Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Доценко И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Ермаковой Е.И.,
судей - Никоновой О.И. и Николаевой Н.М.
при секретаре - С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" в интересах Ф. и апелляционной жалобе ООО "Дом-75" на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 14 мая 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" в интересах Ф. удовлетворить частично.
Признать договор N от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и зданием трансформаторной подстанции, расположенного по адресу <адрес>, между ООО "Дом-75" и Ф. заключенным.
Взыскать с ООО "Дом-75" в пользу Ф. неустойку в размере 60 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, всего взыскать 62 000 рублей (Шестьдесят две тысячи рублей).
Взыскать с ООО "Дом-75" штраф в размере 31 000 рублей, из которых в пользу Ф. 15 500 рублей, в пользу Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" 15 500 рублей.
Взыскать с ООО "Дом-75" в доход государства государственную пошлину в размере 2 200 рублей (две тысячи двести рублей)".
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия
установила:
Самарская региональная общественная организация "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" обратилась в суд в интересах Ф. с иском к ООО "Дом-75" о защите прав потребителя.
В обосновании заявленных требований общественная организация указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Ф. и ответчиком был заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и зданием трансформаторной подстанции, расположенного по адресу <адрес>. В соответствии с условиями данного договора застройщик обязался завершить работы по возведению указанного жилого дома, в котором по окончании строительства истцу будет передана двухкомнатная квартира N N (строительный) на 6 этаже в 5 секции, общей площадью 63,08 кв. м. Застройщик обязался передать дольщику квартиру не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Дольщик исполнил свои обязательства по договору, полностью оплатив стоимость объекта долевого участия. Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил, не передал дольщику указанную в договоре двухкомнатную квартиру.
Истец указал также, что в октябре 2012 года указанный договор долевого участия в строительстве жилого дома был представлен на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Однако регистрирующий орган приостановил регистрацию договора, а потом и вовсе отказал в государственной регистрации, мотивируя это тем, что согласно представленной застройщиком проектной декларации срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора, что препятствует регистрации договора
Ввиду изложенного, Самарская региональная общественная организация "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" просила суд признать подписанный между Ф. и ООО "Дом-75" договор долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N действительным и заключенным; обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести регистрацию данного договор; взыскать с ответчика в пользу Ф. сумму неустойки за просрочку исполнения обязательства по указанному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 497 072,26 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., а также штраф за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке. Кроме того, общественная организация просила суд обязать ответчика возместить истцу понесенные судебные расходы по оплате юридических услуг, стоимости оформления доверенности на представителя, а также просила суд пятьдесят процентов суммы штрафа взыскать в ее пользу.
Суд удовлетворил исковые требования частично.
Самарская региональная общественная организация "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, взыскав в пользу Ф. сумму неустойки в полном объеме. При этом общественная организация ссылается на необоснованность применения судом положений ст. 333 ГК РФ.
В апелляционной жалобе ООО "Дом-75" просит решение суда отменить, считает его незаконным. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что у суда не имелось оснований к признанию подписанного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома заключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации. Также ответчик не согласен с решением суда о взыскании с него суммы неустойки и штрафа, поскольку ответчик не принимал на себя обязательств по завершению строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В заседании судебной коллегии Ф., представитель Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" А. поддержали доводы апелляционной жалобы общественной организации, возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Дом-75".
Представитель ООО "Дом-75" Б. в заседании судебной коллегии поддержала доводы апелляционной жалобы ООО "Дом-75", просила решение суда отменить, против доводов апелляционной жалобы Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" возражала.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его правильным.
В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 9 ст. 4 названного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 27 Закона РФ "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
Согласно ст. 10 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ч. 2 ст. 6 указанного закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу требований п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Ф. и ООО "Дом-75" был подписан текст договора N долевого участия в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и зданием трансформаторной подстанции, расположенного по адресу <адрес>.
В соответствии с условиями договора (п. 1.1) ООО "Дом-75" обязалось построить многоквартирный шестисекционный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать Ф. объект долевого участия - двухкомнатную квартиру N N (строительный) на 6 этаже в 5 секции, общей площадью 63,08 кв. м.
При этом застройщик обязался передать дольщику квартиру не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.4 договора).
