Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 201 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Кручининой Н.А., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ишаевым А.С.,
при участии в заседании:
от заявителя: Семина Ж.В., доверенность N 2Д-929 от 28.08.2012,
от заинтересованного лица: Кочеткова И.В., доверенность N 1583/2-29 от 26.12.2012,
от третьих лиц:
от МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района - не явился, извещен надлежащим образом,
от КУИ Ступинского муниципального района - Кочеткова И.В., доверенность от 25.12.2012.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-С" на решение Арбитражного суда Московской области от 18.01.2013 по делу N А41-43261/12, принятое судьей Бобковой С.Ю., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-С" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, КУИ Ступинского муниципального района, о признании незаконным бездействия и обязании совершить действия,
установил:
ООО "Меркурий-С" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области о признании незаконным бездействия Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившегося в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40; об обязании совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, КУИ Ступинского муниципального района.
Арбитражный суд Московской области решением от 18 января 2013 года по делу N А41-43261/12 в удовлетворении заявленных требований ООО "Меркурий-С" отказал.
Не согласившись с указанным судебным актом ООО "Меркурий-С" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой обжалуемое решение считает незаконным и необоснованным, нарушающим нормы материального и процессуального права, вынесенным с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества поддержал доводы жалобы.
Администрации Ступинского муниципального района Московской области в представленных в порядке ст. 81 АПК РФ письменных пояснениях возражает против доводов апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции полно выяснены все обстоятельства дела, указанное решение Арбитражного суда Московской области является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд считает решение суда подлежащим отмене, а заявление общества - удовлетворению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.12.2001 г. между ООО "Меркурий-С" и КУИ администрации Ступинского муниципального района был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 114,6 кв. м расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40 сроком по 31.12.2004 г.
С 2005 г. по 2009 г. договоры аренды вышеуказанного помещения ежегодно продлевались.
В сентябре 2009 г. договор аренды помещения был заключен между обществом и МАУ "Единый сервисный центр" на срок до 2015 г. и в установленном порядке зарегистрирован.
29 июня 2012 года исх. N б/н ООО "Меркурий-С" обратилось в администрацию Ступинского муниципального района с просьбой принять решение в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.
Письмом исх. N И7-21/2598 от 11.07.2012 г. Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района указал истцу, что помещение находится на праве оперативного управления у МАУ "Единый сервисный центр", в связи с чем указанное имущество не может быть отчуждено из муниципальной собственности.
Полагая незаконным данный отказ ответчика в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального нежилого помещения правообладателем указанного помещения, истец обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции установил, что закрепление арендуемого обществом спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр" после вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку направлено на воспрепятствование обществу в реализации преимущественного права на выкуп. Вместе с тем, судом отказано в удовлетворении требований заявителя, поскольку право оперативного управления на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП и не оспорено по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, доказательств правомерного изъятия имущества у учреждения не представлено.
Вывод суда первой инстанции о том, что муниципальное образование злоупотребило правом и закрепило арендуемое имущества за учреждением на праве оперативного управления в целях воспрепятствования обществу в реализации его преимущественного права на выкуп, является обоснованным.
Обжалуя решение суда первой инстанции, общество ссылается на то, что оно как субъект малого предпринимательства соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемого помещения не превышает предельные значения, установленные Законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" (далее - Федеральный закон от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ), решение принято без учета правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 337/11 от 14.06.2011 по делу с аналогичными обстоятельствами и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.
Администрация считает решение суда обоснованным, указала, что подписанный обществом договор аренды от 11.09.2009 N 244/09 дополнительно подтверждает факт передачи МАУ "Единый сервисный центр" на праве оперативного управления спорного помещения, которое было зарегистрировано в ЕГРП (25.11.2009) до заключения договора аренды (24.02.2010) с обществом и обращения ООО "Меркурий-С" в администрацию с заявлением о выкупе, в связи с чем право приобретения арендованного имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как подтверждается справкой налоговой инспекции и не оспаривается администрацией, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно приложению N 1 к договору аренды от 11.09.2009 (л.д. 32, т. 1) общая площадь помещения, переданного на праве аренды ООО "Мерккурий-С", составляет 114.2 кв. м, что соответствует статье 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области", согласно которой площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.
