Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Милохина Л.Г.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Бочкова Л.Б., Печниковой Е.Р.
при секретаре И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Бюро Деловых Услуг "Де-Юре" к С. о понуждении заключить основной договор купли-продажи
по апелляционной жалобе ООО Бюро Деловых Услуг "Де-Юре" на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 14.12.2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ООО Бюро деловых услуг "Де-юре" о понуждении С. к исполнению предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного с ООО Бюро деловых услуг "Де-юре" 10.12.2009 г. а именно понудить С. к подаче в ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" заявления о досрочном погашении кредита, а также заявления о намерении продать квартиру, расположенную <адрес> о понуждении С. к заключению основного договора купли-продажи квартиры, расположенной <адрес>, взыскании судебных расходов, расходов за услуги представителя - отказать."
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., возражения представителя С. - Г.,
установила:
ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" обратилось в суд с иском к С. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры. В обоснование заявленных требований истец указал, что 10 декабря 2009 г. между ними и С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по <адрес>, по условиям которого ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" обязалось оплатить стоимость квартиры в следующем порядке:
- 1) погасить задолженность С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" по кредитному договору (ипотеки в силу закона) от 10.11.2006 г., заключенного между ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" и С., путем погашения долговых обязательств в соответствии с условиями вышеназванного кредитного договора и графика погашения кредита, в течение не более трех календарных лет;
- 2) погасить задолженность С. перед ООО "Управляющая компания N 1 ЖКХ" по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, сложившуюся в течение 30 календарных дней со дня передачи квартиры в пользование Покупателя.
3) выплатить разницу между ценой квартиры в размере 1 300 000 рублей и денежной суммой уплаченной С. в соответствии условиями предварительного договора, в день подачи документов в регистрирующие органы для регистрации перехода права собственности от С. к Покупателю путем передачи данной денежной суммы Д.
На 06.08.2009 г. ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" в счет оплаты стоимости вышеуказанной квартиры уплатило денежные средства в сумме 719 581 рубль 70 копеек, в том числе:
- - 442 782 рубля 18 копеек в счет долговых обязательств С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от 10.11.2006 г.;
- - 86 602 рубля 15 копеек, в счет задолженности С. перед ОАО "ТЭК" 15 984 рубля, и 70 618 рублей 15 копеек в счет задолженности перед ООО "Управляющая компания N 1 ЖКХ".
- 190 197 рублей 37 копеек, были выплачены Д. в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры, которая рассчитана как разница между стоимостью вышеназванной квартиры в размере 1 300 000 рублей и суммой долга по кредитному договору в размере 1 023 200 рублей 48 копеек и долгу по коммунальным платежам в размере 86 602 рубля 15 копеек. Фактически всего истцом Д. было выплачено 226 000 рублей.
Предварительный договор заключен был сроком на 3 года, и С. выдала доверенность истцу на продажу упомянутой квартиры.
Истец, имея полномочия на продажу квартиры, а также право переуступить свои права и обязанности по договору третьим лицам, заключил договор с М. в соответствии с которым, обязался в течение 30 дней со дня приобретения права собственности на спорную квартиру продать ее в собственность М., а она в свою очередь обязалась возместить расходы 000 Бюро Деловых Услуг "Де-юре", возникшие в результате выкупа квартиры. По согласованию с С. в феврале 2010 г. спорная квартира была передана в пользование дочери и внучке М. - И. и К. а в марте 2010 г. также по разрешению С. И. и К. были зарегистрированы в данной квартире.
В течение действия предварительного договора купли-продажи квартиры со стороны С. никаких претензий или заявлений в отношении исполнения обязательств по договору в 000 Бюро Деловых Услуг "Де-юре" не поступало.
Истец планировал заключить с С. основной договор купли-продажи до 30 сентября 2012 г., однако, 17.08.2012 г., С. предложила М. выкупить у нее спорную квартиру без участия 000 Бюро Деловых Услуг "Де-юре", а 21 августа 2012 г. отозвала доверенность, выданную ранее истцу на продажу спорной квартиры, а впоследствии выразила намерение расторгнуть предварительный договор купли-продажи спорной квартиры и отказаться от заключения основного договора купли-продажи квартиры.
