Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сурков В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Ермаковой Е.И.,
судей: Никоновой О.И., Емелина А.В.,
при секретаре: М.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "ЭДС" на решение Ленинского районного суда г. Самара от 13.06.2013 года, которым постановлено:
"Иск Н. - удовлетворить.
Признать недействительным договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ЗАО "ЭДС" и К.Я.
Признать недействительным договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ЗАО "ЭДС" и Ц.О.Я.
Признать за Н. право собственности на жилое помещение, квартиру N (строительный адрес N в объекте незавершенном строительством, расположенном <адрес>
Встречный иск К.Я. к Н. и ООО СК "Спектр-Плюс" о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки - оставить без удовлетворения.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Никоновой О.И., судебная коллегия,
установила:
Первоначально Н. обратился в суд с иском к ООО СК "Спектр-Плюс" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. <адрес> в обоснование своих требований указал, что 12.12.2005 года между ним и ООО СК "Спектр-Плюс" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 14-ти этажного жилого дома N 167 по ул. Самарской (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. Срок окончания строительства дома определен ориентировочно в 4 квартале 2007 года. Согласно пункту 1.3 договора по окончанию строительства заказчик должен передать дольщику трехкомнатную квартиру N на 10-м этаже общей площадью 118 кв. м, а дольщик обязуется внести плату в размере 100% стоимости квартиры до 31.03.2006 года. Истец долю в строительстве оплатил. Между тем, ответчик обязательства, возложенные на него по договору, не исполнил и не передал готовый объект недвижимости дольщику. Сложившаяся ситуация нарушает права истца на получение объекта недвижимости, проинвестированного в полном объеме.
Также Н. обратился в суд с иском к ООО СК "Спектр-Плюс" о признании права собственности на объект незавершенного строительства <адрес> в обоснование своих требований указал, что 08.02.2006 года между ним и ООО СК "Спектр-Плюс" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого являлось долевое участие в строительстве N этажного жилого дома N по <адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. Срок окончания строительства дома также определен ориентировочно в 4 квартале 2007 года. Согласно пункту 1.3 договора по окончанию строительства заказчик должен передать дольщику однокомнатную квартиру N на N этаже общей площадью 57 кв. м, а дольщик обязуется внести плату в размере 100% стоимости квартиры до 31.03.2006 года. Истец долю в строительстве оплатил. Между тем, ответчик обязательства, возложенные на него по договору, не исполнил и не передал готовый объект недвижимости дольщику.
Определением суда от 27.11.2012 года в качестве третьего лица привлечено ООО ЗАО "ЭДС".
Определением суда от 25.01.2013 года гражданские дела по вышеуказанным искам Н. соединены в одно производство.
В ходе рассмотрения дела истец Н. неоднократно уточнял исковые требования, предъявив иск не только к ООО СК "Спектр-Плюс", но и к ЗАО "ЭДС" (застройщик дома), К.Я. и Ц.О.Я., просил признать договор долевого участия N от 13.11.2012 года, заключенный между ЗАО "ЭДС" и К.Я. недействительным, признать договор долевого участия N от 30.07.2012 года заключенный между ЗАО "ЭДС" и Ц.О.Я. недействительным, признать за Н. право собственности на объект незавершенного строительства, по адресу: <адрес> В обоснование своих требований истец сослался на договор долевого участия от 08.02.2006 года, а также на возникновение у него права требования от заказчика объединенной квартиры N на 10 этаже общей площадью 175 кв. м. Также указал на ничтожность договоров долевого участия, заключенных между застройщиком ЗАО "ЭДС" и К.Я. на квартиру N и с Ц.О.Я. на квартиру N поскольку застройщику было известно о его правах на спорный объект недвижимости.
В ходе судебного разбирательства, К.Я. заявила встречный иск к Н., ООО "Спектр-Плюс", просила признать договор N от 08.02.2006 года о долевом участии в строительстве жилья, подписанный ООО СК "Спектр-Плюс" и Н. ничтожной сделкой и применить последствия ее недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по сделке. Указала, что оспариваемый договор не соответствует Федеральному Закону от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", поскольку заключен не с застройщиком, которому предоставлено право на земельный участок под объектом и разрешение на строительство.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "ЭДС" просит решение отменить, считает его незаконным. Также просит постановить по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Н. в полном объеме, а встречный иска К.Я. удовлетворить. Указывает на незаконность применения судом статьи 61 ГПК РФ и ссылки на решение по другому гражданскому делу по иску П.Н. к ЗАО "ЭДС". В письменных пояснениях также указал, что суд необоснованно не принял во внимание тот факт, что договор от 08.06.2006 года со стороны ООО СК "Спектр-Плюс" подписан не Е. Также указал на отсутствие у ООО СК "Спектр-Плюс" право заключать договоры долевого участия. Считает, что суд не установил тождества объектов, на которые претендует истец, с одной стороны, и которые являются предметами договоров, заключенных К.Я. и Ц.О.Я., с другой.
В судебном заседании представитель ЗАО "ЭДС" - У., действующий на основании доверенности доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение суда просит отменить, по основаниям изложенным, в жалобе и письменных пояснениях.
В судебном заседании представитель истца Н. - М.О., действующий на основании доверенности, возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель ответчика Ц.О.Я. - П.А., действующий на основании доверенности, поддержал позицию ЗАО "ЭДС" и доводы апелляционной жалобы ответчика, просил решение суда отменить.
Ответчик К.Я. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представитель К.Я. - П.Д. представил в суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении дела без участия К.Я., заявленные требования и апелляционную жалобу ЗАО "ЭДС" поддержала.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает с момента его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 6 Федерального Закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений между Н., ООО СК "Спектр-Плюс" и ЗАО "ЭДС" инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со статьей 4 вышеуказанного закона инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Из материалов дела следует, что Постановлением Главы города Самары от 16.02.2000 года N 20 ЗАО "ЭДС" разрешено проектирование комплексной реконструкции жилой застройки квартала в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей в Ленинском районе.
Постановлением Главы города Самары от 22.05.2002 года N 250 ЗАО "ЭДС" разрешено строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями (дома N по генеральному плану) и подземной автомобильной стоянки N по генеральному плану, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей в квартале N Ленинского района г. Самары, со сносом 23 жилых домов, в том числе жилых домов по улице Самарской: N.
Таким образом, первоначально разрешено строительство жилого дома, который является предметом спора, выдано застройщику до введения в действие Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
На основании вышеуказанных разрешений на проектирование и строительство 25.03.2005 года между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" был заключен договор на участие в долевом строительстве N 1-3, согласно которому ЗАО "ЭДС" приняло в долевое строительство 14-тиэтажного дома (секция 1/3) <адрес> ООО СК "Спектр-Плюс" (л.д. 95-97).
