Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Огарь Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Омского областного суда Емельяновой Е.В., Чернышевой И.В.
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании 26 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе ответчика С. на решение Октябрьского районного суда города Омска от 19 июля 2012 года, которым постановлено:
"Провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 13.09.2011 г., по которому С.Р. продал, а З. купила долю в праве общей долевой собственности на квартиру в городе Омске, общей площадью кв. м.
Провести государственную регистрацию перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру в городе Омске, общей площадью кв. м от С.Р. к З.
С. в удовлетворении встречных исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Лисовского В.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
З. обратилась в суд с иском к С., С.М., действующей в интересах несовершеннолетней С.И., о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности. В обоснование иска она указала, что 13.09.2011 г. заключила со С.Р. договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру в г. Омске за руб., произвела расчет, получила ключи и квитанции по оплате за квартиру. Длительное время она не могла зарегистрировать договор купли-продажи доли по причине судебных разбирательств по определению долей сособственников данной квартиры. В связи с тем, что С.Р. погиб, она не может зарегистрировать договор купли-продажи доли и переход права собственности на долю на свое имя.
Ответчик С. обратилась в суд со встречным иском к З. о признании незаключенным вышеуказанного договора купли-продажи, указав, что ей принадлежит доля в праве собственности на спорную квартиру. О намерении С.Р. продать принадлежавшую ему долю в квартире она не была извещена последним. Договор купли-продажи доли от 13.09.2011 г. был заключен по истечении длительного времени после заключения предварительного договора купли-продажи от 19.10.2008 г. Не представлено доказательств, подтверждающих выплату денежных средств С.Р. по договору.
В судебном заседании З. и ее представитель Б. свои требования поддержали по изложенным в иске основаниям, встречный иск не признали.
С. иск З. не признала, встречный иск поддержала.
Ответчик С.М., действующая в интересах несовершеннолетней С.И., в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена.
Третье лицо П. в судебном заседании с иском З. не согласился.
Третье лицо С.А., отбывающий наказание в местах лишения свободы, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Третье лицо нотариус Ш. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, наличие оснований для признания договора купли-продажи спорной доли недействительным в связи с заключением его спустя значительный период времени после оформления предварительного договора, неизвещением остальных участников долевой собственности о намерении продать долю в спорной квартире. Также в обоснование своих доводов она ссылается на заниженную стоимость проданной С.Р. доли, неисследование судом вопроса о его дееспособности на момент заключения договора, поскольку он употреблял наркотические средства и умер от передозировки наркотиков, высказывает суждение о заключении договора с З. под влиянием угроз и обмана.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения ответчиков С. и С.М., поддержавших апелляционную жалобу, истца З. и ее представителя Б., полагавших решение не подлежащим отмене, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения.
Судом первой инстанции установлено, что 13.09.2011 г. по договору купли-продажи С.Р. продал З. за руб. принадлежавшую ему долю в праве собственности на квартиру в г. Омске, собственниками и долей в которой являются С. и С.А. соответственно. Факт передачи квартиры покупателю подтверждается составленным в письменной форме актом, а также наличием у покупателя комплекта ключей от квартиры. С.Р. умер 13.10.2011 г. При его жизни указанный договор купли-продажи, а также переход права собственности на долю жилого помещения к З. не были зарегистрированы. Наследство после смерти С.Р. приняли путем подачи заявления нотариусу его мать С. и несовершеннолетняя дочь С.И., действовавшая с согласия своей матери С.М., которые возражают против регистрации сделки и перехода права собственности, оспаривая факт ее заключения и соответствие закону.
Доводы, которыми ответчики обосновывали свои возражения, исследовались судом первой инстанции и были правомерно отвергнуты. Заключение С.Р. договора по истечении срока действия предварительного договора купли-продажи и неизвещение других участников долевой собственности на спорную квартиру о намерении распорядиться своей долей путем ее продажи З. не влекут недействительности сделки.
Несоблюдение требований ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки участников долевой собственности не влечет недействительности сделки в силу положения ст. 168 ГК РФ, поскольку законом в данном случае предусмотрены иные последствия, а именно: участник долевой собственности, чье право преимущественной покупки было нарушено, вправе в течение установленного вышеуказанной нормой срока требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Соответствующее толкование указанных норм изложено в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В этой связи обстоятельства, связанные с извещением ответчиков о намерении продать спорную долю, не имеют юридического значения для правильного разрешения спора, поскольку требование о переводе на себя прав покупателя по сделке ответчиками не предъявлялось.