Арендуемое помещение находится во временном владении (пользовании) заявителя непрерывно с 2001 года на основании договоров аренды нежилого помещения от 23.12.2001 N 158, от 30.12.2004 N 158, от 30.12.2005 N 158, от 25.12.2006 N 158, от 25.12.2007 N 158, от 30.06.2008 N 158, от 11.09.2009 N 244/09.
После окончания срока действия одного договора и до заключения последующего договора, общество продолжало использовать помещения на прежних условиях.
Доказательств прерывания возникших между обществом, администрацией и МАУ "Единый сервисный центр" отношений по возмездному пользованию арендуемым имуществом, прекращения отношений по использованию помещения, возникших с 2001 года и сохраняемых с обществом до настоящего времени, суду не представлено, данное обстоятельство заинтересованным лицом не оспаривается.
При таких обстоятельствах факт непрерывного владения обществом спорным недвижимым имуществом в течение более двух лет с использованием помещения в качестве магазина по торговле продуктами питания и алкогольными напитками, как на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность занимаемого помещения, так и в настоящее время, подтвержден документально.
Задолженность по арендной плате по договору 11.09.2009 N 244/09 у общества не имелась на дату обращения с заявлением о выкупе и в настоящее время. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
При таких обстоятельствах все условия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения, заявителем соблюдены.
Следовательно, в силу требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона, по обращению ООО "Меркурий - С" о приобретении арендуемого имущества.
Вместе с тем, из письма комитета от 11.07.2012 N И7-21/2598 со ссылкой на п. 2 ст. 1 названного Федерального закона следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения послужило закрепление спорного имущества за МАУ "Единый сервисный центр" на праве оперативного управления, которое зарегистрировано в ЕГРП.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008, вступил в законную силу 05.08.2008 (за исключением отдельных положений).
Постановление главы Ступинского муниципального района о создании МАУ "Единый сервисный центр" принято 22.09.2008 за 4927-п, данным постановлением на праве оперативного управления за учреждением предписано закрепить имущество согласно перечню, в который вошло спорное помещение, арендуемое заявителем с 2001 года.
Постановлением N 5763-п Главы Ступинского муниципального района Московской области 31.10.2008 г. за автономным учреждением закреплено муниципальное имущество в количестве 22 объектов.
Решением Совета депутатов Ступинского Муниципального района Московской области от 27.11.2008 г. N 604/43 отменено решение "О создании муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района от 31.07.2008 г. N 552/40 на основании протеста, принесенного Ступинским городским прокурором, как принятое с превышением компетенции, с нарушением части 3 статьи 5 Федерального закона "Об автономных учреждениях" от 03.11.2006 г. N 174-ФЗ.
Постановлением Главы Ступинского муниципального района Московской области от 29.12.2008 г. N 7098-п отменены пункты 4, 5 постановления N 4927-п, и постановление N 5763-п признано утратившим силу.
Пунктами 1 и 2 данного постановления предписано передать на праве оперативного управления автономному учреждению муниципальное имущество в количестве 167 объектов, Комитету по управлению имуществом администрации - в установленном порядке заключить договор о передаче на праве оперативного управления муниципального имущества.
В составе переданного в оперативное управление создаваемого учреждения имущество входит имущество Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40, право оперативного управления на данное имущества зарегистрировано в ЕГРП лишь 25.11.2009.
Как правильно установлено судом первой инстанции решение Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 31.07.2008 г. N 552/40 о создании Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района было принято после опубликования 25.07.2008 г. Закона N 159-ФЗ.
Закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр" произведено постановлениями главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 и от 29.12.2008 (повторно после отмены по протесту прокурора) - после опубликования 25.07.2008 и вступления в силу 05.08.2008 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В Единый государственный реестр юридических лиц запись о создании Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района внесена 29.09.2008 г.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что принятие решения о создании муниципального учреждения после публикации указанного Федерального закона, и действия администрации по закреплению за созданным ею муниципальным учреждением спорного имущества, арендуемого заявителем, после вступления его в законную силу, нарушают права и законные интересы общества, препятствуют в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного помещения, чем нарушают требования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данный вывод основан на полном и всестороннем исследовании обстоятельств создания учреждения в целях воспрепятствования обществ в реализации преимущественного права на выкуп, а также согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума от 05.11.2009 N 134 и Постановлении Президиума от 14.06.2011. N 337/11.
Более того, в ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции к материалам дела по ходатайству администрации приобщены дополнительные документы по созданию учреждения, наделению его правом оперативного управления в отношении других арендуемых иными лицами нежилых помещений, изъятию из оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр" некоторых арендуемых нежилых помещений в целях передачи их другим муниципальным учреждениям и организациям.