Между сторонами договора была распределена общая площадь дома, план которой содержится в приложении N 1. В материалы дела представлена копия указанного приложения: распределение площадей секции N (л.д. 138), из которой следует, что на 10 этаже в указанной секции квартиры N (однокомнатная), N (трехкомнатная) закреплены за ООО СК "Спектр-Плюс". Данный документ подписан сторонами, а также скреплен печатями застройщика и инвестора. Суд правильно не принял во внимание доводы представителя ЗАО "ЭДС" о недействительности сведений, указанных в документе, поименованном приложение N 1 к договору 1-3 от 25.03.2005 года, поскольку условия самого договора ЗАО "ЭДС" не оспариваются, а приложение N 1 с иным содержанием суду представлено не было.
По условиям вышеуказанного договора ЗАО "ЭДС" обязалось осуществлять функции Заказчика для выполнения строительно-монтажных работ с возможным привлечением третьих лиц (подрядчиков), обеспечив сдачу объекта ориентировочно во 2 квартале 2007 года, принять от ООО СК "Спектр-Плюс" денежные средства в оплату его доли в строительство жилого дома, по окончании строительства жилого дома сдать госкомиссии и подготовить документы по утверждению акта госкомиссии о приеме объекта в эксплуатацию.
Указанным договором ООО СК "Спектр-Плюс" обязано внести вклад в долевое строительство комплекса в объеме 2 068 600 долларов США, получая при этом 70% от общей площади комплекса. Сроки внесения вклада определены сторонами в приложении 2 к настоящему договору. При этом из пункта 1.3 договора следует, что вкладом сторон в долевое строительство является денежные средства в размере, установленном настоящим договором или взаимозачет за выполненные работы, так как ООО СК "Спектр-Плюс" является генподрядчиком ЗАО "ЭДС" и обязуется выполнить строительно-монтажные работы секции 1/3, 1/4 и 4 не выше 250 долларов за кв. м.
В приложении N 2 к договору стороны предусмотрели график внесения вклада на долевое строительство, вносимый ООО СК "Спектр-Плюс" (л.д. 98). Таким образом, взаиморасчет сторон по договору должен был осуществляться как внесением денежных средств, так и выполнением ООО СК "Спектр-Плюс" работ по строительству, указанного в договоре дома.
Кроме того, пунктом 2.2.3 и 2.2.5 вышеуказанного договора предусмотрено право ООО СК "Спектр-Плюс" заключать договоры переуступки прав требования и договоры участия в строительстве комплекса, в пределах, не затрагивающих долю ЗАО "ЭДС".
Впоследствии, Постановлением Главы города Самары от 31.03.2005 года N 430 ЗАО "ЭДС" выдано разрешение на завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, по вышеуказанному адресу.
12.12.2005 года между ООО СК "Спектр-Плюс" (заказчик) и Н. был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора является долевое участие в строительстве 14-ти этажного жилого дома N по ул. Самарской (секция1/3) со встроенными нежилыми помещениями. По окончанию строительства дома заказчик передает дольщику трехкомнатную квартиру N на 10 этаже общей площадью 118 кв. м. Полная стоимость доли составляет 97 940 долларов США. До июня 2006 года Н. произвел расчет с ООО СК "Спектр-Плюс", оплатив цену, установленную договором от 12.12.2005 года в размере 2 763 000 рублей (л.д. 8-10 том1).
08.02.2006 года между ООО СК "Спектр-Плюс" (заказчик) и Н. был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора является долевое участие в строительстве 14-тиэтажного жилого дома N<адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. По окончанию строительства дома заказчик передает дольщику однокомнатную квартиру N 33 на 10 этаже общей площадью 57 кв. м. Полная стоимость доли составляет 47310 долларов США. До января 2007 года Н. произвел расчет с ООО СК "Спектр-Плюс", оплатив цену, установленную договором от 08.02.2006 года. Довод ответчиков о том, что договор от 08.02.2006 года был подписан со стороны ООО СК "Спектр-Плюс" не уполномоченным лицом не может быть принят во внимание, поскольку не подтвержден допустимыми доказательствами. При этом, как следует и квитанций к приходно-кассовым ордерам (л.д. 8 том 2) ООО "Спектр-Плюс" после заключения вышеуказанного договора принимало от Н. исполнение в виде денежных средств на общую сумму в размере 1 650 776 рублей.
Также установлено, что между ООО СК "Спектр-Плюс" и Н. 14.12.2006 года заключено дополнительное соглашение к договору от 12.12.2005 года из которого следует, что предметом договора является долевое участие в строительстве 4-х комнатной квартиры (строительный номер 34) на 10 этаже дома N (секция 1/3) по ул. <адрес> общей площадью 175 кв. м. Полная стоимость квартиры на момент подписания договора составила 4 413 776 рублей, которую, истец, как установлено судом, оплатил на момент подписания дополнительного соглашения в полном объеме.
Из представленных в материалы дела планов строящихся объектов недвижимости (квартиры N и квартиры N л.д. 7 том 1, л.д. 7 том 2, л.д. 68 том 2) следует, что квартиры, проинвестированные истцом (однокомнатная и трехкомнатная) были объединены в одну четырехкомнатную квартиру.
Доводы ответчиков о недействительности дополнительного соглашения от 14.12.2006 года, в связи с тем, что оно подписано неуполномоченным лицом не может быть принят во внимание, поскольку как следует из решения участника ООО СК "Спектр-Плюс" общество было реорганизовано только 27.03.2007 года (л.д. 149 том 2), то есть после заключения указанного соглашения. При этом, доказательств того, что новый участник общества (уполномоченное лицо ООО СК "Спектр-Плюс") впоследствии не одобрил сделку, суду представлено не было.
Таким образом, учитывая, что договоры о долевом участии между ООО СК "Спектр-Плюс" и Н. от 08.02.2006 года и от 12.12.2005 года, с дополнительным соглашением от 14.12.2006 года, были заключены во исполнение договора от 25.03.2005 года, при этом в силу указанной сделки ООО СК "Спектр-Плюс" имело право заключать договоры долевого участия с третьими лицами, свои обязательства по указанным договорам Н. исполнил надлежащим образом, суд пришел к правильному выводу о том, что требования К.Я. о недействительности договора долевого участия от 08.02.2006 года не подлежат удовлетворению поскольку, нарушений закона при заключении указанной сделки судом установлено не было.
