Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений": Кирсановой Анны Сергеевны, представителя по доверенности б/н от 21.06.2013, Тимохина Сергея Владимировича, представителя по доверенности N 196-юр от 03.04.2013,
от ИП Николаева Аркадия Викторовича: Николаева Аркадия Викторовича, Годовикова Бориса Сергеевича, представителя по доверенности б/н от 08.08.2013,
от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: Супонева Андрея Алексеевича, представителя по доверенности N 69-д от 10.07.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича на решение Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 по делу N А48-4809/2012 (судья Зенова С.В.), по иску Муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095) к индивидуальному предпринимателю Николаеву Аркадию Викторовичу (ОГРНИП 304575434500059) о возложении обязанности освободить нежилые муниципальные помещения NN 55, 56, общей площадью 1 000,7 кв. м, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3, путем их фактической передачи истцу свободными от присутствия ответчика и его имущества, третье лицо: Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502),
установил:
Муниципальное унитарное предприятие города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (МУП г. Орла "УЭНП", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Николаеву Аркадию Викторовичу (ИП Николаев А.В., ответчик) о возложении на ответчика обязанности освободить нежилые муниципальные помещения N 55, 56 общей площадью 1 000,7 кв. м, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3, путем их фактической передачи истцу свободным от имущества.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, было привлечено Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 исковые требования были удовлетворены.
ИП Николаев А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Николаев А.В. и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представители МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 21.01.2008 на основании протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Николаевым А.В. подписан договор N 01201 аренды нежилого помещения N 55 и N 56, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3.
Срок договора в пункте 1.2. установлен с 18.01.2008 по 17.01.2018.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2008.
По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений нежилые помещения общей площадью 1 000,7 кв. м по договору аренды от 21.01.2008 N 01201 переданы арендатору.
В пункте 1.9 договора N 01201 от 21.01.2008 стороны оговорили, что арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду или иным образом передаваться арендатором только с согласия арендодателя. При этом устанавливается дополнительная плата за каждого субарендатора.
Пункт 2.2.7. договора аренды содержит обязанность арендатора не сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным способом передавать арендуемые помещения полностью или частично третьим лицам без письменного разрешения арендодателя (в том числе при ликвидации или реорганизации).
Пункт 2.2.15 договора аренды содержит обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду помещения или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.
Раздел 5 договора регулирует порядок прекращения и изменения договора.
Пунктом 5.2.6 предусматривается право арендодателя отказаться от договора в случае, если арендатор сдал в субаренду или иным образом передал арендуемое помещение полностью или частично третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
Постановлением Главы муниципального образования - мэра города Орла от 20.10.2008 N 3433 "О передаче муниципального имущества" в числе других помещений помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей площадью 1 000,7 кв. м передано в установленном порядке из муниципальной казны в хозяйственное ведение МУП г. Орла "УЭНП".
Постановлением главы муниципального образования - мэра города Орла от 21.11.2008 N 3833 "О внесении изменений в постановление главы муниципального образования - мэра г. Орла от 20.10.2008 N 3433 "О передаче муниципального имущества" внесены изменения, согласно которым в хозяйственное ведение истца переданы: нежилое помещение N 55, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей площадью 636,30 кв. м, 1 этаж; нежилое помещение N 56, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3 общей площадью 364,40 кв. м, подвал.
19.12.2008 зарегистрировано право хозяйственного ведения истца на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 364,4 кв. м, этаж 1, адрес объекта: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, пом.56, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 57 АА 684775.
УМИЗ Администрации г. Орла, Николаевым А.В. и муниципальным унитарным предприятием города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N 01201 от 21.01.2008. Сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения в материалах дела не имеется.
УМИЗ администрации города Орла уведомлением от 03.08.2009 N 4239 сообщило, что межведомственной комиссией по использованию нежилых муниципальных помещений и распоряжению ими от 17.07.2009 было решено согласовать ИП Николаеву А.В. передачу в субаренду ИП Абдуллаеву С.С. части арендуемых помещений площадью 356,7 кв. м по ул. Гостиной, 3 с 01.07.2009 по 31.12.2009.
