представитель Колесник Л.О. по доверенности от 11.03.2013 г., удостоверение
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ФИРМА "Ивитэ"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 по делу N А53-33607/2012
по иску Департамента имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью ФИРМА "Ивитэ"
о об обязании освободить и передать земельный участок,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью ФИРМА "Ивитэ"
к Департаменту имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону
об обязании заключить договор аренды земельного участка
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" (далее - ответчик, общество) об обязании освободить и передать земельный участок с кадастровым номером 61:44:007201, общей площадью 60 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 49.
Определением от 23.01.2013 судом в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят к совместному рассмотрению встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 исковые требования Департамента удовлетворены. Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" обязано освободить земельный участок общей площадью 60 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 49 от торгового павильона и передать указанный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу. С общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4000 рублей Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка оставлен без рассмотрения. Обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" возвращено из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что общество приобрело, владеет и пользуется павильоном, как объектом недвижимого имущества, расположенным на спорном земельном участке, более 17 лет. В соответствии со ст. 234 ГК РФ у общества возникло право собственности на указанное имущество, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательской давности.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи со служебной командировкой судьи Ванина В.В. произведена замена судьи Ванина В.В., в составе суда по делу N А53-33607/2012 на судью Пономареву И.В.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. От истца поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании 28.05.2013 объявлен перерыв до 04.06.2013.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" 11.03.1999 заключен договор аренды земельного участка N 8379 "и", по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 60 кв. м, для эксплуатации торгового павильона уцененных товаров, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Коммунистический, 49, с кадастровым номером 61:44:072701:, сроком до 30.10.2003.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону 11.03.1999, что подтверждается отметкой на копии договора.
В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон может требовать расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Пользуясь данным правом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону письмом от 05.10.2004 N ИЗ-12062/2.1 уведомил ООО "ФИРМА "ИВИТЭ" о прекращении договора аренды от 11.03.1999 N 8379 "и" по истечении 3-х месяцев и предложил освободить земельный участок и передать его арендодателю в состоянии не хуже первоначального.
Как установлено судом, ответчик не отрицает факт получения данного уведомления. Однако, до настоящего времени ООО "ФИРМА "ИВИТЭ" свою обязанность по передаче не выполнило, спорный земельный участок не освободило.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с настоящим иском в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в полном объеме подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установлено судом, 05.10.2004 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направил в адрес ООО "ФИРМА "ИВИТЭ" уведомление о прекращении договора аренды 11.03.1999 N 8379 "и" в связи с отказом арендодателя от договора аренды по истечении 3-х месяцев и о необходимости освободить земельный участок и передать его арендодателю.
Из материалов дела следует, что уведомление об одностороннем отказе было направлено истцом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 58. Указанное уведомление получено ответчиком 08.10.2004, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении, таким образом, ответчик считается надлежащим образом извещенным о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок.
Судом также установлено, что согласно проведенному обследованию от 20.04.2012 установлено, что земельный участок КН 61:44:0072701:, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Коммунистический, 49, общей площадью 60 кв. м, предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" Постановлением Главы администрации Советского района города Ростова-на-Дону N 2179 от 30.10.1998 для эксплуатации торгового павильона уцененных товаров. На земельном участке расположен павильон. На момент обследования павильон закрыт, не эксплуатируется.
Ответчик не отрицает того обстоятельства, что павильон принадлежит ему на праве собственности.
Поскольку арендодатель предупредил арендатора о прекращении договора аренды за 3 месяца, обязанность уведомить ответчика о прекращении действия договора исполнил, то договор аренды 11.03.1999 N 8379 "и" прекратил свое действие с 05.01.2005.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.
Таким образом, после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества.
Согласно положениям статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что истец передал ответчику по договору земельный участок общей площадью 60 кв. м, для эксплуатации торгового павильона, ответчик согласно установленному договором сроку использовал его, требование истца о прекращении договора аренды 11.03.1999 N 8379 "и" в связи с отказом арендодателя от договора аренды по истечении 3-х месяцев и о необходимости освободить земельный участок и передать его арендодателю не исполнил.
Поскольку документы, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка ответчиком и передаче его в установленном порядке истцу, в материалах дела отсутствуют, постольку судом сделан обоснованный вывод об удовлетворении требования истца в полном объеме.
Доводы жалобы сводятся к тому, что у ответчика возникло право собственности на указанное имущество, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Согласно п. 4.2.7 договора N 8379 "и" от 11.03.1999 после окончания срока действия настоящего договора передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.
Между тем, указанное договорное обязательство ответчиком по истечении срока действия договора исполнено не было.
Ответчиком не представлено доказательств, что спорный объект является объектом недвижимости. Доказательств того, что после приобретения павильона ответчик осуществил его реконструкцию в качестве капитального строения в установленном порядке в материалы дела не представлено.
В спорный период на территории города Ростова-на-Дону правоотношения по возведению капитальных строений регулировались постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от 15.01.1996 N 58 "О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности в г. Ростове-на-Дону". В соответствии с указанным нормативным актом в компетенцию районных администраций не входило выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов недвижимости. Устав города Ростова-на-Дону в редакции, действовавшей в период установки павильона, также не наделял администрацию района полномочиями по регулированию данного вопроса.