Также не имеет юридического значения срок, истекший с момента заключения между З. и С.Р. предварительного договора, предусматривавшего обязательства сторон заключить договор купли-продажи спорной доли в праве собственности на жилое помещение, до заключения основного договора, поскольку наличие предварительного договора не является обязательным условием для заключения договора купли-продажи имущества, и оспариваемый ответчиками договор мог быть заключен с истцом и после прекращения действия предварительного договора или вообще в отсутствие такого договора.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что расчет со С.Р. по договору купли-продажи от 13.09.2011 г. З. произвела полностью путем выплаты С.Р. в наличной форме требуемой денежной суммы еще в момент заключения между указанными лицами предварительного договора купли-продажи от 19.10.2008 г. Эти обстоятельства подтверждены как текстом предварительного договора, так и текстом основного договора, содержанию которых судом дана надлежащая оценка. Доводы жалобы о недоказанности внесения оплаты З. за приобретаемую долю в праве собственности на квартиру судебная коллегия считает необоснованными, поскольку доказательств, опровергающих данные, отраженные в подписанных С.Р. договорах, не представлено. Факт употребления последним наркотических средств не может служить доказательством ненадлежащего исполнения покупателем З. своих обязательств перед продавцом.
Наличие у С.Р. волеизъявления на продажу принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру подтверждается также его доверенностями на имя З. с правом продажи принадлежащей ему доли в квартире, выданными 16.01.2008 г. и от 14.09.2009 г., то есть до заключения основного договора купли-продажи.
Поскольку договор купли-продажи между С.Р. и З. был заключен в надлежащей форме, содержал все существенные условия, и предусмотренные им взаимные обязательства по передаче имущества и оплате стороны исполнили, а его государственная регистрация не может быть произведена только вследствие смерти продавца и отказа его наследников от совершения соответствующих юридически значимых действий, суд обосновано расценил действия ответчиков как уклонение от такой регистрации и, руководствуясь положениями ст. ст. 551, 165 ГК РФ, постановил провести государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение к З., отказав при этом в удовлетворении встречного иска.
Доводы жалобы о заниженной цене отчужденной С.Р. доли, неисследовании судом вопроса о дееспособности С.Р. на момент заключения договора, вынужденном характере заключения сделки под влиянием угроз и обмана не могут быть приняты во внимание, поскольку на вышеизложенные основания признания договора недействительным ответчики не ссылались и не оспаривали договор по перечисленным основаниям. Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В данном случае суд правомерно рассмотрел дело в пределах заявленных исковых требований, поскольку предусмотренных законом оснований для выхода за их пределы и исследования вопроса о действительности сделки по указанным в апелляционной жалобе дополнительным обстоятельствам, которые в силу закона могут свидетельствовать об оспоримости сделки, не было.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие юридическое значение, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, не нарушены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Омска от 19 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5784/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2012 г. по делу N 33-5784/2012
Председательствующий: Огарь Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Омского областного суда Емельяновой Е.В., Чернышевой И.В.
при секретаре М.
рассмотрела в судебном заседании 26 сентября 2012 года дело по апелляционной жалобе ответчика С. на решение Октябрьского районного суда города Омска от 19 июля 2012 года, которым постановлено:
"Провести государственную регистрацию договора купли-продажи от 13.09.2011 г., по которому С.Р. продал, а З. купила долю в праве общей долевой собственности на квартиру в городе Омске, общей площадью кв. м.
Провести государственную регистрацию перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру в городе Омске, общей площадью кв. м от С.Р. к З.
С. в удовлетворении встречных исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Лисовского В.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
З. обратилась в суд с иском к С., С.М., действующей в интересах несовершеннолетней С.И., о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности. В обоснование иска она указала, что 13.09.2011 г. заключила со С.Р. договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру в г. Омске за руб., произвела расчет, получила ключи и квитанции по оплате за квартиру. Длительное время она не могла зарегистрировать договор купли-продажи доли по причине судебных разбирательств по определению долей сособственников данной квартиры. В связи с тем, что С.Р. погиб, она не может зарегистрировать договор купли-продажи доли и переход права собственности на долю на свое имя.
Ответчик С. обратилась в суд со встречным иском к З. о признании незаключенным вышеуказанного договора купли-продажи, указав, что ей принадлежит доля в праве собственности на спорную квартиру. О намерении С.Р. продать принадлежавшую ему долю в квартире она не была извещена последним. Договор купли-продажи доли от 13.09.2011 г. был заключен по истечении длительного времени после заключения предварительного договора купли-продажи от 19.10.2008 г. Не представлено доказательств, подтверждающих выплату денежных средств С.Р. по договору.
В судебном заседании З. и ее представитель Б. свои требования поддержали по изложенным в иске основаниям, встречный иск не признали.
С. иск З. не признала, встречный иск поддержала.
Ответчик С.М., действующая в интересах несовершеннолетней С.И., в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена.
Третье лицо П. в судебном заседании с иском З. не согласился.
Третье лицо С.А., отбывающий наказание в местах лишения свободы, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Третье лицо нотариус Ш. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, наличие оснований для признания договора купли-продажи спорной доли недействительным в связи с заключением его спустя значительный период времени после оформления предварительного договора, неизвещением остальных участников долевой собственности о намерении продать долю в спорной квартире. Также в обоснование своих доводов она ссылается на заниженную стоимость проданной С.Р. доли, неисследование судом вопроса о его дееспособности на момент заключения договора, поскольку он употреблял наркотические средства и умер от передозировки наркотиков, высказывает суждение о заключении договора с З. под влиянием угроз и обмана.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения ответчиков С. и С.М., поддержавших апелляционную жалобу, истца З. и ее представителя Б., полагавших решение не подлежащим отмене, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения.