Как видно из письма УМИЗ Администрации города Орла от 20.11.2009 года N 7140, 7636, УМИЗ Администрации города Орла, представляющее интересы собственника, не возражало против сдачи в субаренду помещений по ул. Гостиной, 3 по результатам торгов. Указанные торги могут быть проведены, по мнению УМИЗ Администрации города Орла, самим арендатором или арендодателем в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" либо Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
25.10.2012 истцом составлен акт обследования нежилого муниципального помещения N 55, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, из которого следует, что часть помещения площадью 424,1 кв. м сдается в субаренду ИП Серенкову Ю.М.
31.10.2012 ответчику направлена претензия N 735, в которой истец сообщил, что 25.10.2012 было установлено, что часть помещения занимает и осуществляет предпринимательскую деятельность ИП Серенков Ю.М., согласия на сдачу в субаренду ни собственник помещений, ни истец не давал. В претензии было предложено ответчику до 15.11.2012 устранить нарушение условий договора.
15.11.2012 года был составлен акт повторного обследования нежилого муниципального помещения, в котором подтверждены те же обстоятельства нахождения в арендуемых ответчиком помещениях ИП Серенкова Ю.М.
19.11.2012 в адрес ответчика инспектором МУП "УЭНП" направлено предупреждение об отказе от договора N 01201 от 21.10.2008 со ссылкой на п. п. 5.1, 5.2, 5.2.6 договора.
Обращаясь в арбитражный суд с иском об освобождении арендуемых помещений, истец сослался на то, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный между сторонами, прекратил свое действие после направления ответчику предупреждения истца от 19.11.2012 об одностороннем отказе от договора аренды с требованием по истечении тридцати дней с момента направления предупреждения освободить данное помещение и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи. В подтверждение нарушения условий договора истец сослался на договор субаренды нежилого помещения от 29.05.2012 между ответчиком и ИП Суренковым Ю.М. без проведения аукциона. Право на односторонний отказ от договора предоставлено ему по условиям договора, поскольку в данном случае арендатор без письменного согласия арендодателя и собственника имущества передал помещения в субаренду. Для устранения нарушения ответчику предоставлялось время, и отказ от договора заявлен в связи с неисполнением требования арендодателя устранить нарушения в определенный срок.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Федеральным законом N 401-ФЗ от 06.12.2011 статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" дополнена пунктом 16, в соответствии с которым заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на имущество:
- передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
25.05.2010 письмом за N 767 истец сообщил ответчику, что на основании письма УМИЗ Администрации города Орла от 20.11.2009 арендодатель не возражает против сдачи в субаренду нежилых помещений по вышеуказанному адресу, а также на передачу полномочий по проведению аукционов на сдачу помещений в субаренду в соответствии с антимонопольным законодательством.
Квалифицировав согласие как одностороннюю сделку, суд указал, что собственник вправе ограничить свое согласие на передачу объекта в субаренду как во времени, так и по кругу лиц, либо по процедуре передачи в субаренду. В данном случае согласие собственника и истца на передачу помещений в субаренду было дано под условием проведения аукционов на сдачу помещений в субаренду. Такое условие отвечало требованиям действовавшего на момент дачи согласия законодательством. Федеральный закон от 06.12.2011 N 401-ФЗ не содержит оговорок о том, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды или субаренды. В этой связи суд первой инстанции указал, что изменение закона не свидетельствует о том, что изменилось содержание и условие согласия арендодателя на передачу имущества в аренду - то есть при условии проведения торгов.
Пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В пункте 5.1. договора аренды от 21.01.2008 N 01201 стороны предусмотрели, что договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другой стороне предупреждения об отказе от договора. Предупреждение направляется в письменной форме заказным письмом по адресу стороны, указанному в п. 7.4. настоящего договора. Суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 21.01.2008 N 01201 был расторгнут в одностороннем порядке с 20.12.2012.