28.08.2012 г. ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" направило в адрес С. заявление о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры., однако, в связи с нежеланием С. вести переговоры с истцом, истец не имеет возможности в полном объеме исполнить свои обязательства по уплате долговых обязательств С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" в размере 917 833 рубля 20 копеек, так как не имеет полномочий на досрочное погашение кредита.
В связи с чем, ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" просит суд зачесть в счет оплаты стоимости квартиры, расположенной <адрес> денежные средства в размере 719 581 рубль 70 копеек, уплаченные ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 10.12.2009 г. с С., в том числе:
- - 442 782 рубля 18 копеек в счет долговых обязательств С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от 10.11.2006 г.;
- - 86 602 рубля 15 копеек, из которых: в счет задолженности С. перед ОАО "ТЭК" - в размере 15 984 рубля и 70 618 рублей 15 копеек в счет задолженности перед ООО "Управляющая компания N 1 ЖКХ".
- 190 197 рублей выплаченные Д. в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры.
Понудить С. к исполнению предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного с ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" 10.12.2009 г., а именно: понудить С.к подаче в ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" заявления о досрочном погашении кредита, а также заявления о намерении продать квартиру, расположенную <адрес>
Понудить С. к заключению с ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" основного договора купли-продажи квартиры, расположенной <адрес>
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО Бюро Деловых Услуг "Де-Юре" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ООО Бюро деловых Услуг "Де-Юре" не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель С. Г. просит решение оставить без изменений, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
- 1) неприменение закона, подлежащего применению;
- 2) применение закона, не подлежащего применению;
- 3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Установлено, что 10.11.2006 г. между КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) и Ю. был заключен кредитный договор N о представлении кредита в размере 1 000 000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения квартиры <адрес>.
Указанное жилое помещение в силу закона находилось в залоге Банка.
Согласно п. 4.1.21, п. 4.1.28, п. 4.1.29 кредитного договора, Заемщик в период действия кредитного договора обязана уведомлять кредитора телеграммой или заказным письмом о намерении разрешить проживание в квартире иных лиц (новых жильцов) - до фактического вселения и регистрации, обязана не отчуждать квартиру, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора, обязана не сдавать квартиру внаем, передавать ее безвозмездно в пользование иных лиц или иным образом обременять ее в пользу других лиц без предварительного письменного согласия кредитора.
10.12.2009 г. между К. (С.) и ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <...> согласно которого стоимость квартиры составила 1 300 000 руб.
Основной договор купли-продажи квартиры стороны договорились заключить в течение трех лет.
В соответствии с п. 4 вышеуказанного договора расчет между продавцом и покупателем производится в следующем порядке:
- а) в сумме задолженности С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" по кредитному договору N от 10.11.2006 г. путем погашения долговых обязательств в соответствии с условиями кредитного договора и графика погашения кредита, в течение не более трех календарных лет;
- б) в сумме фактической задолженности С. перед ООО "Управляющая компания N 1 ЖКХ" по оплате жилья и коммунальных платежей, сложившейся в течение 30 календарных дней со дня передачи квартиры в пользование Покупателя"
в) в сумме, рассчитанной как разница между ценой квартиры (1300000 рублей) и денежной суммой уплаченной Продавцу (С.) в соответствии условиями пп. а, б п. 4 предварительного договора, в день подачи документов в регистрирующие органы для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю путем передачи данной денежной суммы Д.
ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" в счет оплаты стоимости вышеуказанной квартиры уплатило денежные средства в сумме 719 581 рубль 70 копеек.
28.08.2012 г. истец направил ответчику заявление о намерении заключить основной договор купли продажи-квартиры, однако никаких предложений от ответчика по вопросу заключения основного договора не поступало.
Также установлено, что по состоянию на 10.10.2012 г. задолженность по кредитному договору N от 10.11.2006 года была не погашена и составляла 909 636,83 руб.
Согласно справке от 04.12.2012 г. и приходно-кассовому ордеру от 30.11.2012. обязательство по кредитному договору N 106-САФ/06-И от 10.11.2006 г. заключенному с КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) С. полностью исполнены 03.12.2012 г.
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться и только с согласия залогодержателя.
Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор устанавливает обязанность ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, таким образом, предварительный договор связан с возможностью отчуждения имущества.