При этом, судебная коллегия учитывает, что поскольку строительство разрешено до 1 апреля 2005 года, оснований полагать, что указанные сделки, заключенные между Н. и ООО СК "Спектр-Плюс" противоречат нормам Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не имеется. Таким образом, ссылка ответчика К.Я. на нарушение вышеуказанного Федерального Закона при заключении договора от 08.02.2006 года является несостоятельной.
Из материалов дела также следует, что распоряжением Администрации Ленинского района города Самары от 28.12.2006 года N жилым домам секции 4.1,4.2,4.3 присвоен адрес: <адрес>, а секции 1.3,1.4. - <адрес>.
29.09.2008 года ЗАО "ЭДС" вновь получено разрешение на строительство жилого комплекса, в том числе и секции 1.3 (16 этажей).
Постановлением Администрации г.о. Самары от 03.12.2010 года N 1708 в вышеуказанное разрешение внесены изменения, этажность секции 1.3 определена в 16 этажей плюс технический этаж.
Учитывая, что до настоящего времени жилой дом (секция 1/3), который являлся предметом договора долевого участия от 25.03.2005 года, не сдан в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, между тем, сроки строительства, установленные договорами долевого участия истекли, однако Н. (инвестор), в силу закона, имеет право на результат своих вложений, суд пришел к правильному выводу о том, что требования Н. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости подлежат удовлетворению.
Согласно техническому паспорту, спорный объект недвижимости - квартира имеет адрес: квартира N (строительный) дома N литер А <адрес> Общая площадь объекта с учетом прочей 193,3 кв. м.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика заявил о том, что Н. не имеет права претендовать на квартиры N и N в доме N по <адрес>, поскольку из буквального содержания договоров от 25.03.2005 года, от 12.12.2005 года и от 08.06.2006 года следует, что Н. имеет право требования квартир N и N в доме <адрес>. Также ответчики указали на нетождественность указанных объектов недвижимости.
Между тем, из материалов дела и пояснений лиц участвующих в деле следует, что спорный объект недвижимости (квартиры N и N), являющиеся предметом договоров долевого участия от 12.12.2005 года и от 08.06.2006 года находятся в жилом доме, поименованном как секция 1.3. При этом в квартале 96 в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой Ленинского района г. Самары ЗАО "ЭДС" разрешено строительство только одной секции с номером 1.3, которой впоследствии присвоен почтовый <адрес> Таким образом, спорный объект недвижимости, указанный в договорах долевого участия от 12.12.2005 года и от 08.06.2006 года как жилой дом секция 1/3, расположенный <адрес>, соответствует объекту незавершенного строительства, расположенного <адрес>.
Учитывая вышеизложенное, указание суда в резолютивной части решения только на строительный адрес спорных объектов, само по себе не является основанием для отмены судебного постановления.
Кроме того, 19.02.2013 года судом первой инстанции, с участием Н., его представителя и представителя ЗАО "ЭДС" проведено выездное судебное заседание, по адресу: г<адрес>. В ходе выездного судебного заседания судом установлено, что в помещении (3-хкомнатная квартира, договор от 12.12.2005 года N), в котором по техпаспорту имеется один вход (с лифтовой площадки), в несущей стене прорублена дверь в соседнее помещение (1-комнатная квартира по договору долевого участия от 08.02.2006 года N). При этом истец Н. своим ключом от входной двери с лифтовой площадки открыл входную металлическую дверь (3-комнатной квартиры по договору от 12.12.2005 года).
Данное обстоятельство подтверждает, что Н. фактически вступил в права владения спорным объектом недвижимости, находящегося именно в доме 165, строительство которого не завершено. Более того, в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции было установлено, что жилой дом N (почтовый адрес) сдан в эксплуатацию, еще 14.04.2008 года и имеет 10 этажей. Между тем, как следует из пояснений лиц, участвующих в деле спорный объект недвижимости (квартира N, N) хотя и находится на 10 этаже, однако указанный этаж не является последним этажом многоквартирного дома.
Доводы представителя ответчика о незаконном соединении двух квартир в одну судом правильно не приняты во внимание, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что проход между 1-комнатной и 3-комнатной квартирами заложен кирпичной кладкой. Факт того, что между однокомнатной и трехкомнатной квартирами имеется проход, зафиксировано в техпаспорте на квартиру N (строительный) от 05.12.2012 года (л.д. 29 том 2). Также данное обстоятельство суд установил в ходе выездного судебного разбирательства, исследовав объект недвижимости и отметив наличие перемычки в несущей стене, выполненной в момент строительства стены между квартирами. Также, в ходе осмотра спорного объекта недвижимости, суд установил, что в однокомнатную квартиру установлена входная дверь, которая прорублена в несущей стене с лифтовой площадки. Между тем, указанная дверь отсутствует на плане технического паспорта на 05.12.2012 года, что также подтверждает факт того, что объект, на который претендует истец (квартира N строительный) являлся единым. При этом из архитектурного решения изготовленного ООО "ШаГ" в 2007 году, представленного в материалы дела застройщиком, вместе с планом квартир с 3 по 14 этаж секции 1.3 не возможно установить, является ли указанный документ утвержденным проектом многоквартирного дома, поскольку в нем имеются исправления, в том числе и в отношении этажности дома (л.д. 42 том 3).
Из материалов дела также следует, что 30.07.2012 г. между ЗАО "ЭДС" и Ц.О.Я. заключен договор N долевого участия, в соответствии, с условиями которого ЗАО "ЭДС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или с привлечением других лиц построить 2-хподъездный жилой дом N 165 по ул. Самарской со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, находящимся в границах улиц Вилоновской, Самарской, Рабочей, Садовой в квартале 96 в Ленинском районе г. Самары (секция1/3), общей площадью 9063,0 кв. м и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать инвестору (Ц.О.Я.) жилое помещение в жилом доме.
Объектом настоящего договора является трехкомнатная квартира N (строительный) общей площадью 128,26 кв. м на N этаже, расположенной в указанном доме.
Кроме того, установлено, что 13.11.2012 г. между ЗАО "ЭДС" и К.Я. заключен договор N 1/3-88 долевого участия, в соответствии, с условиями которого ЗАО "ЭДС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или с привлечением других лиц построить 2-хподъездный жилой дом N по <адрес> со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, находящимся в границах улиц Вилоновской, Самарской, Рабочей, Садовой в квартале 96 в Ленинском районе г. Самары (секция1/3), общей площадью 9063,0 кв. м и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать инвестору (К.Я.) жилое помещение в жилом доме.
Объектом настоящего договора является однокомнатная квартира N 88 (строительный) общей площадью 57,28 кв. м на 10 этаже, расположенной в указанном доме.