В свою очередь дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Согласно п. 2.1 стоимость вышеуказанного объекта долевого участия составляет 2 049 360 рублей.
Судом установлено, что Дольщик исполнил свои обязательства по договору, полностью оплатив стоимость объекта долевого участия.
Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил, не передал дольщику указанную в договоре двухкомнатную квартиру.
Из искового заявления видно, что истцом заявлены исковые требования о взыскании с ответчика в пользу Ф. суммы неустойки за просрочку застройщиком исполнения обязательства по указанному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 497 072,26 руб.
Суд обоснованно признал верным представленный истцом расчет, и, исходя из установленных судом обстоятельств, учитывая, что ответчик до сих пор не исполнил своих обязательств по договору, пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, ответчик в обоснование своих возражений относительно заявленных исковых требований ссылался на то, что подписанный между сторонами договор долевого участия в строительстве жилого дома нельзя признать заключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Действительно, в силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В то же время, в силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судом установлено, что в октябре 2012 года подписанный сторонами договор долевого участия в строительстве жилого дома был представлен на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Однако регистрирующий орган приостановил регистрацию договора, а потом и вовсе отказал в государственной регистрации договора, мотивируя это тем, что согласно представленной застройщиком проектной декларации срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52-58).
Как следует из проектных деклараций на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, срок подготовки и предъявления объекта для получения разрешения на ввод в эксплуатацию секции N установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако проектной декларацией от ДД.ММ.ГГГГ срок подготовки и предъявления объекта для получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанной секции установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ срок установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО "Дом-75" в адрес Ф. направлено уведомление о переносе срока ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>, на 2 квартал 2013 года, в связи с чем, Ф. предложено внести изменения в п. 3.1.4 договора долевого участия в части установления срока ввода жилого дома эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Однако судом верно указано, что при подписании договора стороны пришли к соглашению относительно объекта долевого участия, сроков его передачи дольщику, цены договора, сроках и порядке оплаты стоимости долевого участия. В договоре также определены гарантийные обязательства застройщика.
При этом, как уже указывалось, Ф. полностью исполнены обязательства по оплате стоимости долевого участия в строительстве жилого дома, что ответчиком не оспаривалось.
При указанных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, поскольку содержит обязательные для данной категории договоров условия, кроме того, как дольщиком Ф., так и застройщиком ООО "Дом-75" предпринимались все действия, свидетельствующие о наличии воли каждой из сторон на исполнение условий данного договора, что также нашло свое подтверждение в пояснениях сторон, в представленных суду письменных доказательствах.
Доводы ответчика, в том числе изложенные в апелляционной жалобе, о том, что указанный договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, обоснованно не был принят судом во внимание, поскольку дольщик Ф. была лишена возможности самостоятельно инициировать процедуру государственной регистрации договора долевого участия.
При этом судом верно указано, что застройщик неоднократно вносил изменения в проектную декларацию на жилой дом. Указанное свидетельствует о том, что государственная регистрация договора не могла быть произведена по причине отсутствия у застройщика необходимой разрешительной документации в том объеме, в как этого требует действующее законодательство.
С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования о признании подписанного между Ф. и ООО "Дом-75" договора долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N действительным и заключенным.
В то же время, судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на Управление Росреестра по Самарской области произвести регистрацию указанного договора долевого участия в строительстве, поскольку Управление Росреестра ответчиком по делу не является, таким образом, в силу процессуального положения Управления Росреестра по Самарской области решением суда на него не могут быть возложены какие-либо обязанности. Более того, истец не поддержал данные требования в судебном заседании.
Как уже указывалось, заявленные исковые требования о взыскании с застройщика неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Однако в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (п. 34) применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, характер правоотношений между сторонами, суд правильно указал, что заявленная сумма неустойки (пени) в данном случае явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем обоснованно снизил размер неустойки, взыскав в пользу Ф. неустойку в размере 60 000 рублей.
Оснований для взыскания суммы неустойки в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
Истцом также заявлены исковые требования о взыскании с застройщика компенсации морального вреда, штрафа за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке. При этом истец ссылался на положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон РФ "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Судом установлен факт неисполнения застройщиком обязанностей по договору долевого участия в строительстве, то есть некачественного исполнения услуги.