Статьей 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении, имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорная квартира находилась в залоге у КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК", который согласие на отчуждение имущества не давал.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу что залогодателем - С. при заключении предварительного договора купли-продажи были нарушены условия кредитного договора и требования действующего законодательства о запрете распоряжаться предметом залога путем его отчуждения либо путем сдачи в аренду или обременения иными имущественными обязательствами без предварительного письменного согласия на то залогодержателя, и обоснованно требования истца о понуждении С. к заключению с ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" основного договора купли-продажи оставил без удовлетворения.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно.
Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом заимодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.
Поскольку возможность досрочного погашения заемных обязательств, согласно указанной норме права, зависит от воли и возможности заемщика, то суд пришел к правильному выводу, что при отсутствии нарушений со стороны С. графика платежей и соответствующих претензий со стороны Банка, понудить заемщика досрочно погасить кредит не представляется возможным, в связи с чем, требования ООО Бюро деловых услуг "Де-юре" о понуждении С. к подаче в ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" заявления о досрочном погашении кредита, а также заявления о намерении продать квартиру, расположенную <адрес> также обоснованно оставлены судом без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат фактов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, а сводятся к возражениям, направленным на переоценку установленных судом обстоятельств, что в силу ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене решения суда не является.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества - основной договор - на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, предварительный договор купли-продажи (л.д. 6) и проект основного договора купли-продажи (л.д. 163) содержат различные условия относительно стоимости спорной квартиры, а также порядка определения сумм, подлежащих уплате покупателем продавцу.
Возможность возникновения спора между сторонами по данным условиям договора усматривается и из текста самой апелляционной жалобы, из которой следует, что истец полагает свои обязательства, предусмотренные пп. в п. 4 предварительного договора купли-продажи в части необходимости выплаты какой-либо суммы С. ничтожными.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии указанных договоров требованиям ст. 429 ГК РФ, что также приводит к невозможности удовлетворения заявленных истцом требований.
Факт же оплаты истцом определенной денежной суммы в счет исполнения взятых на себя по предварительному договору обязательств сам по себе не является основанием к удовлетворению заявленных требований, но не лишает истца возможности восстановить свои нарушенные права иным способом.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 14.12.2012 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу ООО Бюро Деловых услуг "Де-Юре" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1981/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. по делу N 33-1981/2013
Судья Милохина Л.Г.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Бочкова Л.Б., Печниковой Е.Р.
при секретаре И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Бюро Деловых Услуг "Де-Юре" к С. о понуждении заключить основной договор купли-продажи
по апелляционной жалобе ООО Бюро Деловых Услуг "Де-Юре" на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 14.12.2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ООО Бюро деловых услуг "Де-юре" о понуждении С. к исполнению предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного с ООО Бюро деловых услуг "Де-юре" 10.12.2009 г. а именно понудить С. к подаче в ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" заявления о досрочном погашении кредита, а также заявления о намерении продать квартиру, расположенную <адрес> о понуждении С. к заключению основного договора купли-продажи квартиры, расположенной <адрес>, взыскании судебных расходов, расходов за услуги представителя - отказать."
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., возражения представителя С. - Г.,
установила:
ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" обратилось в суд с иском к С. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры. В обоснование заявленных требований истец указал, что 10 декабря 2009 г. между ними и С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по <адрес>, по условиям которого ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" обязалось оплатить стоимость квартиры в следующем порядке:
- 1) погасить задолженность С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" по кредитному договору (ипотеки в силу закона) от 10.11.2006 г., заключенного между ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" и С., путем погашения долговых обязательств в соответствии с условиями вышеназванного кредитного договора и графика погашения кредита, в течение не более трех календарных лет;
- 2) погасить задолженность С. перед ООО "Управляющая компания N 1 ЖКХ" по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, сложившуюся в течение 30 календарных дней со дня передачи квартиры в пользование Покупателя.
3) выплатить разницу между ценой квартиры в размере 1 300 000 рублей и денежной суммой уплаченной С. в соответствии условиями предварительного договора, в день подачи документов в регистрирующие органы для регистрации перехода права собственности от С. к Покупателю путем передачи данной денежной суммы Д.
На 06.08.2009 г. ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" в счет оплаты стоимости вышеуказанной квартиры уплатило денежные средства в сумме 719 581 рубль 70 копеек, в том числе:
- - 442 782 рубля 18 копеек в счет долговых обязательств С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от 10.11.2006 г.;
- - 86 602 рубля 15 копеек, в счет задолженности С. перед ОАО "ТЭК" 15 984 рубля, и 70 618 рублей 15 копеек в счет задолженности перед ООО "Управляющая компания N 1 ЖКХ".