Вышеуказанные договоры долевого участия от 30.07.2012 года и от 13.11.2012 г. заключены на момент действия договора долевого участия от 25.03.2005 г. с ООО СК "Спектр-Плюс", на основании которого указанные квартиры были переданы Н. на основании договора от 12.12.2005 года и дополнительного соглашения от 14.12.2006 года, а также на основании договора от 08.02.2006 года.
Суд верно указал в решении, что на момент заключения договоров от 30.07.2012 года и от 13.11.2012 г. с Ц.О.Я. и К.Я., указанная доля уже не принадлежала ЗАО "ЭДС", в связи с чем застройщик не имел право переуступать указанные доли иному лицу, поэтому договоры, заключенные ЗАО "ЭДС" с Ц.О.Я. и К.Я. является ничтожным.
С учетом изложенных обстоятельств, суд правомерно удовлетворил требования Н. и признал договоры долевого участия от 30.07.2012 г. между ЗАО "ЭДС" и Ц.О.Я. и от 13.11.2012 года между ЗАО "ЭДС" и К.Я. недействительными.
Кроме того, суд первой инстанции правильно установил, что К.Я. в подтверждение факта оплаты квартиры представила суду недостоверные доказательства (кассовые чеки том 3 л.д. 58), поскольку, как следует из отчетов по результатам экспресс проверки кассовых чеков, кассовые чеки с указанными реквизитами в Госналогслужбе не зарегистрированы (том 3 л.д. 76-78).
При этом суд обоснованно не принял во внимание доводы представителя ЗАО "ЭДС" о пропуске Н. срока исковой давности, поскольку Н., о нарушении своих прав на спорную квартиру узнал в ходе судебного разбирательства. При этом, до момента обращения в суд, он имел возможность беспрепятственно попадать в свое помещение, частично осуществлял его внутреннюю отделку.
Ссылку представителя ЗАО "ЭДС" о том, что подпись от имени руководителя ЗАО "ЭДС" К.В. в приложении N 1 к договору 1-3 от 25.03.2005 года выполнена не К.В., что ответчик подтверждает экспертным исследованием НМЦ "Рейтинг" от 28.03.2013 года N, суд также обосновано не принял во внимание, поскольку на исследование представлялась копия приложения, а не его оригинал. Кроме того, какие конкретно образцы почерка К.В. были представлены на исследование, из заключения установить невозможно, при этом эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что имеющие значение для дела обстоятельства судом установлены верно и получили правильную юридическую оценку.
Ссылка представителя ЗАО "ЭДС" в апелляционной жалобе на то, что суд не выяснил юридически значимые обстоятельства по делу, которые входят в круг доказывания, не может быть принята во внимание по следующим основаниям.
Факт прекращения деятельности ООО СК "Спектр-Плюс" (реорганизация лица) не может являться основанием к отказу в удовлетворении иска Н., поскольку требования истца основаны не только на договорах заключенных между ООО СК "Спектр-плюс" и Н., но и на договоре долевого участия от 25.03.2005 года, заключенного между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" до его ликвидации. Таким образом, обязанности ЗАО "ЭДС" по строительству жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, а также по передаче готового объекта недвижимости в части спорного жилого помещения должны быть исполнены в пользу Н., поскольку ООО СК "Спектр-Плюс" в силу договора от 25.03.2005 года обладало правом заключения договоров долевого участия с третьими лицами в пределах, не затрагивающих долю ЗАО "ЭДС".
Факт наличия уведомления ЗАО "ЭДС" о состоявшихся договорах между Н. и ООО СК "Спектр-Плюс" подтверждается наличием у истца доступа к объекту незавершенного строительства, наличием ключей у Н., а также длительным периодом (фактически до обращения истца в суд настоящим иском) отсутствия у ЗАО "ЭДС" и иных лиц правопритязаний на спорный объект недвижимости.
Кроме того, последствием не уведомления ЗАО "ЭДС" в письменной форме о заключении между истцом и ООО СК "Спектр-Плюс" договоров долевого участия, в силу статьи 382 ГК РФ, может являться только исполнение должником обязательств по договору первоначальному кредитору. Доказательств такого исполнения в пользу ООО СК "Спектр-Плюс" ЗАО "ЭДС" суду представлено не было.
Ссылка в апелляционной жалобе на смену генерального директора ООО СК "Спектр-Плюс" до подписания дополнительного соглашения от 14.12.2006 года не может быть принята во внимание по мотивам изложенным ранее. При этом ссылка ответчика на различность подписей генерального директора ООО СК "Спектр-Плюс" на договорах N и N также несостоятельна, поскольку достоверных доказательств не подписания указанных договоров со стороны ООО СК "Спектр-Плюс" суду представлено не было.
Довод о том, что истец знал о нарушении своих прав с момента наступления срока завершения строительства (четвертый квартал 2007 года) также не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку указанный срок является ориентировочным. Кроме того, новый срок строительства был определен разрешением от 29.09.2008 года, то есть после заключения договоров долевого участия с истцом. Доказательств извещения истца о продлении сроков строительства суду представлено не было, следовательно, нарушение прав истца со стороны застройщика дома и заказчика строительства носят длящийся характер.
Довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом статьи 61 ГПК РФ и о неправомерной ссылки суда на решение по другому гражданскому делу не может являться основанием для отмены по существу правильного решения суда, поскольку из собранных по делу доказательств следует, что на момент заключения с истцом сделок правоспособность ООО СК "Спектр-Плюс" утрачена не была.
Ссылка представителя ответчика ЗАО "ЭДС" на то, что объекты недвижимости, на которые претендует истец, и объекты недвижимости которые являются предметами сделок с К.Я. и Ц.О.Я., расположены в разных домах несостоятельна и опровергается собранными по делу доказательствами.
Довод ЗАО "ЭДС" о том, что правом на распоряжение спорным объектом недвижимости обладает только ЗАО "ЭДС" как застройщик дома, несостоятельна, поскольку часть функций и прав на строящийся объект недвижимости (секции 1/3) по договору от 25.03.2005 года было передано ООО СК "Спектр-Плюс". Указанный договор заключен до 1 апреля 2005 года и на основании разрешительных документов, выданных в 2002 году.
Правовые основания полагать, что совершенные с участием Н. сделки ничтожны, отсутствуют.
Не являются основанием к отмене решения суда и иные доводы апелляционной жалобы ЗАО "ЭДС", которые по существу сводятся к переоценке обстоятельств дела и исследованных судом первой инстанции доказательств. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 13 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "ЭДС" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7517/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 августа 2013 г. по делу N 33-7517/2013
Судья: Сурков В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Ермаковой Е.И.,
судей: Никоновой О.И., Емелина А.В.,
при секретаре: М.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "ЭДС" на решение Ленинского районного суда г. Самара от 13.06.2013 года, которым постановлено:
"Иск Н. - удовлетворить.