Согласно ст. 15 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем или организацией, выполняющей функции изготовителя, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
В соответствии со ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств дела, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Неисполнением принятых на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, застройщик причинил дольщику моральный вред.
При указанных обстоятельствах суд правомерно взыскал с ответчика в пользу Ф. компенсацию морального вреда, определив ее размер с учетом требований разумности и справедливости в размере 2 000 рублей.
В соответствии с требованиями п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
При этом, если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Материалами дела подтверждается, что истец в рамках досудебного урегулирования спора обращался к ООО "Дом-75" с претензией, в которой просил ответчика выплатить вышеназванную неустойку. Однако ответчик оставил претензию без внимания и удовлетворения.
При указанных обстоятельствах суд также правомерно взыскал с ООО "Дом-75" сумму штрафа в размере 31 000 рублей, из которых в пользу Ф. - 15 500 рублей, в пользу Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" - 15 500 рублей.
В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а также расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Однако судом верно указано, что материалами дела не подтверждены понесенные Ф. судебные расходы, ввиду чего заявленные исковые требования об обязании ответчика возместить истцу понесенные судебные расходы по оплате юридических услуг, стоимости оформления доверенности на представителя удовлетворению не подлежали.
В силу требований ст. 103 ГПК РФ, ст. ст. 333.19, 333.20 Налогового кодекса РФ с ООО "Дом-75" верно взыскана в доход государства государственная пошлина государства в размере 2 200 рублей, от уплаты которой был освобожден истец.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание по изложенным мотивам.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что ответчик не просил снизить размер взыскиваемой неустойки, поэтому суд был не вправе уменьшать ее размер, не может быть учтена. Согласно позиции ответчика он вообще не признавал исковые требования, считая договор долевого участия не заключенным. Расчет неустойки является верным.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что законодательством о долевом участии в строительстве не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию, основаны на неправильном толковании закона.
Судебная коллегия полагает, что обстоятельствам дела и добытым доказательствам судом дана правильная, соответствующая материалам дела оценка, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 14 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Дом-75" и апелляционную жалобу Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" - без удовлетворения.
Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7566/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. по делу N 33-7566/2013
Судья: Доценко И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Ермаковой Е.И.,
судей - Никоновой О.И. и Николаевой Н.М.
при секретаре - С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" в интересах Ф. и апелляционной жалобе ООО "Дом-75" на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 14 мая 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" в интересах Ф. удовлетворить частично.
Признать договор N от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и зданием трансформаторной подстанции, расположенного по адресу <адрес>, между ООО "Дом-75" и Ф. заключенным.
Взыскать с ООО "Дом-75" в пользу Ф. неустойку в размере 60 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, всего взыскать 62 000 рублей (Шестьдесят две тысячи рублей).
Взыскать с ООО "Дом-75" штраф в размере 31 000 рублей, из которых в пользу Ф. 15 500 рублей, в пользу Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" 15 500 рублей.
Взыскать с ООО "Дом-75" в доход государства государственную пошлину в размере 2 200 рублей (две тысячи двести рублей)".
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия
установила:
Самарская региональная общественная организация "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" обратилась в суд в интересах Ф. с иском к ООО "Дом-75" о защите прав потребителя.
В обосновании заявленных требований общественная организация указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Ф. и ответчиком был заключен договор N долевого участия в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и зданием трансформаторной подстанции, расположенного по адресу <адрес>. В соответствии с условиями данного договора застройщик обязался завершить работы по возведению указанного жилого дома, в котором по окончании строительства истцу будет передана двухкомнатная квартира N N (строительный) на 6 этаже в 5 секции, общей площадью 63,08 кв. м. Застройщик обязался передать дольщику квартиру не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Дольщик исполнил свои обязательства по договору, полностью оплатив стоимость объекта долевого участия. Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил, не передал дольщику указанную в договоре двухкомнатную квартиру.
Истец указал также, что в октябре 2012 года указанный договор долевого участия в строительстве жилого дома был представлен на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Однако регистрирующий орган приостановил регистрацию договора, а потом и вовсе отказал в государственной регистрации, мотивируя это тем, что согласно представленной застройщиком проектной декларации срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора, что препятствует регистрации договора
Ввиду изложенного, Самарская региональная общественная организация "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" просила суд признать подписанный между Ф. и ООО "Дом-75" договор долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N действительным и заключенным; обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести регистрацию данного договор; взыскать с ответчика в пользу Ф. сумму неустойки за просрочку исполнения обязательства по указанному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 497 072,26 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., а также штраф за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке. Кроме того, общественная организация просила суд обязать ответчика возместить истцу понесенные судебные расходы по оплате юридических услуг, стоимости оформления доверенности на представителя, а также просила суд пятьдесят процентов суммы штрафа взыскать в ее пользу.