- 190 197 рублей 37 копеек, были выплачены Д. в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры, которая рассчитана как разница между стоимостью вышеназванной квартиры в размере 1 300 000 рублей и суммой долга по кредитному договору в размере 1 023 200 рублей 48 копеек и долгу по коммунальным платежам в размере 86 602 рубля 15 копеек. Фактически всего истцом Д. было выплачено 226 000 рублей.
Предварительный договор заключен был сроком на 3 года, и С. выдала доверенность истцу на продажу упомянутой квартиры.
Истец, имея полномочия на продажу квартиры, а также право переуступить свои права и обязанности по договору третьим лицам, заключил договор с М. в соответствии с которым, обязался в течение 30 дней со дня приобретения права собственности на спорную квартиру продать ее в собственность М., а она в свою очередь обязалась возместить расходы 000 Бюро Деловых Услуг "Де-юре", возникшие в результате выкупа квартиры. По согласованию с С. в феврале 2010 г. спорная квартира была передана в пользование дочери и внучке М. - И. и К. а в марте 2010 г. также по разрешению С. И. и К. были зарегистрированы в данной квартире.
В течение действия предварительного договора купли-продажи квартиры со стороны С. никаких претензий или заявлений в отношении исполнения обязательств по договору в 000 Бюро Деловых Услуг "Де-юре" не поступало.
Истец планировал заключить с С. основной договор купли-продажи до 30 сентября 2012 г., однако, 17.08.2012 г., С. предложила М. выкупить у нее спорную квартиру без участия 000 Бюро Деловых Услуг "Де-юре", а 21 августа 2012 г. отозвала доверенность, выданную ранее истцу на продажу спорной квартиры, а впоследствии выразила намерение расторгнуть предварительный договор купли-продажи спорной квартиры и отказаться от заключения основного договора купли-продажи квартиры.
28.08.2012 г. ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" направило в адрес С. заявление о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры., однако, в связи с нежеланием С. вести переговоры с истцом, истец не имеет возможности в полном объеме исполнить свои обязательства по уплате долговых обязательств С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" в размере 917 833 рубля 20 копеек, так как не имеет полномочий на досрочное погашение кредита.
В связи с чем, ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" просит суд зачесть в счет оплаты стоимости квартиры, расположенной <адрес> денежные средства в размере 719 581 рубль 70 копеек, уплаченные ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 10.12.2009 г. с С., в том числе:
- - 442 782 рубля 18 копеек в счет долговых обязательств С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от 10.11.2006 г.;
- - 86 602 рубля 15 копеек, из которых: в счет задолженности С. перед ОАО "ТЭК" - в размере 15 984 рубля и 70 618 рублей 15 копеек в счет задолженности перед ООО "Управляющая компания N 1 ЖКХ".
- 190 197 рублей выплаченные Д. в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры.
Понудить С. к исполнению предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного с ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" 10.12.2009 г., а именно: понудить С.к подаче в ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" заявления о досрочном погашении кредита, а также заявления о намерении продать квартиру, расположенную <адрес>
Понудить С. к заключению с ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" основного договора купли-продажи квартиры, расположенной <адрес>
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО Бюро Деловых Услуг "Де-Юре" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ООО Бюро деловых Услуг "Де-Юре" не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель С. Г. просит решение оставить без изменений, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
- 1) неприменение закона, подлежащего применению;
- 2) применение закона, не подлежащего применению;
- 3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Установлено, что 10.11.2006 г. между КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) и Ю. был заключен кредитный договор N о представлении кредита в размере 1 000 000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения квартиры <адрес>.
Указанное жилое помещение в силу закона находилось в залоге Банка.
Согласно п. 4.1.21, п. 4.1.28, п. 4.1.29 кредитного договора, Заемщик в период действия кредитного договора обязана уведомлять кредитора телеграммой или заказным письмом о намерении разрешить проживание в квартире иных лиц (новых жильцов) - до фактического вселения и регистрации, обязана не отчуждать квартиру, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора, обязана не сдавать квартиру внаем, передавать ее безвозмездно в пользование иных лиц или иным образом обременять ее в пользу других лиц без предварительного письменного согласия кредитора.