Признать недействительным договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ЗАО "ЭДС" и К.Я.
Признать недействительным договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ЗАО "ЭДС" и Ц.О.Я.
Признать за Н. право собственности на жилое помещение, квартиру N (строительный адрес N в объекте незавершенном строительством, расположенном <адрес>
Встречный иск К.Я. к Н. и ООО СК "Спектр-Плюс" о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки - оставить без удовлетворения.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Никоновой О.И., судебная коллегия,
установила:
Первоначально Н. обратился в суд с иском к ООО СК "Спектр-Плюс" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. <адрес> в обоснование своих требований указал, что 12.12.2005 года между ним и ООО СК "Спектр-Плюс" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого являлось долевое участие в строительстве 14-ти этажного жилого дома N 167 по ул. Самарской (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. Срок окончания строительства дома определен ориентировочно в 4 квартале 2007 года. Согласно пункту 1.3 договора по окончанию строительства заказчик должен передать дольщику трехкомнатную квартиру N на 10-м этаже общей площадью 118 кв. м, а дольщик обязуется внести плату в размере 100% стоимости квартиры до 31.03.2006 года. Истец долю в строительстве оплатил. Между тем, ответчик обязательства, возложенные на него по договору, не исполнил и не передал готовый объект недвижимости дольщику. Сложившаяся ситуация нарушает права истца на получение объекта недвижимости, проинвестированного в полном объеме.
Также Н. обратился в суд с иском к ООО СК "Спектр-Плюс" о признании права собственности на объект незавершенного строительства <адрес> в обоснование своих требований указал, что 08.02.2006 года между ним и ООО СК "Спектр-Плюс" был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого являлось долевое участие в строительстве N этажного жилого дома N по <адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. Срок окончания строительства дома также определен ориентировочно в 4 квартале 2007 года. Согласно пункту 1.3 договора по окончанию строительства заказчик должен передать дольщику однокомнатную квартиру N на N этаже общей площадью 57 кв. м, а дольщик обязуется внести плату в размере 100% стоимости квартиры до 31.03.2006 года. Истец долю в строительстве оплатил. Между тем, ответчик обязательства, возложенные на него по договору, не исполнил и не передал готовый объект недвижимости дольщику.
Определением суда от 27.11.2012 года в качестве третьего лица привлечено ООО ЗАО "ЭДС".
Определением суда от 25.01.2013 года гражданские дела по вышеуказанным искам Н. соединены в одно производство.
В ходе рассмотрения дела истец Н. неоднократно уточнял исковые требования, предъявив иск не только к ООО СК "Спектр-Плюс", но и к ЗАО "ЭДС" (застройщик дома), К.Я. и Ц.О.Я., просил признать договор долевого участия N от 13.11.2012 года, заключенный между ЗАО "ЭДС" и К.Я. недействительным, признать договор долевого участия N от 30.07.2012 года заключенный между ЗАО "ЭДС" и Ц.О.Я. недействительным, признать за Н. право собственности на объект незавершенного строительства, по адресу: <адрес> В обоснование своих требований истец сослался на договор долевого участия от 08.02.2006 года, а также на возникновение у него права требования от заказчика объединенной квартиры N на 10 этаже общей площадью 175 кв. м. Также указал на ничтожность договоров долевого участия, заключенных между застройщиком ЗАО "ЭДС" и К.Я. на квартиру N и с Ц.О.Я. на квартиру N поскольку застройщику было известно о его правах на спорный объект недвижимости.
В ходе судебного разбирательства, К.Я. заявила встречный иск к Н., ООО "Спектр-Плюс", просила признать договор N от 08.02.2006 года о долевом участии в строительстве жилья, подписанный ООО СК "Спектр-Плюс" и Н. ничтожной сделкой и применить последствия ее недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по сделке. Указала, что оспариваемый договор не соответствует Федеральному Закону от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", поскольку заключен не с застройщиком, которому предоставлено право на земельный участок под объектом и разрешение на строительство.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "ЭДС" просит решение отменить, считает его незаконным. Также просит постановить по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Н. в полном объеме, а встречный иска К.Я. удовлетворить. Указывает на незаконность применения судом статьи 61 ГПК РФ и ссылки на решение по другому гражданскому делу по иску П.Н. к ЗАО "ЭДС". В письменных пояснениях также указал, что суд необоснованно не принял во внимание тот факт, что договор от 08.06.2006 года со стороны ООО СК "Спектр-Плюс" подписан не Е. Также указал на отсутствие у ООО СК "Спектр-Плюс" право заключать договоры долевого участия. Считает, что суд не установил тождества объектов, на которые претендует истец, с одной стороны, и которые являются предметами договоров, заключенных К.Я. и Ц.О.Я., с другой.
В судебном заседании представитель ЗАО "ЭДС" - У., действующий на основании доверенности доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение суда просит отменить, по основаниям изложенным, в жалобе и письменных пояснениях.
В судебном заседании представитель истца Н. - М.О., действующий на основании доверенности, возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель ответчика Ц.О.Я. - П.А., действующий на основании доверенности, поддержал позицию ЗАО "ЭДС" и доводы апелляционной жалобы ответчика, просил решение суда отменить.
Ответчик К.Я. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представитель К.Я. - П.Д. представил в суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении дела без участия К.Я., заявленные требования и апелляционную жалобу ЗАО "ЭДС" поддержала.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает с момента его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 6 Федерального Закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений между Н., ООО СК "Спектр-Плюс" и ЗАО "ЭДС" инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со статьей 4 вышеуказанного закона инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Из материалов дела следует, что Постановлением Главы города Самары от 16.02.2000 года N 20 ЗАО "ЭДС" разрешено проектирование комплексной реконструкции жилой застройки квартала в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей в Ленинском районе.
Постановлением Главы города Самары от 22.05.2002 года N 250 ЗАО "ЭДС" разрешено строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями (дома N по генеральному плану) и подземной автомобильной стоянки N по генеральному плану, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей в квартале N Ленинского района г. Самары, со сносом 23 жилых домов, в том числе жилых домов по улице Самарской: N.
Таким образом, первоначально разрешено строительство жилого дома, который является предметом спора, выдано застройщику до введения в действие Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
На основании вышеуказанных разрешений на проектирование и строительство 25.03.2005 года между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" был заключен договор на участие в долевом строительстве N 1-3, согласно которому ЗАО "ЭДС" приняло в долевое строительство 14-тиэтажного дома (секция 1/3) <адрес> ООО СК "Спектр-Плюс" (л.д. 95-97).