Указанными документами подтверждено, что за МАУ "Единый сервисный центр" на праве оперативного управления было закреплено более 200 ранее переданных в аренду помещений, находящихся в Ступинском муниципальном районе. Согласно сведениям, размещенным в картотеке арбитражный дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, многие арендаторы таких помещений в настоящее время оспаривают отказы администрации в реализации их права как субъектов малого предпринимательства, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Такие дела со схожими правоотношениями находятся на различных этапах рассмотрения в арбитражных судах.
При указанных обстоятельствах у администрации отсутствовали правовые основания для отказа обществу в реализации его преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.
Апелляционным судом отклоняется ссылка администрации на судебные акты по делу N А41-26538/09, которыми, по мнению заинтересованного лица, подтверждена правомерность передачи имущества в оперативное управление МАУ "Единый сервисный центр", поскольку ООО "Меркурий-С" не участвовало в рассмотрении дела, следовательно, установленные в рамках названного дела обстоятельства не являются в силу требований статьи 69 АПК РФ доказанными для общества и подлежат выяснению в ходе разбирательства по настоящему делу.
При этом, как следует из судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций по вышеуказанному делу, суды исходили из недоказанности в том деле факта незаконности закрепления всего имущества по перечню на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр". Кроме того, основным мотивом отказа в признании незаконной передачи находящегося в аренде у юридических лиц имущества в оперативное управление МАУ "Единый сервисный центр" послужило непредставление суду доказательств соответствия арендаторов переданных помещений критериям субъектов малого и среднего предпринимательства и наличия у них необходимых предпосылок для получения права преимущественного приобретения арендуемого имущества.
Однако при рассмотрении настоящего дела доказано соответствие заявителя критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, факт обращения общества за реализацией установленного законом права на приватизацию конкретного спорного помещения, а также обстоятельства воспрепятствования муниципальным образованием реализации данного права.
В обоснование своих возражений администрация ссылается на то обстоятельство, что все договоры аренды спорного нежилого помещения с 2001 года содержат условие о передаче обществу нежилого помещения без права выкупа, что дополнительно свидетельствует об отсутствии намерений муниципального образования передавать помещение в собственность еще до публикации и вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, с чем арендатор был согласен.
Данный довод апелляционным судом отклоняется с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, согласно которой при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества).
Условия, при которых арендатор вправе выкупить арендуемое помещение определены в названном Федеральном законе, положения которого не содержат подобных ограничений в приватизации. Включение такого условия в договоры аренды, заключенные до принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не является препятствием в реализации субъектом малого предпринимательства права на приватизацию арендуемого объекта. С учетом изложенного апелляционный суд считает, что передача в аренду помещения без права выкупа даже при специальном указании на это в договоре аренды не препятствует арендатору в приватизации помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ
Рассматривая вопрос обоснованности закрепления арендуемого обществом спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр", исходя из необходимости спорного помещения для осуществления публичных функций и интересов местного населения с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П, апелляционный суд считает необходимым указать следующее.
Арендуемое помещение используется обществом в качестве магазина розничной торговли продуктами и алкогольной продукции. Учреждение, после закрепления права оперативного управления на нежилое помещение магазина, не вступало в его фактическое владение, не использует помещение иным образом, либо в целях осуществления своей уставной деятельности с использованием помещения, а приняло меры к заключению с обществом от своего имени долгосрочного договора аренды в целях получения дохода в виде арендной платы.
Материалами дела подтверждено, что спорное помещение не используется МАУ "Единый сервисный центр" для своей уставной деятельности, данное помещение еще с 2001 года используется заявителем для размещения магазина, и с момента закрепления этого помещения за муниципальным учреждением, общество как и ранее продолжает его использовать в тех же целях.
Апелляционный суд также учитывает, что передача имущества в оперативное управление МАУ "Единый сервисный центр" произведена без изъятия его из фактического владения ООО "Меркурий-С", которое не освобождало помещение и не выселялось из него. Акты приема-передачи помещения в оперативное управление учреждению и впоследствии от учреждения в аренду обществу составлены формально, поскольку имущество в фактическое владение учреждения, несмотря на соответствующие акты, и государственную регистрацию права, не поступало, а из фактического владения общества с 2001 года не выбывало, что является существенным обстоятельством для рассмотрения настоящего дела.