10.12.2009 г. между К. (С.) и ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <...> согласно которого стоимость квартиры составила 1 300 000 руб.
Основной договор купли-продажи квартиры стороны договорились заключить в течение трех лет.
В соответствии с п. 4 вышеуказанного договора расчет между продавцом и покупателем производится в следующем порядке:
- а) в сумме задолженности С. перед ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" по кредитному договору N от 10.11.2006 г. путем погашения долговых обязательств в соответствии с условиями кредитного договора и графика погашения кредита, в течение не более трех календарных лет;
- б) в сумме фактической задолженности С. перед ООО "Управляющая компания N 1 ЖКХ" по оплате жилья и коммунальных платежей, сложившейся в течение 30 календарных дней со дня передачи квартиры в пользование Покупателя"
в) в сумме, рассчитанной как разница между ценой квартиры (1300000 рублей) и денежной суммой уплаченной Продавцу (С.) в соответствии условиями пп. а, б п. 4 предварительного договора, в день подачи документов в регистрирующие органы для регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю путем передачи данной денежной суммы Д.
ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" в счет оплаты стоимости вышеуказанной квартиры уплатило денежные средства в сумме 719 581 рубль 70 копеек.
28.08.2012 г. истец направил ответчику заявление о намерении заключить основной договор купли продажи-квартиры, однако никаких предложений от ответчика по вопросу заключения основного договора не поступало.
Также установлено, что по состоянию на 10.10.2012 г. задолженность по кредитному договору N от 10.11.2006 года была не погашена и составляла 909 636,83 руб.
Согласно справке от 04.12.2012 г. и приходно-кассовому ордеру от 30.11.2012. обязательство по кредитному договору N 106-САФ/06-И от 10.11.2006 г. заключенному с КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) С. полностью исполнены 03.12.2012 г.
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться и только с согласия залогодержателя.
Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор устанавливает обязанность ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, таким образом, предварительный договор связан с возможностью отчуждения имущества.
Статьей 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении, имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорная квартира находилась в залоге у КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК", который согласие на отчуждение имущества не давал.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу что залогодателем - С. при заключении предварительного договора купли-продажи были нарушены условия кредитного договора и требования действующего законодательства о запрете распоряжаться предметом залога путем его отчуждения либо путем сдачи в аренду или обременения иными имущественными обязательствами без предварительного письменного согласия на то залогодержателя, и обоснованно требования истца о понуждении С. к заключению с ООО Бюро Деловых Услуг "Де-юре" основного договора купли-продажи оставил без удовлетворения.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно.
Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом заимодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.
Поскольку возможность досрочного погашения заемных обязательств, согласно указанной норме права, зависит от воли и возможности заемщика, то суд пришел к правильному выводу, что при отсутствии нарушений со стороны С. графика платежей и соответствующих претензий со стороны Банка, понудить заемщика досрочно погасить кредит не представляется возможным, в связи с чем, требования ООО Бюро деловых услуг "Де-юре" о понуждении С. к подаче в ООО КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" заявления о досрочном погашении кредита, а также заявления о намерении продать квартиру, расположенную <адрес> также обоснованно оставлены судом без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат фактов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, а сводятся к возражениям, направленным на переоценку установленных судом обстоятельств, что в силу ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене решения суда не является.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества - основной договор - на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, предварительный договор купли-продажи (л.д. 6) и проект основного договора купли-продажи (л.д. 163) содержат различные условия относительно стоимости спорной квартиры, а также порядка определения сумм, подлежащих уплате покупателем продавцу.
Возможность возникновения спора между сторонами по данным условиям договора усматривается и из текста самой апелляционной жалобы, из которой следует, что истец полагает свои обязательства, предусмотренные пп. в п. 4 предварительного договора купли-продажи в части необходимости выплаты какой-либо суммы С. ничтожными.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии указанных договоров требованиям ст. 429 ГК РФ, что также приводит к невозможности удовлетворения заявленных истцом требований.
Факт же оплаты истцом определенной денежной суммы в счет исполнения взятых на себя по предварительному договору обязательств сам по себе не является основанием к удовлетворению заявленных требований, но не лишает истца возможности восстановить свои нарушенные права иным способом.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 14.12.2012 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу ООО Бюро Деловых услуг "Де-Юре" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)