Между сторонами договора была распределена общая площадь дома, план которой содержится в приложении N 1. В материалы дела представлена копия указанного приложения: распределение площадей секции N (л.д. 138), из которой следует, что на 10 этаже в указанной секции квартиры N (однокомнатная), N (трехкомнатная) закреплены за ООО СК "Спектр-Плюс". Данный документ подписан сторонами, а также скреплен печатями застройщика и инвестора. Суд правильно не принял во внимание доводы представителя ЗАО "ЭДС" о недействительности сведений, указанных в документе, поименованном приложение N 1 к договору 1-3 от 25.03.2005 года, поскольку условия самого договора ЗАО "ЭДС" не оспариваются, а приложение N 1 с иным содержанием суду представлено не было.
По условиям вышеуказанного договора ЗАО "ЭДС" обязалось осуществлять функции Заказчика для выполнения строительно-монтажных работ с возможным привлечением третьих лиц (подрядчиков), обеспечив сдачу объекта ориентировочно во 2 квартале 2007 года, принять от ООО СК "Спектр-Плюс" денежные средства в оплату его доли в строительство жилого дома, по окончании строительства жилого дома сдать госкомиссии и подготовить документы по утверждению акта госкомиссии о приеме объекта в эксплуатацию.
Указанным договором ООО СК "Спектр-Плюс" обязано внести вклад в долевое строительство комплекса в объеме 2 068 600 долларов США, получая при этом 70% от общей площади комплекса. Сроки внесения вклада определены сторонами в приложении 2 к настоящему договору. При этом из пункта 1.3 договора следует, что вкладом сторон в долевое строительство является денежные средства в размере, установленном настоящим договором или взаимозачет за выполненные работы, так как ООО СК "Спектр-Плюс" является генподрядчиком ЗАО "ЭДС" и обязуется выполнить строительно-монтажные работы секции 1/3, 1/4 и 4 не выше 250 долларов за кв. м.
В приложении N 2 к договору стороны предусмотрели график внесения вклада на долевое строительство, вносимый ООО СК "Спектр-Плюс" (л.д. 98). Таким образом, взаиморасчет сторон по договору должен был осуществляться как внесением денежных средств, так и выполнением ООО СК "Спектр-Плюс" работ по строительству, указанного в договоре дома.
Кроме того, пунктом 2.2.3 и 2.2.5 вышеуказанного договора предусмотрено право ООО СК "Спектр-Плюс" заключать договоры переуступки прав требования и договоры участия в строительстве комплекса, в пределах, не затрагивающих долю ЗАО "ЭДС".
Впоследствии, Постановлением Главы города Самары от 31.03.2005 года N 430 ЗАО "ЭДС" выдано разрешение на завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, по вышеуказанному адресу.
12.12.2005 года между ООО СК "Спектр-Плюс" (заказчик) и Н. был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора является долевое участие в строительстве 14-ти этажного жилого дома N по ул. Самарской (секция1/3) со встроенными нежилыми помещениями. По окончанию строительства дома заказчик передает дольщику трехкомнатную квартиру N на 10 этаже общей площадью 118 кв. м. Полная стоимость доли составляет 97 940 долларов США. До июня 2006 года Н. произвел расчет с ООО СК "Спектр-Плюс", оплатив цену, установленную договором от 12.12.2005 года в размере 2 763 000 рублей (л.д. 8-10 том1).
08.02.2006 года между ООО СК "Спектр-Плюс" (заказчик) и Н. был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилья. Предметом договора является долевое участие в строительстве 14-тиэтажного жилого дома N<адрес> (секция 1/3) со встроенными нежилыми помещениями. По окончанию строительства дома заказчик передает дольщику однокомнатную квартиру N 33 на 10 этаже общей площадью 57 кв. м. Полная стоимость доли составляет 47310 долларов США. До января 2007 года Н. произвел расчет с ООО СК "Спектр-Плюс", оплатив цену, установленную договором от 08.02.2006 года. Довод ответчиков о том, что договор от 08.02.2006 года был подписан со стороны ООО СК "Спектр-Плюс" не уполномоченным лицом не может быть принят во внимание, поскольку не подтвержден допустимыми доказательствами. При этом, как следует и квитанций к приходно-кассовым ордерам (л.д. 8 том 2) ООО "Спектр-Плюс" после заключения вышеуказанного договора принимало от Н. исполнение в виде денежных средств на общую сумму в размере 1 650 776 рублей.
Также установлено, что между ООО СК "Спектр-Плюс" и Н. 14.12.2006 года заключено дополнительное соглашение к договору от 12.12.2005 года из которого следует, что предметом договора является долевое участие в строительстве 4-х комнатной квартиры (строительный номер 34) на 10 этаже дома N (секция 1/3) по ул. <адрес> общей площадью 175 кв. м. Полная стоимость квартиры на момент подписания договора составила 4 413 776 рублей, которую, истец, как установлено судом, оплатил на момент подписания дополнительного соглашения в полном объеме.
Из представленных в материалы дела планов строящихся объектов недвижимости (квартиры N и квартиры N л.д. 7 том 1, л.д. 7 том 2, л.д. 68 том 2) следует, что квартиры, проинвестированные истцом (однокомнатная и трехкомнатная) были объединены в одну четырехкомнатную квартиру.
Доводы ответчиков о недействительности дополнительного соглашения от 14.12.2006 года, в связи с тем, что оно подписано неуполномоченным лицом не может быть принят во внимание, поскольку как следует из решения участника ООО СК "Спектр-Плюс" общество было реорганизовано только 27.03.2007 года (л.д. 149 том 2), то есть после заключения указанного соглашения. При этом, доказательств того, что новый участник общества (уполномоченное лицо ООО СК "Спектр-Плюс") впоследствии не одобрил сделку, суду представлено не было.
Таким образом, учитывая, что договоры о долевом участии между ООО СК "Спектр-Плюс" и Н. от 08.02.2006 года и от 12.12.2005 года, с дополнительным соглашением от 14.12.2006 года, были заключены во исполнение договора от 25.03.2005 года, при этом в силу указанной сделки ООО СК "Спектр-Плюс" имело право заключать договоры долевого участия с третьими лицами, свои обязательства по указанным договорам Н. исполнил надлежащим образом, суд пришел к правильному выводу о том, что требования К.Я. о недействительности договора долевого участия от 08.02.2006 года не подлежат удовлетворению поскольку, нарушений закона при заключении указанной сделки судом установлено не было.