С учетом изложенного, довод администрации об отсутствии у общества права на выкуп помещения ввиду того, что в 2010 году договор аренды был заключен уже между обществом и учреждением с согласия администрации, апелляционным судом отклоняется.
Отказом в реализации такого права не может явиться довод о невозможности изъятия у муниципального учреждения имущества, переданного ему в оперативное управление, поскольку государственная регистрации муниципального учреждения не признана судом недействительной в связи с незаконностью ее создания и не проведения соответствующих процедур ликвидации такого учреждения.
Кроме того, представителем администрации апелляционному суду представлены постановления администрации Ступинского муниципального района в период с декабря 2009 года по январь 2013 года об изъятии из оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр" многих помещений из тех, которые первоначально были закреплены за учреждением на праве оперативного управления при создании, и передаче этих помещений иным учреждениям и организациям.
Данное обстоятельство дополнительно подтверждает факт злоупотребления муниципальным образованием правом путем закрепления спорного помещения на праве оперативного управления в целях воспрепятствовать реализации преимущественного права арендатора на его выкуп, а также возможность изъятия из оперативного управления учреждения помещений в целях реализации вышеуказанного права общества.
Вместе с тем, вывод суда о невозможности удовлетворить заявленные требования ввиду регистрации в ЕГРП права оперативного управления за учреждением, апелляционный суд считает ошибочным.
Предметом заявленных требований является признание незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ отказа именно в реализации преимущественного права на приобретение ООО "Меркурий-С" арендуемого им нежилого помещения, в том числе при наличии зарегистрированного на него права оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр".
Реализация преимущественного права осуществляется путем совершения действий, в том числе и со стороны муниципального органа.
Установив факт передачи арендуемого помещения на праве оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр" в нарушение пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствия общества условиям, при которых оно вправе реализовать предоставленное законом преимущественное право приобретения занимаемого помещения, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требований о признании незаконным бездействий администрации, о возложении на нее обязанностей совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права.
Апелляционный суд полагает безосновательным возлагать на общество необходимость оспаривания актов о закреплении спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением, оспаривания зарегистрированного права оперативного управления, подачи иных исков и заявлений до обращения за реализацией преимущественного права на выкуп, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что такие акты и регистрация права оперативного управления произведены с единственной целью - воспрепятствовать обществу в реализации его права.
Возможность прекращения права оперативного управления учреждения на имущество не ограничивается только лишь признанием недействительной государственной регистрации такого учреждения или его ликвидацией. Право оперативного управления имуществом может быть прекращено и по другим основаниям, предусмотренным законом, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника, на что прямо указано в пункте 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации. А в пункте 2 статьи 296 названного Кодекса также определено, что собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
При этом второе требование общества об обязании администрации совершить действия по реализации его преимущественного права на выкуп арендуемого помещения направлено, в том числе, и на совершение администрацией всех необходимых действий по изъятию спорного помещения из оперативного управления учреждения (как переданного в нарушение ст. 10 ГК РФ), прекращению права оперативного управления внесением соответствующей записи в ЕГРП.
Требование об обеспечении заключения договора на проведение оценки спорного помещения является необходимым для последующего принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
После принятия решения об условиях приватизации, устраняющих препятствия в выкупе помещения, требование об обязании направить обществу проект договора купли-продажи помещения направлено на полное восстановление нарушенных прав общества.
С учетом вышеизложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования общества удовлетворению с отнесением судебных расходов по уплате государственной пошлины на заинтересованное лицо в сумме 3000 руб., из которых 2000 руб., госпошлина, уплаченная при подаче иска, 1000 руб., госпошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы.
Государственная пошлина в сумме 1000 руб., излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы, подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18.01.2013 по делу N А41-43261/12 отменить.
Требования удовлетворить.
Признать незаконным бездействие Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившееся в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,6 кв. м расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40.
Обязать администрацию Ступинского муниципального района совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,6 кв. м расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40., обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Взыскать с Администрации Ступинского муниципального района Московской области в пользу ООО "Меркурий-С" расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.