Кроме того, суд апелляционной инстанции предложил ответчику обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для подтверждения отнесения спорного объекта к объекту недвижимого имущества.
Ответчик пояснил, что при предварительном осмотре специалистами, торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке, не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем, отказался от проведения экспертизы.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что ответчик по договору купли-продажи приобрел павильон в качестве движимого объекта гражданских прав и с разрешения органа местного самоуправления осуществил его установку по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический. 49.
Поскольку спорный объект не является недвижимым, указанное исключает невозможность освобождения данного земельного участка по результатами прекращения договора аренды 11.03.1999 N 8379 "и". Иного правообладателя временного строения не имеется, на истца не могут быть возложены расходы по освобождению спорного земельного участка от имущества ответчика.
Из материалов дела следует, что по первоначальному иску ответчиком сделано заявление о пропуске срока исковой давности.
Поскольку настоящий иск об освобождении земельного участка и демонтаже торгового павильона предъявлен истцом в защиту своего права на земельный участок, то есть лицом, который не лишены права владения земельным участком, данный иск следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, в связи с чем, к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации о нераспространении на требования срока исковой давности.
Как следует из материалов дела, после получения уведомления о расторжении договора ответчик постоянно производил оплату за пользование земельным участком, что свидетельствует о признании факта пользования земельным участком и означает подтверждение наличие обязанности по возврату этого имущества.
На основании изложенного доводы общества о неправомерности требования об освобождении земельного участка обоснованно не приняты судом.
Ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" обратилось в суд со встречным иском.
Как указано в статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, до обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор сторона, истец должен направить обязанной стороне оферту (проект договора).
Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта должна содержать существенные условия договора. В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Доказательства направления департаменту оферты (проекта договора аренды земельного участка, содержащего существенные его условия) в материалах настоящего дела отсутствуют. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. При указанных обстоятельствах вне зависимости от оценки наличия у истца права требовать заключения договора суду следовало оставить иск общества без рассмотрения, исходя лишь из несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, необходимого при избранном способе защиты.
При таких обстоятельствах, ввиду того, что после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества, судом сделан правомерный вывод об удовлетворении заявленных требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 по делу N А53-33607/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2013 N 15АП-4954/2013 ПО ДЕЛУ N А53-33607/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2013 г. N 15АП-4954/2013
Дело N А53-33607/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: извещен, не явился;
- от ответчика: директор Вислобокова В.М., паспорт; представитель Колесник Л.О. по доверенности от 11.03.2013 г., удостоверение
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ФИРМА "Ивитэ"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 по делу N А53-33607/2012
по иску Департамента имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью ФИРМА "Ивитэ"
о об обязании освободить и передать земельный участок,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью ФИРМА "Ивитэ"
к Департаменту имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону
об обязании заключить договор аренды земельного участка
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" (далее - ответчик, общество) об обязании освободить и передать земельный участок с кадастровым номером 61:44:007201, общей площадью 60 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 49.
Определением от 23.01.2013 судом в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят к совместному рассмотрению встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 исковые требования Департамента удовлетворены. Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" обязано освободить земельный участок общей площадью 60 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 49 от торгового павильона и передать указанный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу. С общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4000 рублей Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" к Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка оставлен без рассмотрения. Обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" возвращено из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что общество приобрело, владеет и пользуется павильоном, как объектом недвижимого имущества, расположенным на спорном земельном участке, более 17 лет. В соответствии со ст. 234 ГК РФ у общества возникло право собственности на указанное имущество, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательской давности.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи со служебной командировкой судьи Ванина В.В. произведена замена судьи Ванина В.В., в составе суда по делу N А53-33607/2012 на судью Пономареву И.В.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. От истца поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании 28.05.2013 объявлен перерыв до 04.06.2013.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" 11.03.1999 заключен договор аренды земельного участка N 8379 "и", по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 60 кв. м, для эксплуатации торгового павильона уцененных товаров, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Коммунистический, 49, с кадастровым номером 61:44:072701:, сроком до 30.10.2003.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону 11.03.1999, что подтверждается отметкой на копии договора.
В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон может требовать расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Пользуясь данным правом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону письмом от 05.10.2004 N ИЗ-12062/2.1 уведомил ООО "ФИРМА "ИВИТЭ" о прекращении договора аренды от 11.03.1999 N 8379 "и" по истечении 3-х месяцев и предложил освободить земельный участок и передать его арендодателю в состоянии не хуже первоначального.
Как установлено судом, ответчик не отрицает факт получения данного уведомления. Однако, до настоящего времени ООО "ФИРМА "ИВИТЭ" свою обязанность по передаче не выполнило, спорный земельный участок не освободило.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с настоящим иском в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в полном объеме подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установлено судом, 05.10.2004 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направил в адрес ООО "ФИРМА "ИВИТЭ" уведомление о прекращении договора аренды 11.03.1999 N 8379 "и" в связи с отказом арендодателя от договора аренды по истечении 3-х месяцев и о необходимости освободить земельный участок и передать его арендодателю.