При этом, судебная коллегия учитывает, что поскольку строительство разрешено до 1 апреля 2005 года, оснований полагать, что указанные сделки, заключенные между Н. и ООО СК "Спектр-Плюс" противоречат нормам Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не имеется. Таким образом, ссылка ответчика К.Я. на нарушение вышеуказанного Федерального Закона при заключении договора от 08.02.2006 года является несостоятельной.
Из материалов дела также следует, что распоряжением Администрации Ленинского района города Самары от 28.12.2006 года N жилым домам секции 4.1,4.2,4.3 присвоен адрес: <адрес>, а секции 1.3,1.4. - <адрес>.
29.09.2008 года ЗАО "ЭДС" вновь получено разрешение на строительство жилого комплекса, в том числе и секции 1.3 (16 этажей).
Постановлением Администрации г.о. Самары от 03.12.2010 года N 1708 в вышеуказанное разрешение внесены изменения, этажность секции 1.3 определена в 16 этажей плюс технический этаж.
Учитывая, что до настоящего времени жилой дом (секция 1/3), который являлся предметом договора долевого участия от 25.03.2005 года, не сдан в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, между тем, сроки строительства, установленные договорами долевого участия истекли, однако Н. (инвестор), в силу закона, имеет право на результат своих вложений, суд пришел к правильному выводу о том, что требования Н. о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости подлежат удовлетворению.
Согласно техническому паспорту, спорный объект недвижимости - квартира имеет адрес: квартира N (строительный) дома N литер А <адрес> Общая площадь объекта с учетом прочей 193,3 кв. м.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика заявил о том, что Н. не имеет права претендовать на квартиры N и N в доме N по <адрес>, поскольку из буквального содержания договоров от 25.03.2005 года, от 12.12.2005 года и от 08.06.2006 года следует, что Н. имеет право требования квартир N и N в доме <адрес>. Также ответчики указали на нетождественность указанных объектов недвижимости.
Между тем, из материалов дела и пояснений лиц участвующих в деле следует, что спорный объект недвижимости (квартиры N и N), являющиеся предметом договоров долевого участия от 12.12.2005 года и от 08.06.2006 года находятся в жилом доме, поименованном как секция 1.3. При этом в квартале 96 в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой Ленинского района г. Самары ЗАО "ЭДС" разрешено строительство только одной секции с номером 1.3, которой впоследствии присвоен почтовый <адрес> Таким образом, спорный объект недвижимости, указанный в договорах долевого участия от 12.12.2005 года и от 08.06.2006 года как жилой дом секция 1/3, расположенный <адрес>, соответствует объекту незавершенного строительства, расположенного <адрес>.
Учитывая вышеизложенное, указание суда в резолютивной части решения только на строительный адрес спорных объектов, само по себе не является основанием для отмены судебного постановления.
Кроме того, 19.02.2013 года судом первой инстанции, с участием Н., его представителя и представителя ЗАО "ЭДС" проведено выездное судебное заседание, по адресу: г<адрес>. В ходе выездного судебного заседания судом установлено, что в помещении (3-хкомнатная квартира, договор от 12.12.2005 года N), в котором по техпаспорту имеется один вход (с лифтовой площадки), в несущей стене прорублена дверь в соседнее помещение (1-комнатная квартира по договору долевого участия от 08.02.2006 года N). При этом истец Н. своим ключом от входной двери с лифтовой площадки открыл входную металлическую дверь (3-комнатной квартиры по договору от 12.12.2005 года).
Данное обстоятельство подтверждает, что Н. фактически вступил в права владения спорным объектом недвижимости, находящегося именно в доме 165, строительство которого не завершено. Более того, в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции было установлено, что жилой дом N (почтовый адрес) сдан в эксплуатацию, еще 14.04.2008 года и имеет 10 этажей. Между тем, как следует из пояснений лиц, участвующих в деле спорный объект недвижимости (квартира N, N) хотя и находится на 10 этаже, однако указанный этаж не является последним этажом многоквартирного дома.
Доводы представителя ответчика о незаконном соединении двух квартир в одну судом правильно не приняты во внимание, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что проход между 1-комнатной и 3-комнатной квартирами заложен кирпичной кладкой. Факт того, что между однокомнатной и трехкомнатной квартирами имеется проход, зафиксировано в техпаспорте на квартиру N (строительный) от 05.12.2012 года (л.д. 29 том 2). Также данное обстоятельство суд установил в ходе выездного судебного разбирательства, исследовав объект недвижимости и отметив наличие перемычки в несущей стене, выполненной в момент строительства стены между квартирами. Также, в ходе осмотра спорного объекта недвижимости, суд установил, что в однокомнатную квартиру установлена входная дверь, которая прорублена в несущей стене с лифтовой площадки. Между тем, указанная дверь отсутствует на плане технического паспорта на 05.12.2012 года, что также подтверждает факт того, что объект, на который претендует истец (квартира N строительный) являлся единым. При этом из архитектурного решения изготовленного ООО "ШаГ" в 2007 году, представленного в материалы дела застройщиком, вместе с планом квартир с 3 по 14 этаж секции 1.3 не возможно установить, является ли указанный документ утвержденным проектом многоквартирного дома, поскольку в нем имеются исправления, в том числе и в отношении этажности дома (л.д. 42 том 3).
Из материалов дела также следует, что 30.07.2012 г. между ЗАО "ЭДС" и Ц.О.Я. заключен договор N долевого участия, в соответствии, с условиями которого ЗАО "ЭДС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или с привлечением других лиц построить 2-хподъездный жилой дом N 165 по ул. Самарской со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, находящимся в границах улиц Вилоновской, Самарской, Рабочей, Садовой в квартале 96 в Ленинском районе г. Самары (секция1/3), общей площадью 9063,0 кв. м и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать инвестору (Ц.О.Я.) жилое помещение в жилом доме.
Объектом настоящего договора является трехкомнатная квартира N (строительный) общей площадью 128,26 кв. м на N этаже, расположенной в указанном доме.
Кроме того, установлено, что 13.11.2012 г. между ЗАО "ЭДС" и К.Я. заключен договор N 1/3-88 долевого участия, в соответствии, с условиями которого ЗАО "ЭДС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или с привлечением других лиц построить 2-хподъездный жилой дом N по <адрес> со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, находящимся в границах улиц Вилоновской, Самарской, Рабочей, Садовой в квартале 96 в Ленинском районе г. Самары (секция1/3), общей площадью 9063,0 кв. м и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать инвестору (К.Я.) жилое помещение в жилом доме.
Объектом настоящего договора является однокомнатная квартира N 88 (строительный) общей площадью 57,28 кв. м на 10 этаже, расположенной в указанном доме.
