Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Троценко Ю.Ю.
судей Свистун Т.К.
Фахретдиновой Р.Ф.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам М.Р.Т., представителя Е.Д.В. - К.К. на решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования Г.Г.А. к Е.Д.В.
Д.В., М.Р.Т. о признании сделок
недействительными, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи N ... от ... квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между Г.Г.А. с Е.Д.В.
Признать недействительным предварительный договор N ... от ... квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между Г.Г.А. и Е.Д.В.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с Г.Г.А. в пользу Е.Д.В. задолженность по договору займа ... руб.
Признать недействительным договор купли-продажи N ... от ... квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между Е.Д.В. и М.Р.Т.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с Е.Д.В. в пользу М.Р.Т. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи ... (...) руб.
Прекратить право собственности М.Р.Т. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ....
Признать право собственности Г.Г.А. на квартиру, расположенную по адресу: ....
Взыскать с Е.Д.В. в пользу Г.Г.А. расходы по оплате услуг представителя ... руб., расходы по оплате госпошлины ... руб. ... коп., всего взыскать ... руб. ... коп.
Взыскать с М.Р.Т. в пользу Г.Г.А. расходы по оплате услуг представителя ... руб.
В остальной части требований о взыскании судебных расходов отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Г.Г.А. обратилась в суд с иском, впоследствии представив в суд в порядке ст. 39 ГПК РФ дополнительное исковое заявление к Е.Д.В., М.Р.Т. и просила признать притворными недействительными сделки, заключенные между истцом Г.Г.А. и ответчиком Е.Д.В.:
- договор купли-продажи N ... от ... однокомнатной квартиры, общей площадью жилого помещения ... кв. м, расположенной по адресу: ...,
- предварительный договор N ......, согласно которому Покупатель (истец) намерен (обратно) приобрести у Продавца (ответчика) право собственности на объект недвижимости - однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ...,
- признать недействительным договор купли-продажи N ... от ..., заключенный между Е.Д.В. и М.Р.Т., применить к сторонам последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное состояние,
- прекратить право собственности М.Р.Т. на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ...,
- признать право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ... за истцом Г.Г.А.,
- взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в пользу истца Г.Г.А. ... руб.,
- взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование исковых требований истица Г.Г.А. указала на то, что ... между истицей Г.Г.А. и ответчиком Е.Д.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил в собственность однокомнатную квартиру N ..., общей площадью жилого помещения ... кв. м, расположенную по адресу: ...
Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора соинвестирования строительства жилья от ... N ...; акта приема-передачи жилого помещения от ... N ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от ..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Указанная квартира продана "Продавцом" "Покупателю" за ... рублей, уплачиваемых "Покупателем" "Продавцу" в день подписания настоящего договора.
Кроме того, одновременно в этот же день между вышеуказанными лицами, Е.Д.В. и Г.Г.А. был заключен предварительный договор купли-продажи от ..., в соответствии с которым "Продавец" (Е.Д.В.) обязуется продать, а "Покупатель" (Г.Г.А.) купить однокомнатную квартиру, общей площадью жилого помещения ... кв. м, расположенную по адресу: ..., именуемый далее "Объект", до ...
Переход прав и обязанностей будет осуществляться путем заключения основного договора купли-продажи в простой письменной форме и сдаче договора со всеми правоустанавливающими документами на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
На момент подписания договора купли-продажи N ... от ... в спорной квартире состоял на регистрационном учете Х., являющийся родным братом истицы, который сохраняет право пользования и проживания до ...
Сделка, совершенная между истицей и ответчиком по договору купли-продажи N ... от ... является притворной сделкой, т.е. сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, а именно: договор денежного займа на сумму ... рублей и договор залога недвижимого имущества с передачей в качестве обеспечения (залога) возврата полученных денежных средств - объекта недвижимости (спорной квартиры).
О притворности сделки свидетельствует то, что цель сделки не продажа имущества, а временное предоставление финансовых средств под залог недвижимого имущества; отсутствие у истца истинного намерения отчуждения указанного объекта недвижимости; одномоментное заключение встречных договоров по одному и тому же объекту недвижимости; указание в договоре купли-продажи N б/н от ... стоимости недвижимого имущества намного ниже реальной рыночной стоимости; на момент заключения предварительного договора ответчик не приобрел право собственности на объект недвижимости; фактическая передача объекта недвижимости (освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истцу, передача ключей от объекта недвижимости и т.д.) не производилась; невыполнение ответчиком полного исполнения обязательств по фактической передаче денежных средств; фактическое предоставление зарегистрированному лицу в спорной квартире права проживания и пользования.
Раздел 5 предварительного договора от ... в свете указанной притворной сделки, фактически определяет порядок возврата ответчику полученных денежных средств с учетом процентов, а истцу возврат предмета залога (объекта недвижимости):
- в период с ... до ... цена Объекта будет составлять ... рублей,
- в период с ... по ... цена Объекта будет составлять ... рублей.