Возвратить ООО "Меркурий-С" из федерального бюджета госпошлину в сумме 1000 руб., уплаченную по п/п N 85 от 05.02.2013.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Н.А.КРУЧИНИНА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2013 ПО ДЕЛУ N А41-43261/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2013 г. по делу N А41-43261/12
Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 201 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Кручининой Н.А., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ишаевым А.С.,
при участии в заседании:
от заявителя: Семина Ж.В., доверенность N 2Д-929 от 28.08.2012,
от заинтересованного лица: Кочеткова И.В., доверенность N 1583/2-29 от 26.12.2012,
от третьих лиц:
от МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района - не явился, извещен надлежащим образом,
от КУИ Ступинского муниципального района - Кочеткова И.В., доверенность от 25.12.2012.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-С" на решение Арбитражного суда Московской области от 18.01.2013 по делу N А41-43261/12, принятое судьей Бобковой С.Ю., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-С" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, КУИ Ступинского муниципального района, о признании незаконным бездействия и обязании совершить действия,
установил:
ООО "Меркурий-С" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области о признании незаконным бездействия Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившегося в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40; об обязании совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, КУИ Ступинского муниципального района.
Арбитражный суд Московской области решением от 18 января 2013 года по делу N А41-43261/12 в удовлетворении заявленных требований ООО "Меркурий-С" отказал.
Не согласившись с указанным судебным актом ООО "Меркурий-С" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой обжалуемое решение считает незаконным и необоснованным, нарушающим нормы материального и процессуального права, вынесенным с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества поддержал доводы жалобы.
Администрации Ступинского муниципального района Московской области в представленных в порядке ст. 81 АПК РФ письменных пояснениях возражает против доводов апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции полно выяснены все обстоятельства дела, указанное решение Арбитражного суда Московской области является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд считает решение суда подлежащим отмене, а заявление общества - удовлетворению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.12.2001 г. между ООО "Меркурий-С" и КУИ администрации Ступинского муниципального района был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 114,6 кв. м расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40 сроком по 31.12.2004 г.
С 2005 г. по 2009 г. договоры аренды вышеуказанного помещения ежегодно продлевались.
В сентябре 2009 г. договор аренды помещения был заключен между обществом и МАУ "Единый сервисный центр" на срок до 2015 г. и в установленном порядке зарегистрирован.
29 июня 2012 года исх. N б/н ООО "Меркурий-С" обратилось в администрацию Ступинского муниципального района с просьбой принять решение в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.
Письмом исх. N И7-21/2598 от 11.07.2012 г. Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района указал истцу, что помещение находится на праве оперативного управления у МАУ "Единый сервисный центр", в связи с чем указанное имущество не может быть отчуждено из муниципальной собственности.
Полагая незаконным данный отказ ответчика в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального нежилого помещения правообладателем указанного помещения, истец обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции установил, что закрепление арендуемого обществом спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр" после вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку направлено на воспрепятствование обществу в реализации преимущественного права на выкуп. Вместе с тем, судом отказано в удовлетворении требований заявителя, поскольку право оперативного управления на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП и не оспорено по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, доказательств правомерного изъятия имущества у учреждения не представлено.
Вывод суда первой инстанции о том, что муниципальное образование злоупотребило правом и закрепило арендуемое имущества за учреждением на праве оперативного управления в целях воспрепятствования обществу в реализации его преимущественного права на выкуп, является обоснованным.
Обжалуя решение суда первой инстанции, общество ссылается на то, что оно как субъект малого предпринимательства соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемого помещения не превышает предельные значения, установленные Законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" (далее - Федеральный закон от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ), решение принято без учета правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 337/11 от 14.06.2011 по делу с аналогичными обстоятельствами и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.
Администрация считает решение суда обоснованным, указала, что подписанный обществом договор аренды от 11.09.2009 N 244/09 дополнительно подтверждает факт передачи МАУ "Единый сервисный центр" на праве оперативного управления спорного помещения, которое было зарегистрировано в ЕГРП (25.11.2009) до заключения договора аренды (24.02.2010) с обществом и обращения ООО "Меркурий-С" в администрацию с заявлением о выкупе, в связи с чем право приобретения арендованного имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как подтверждается справкой налоговой инспекции и не оспаривается администрацией, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно приложению N 1 к договору аренды от 11.09.2009 (л.д. 32, т. 1) общая площадь помещения, переданного на праве аренды ООО "Мерккурий-С", составляет 114.2 кв. м, что соответствует статье 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области", согласно которой площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.