Из материалов дела следует, что уведомление об одностороннем отказе было направлено истцом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 58. Указанное уведомление получено ответчиком 08.10.2004, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении, таким образом, ответчик считается надлежащим образом извещенным о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок.
Судом также установлено, что согласно проведенному обследованию от 20.04.2012 установлено, что земельный участок КН 61:44:0072701:, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Коммунистический, 49, общей площадью 60 кв. м, предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" Постановлением Главы администрации Советского района города Ростова-на-Дону N 2179 от 30.10.1998 для эксплуатации торгового павильона уцененных товаров. На земельном участке расположен павильон. На момент обследования павильон закрыт, не эксплуатируется.
Ответчик не отрицает того обстоятельства, что павильон принадлежит ему на праве собственности.
Поскольку арендодатель предупредил арендатора о прекращении договора аренды за 3 месяца, обязанность уведомить ответчика о прекращении действия договора исполнил, то договор аренды 11.03.1999 N 8379 "и" прекратил свое действие с 05.01.2005.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.
Таким образом, после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества.
Согласно положениям статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что истец передал ответчику по договору земельный участок общей площадью 60 кв. м, для эксплуатации торгового павильона, ответчик согласно установленному договором сроку использовал его, требование истца о прекращении договора аренды 11.03.1999 N 8379 "и" в связи с отказом арендодателя от договора аренды по истечении 3-х месяцев и о необходимости освободить земельный участок и передать его арендодателю не исполнил.
Поскольку документы, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка ответчиком и передаче его в установленном порядке истцу, в материалах дела отсутствуют, постольку судом сделан обоснованный вывод об удовлетворении требования истца в полном объеме.
Доводы жалобы сводятся к тому, что у ответчика возникло право собственности на указанное имущество, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Согласно п. 4.2.7 договора N 8379 "и" от 11.03.1999 после окончания срока действия настоящего договора передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.
Между тем, указанное договорное обязательство ответчиком по истечении срока действия договора исполнено не было.
Ответчиком не представлено доказательств, что спорный объект является объектом недвижимости. Доказательств того, что после приобретения павильона ответчик осуществил его реконструкцию в качестве капитального строения в установленном порядке в материалы дела не представлено.
В спорный период на территории города Ростова-на-Дону правоотношения по возведению капитальных строений регулировались постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от 15.01.1996 N 58 "О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности в г. Ростове-на-Дону". В соответствии с указанным нормативным актом в компетенцию районных администраций не входило выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов недвижимости. Устав города Ростова-на-Дону в редакции, действовавшей в период установки павильона, также не наделял администрацию района полномочиями по регулированию данного вопроса.
Кроме того, суд апелляционной инстанции предложил ответчику обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для подтверждения отнесения спорного объекта к объекту недвижимого имущества.
Ответчик пояснил, что при предварительном осмотре специалистами, торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке, не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем, отказался от проведения экспертизы.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что ответчик по договору купли-продажи приобрел павильон в качестве движимого объекта гражданских прав и с разрешения органа местного самоуправления осуществил его установку по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический. 49.
Поскольку спорный объект не является недвижимым, указанное исключает невозможность освобождения данного земельного участка по результатами прекращения договора аренды 11.03.1999 N 8379 "и". Иного правообладателя временного строения не имеется, на истца не могут быть возложены расходы по освобождению спорного земельного участка от имущества ответчика.
Из материалов дела следует, что по первоначальному иску ответчиком сделано заявление о пропуске срока исковой давности.
Поскольку настоящий иск об освобождении земельного участка и демонтаже торгового павильона предъявлен истцом в защиту своего права на земельный участок, то есть лицом, который не лишены права владения земельным участком, данный иск следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, в связи с чем, к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации о нераспространении на требования срока исковой давности.
Как следует из материалов дела, после получения уведомления о расторжении договора ответчик постоянно производил оплату за пользование земельным участком, что свидетельствует о признании факта пользования земельным участком и означает подтверждение наличие обязанности по возврату этого имущества.
На основании изложенного доводы общества о неправомерности требования об освобождении земельного участка обоснованно не приняты судом.
Ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИВИТЭ" обратилось в суд со встречным иском.
Как указано в статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, до обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор сторона, истец должен направить обязанной стороне оферту (проект договора).
Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта должна содержать существенные условия договора. В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Доказательства направления департаменту оферты (проекта договора аренды земельного участка, содержащего существенные его условия) в материалах настоящего дела отсутствуют. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. При указанных обстоятельствах вне зависимости от оценки наличия у истца права требовать заключения договора суду следовало оставить иск общества без рассмотрения, исходя лишь из несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, необходимого при избранном способе защиты.
При таких обстоятельствах, ввиду того, что после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества, судом сделан правомерный вывод об удовлетворении заявленных требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2013 по делу N А53-33607/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)