Судебная коллегия не считает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Право на передачу помещения в субаренду предусмотрено законом и договором аренды, так же как и условие его реализации в виде наличия согласия арендодателя. Согласие арендодателя, необходимое для заключения договора субаренды, не направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Независимо от квалификации согласия как односторонней сделки или иного юридически значимого действия при аренде муниципального имущества публичный собственник или уполномоченное им лицо руководствуется не собственным усмотрением, а законом или договором. При этом ни действующее законодательство, ни договор аренды от 28.01.2008 не предусматривают возможности обуславливать свое согласие условием, изменять его или отменять по своему усмотрению.
В этой связи судебная коллегия не находит оснований считать согласие арендодателя, выраженное в письме 25.05.2010, сделкой под условием, которое арендодатель вправе был поставить по своему усмотрению.
Кроме того, ссылка представителя истца на то обстоятельство, что соблюдением антимонопольного законодательства была обусловлена не сдача в субаренду, а порядок проведения аукциона, не находит однозначного подтверждения в буквальном толковании содержания письма.
При изложенных обстоятельствах отказ арендодателя от договора неправомерен и не может свидетельствовать о прекращении арендных отношений.
Представленные в материалы дела дополнительные доказательства, подтверждающие наличие иных субарендаторов в арендуемых ответчиком помещениях на выводы суда повлиять не могут при наличии согласия арендодателя. Переписка сторон, охранное обязательство, акты обследования, материалы административного производства также не содержат сведений, подтверждающих право арендодателя отозвать свое согласие на субаренду помещений.
В связи с изложенным, решение суда об удовлетворении требования о понуждении к освобождению помещений подлежит отмене.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. относятся на истца и подлежат с него взысканию в пользу ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 по делу N А48-4809/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095) отказать.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095) в пользу индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича (ОГРНИП 304575434500059) 2 000 руб. госпошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2013 ПО ДЕЛУ N А48-4809/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2013 г. по делу N А48-4809/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Поротикова А.И.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений": Кирсановой Анны Сергеевны, представителя по доверенности б/н от 21.06.2013, Тимохина Сергея Владимировича, представителя по доверенности N 196-юр от 03.04.2013,
от ИП Николаева Аркадия Викторовича: Николаева Аркадия Викторовича, Годовикова Бориса Сергеевича, представителя по доверенности б/н от 08.08.2013,
от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: Супонева Андрея Алексеевича, представителя по доверенности N 69-д от 10.07.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича на решение Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 по делу N А48-4809/2012 (судья Зенова С.В.), по иску Муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095) к индивидуальному предпринимателю Николаеву Аркадию Викторовичу (ОГРНИП 304575434500059) о возложении обязанности освободить нежилые муниципальные помещения NN 55, 56, общей площадью 1 000,7 кв. м, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3, путем их фактической передачи истцу свободными от присутствия ответчика и его имущества, третье лицо: Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502),
установил:
Муниципальное унитарное предприятие города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (МУП г. Орла "УЭНП", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Николаеву Аркадию Викторовичу (ИП Николаев А.В., ответчик) о возложении на ответчика обязанности освободить нежилые муниципальные помещения N 55, 56 общей площадью 1 000,7 кв. м, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3, путем их фактической передачи истцу свободным от имущества.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, было привлечено Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 исковые требования были удовлетворены.
ИП Николаев А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Николаев А.В. и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представители МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 21.01.2008 на основании протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Николаевым А.В. подписан договор N 01201 аренды нежилого помещения N 55 и N 56, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3.
Срок договора в пункте 1.2. установлен с 18.01.2008 по 17.01.2018.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2008.
По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений нежилые помещения общей площадью 1 000,7 кв. м по договору аренды от 21.01.2008 N 01201 переданы арендатору.
В пункте 1.9 договора N 01201 от 21.01.2008 стороны оговорили, что арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду или иным образом передаваться арендатором только с согласия арендодателя. При этом устанавливается дополнительная плата за каждого субарендатора.