Арендуемое помещение находится во временном владении (пользовании) заявителя непрерывно с 2001 года на основании договоров аренды нежилого помещения от 23.12.2001 N 158, от 30.12.2004 N 158, от 30.12.2005 N 158, от 25.12.2006 N 158, от 25.12.2007 N 158, от 30.06.2008 N 158, от 11.09.2009 N 244/09.
После окончания срока действия одного договора и до заключения последующего договора, общество продолжало использовать помещения на прежних условиях.
Доказательств прерывания возникших между обществом, администрацией и МАУ "Единый сервисный центр" отношений по возмездному пользованию арендуемым имуществом, прекращения отношений по использованию помещения, возникших с 2001 года и сохраняемых с обществом до настоящего времени, суду не представлено, данное обстоятельство заинтересованным лицом не оспаривается.
При таких обстоятельствах факт непрерывного владения обществом спорным недвижимым имуществом в течение более двух лет с использованием помещения в качестве магазина по торговле продуктами питания и алкогольными напитками, как на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность занимаемого помещения, так и в настоящее время, подтвержден документально.
Задолженность по арендной плате по договору 11.09.2009 N 244/09 у общества не имелась на дату обращения с заявлением о выкупе и в настоящее время. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
При таких обстоятельствах все условия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения, заявителем соблюдены.
Следовательно, в силу требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона, по обращению ООО "Меркурий - С" о приобретении арендуемого имущества.
Вместе с тем, из письма комитета от 11.07.2012 N И7-21/2598 со ссылкой на п. 2 ст. 1 названного Федерального закона следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения послужило закрепление спорного имущества за МАУ "Единый сервисный центр" на праве оперативного управления, которое зарегистрировано в ЕГРП.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008, вступил в законную силу 05.08.2008 (за исключением отдельных положений).
Постановление главы Ступинского муниципального района о создании МАУ "Единый сервисный центр" принято 22.09.2008 за 4927-п, данным постановлением на праве оперативного управления за учреждением предписано закрепить имущество согласно перечню, в который вошло спорное помещение, арендуемое заявителем с 2001 года.
Постановлением N 5763-п Главы Ступинского муниципального района Московской области 31.10.2008 г. за автономным учреждением закреплено муниципальное имущество в количестве 22 объектов.
Решением Совета депутатов Ступинского Муниципального района Московской области от 27.11.2008 г. N 604/43 отменено решение "О создании муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района от 31.07.2008 г. N 552/40 на основании протеста, принесенного Ступинским городским прокурором, как принятое с превышением компетенции, с нарушением части 3 статьи 5 Федерального закона "Об автономных учреждениях" от 03.11.2006 г. N 174-ФЗ.
Постановлением Главы Ступинского муниципального района Московской области от 29.12.2008 г. N 7098-п отменены пункты 4, 5 постановления N 4927-п, и постановление N 5763-п признано утратившим силу.
Пунктами 1 и 2 данного постановления предписано передать на праве оперативного управления автономному учреждению муниципальное имущество в количестве 167 объектов, Комитету по управлению имуществом администрации - в установленном порядке заключить договор о передаче на праве оперативного управления муниципального имущества.
В составе переданного в оперативное управление создаваемого учреждения имущество входит имущество Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40, право оперативного управления на данное имущества зарегистрировано в ЕГРП лишь 25.11.2009.
Как правильно установлено судом первой инстанции решение Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 31.07.2008 г. N 552/40 о создании Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района было принято после опубликования 25.07.2008 г. Закона N 159-ФЗ.
Закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр" произведено постановлениями главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 и от 29.12.2008 (повторно после отмены по протесту прокурора) - после опубликования 25.07.2008 и вступления в силу 05.08.2008 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В Единый государственный реестр юридических лиц запись о создании Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района внесена 29.09.2008 г.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что принятие решения о создании муниципального учреждения после публикации указанного Федерального закона, и действия администрации по закреплению за созданным ею муниципальным учреждением спорного имущества, арендуемого заявителем, после вступления его в законную силу, нарушают права и законные интересы общества, препятствуют в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного помещения, чем нарушают требования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данный вывод основан на полном и всестороннем исследовании обстоятельств создания учреждения в целях воспрепятствования обществ в реализации преимущественного права на выкуп, а также согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума от 05.11.2009 N 134 и Постановлении Президиума от 14.06.2011. N 337/11.
Более того, в ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции к материалам дела по ходатайству администрации приобщены дополнительные документы по созданию учреждения, наделению его правом оперативного управления в отношении других арендуемых иными лицами нежилых помещений, изъятию из оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр" некоторых арендуемых нежилых помещений в целях передачи их другим муниципальным учреждениям и организациям.