Судом первой инстанции установлено, что 13.09.2011 г. по договору купли-продажи С.Р. продал З. за руб. принадлежавшую ему долю в праве собственности на квартиру в г. Омске, собственниками и долей в которой являются С. и С.А. соответственно. Факт передачи квартиры покупателю подтверждается составленным в письменной форме актом, а также наличием у покупателя комплекта ключей от квартиры. С.Р. умер 13.10.2011 г. При его жизни указанный договор купли-продажи, а также переход права собственности на долю жилого помещения к З. не были зарегистрированы. Наследство после смерти С.Р. приняли путем подачи заявления нотариусу его мать С. и несовершеннолетняя дочь С.И., действовавшая с согласия своей матери С.М., которые возражают против регистрации сделки и перехода права собственности, оспаривая факт ее заключения и соответствие закону.
Доводы, которыми ответчики обосновывали свои возражения, исследовались судом первой инстанции и были правомерно отвергнуты. Заключение С.Р. договора по истечении срока действия предварительного договора купли-продажи и неизвещение других участников долевой собственности на спорную квартиру о намерении распорядиться своей долей путем ее продажи З. не влекут недействительности сделки.
Несоблюдение требований ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки участников долевой собственности не влечет недействительности сделки в силу положения ст. 168 ГК РФ, поскольку законом в данном случае предусмотрены иные последствия, а именно: участник долевой собственности, чье право преимущественной покупки было нарушено, вправе в течение установленного вышеуказанной нормой срока требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Соответствующее толкование указанных норм изложено в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В этой связи обстоятельства, связанные с извещением ответчиков о намерении продать спорную долю, не имеют юридического значения для правильного разрешения спора, поскольку требование о переводе на себя прав покупателя по сделке ответчиками не предъявлялось.
Также не имеет юридического значения срок, истекший с момента заключения между З. и С.Р. предварительного договора, предусматривавшего обязательства сторон заключить договор купли-продажи спорной доли в праве собственности на жилое помещение, до заключения основного договора, поскольку наличие предварительного договора не является обязательным условием для заключения договора купли-продажи имущества, и оспариваемый ответчиками договор мог быть заключен с истцом и после прекращения действия предварительного договора или вообще в отсутствие такого договора.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что расчет со С.Р. по договору купли-продажи от 13.09.2011 г. З. произвела полностью путем выплаты С.Р. в наличной форме требуемой денежной суммы еще в момент заключения между указанными лицами предварительного договора купли-продажи от 19.10.2008 г. Эти обстоятельства подтверждены как текстом предварительного договора, так и текстом основного договора, содержанию которых судом дана надлежащая оценка. Доводы жалобы о недоказанности внесения оплаты З. за приобретаемую долю в праве собственности на квартиру судебная коллегия считает необоснованными, поскольку доказательств, опровергающих данные, отраженные в подписанных С.Р. договорах, не представлено. Факт употребления последним наркотических средств не может служить доказательством ненадлежащего исполнения покупателем З. своих обязательств перед продавцом.
Наличие у С.Р. волеизъявления на продажу принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру подтверждается также его доверенностями на имя З. с правом продажи принадлежащей ему доли в квартире, выданными 16.01.2008 г. и от 14.09.2009 г., то есть до заключения основного договора купли-продажи.
Поскольку договор купли-продажи между С.Р. и З. был заключен в надлежащей форме, содержал все существенные условия, и предусмотренные им взаимные обязательства по передаче имущества и оплате стороны исполнили, а его государственная регистрация не может быть произведена только вследствие смерти продавца и отказа его наследников от совершения соответствующих юридически значимых действий, суд обосновано расценил действия ответчиков как уклонение от такой регистрации и, руководствуясь положениями ст. ст. 551, 165 ГК РФ, постановил провести государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение к З., отказав при этом в удовлетворении встречного иска.
Доводы жалобы о заниженной цене отчужденной С.Р. доли, неисследовании судом вопроса о дееспособности С.Р. на момент заключения договора, вынужденном характере заключения сделки под влиянием угроз и обмана не могут быть приняты во внимание, поскольку на вышеизложенные основания признания договора недействительным ответчики не ссылались и не оспаривали договор по перечисленным основаниям. Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В данном случае суд правомерно рассмотрел дело в пределах заявленных исковых требований, поскольку предусмотренных законом оснований для выхода за их пределы и исследования вопроса о действительности сделки по указанным в апелляционной жалобе дополнительным обстоятельствам, которые в силу закона могут свидетельствовать об оспоримости сделки, не было.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие юридическое значение, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, не нарушены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Омска от 19 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)