Пункт 2.2.7. договора аренды содержит обязанность арендатора не сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным способом передавать арендуемые помещения полностью или частично третьим лицам без письменного разрешения арендодателя (в том числе при ликвидации или реорганизации).
Пункт 2.2.15 договора аренды содержит обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду помещения или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.
Раздел 5 договора регулирует порядок прекращения и изменения договора.
Пунктом 5.2.6 предусматривается право арендодателя отказаться от договора в случае, если арендатор сдал в субаренду или иным образом передал арендуемое помещение полностью или частично третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
Постановлением Главы муниципального образования - мэра города Орла от 20.10.2008 N 3433 "О передаче муниципального имущества" в числе других помещений помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей площадью 1 000,7 кв. м передано в установленном порядке из муниципальной казны в хозяйственное ведение МУП г. Орла "УЭНП".
Постановлением главы муниципального образования - мэра города Орла от 21.11.2008 N 3833 "О внесении изменений в постановление главы муниципального образования - мэра г. Орла от 20.10.2008 N 3433 "О передаче муниципального имущества" внесены изменения, согласно которым в хозяйственное ведение истца переданы: нежилое помещение N 55, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей площадью 636,30 кв. м, 1 этаж; нежилое помещение N 56, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3 общей площадью 364,40 кв. м, подвал.
19.12.2008 зарегистрировано право хозяйственного ведения истца на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 364,4 кв. м, этаж 1, адрес объекта: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, пом.56, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 57 АА 684775.
УМИЗ Администрации г. Орла, Николаевым А.В. и муниципальным унитарным предприятием города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N 01201 от 21.01.2008. Сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения в материалах дела не имеется.
УМИЗ администрации города Орла уведомлением от 03.08.2009 N 4239 сообщило, что межведомственной комиссией по использованию нежилых муниципальных помещений и распоряжению ими от 17.07.2009 было решено согласовать ИП Николаеву А.В. передачу в субаренду ИП Абдуллаеву С.С. части арендуемых помещений площадью 356,7 кв. м по ул. Гостиной, 3 с 01.07.2009 по 31.12.2009.
Как видно из письма УМИЗ Администрации города Орла от 20.11.2009 года N 7140, 7636, УМИЗ Администрации города Орла, представляющее интересы собственника, не возражало против сдачи в субаренду помещений по ул. Гостиной, 3 по результатам торгов. Указанные торги могут быть проведены, по мнению УМИЗ Администрации города Орла, самим арендатором или арендодателем в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" либо Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
25.10.2012 истцом составлен акт обследования нежилого муниципального помещения N 55, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, из которого следует, что часть помещения площадью 424,1 кв. м сдается в субаренду ИП Серенкову Ю.М.
31.10.2012 ответчику направлена претензия N 735, в которой истец сообщил, что 25.10.2012 было установлено, что часть помещения занимает и осуществляет предпринимательскую деятельность ИП Серенков Ю.М., согласия на сдачу в субаренду ни собственник помещений, ни истец не давал. В претензии было предложено ответчику до 15.11.2012 устранить нарушение условий договора.
15.11.2012 года был составлен акт повторного обследования нежилого муниципального помещения, в котором подтверждены те же обстоятельства нахождения в арендуемых ответчиком помещениях ИП Серенкова Ю.М.
19.11.2012 в адрес ответчика инспектором МУП "УЭНП" направлено предупреждение об отказе от договора N 01201 от 21.10.2008 со ссылкой на п. п. 5.1, 5.2, 5.2.6 договора.