Суд удовлетворил исковые требования частично.
Самарская региональная общественная организация "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, взыскав в пользу Ф. сумму неустойки в полном объеме. При этом общественная организация ссылается на необоснованность применения судом положений ст. 333 ГК РФ.
В апелляционной жалобе ООО "Дом-75" просит решение суда отменить, считает его незаконным. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что у суда не имелось оснований к признанию подписанного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого дома заключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации. Также ответчик не согласен с решением суда о взыскании с него суммы неустойки и штрафа, поскольку ответчик не принимал на себя обязательств по завершению строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В заседании судебной коллегии Ф., представитель Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" А. поддержали доводы апелляционной жалобы общественной организации, возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Дом-75".
Представитель ООО "Дом-75" Б. в заседании судебной коллегии поддержала доводы апелляционной жалобы ООО "Дом-75", просила решение суда отменить, против доводов апелляционной жалобы Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" возражала.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его правильным.
В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 9 ст. 4 названного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 27 Закона РФ "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
Согласно ст. 10 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ч. 2 ст. 6 указанного закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу требований п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Ф. и ООО "Дом-75" был подписан текст договора N долевого участия в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и зданием трансформаторной подстанции, расположенного по адресу <адрес>.
В соответствии с условиями договора (п. 1.1) ООО "Дом-75" обязалось построить многоквартирный шестисекционный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать Ф. объект долевого участия - двухкомнатную квартиру N N (строительный) на 6 этаже в 5 секции, общей площадью 63,08 кв. м.
При этом застройщик обязался передать дольщику квартиру не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.4 договора).
В свою очередь дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Согласно п. 2.1 стоимость вышеуказанного объекта долевого участия составляет 2 049 360 рублей.
Судом установлено, что Дольщик исполнил свои обязательства по договору, полностью оплатив стоимость объекта долевого участия.
Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства не исполнил, не передал дольщику указанную в договоре двухкомнатную квартиру.
Из искового заявления видно, что истцом заявлены исковые требования о взыскании с ответчика в пользу Ф. суммы неустойки за просрочку застройщиком исполнения обязательства по указанному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 497 072,26 руб.
Суд обоснованно признал верным представленный истцом расчет, и, исходя из установленных судом обстоятельств, учитывая, что ответчик до сих пор не исполнил своих обязательств по договору, пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, ответчик в обоснование своих возражений относительно заявленных исковых требований ссылался на то, что подписанный между сторонами договор долевого участия в строительстве жилого дома нельзя признать заключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Действительно, в силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В то же время, в силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судом установлено, что в октябре 2012 года подписанный сторонами договор долевого участия в строительстве жилого дома был представлен на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Однако регистрирующий орган приостановил регистрацию договора, а потом и вовсе отказал в государственной регистрации договора, мотивируя это тем, что согласно представленной застройщиком проектной декларации срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52-58).
Как следует из проектных деклараций на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, срок подготовки и предъявления объекта для получения разрешения на ввод в эксплуатацию секции N установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако проектной декларацией от ДД.ММ.ГГГГ срок подготовки и предъявления объекта для получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанной секции установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ срок установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО "Дом-75" в адрес Ф. направлено уведомление о переносе срока ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>, на 2 квартал 2013 года, в связи с чем, Ф. предложено внести изменения в п. 3.1.4 договора долевого участия в части установления срока ввода жилого дома эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Однако судом верно указано, что при подписании договора стороны пришли к соглашению относительно объекта долевого участия, сроков его передачи дольщику, цены договора, сроках и порядке оплаты стоимости долевого участия. В договоре также определены гарантийные обязательства застройщика.
При этом, как уже указывалось, Ф. полностью исполнены обязательства по оплате стоимости долевого участия в строительстве жилого дома, что ответчиком не оспаривалось.