Вышеуказанные договоры долевого участия от 30.07.2012 года и от 13.11.2012 г. заключены на момент действия договора долевого участия от 25.03.2005 г. с ООО СК "Спектр-Плюс", на основании которого указанные квартиры были переданы Н. на основании договора от 12.12.2005 года и дополнительного соглашения от 14.12.2006 года, а также на основании договора от 08.02.2006 года.
Суд верно указал в решении, что на момент заключения договоров от 30.07.2012 года и от 13.11.2012 г. с Ц.О.Я. и К.Я., указанная доля уже не принадлежала ЗАО "ЭДС", в связи с чем застройщик не имел право переуступать указанные доли иному лицу, поэтому договоры, заключенные ЗАО "ЭДС" с Ц.О.Я. и К.Я. является ничтожным.
С учетом изложенных обстоятельств, суд правомерно удовлетворил требования Н. и признал договоры долевого участия от 30.07.2012 г. между ЗАО "ЭДС" и Ц.О.Я. и от 13.11.2012 года между ЗАО "ЭДС" и К.Я. недействительными.
Кроме того, суд первой инстанции правильно установил, что К.Я. в подтверждение факта оплаты квартиры представила суду недостоверные доказательства (кассовые чеки том 3 л.д. 58), поскольку, как следует из отчетов по результатам экспресс проверки кассовых чеков, кассовые чеки с указанными реквизитами в Госналогслужбе не зарегистрированы (том 3 л.д. 76-78).
При этом суд обоснованно не принял во внимание доводы представителя ЗАО "ЭДС" о пропуске Н. срока исковой давности, поскольку Н., о нарушении своих прав на спорную квартиру узнал в ходе судебного разбирательства. При этом, до момента обращения в суд, он имел возможность беспрепятственно попадать в свое помещение, частично осуществлял его внутреннюю отделку.
Ссылку представителя ЗАО "ЭДС" о том, что подпись от имени руководителя ЗАО "ЭДС" К.В. в приложении N 1 к договору 1-3 от 25.03.2005 года выполнена не К.В., что ответчик подтверждает экспертным исследованием НМЦ "Рейтинг" от 28.03.2013 года N, суд также обосновано не принял во внимание, поскольку на исследование представлялась копия приложения, а не его оригинал. Кроме того, какие конкретно образцы почерка К.В. были представлены на исследование, из заключения установить невозможно, при этом эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что имеющие значение для дела обстоятельства судом установлены верно и получили правильную юридическую оценку.
Ссылка представителя ЗАО "ЭДС" в апелляционной жалобе на то, что суд не выяснил юридически значимые обстоятельства по делу, которые входят в круг доказывания, не может быть принята во внимание по следующим основаниям.
Факт прекращения деятельности ООО СК "Спектр-Плюс" (реорганизация лица) не может являться основанием к отказу в удовлетворении иска Н., поскольку требования истца основаны не только на договорах заключенных между ООО СК "Спектр-плюс" и Н., но и на договоре долевого участия от 25.03.2005 года, заключенного между ЗАО "ЭДС" и ООО СК "Спектр-Плюс" до его ликвидации. Таким образом, обязанности ЗАО "ЭДС" по строительству жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, а также по передаче готового объекта недвижимости в части спорного жилого помещения должны быть исполнены в пользу Н., поскольку ООО СК "Спектр-Плюс" в силу договора от 25.03.2005 года обладало правом заключения договоров долевого участия с третьими лицами в пределах, не затрагивающих долю ЗАО "ЭДС".
Факт наличия уведомления ЗАО "ЭДС" о состоявшихся договорах между Н. и ООО СК "Спектр-Плюс" подтверждается наличием у истца доступа к объекту незавершенного строительства, наличием ключей у Н., а также длительным периодом (фактически до обращения истца в суд настоящим иском) отсутствия у ЗАО "ЭДС" и иных лиц правопритязаний на спорный объект недвижимости.
Кроме того, последствием не уведомления ЗАО "ЭДС" в письменной форме о заключении между истцом и ООО СК "Спектр-Плюс" договоров долевого участия, в силу статьи 382 ГК РФ, может являться только исполнение должником обязательств по договору первоначальному кредитору. Доказательств такого исполнения в пользу ООО СК "Спектр-Плюс" ЗАО "ЭДС" суду представлено не было.
Ссылка в апелляционной жалобе на смену генерального директора ООО СК "Спектр-Плюс" до подписания дополнительного соглашения от 14.12.2006 года не может быть принята во внимание по мотивам изложенным ранее. При этом ссылка ответчика на различность подписей генерального директора ООО СК "Спектр-Плюс" на договорах N и N также несостоятельна, поскольку достоверных доказательств не подписания указанных договоров со стороны ООО СК "Спектр-Плюс" суду представлено не было.
Довод о том, что истец знал о нарушении своих прав с момента наступления срока завершения строительства (четвертый квартал 2007 года) также не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку указанный срок является ориентировочным. Кроме того, новый срок строительства был определен разрешением от 29.09.2008 года, то есть после заключения договоров долевого участия с истцом. Доказательств извещения истца о продлении сроков строительства суду представлено не было, следовательно, нарушение прав истца со стороны застройщика дома и заказчика строительства носят длящийся характер.
Довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом статьи 61 ГПК РФ и о неправомерной ссылки суда на решение по другому гражданскому делу не может являться основанием для отмены по существу правильного решения суда, поскольку из собранных по делу доказательств следует, что на момент заключения с истцом сделок правоспособность ООО СК "Спектр-Плюс" утрачена не была.
Ссылка представителя ответчика ЗАО "ЭДС" на то, что объекты недвижимости, на которые претендует истец, и объекты недвижимости которые являются предметами сделок с К.Я. и Ц.О.Я., расположены в разных домах несостоятельна и опровергается собранными по делу доказательствами.
Довод ЗАО "ЭДС" о том, что правом на распоряжение спорным объектом недвижимости обладает только ЗАО "ЭДС" как застройщик дома, несостоятельна, поскольку часть функций и прав на строящийся объект недвижимости (секции 1/3) по договору от 25.03.2005 года было передано ООО СК "Спектр-Плюс". Указанный договор заключен до 1 апреля 2005 года и на основании разрешительных документов, выданных в 2002 году.
Правовые основания полагать, что совершенные с участием Н. сделки ничтожны, отсутствуют.
Не являются основанием к отмене решения суда и иные доводы апелляционной жалобы ЗАО "ЭДС", которые по существу сводятся к переоценке обстоятельств дела и исследованных судом первой инстанции доказательств. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 13 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО "ЭДС" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)