Однако в дальнейшем, ответчик стал уклоняться от исполнения принятых на себя обязательств.
Впоследствии в соответствии с договором купли-продажи от ... Е.Д.В. продает, а М.Р.Т. покупает в собственность однокомнатную квартиру N ..., общей площадью жилого помещения ... кв. м, расположенную по адресу: .... Указанная квартира продана "Продавцом" "Покупателю" за ... рублей.
На момент заключения договора купли-продажи N ... от ... Е. являлся неуправомоченным продавцом на распоряжение имуществом, считает вышеуказанный договор недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.
Суд постановил решение, приведенное выше.
Не согласившись с принятым решением, М.Р.Т. обратился в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой указав, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, доказательства притворности сделки ненадлежащие и недопустимые, наличие отношений займа между сторонами не доказано. В рамках указанного дела, обращаясь в суд с требованием о понуждении заключения основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи от ..., Г.Г.А. по сути исполнила его и тем самым признала его действительность, что в дальнейшем исключает возможность признания ее притворной. В предварительном договоре купли-продажи от ..., заключенном между Е.Д.В. и Г.Г.А., указано, что после ... истец теряет право покупки, квартира остается в собственности Е.Д.В., который вправе отчуждать квартиру третьим лицам за стоимость по своему усмотрению без согласия Г.Г.А. (п. 4 и п. 8 Предварительного договора). Таким образом, истец выразила свое согласие на отчуждение квартиры при условии не возврата долга. Данные обстоятельства стороны не оспаривали. Г.Г.Ф. не заявлен виндикационный иск об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. 302 ГК РФ.
Не согласившись с принятым решением, представитель Е.Д.В. - К.К. обратился в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой указав, что суд неправильно определил состав лиц, которых необходимо привлечь к участию в деле, допустил нарушения норм процессуального права, что является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке. Суд, определяя последствия недействительности сделки, решил взыскать с Г.Г.А. в пользу Е.Д.В. задолженность по договору займа... руб. Указанные последствия недействительности сделки судом были применены неправильно, так как согласно ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Вместе с тем, суд не учел и не применил правила взыскания имущества по договору залога недвижимого имущества в случае, если заемщик не исполнил свои обязательства. То есть суд применил только последствия заключения договора займа, без учета договора залога недвижимого имущества.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного суда Республики Башкортостан Е.Д.В., его представители К.К. и К.А., М.Р.Т., его представитель Ф. поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение отменить, жалобы удовлетворить.
Г.Г.А., ее представитель К.Г. в судебном заседании возражали против апелляционных жалоб, просили решение оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражение на апелляционную жалобу, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 12, 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, всесторонне и полно исследовал представленные сторонами доказательства, проверил доводы сторон.
Из материалов дела следует, что Г.Г.А. принадлежала на праве собственности квартира N ... дома N ... по ..., на основании договора соинвестирования строительства жилья от ... N ..., акта приема-передачи жилого помещения от ... N ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от ..., выданным Управлением Росреестра РБ.
... между Г.Г.А. и Е.Д.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Г. продала Е. квартиру по адресу: ... за ... руб.
... между Е.Д.В. - продавец, и Г.Г.А. - покупатель, был заключен предварительный договор купли-продажи, соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель купить квартиру по адресу: ..., до ...
Переход прав и обязанностей будет осуществляться путем заключения основного договора купли-продажи в простой письменной форме и сдачи договора со всеми правоустанавливающими документами на государственную регистрацию в управление Росреестра РБ.
... между Е.Д.М. и М.Р.Т. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Е. продал М. спорную квартиру за ... руб.
Разрешая заявленные требования Г.Г.А., суд пришел к выводу о признании недействительными договора купли-продажи и предварительного договора от ..., договора купли-продажи от ....
Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. ст. 420, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что доводы Г.Г.А. о притворности сделки являются обоснованными.
Так, согласно акту приема-передачи от ..., подписанному Г. и Е. покупатель передал, а продавец принял оговоренную в договоре денежную сумму в размере ... руб.
Вместе с тем, как в судебном заседании суда первой инстанции, так и суда апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела (чеком взноса наличных от ... на сумму ... руб. и приходным кассовым ордером от ... на сумму ... руб.), что Г.Г.А. были перечислены денежные средства в размере... руб. иным лицом - Ш.
То есть в момент оформления акта приема-передачи от ... денежные средства по договору купли-продажи квартиры не передавались.
Указанные обстоятельства подтверждают доводы истицы о перечислении и передаче ей денежных средств в долг, а не в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры.
Также установлено, что квартира осталась во владении, пользовании распоряжении Г.Г.А., которая продолжала осуществлять полномочия собственника жилого помещения, фактической передачи имущества Е.Д.В. не произошло. В квартире продолжал проживать и состоять на регистрационном учете брат истицы Х., т.е. фактически зарегистрированному лицу в спорной квартире было предоставлено право проживания и пользования. Г.Г.А. продолжала владеть квартирой, несла бремя ее содержания, оплачивала коммунальные платежи, лицевой счет на квартиру на Е.Д.В. не переоформлялся, Е.Д.В. в квартиру не вселялся. Таким образом, Е.Д.В. квартиру фактически не принял, квартира осталась во владении, пользовании и распоряжении Г.Г.А.