При указанных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия в строительстве жилого дома N от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, поскольку содержит обязательные для данной категории договоров условия, кроме того, как дольщиком Ф., так и застройщиком ООО "Дом-75" предпринимались все действия, свидетельствующие о наличии воли каждой из сторон на исполнение условий данного договора, что также нашло свое подтверждение в пояснениях сторон, в представленных суду письменных доказательствах.
Доводы ответчика, в том числе изложенные в апелляционной жалобе, о том, что указанный договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, обоснованно не был принят судом во внимание, поскольку дольщик Ф. была лишена возможности самостоятельно инициировать процедуру государственной регистрации договора долевого участия.
При этом судом верно указано, что застройщик неоднократно вносил изменения в проектную декларацию на жилой дом. Указанное свидетельствует о том, что государственная регистрация договора не могла быть произведена по причине отсутствия у застройщика необходимой разрешительной документации в том объеме, в как этого требует действующее законодательство.
С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования о признании подписанного между Ф. и ООО "Дом-75" договора долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N действительным и заключенным.
В то же время, судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на Управление Росреестра по Самарской области произвести регистрацию указанного договора долевого участия в строительстве, поскольку Управление Росреестра ответчиком по делу не является, таким образом, в силу процессуального положения Управления Росреестра по Самарской области решением суда на него не могут быть возложены какие-либо обязанности. Более того, истец не поддержал данные требования в судебном заседании.
Как уже указывалось, заявленные исковые требования о взыскании с застройщика неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Однако в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (п. 34) применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, характер правоотношений между сторонами, суд правильно указал, что заявленная сумма неустойки (пени) в данном случае явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем обоснованно снизил размер неустойки, взыскав в пользу Ф. неустойку в размере 60 000 рублей.
Оснований для взыскания суммы неустойки в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
Истцом также заявлены исковые требования о взыскании с застройщика компенсации морального вреда, штрафа за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке. При этом истец ссылался на положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон РФ "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Судом установлен факт неисполнения застройщиком обязанностей по договору долевого участия в строительстве, то есть некачественного исполнения услуги.
Согласно ст. 15 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем или организацией, выполняющей функции изготовителя, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
В соответствии со ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств дела, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Неисполнением принятых на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, застройщик причинил дольщику моральный вред.
При указанных обстоятельствах суд правомерно взыскал с ответчика в пользу Ф. компенсацию морального вреда, определив ее размер с учетом требований разумности и справедливости в размере 2 000 рублей.
В соответствии с требованиями п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
При этом, если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Материалами дела подтверждается, что истец в рамках досудебного урегулирования спора обращался к ООО "Дом-75" с претензией, в которой просил ответчика выплатить вышеназванную неустойку. Однако ответчик оставил претензию без внимания и удовлетворения.
При указанных обстоятельствах суд также правомерно взыскал с ООО "Дом-75" сумму штрафа в размере 31 000 рублей, из которых в пользу Ф. - 15 500 рублей, в пользу Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" - 15 500 рублей.
В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а также расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Однако судом верно указано, что материалами дела не подтверждены понесенные Ф. судебные расходы, ввиду чего заявленные исковые требования об обязании ответчика возместить истцу понесенные судебные расходы по оплате юридических услуг, стоимости оформления доверенности на представителя удовлетворению не подлежали.
В силу требований ст. 103 ГПК РФ, ст. ст. 333.19, 333.20 Налогового кодекса РФ с ООО "Дом-75" верно взыскана в доход государства государственная пошлина государства в размере 2 200 рублей, от уплаты которой был освобожден истец.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание по изложенным мотивам.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что ответчик не просил снизить размер взыскиваемой неустойки, поэтому суд был не вправе уменьшать ее размер, не может быть учтена. Согласно позиции ответчика он вообще не признавал исковые требования, считая договор долевого участия не заключенным. Расчет неустойки является верным.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что законодательством о долевом участии в строительстве не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию, основаны на неправильном толковании закона.
Судебная коллегия полагает, что обстоятельствам дела и добытым доказательствам судом дана правильная, соответствующая материалам дела оценка, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 14 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Дом-75" и апелляционную жалобу Самарской региональной общественной организации "Поволжское объединение в защиту прав потребителей" - без удовлетворения.
Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)