Указанными документами подтверждено, что за МАУ "Единый сервисный центр" на праве оперативного управления было закреплено более 200 ранее переданных в аренду помещений, находящихся в Ступинском муниципальном районе. Согласно сведениям, размещенным в картотеке арбитражный дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, многие арендаторы таких помещений в настоящее время оспаривают отказы администрации в реализации их права как субъектов малого предпринимательства, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Такие дела со схожими правоотношениями находятся на различных этапах рассмотрения в арбитражных судах.
При указанных обстоятельствах у администрации отсутствовали правовые основания для отказа обществу в реализации его преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.
Апелляционным судом отклоняется ссылка администрации на судебные акты по делу N А41-26538/09, которыми, по мнению заинтересованного лица, подтверждена правомерность передачи имущества в оперативное управление МАУ "Единый сервисный центр", поскольку ООО "Меркурий-С" не участвовало в рассмотрении дела, следовательно, установленные в рамках названного дела обстоятельства не являются в силу требований статьи 69 АПК РФ доказанными для общества и подлежат выяснению в ходе разбирательства по настоящему делу.
При этом, как следует из судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций по вышеуказанному делу, суды исходили из недоказанности в том деле факта незаконности закрепления всего имущества по перечню на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр". Кроме того, основным мотивом отказа в признании незаконной передачи находящегося в аренде у юридических лиц имущества в оперативное управление МАУ "Единый сервисный центр" послужило непредставление суду доказательств соответствия арендаторов переданных помещений критериям субъектов малого и среднего предпринимательства и наличия у них необходимых предпосылок для получения права преимущественного приобретения арендуемого имущества.
Однако при рассмотрении настоящего дела доказано соответствие заявителя критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, факт обращения общества за реализацией установленного законом права на приватизацию конкретного спорного помещения, а также обстоятельства воспрепятствования муниципальным образованием реализации данного права.
В обоснование своих возражений администрация ссылается на то обстоятельство, что все договоры аренды спорного нежилого помещения с 2001 года содержат условие о передаче обществу нежилого помещения без права выкупа, что дополнительно свидетельствует об отсутствии намерений муниципального образования передавать помещение в собственность еще до публикации и вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, с чем арендатор был согласен.
Данный довод апелляционным судом отклоняется с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, согласно которой при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества).
Условия, при которых арендатор вправе выкупить арендуемое помещение определены в названном Федеральном законе, положения которого не содержат подобных ограничений в приватизации. Включение такого условия в договоры аренды, заключенные до принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не является препятствием в реализации субъектом малого предпринимательства права на приватизацию арендуемого объекта. С учетом изложенного апелляционный суд считает, что передача в аренду помещения без права выкупа даже при специальном указании на это в договоре аренды не препятствует арендатору в приватизации помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ
Рассматривая вопрос обоснованности закрепления арендуемого обществом спорного помещения на праве оперативного управления за МАУ "Единый сервисный центр", исходя из необходимости спорного помещения для осуществления публичных функций и интересов местного населения с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П, апелляционный суд считает необходимым указать следующее.
Арендуемое помещение используется обществом в качестве магазина розничной торговли продуктами и алкогольной продукции. Учреждение, после закрепления права оперативного управления на нежилое помещение магазина, не вступало в его фактическое владение, не использует помещение иным образом, либо в целях осуществления своей уставной деятельности с использованием помещения, а приняло меры к заключению с обществом от своего имени долгосрочного договора аренды в целях получения дохода в виде арендной платы.
Материалами дела подтверждено, что спорное помещение не используется МАУ "Единый сервисный центр" для своей уставной деятельности, данное помещение еще с 2001 года используется заявителем для размещения магазина, и с момента закрепления этого помещения за муниципальным учреждением, общество как и ранее продолжает его использовать в тех же целях.
Апелляционный суд также учитывает, что передача имущества в оперативное управление МАУ "Единый сервисный центр" произведена без изъятия его из фактического владения ООО "Меркурий-С", которое не освобождало помещение и не выселялось из него. Акты приема-передачи помещения в оперативное управление учреждению и впоследствии от учреждения в аренду обществу составлены формально, поскольку имущество в фактическое владение учреждения, несмотря на соответствующие акты, и государственную регистрацию права, не поступало, а из фактического владения общества с 2001 года не выбывало, что является существенным обстоятельством для рассмотрения настоящего дела.