Обращаясь в арбитражный суд с иском об освобождении арендуемых помещений, истец сослался на то, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный между сторонами, прекратил свое действие после направления ответчику предупреждения истца от 19.11.2012 об одностороннем отказе от договора аренды с требованием по истечении тридцати дней с момента направления предупреждения освободить данное помещение и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи. В подтверждение нарушения условий договора истец сослался на договор субаренды нежилого помещения от 29.05.2012 между ответчиком и ИП Суренковым Ю.М. без проведения аукциона. Право на односторонний отказ от договора предоставлено ему по условиям договора, поскольку в данном случае арендатор без письменного согласия арендодателя и собственника имущества передал помещения в субаренду. Для устранения нарушения ответчику предоставлялось время, и отказ от договора заявлен в связи с неисполнением требования арендодателя устранить нарушения в определенный срок.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Федеральным законом N 401-ФЗ от 06.12.2011 статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" дополнена пунктом 16, в соответствии с которым заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на имущество:
- передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
25.05.2010 письмом за N 767 истец сообщил ответчику, что на основании письма УМИЗ Администрации города Орла от 20.11.2009 арендодатель не возражает против сдачи в субаренду нежилых помещений по вышеуказанному адресу, а также на передачу полномочий по проведению аукционов на сдачу помещений в субаренду в соответствии с антимонопольным законодательством.
Квалифицировав согласие как одностороннюю сделку, суд указал, что собственник вправе ограничить свое согласие на передачу объекта в субаренду как во времени, так и по кругу лиц, либо по процедуре передачи в субаренду. В данном случае согласие собственника и истца на передачу помещений в субаренду было дано под условием проведения аукционов на сдачу помещений в субаренду. Такое условие отвечало требованиям действовавшего на момент дачи согласия законодательством. Федеральный закон от 06.12.2011 N 401-ФЗ не содержит оговорок о том, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды или субаренды. В этой связи суд первой инстанции указал, что изменение закона не свидетельствует о том, что изменилось содержание и условие согласия арендодателя на передачу имущества в аренду - то есть при условии проведения торгов.
Пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В пункте 5.1. договора аренды от 21.01.2008 N 01201 стороны предусмотрели, что договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другой стороне предупреждения об отказе от договора. Предупреждение направляется в письменной форме заказным письмом по адресу стороны, указанному в п. 7.4. настоящего договора. Суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 21.01.2008 N 01201 был расторгнут в одностороннем порядке с 20.12.2012.
Судебная коллегия не считает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Право на передачу помещения в субаренду предусмотрено законом и договором аренды, так же как и условие его реализации в виде наличия согласия арендодателя. Согласие арендодателя, необходимое для заключения договора субаренды, не направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Независимо от квалификации согласия как односторонней сделки или иного юридически значимого действия при аренде муниципального имущества публичный собственник или уполномоченное им лицо руководствуется не собственным усмотрением, а законом или договором. При этом ни действующее законодательство, ни договор аренды от 28.01.2008 не предусматривают возможности обуславливать свое согласие условием, изменять его или отменять по своему усмотрению.
В этой связи судебная коллегия не находит оснований считать согласие арендодателя, выраженное в письме 25.05.2010, сделкой под условием, которое арендодатель вправе был поставить по своему усмотрению.
Кроме того, ссылка представителя истца на то обстоятельство, что соблюдением антимонопольного законодательства была обусловлена не сдача в субаренду, а порядок проведения аукциона, не находит однозначного подтверждения в буквальном толковании содержания письма.
При изложенных обстоятельствах отказ арендодателя от договора неправомерен и не может свидетельствовать о прекращении арендных отношений.
Представленные в материалы дела дополнительные доказательства, подтверждающие наличие иных субарендаторов в арендуемых ответчиком помещениях на выводы суда повлиять не могут при наличии согласия арендодателя. Переписка сторон, охранное обязательство, акты обследования, материалы административного производства также не содержат сведений, подтверждающих право арендодателя отозвать свое согласие на субаренду помещений.
В связи с изложенным, решение суда об удовлетворении требования о понуждении к освобождению помещений подлежит отмене.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. относятся на истца и подлежат с него взысканию в пользу ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 по делу N А48-4809/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095) отказать.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095) в пользу индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича (ОГРНИП 304575434500059) 2 000 руб. госпошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)