С учетом изложенного, довод администрации об отсутствии у общества права на выкуп помещения ввиду того, что в 2010 году договор аренды был заключен уже между обществом и учреждением с согласия администрации, апелляционным судом отклоняется.
Отказом в реализации такого права не может явиться довод о невозможности изъятия у муниципального учреждения имущества, переданного ему в оперативное управление, поскольку государственная регистрации муниципального учреждения не признана судом недействительной в связи с незаконностью ее создания и не проведения соответствующих процедур ликвидации такого учреждения.
Кроме того, представителем администрации апелляционному суду представлены постановления администрации Ступинского муниципального района в период с декабря 2009 года по январь 2013 года об изъятии из оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр" многих помещений из тех, которые первоначально были закреплены за учреждением на праве оперативного управления при создании, и передаче этих помещений иным учреждениям и организациям.
Данное обстоятельство дополнительно подтверждает факт злоупотребления муниципальным образованием правом путем закрепления спорного помещения на праве оперативного управления в целях воспрепятствовать реализации преимущественного права арендатора на его выкуп, а также возможность изъятия из оперативного управления учреждения помещений в целях реализации вышеуказанного права общества.
Вместе с тем, вывод суда о невозможности удовлетворить заявленные требования ввиду регистрации в ЕГРП права оперативного управления за учреждением, апелляционный суд считает ошибочным.
Предметом заявленных требований является признание незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ отказа именно в реализации преимущественного права на приобретение ООО "Меркурий-С" арендуемого им нежилого помещения, в том числе при наличии зарегистрированного на него права оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр".
Реализация преимущественного права осуществляется путем совершения действий, в том числе и со стороны муниципального органа.
Установив факт передачи арендуемого помещения на праве оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр" в нарушение пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствия общества условиям, при которых оно вправе реализовать предоставленное законом преимущественное право приобретения занимаемого помещения, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требований о признании незаконным бездействий администрации, о возложении на нее обязанностей совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права.
Апелляционный суд полагает безосновательным возлагать на общество необходимость оспаривания актов о закреплении спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением, оспаривания зарегистрированного права оперативного управления, подачи иных исков и заявлений до обращения за реализацией преимущественного права на выкуп, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что такие акты и регистрация права оперативного управления произведены с единственной целью - воспрепятствовать обществу в реализации его права.
Возможность прекращения права оперативного управления учреждения на имущество не ограничивается только лишь признанием недействительной государственной регистрации такого учреждения или его ликвидацией. Право оперативного управления имуществом может быть прекращено и по другим основаниям, предусмотренным законом, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника, на что прямо указано в пункте 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации. А в пункте 2 статьи 296 названного Кодекса также определено, что собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
При этом второе требование общества об обязании администрации совершить действия по реализации его преимущественного права на выкуп арендуемого помещения направлено, в том числе, и на совершение администрацией всех необходимых действий по изъятию спорного помещения из оперативного управления учреждения (как переданного в нарушение ст. 10 ГК РФ), прекращению права оперативного управления внесением соответствующей записи в ЕГРП.
Требование об обеспечении заключения договора на проведение оценки спорного помещения является необходимым для последующего принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
После принятия решения об условиях приватизации, устраняющих препятствия в выкупе помещения, требование об обязании направить обществу проект договора купли-продажи помещения направлено на полное восстановление нарушенных прав общества.
С учетом вышеизложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования общества удовлетворению с отнесением судебных расходов по уплате государственной пошлины на заинтересованное лицо в сумме 3000 руб., из которых 2000 руб., госпошлина, уплаченная при подаче иска, 1000 руб., госпошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы.
Государственная пошлина в сумме 1000 руб., излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы, подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18.01.2013 по делу N А41-43261/12 отменить.
Требования удовлетворить.
Признать незаконным бездействие Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившееся в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,6 кв. м расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40.
Обязать администрацию Ступинского муниципального района совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 114,6 кв. м расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Куйбышева, д. 40., обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Взыскать с Администрации Ступинского муниципального района Московской области в пользу ООО "Меркурий-С" расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.
Возвратить ООО "Меркурий-С" из федерального бюджета госпошлину в сумме 1000 руб., уплаченную по п/п N 85 от 05.02.2013.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Н.А.КРУЧИНИНА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)