Фактическая передача объекта недвижимости, освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истице, передача ключей от квартиры не производилась.
Обоснованным является и вывод суда первой инстанции о том, что намерение сторон заключить договор займа и договор залога недвижимого имущества вытекает из содержания заключенных между Г.Г.А. и Е.Д.В. договора купли-продажи и обратного предварительного договора купли-продажи.
Как следует из пункта 5 договора купли-продажи в указанной квартире продолжал состоять на регистрационном учете Х. - брат истицы, что также подтверждается справкой N ... от ... филиала ЕРКЦ МУП УЖХ ГО г. Уфа "Октябрьский район отделение "Сипайлово-3", который сохранял право проживания до ...
Согласно п. 10 договора стороны определили, что до ... уплату налогов на недвижимое имущество, эксплуатацию и ремонт квартиры, оплату коммунальных услуг, а также участие в расходах, связанных с текущим содержание по адресу: ..., и техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным всего дома, осуществляет Продавец, а после указанного срока - Покупатель.
О притворности сделки свидетельствует также указание в договоре купли-продажи N ... от ... стоимости недвижимого имущества значительно ниже реальной рыночной стоимости, что подтверждается отчетом об оценке ООО "Агентство "Башоценка" N ... от ..., согласно которому рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: ..., в период с ... по ... составляла ... рублей.
Дана надлежащая оценка и показаниям опрошенных в судебном заседании свидетелей, указывающих на то, что Г.Г.А. брала деньги в долг.
С учетом всех изложенные выше обстоятельств, судебная коллегия находит установленным, что целью сделки являлась не купля-продажа квартиры, а предоставление денежных средств под залог недвижимого имущества. В этой связи необоснованными являются доводы апелляционных жалоб в этой части, которые по существу направлены на иное толкование норм материального права и переоценку выводов суда первой инстанции.
В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Суд правильно руководствовался положениями названной нормы Закона и, признавая договоры купли-продажи квартиры и предварительный договор, недействительными, применил последствия недействительной сделки по продаже квартиры, принадлежащей Г.Г.А., прекратив право собственности М.Р.Т. на квартиру и признав право собственности на нее за Г.Г.А.
Довод апелляционной жалобы М.Р.Т. о том, что Г.Г.А. исполнила договор купли-продажи от ..., тем самым признала его действительность, что в дальнейшем исключает возможность признания ее притворной, несостоятелен, противоречит положениям части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Судебная коллегия также полагает, что довод апелляционной жалобы М.Р.Т. о том, что он является добросовестным приобретателем, нельзя принять во внимание, поскольку М.Р.Т. приобрел квартиру по значительно заниженной цене за ... руб. Приобретая имущество по цене значительно ниже рыночной стоимости, находящееся во владении истицы, М.Р.Т. не предпринял дополнительных мер по проверке условий действительности сделки, а также наличия у истицы каких-либо притязаний в отношении недвижимого имущества. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи с М.Р.Т. в квартире продолжал проживать и состоять на регистрационном учете брат Г.Г.А. - Х.
Довод жалобы о том, что суду было известно, что на момент вынесения решения в спорной квартире были прописаны Х., С., А., М.Т., М.А., однако суд не привлек их к участию в деле, а указанным решением суда затрагиваются права и обязанности лиц, проживающих в квартире, является необоснованным, поскольку данные правоотношения не затрагивают непосредственно права и обязанности данных лиц, кроме того, указанное ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось и не разрешалось по существу.
Иные доводы жалобы не свидетельствуют о незаконности решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции, в решении им дана оценка, с которой судебная коллегия соглашается; оснований для их переоценки не имеется.
Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальный и процессуальный закон применены судом правильно.
В силу изложенного решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы М.Р.Т., представителя Е.Д.В. - К.К. - без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
Судьи
Т.К.СВИСТУН
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 18.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3567/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 апреля 2013 г. по делу N 33-3567/13
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Троценко Ю.Ю.
судей Свистун Т.К.
Фахретдиновой Р.Ф.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам М.Р.Т., представителя Е.Д.В. - К.К. на решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования Г.Г.А. к Е.Д.В.
Д.В., М.Р.Т. о признании сделок
недействительными, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи N ... от ... квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между Г.Г.А. с Е.Д.В.
Признать недействительным предварительный договор N ... от ... квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между Г.Г.А. и Е.Д.В.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с Г.Г.А. в пользу Е.Д.В. задолженность по договору займа ... руб.
Признать недействительным договор купли-продажи N ... от ... квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между Е.Д.В. и М.Р.Т.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с Е.Д.В. в пользу М.Р.Т. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи ... (...) руб.
Прекратить право собственности М.Р.Т. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ....
Признать право собственности Г.Г.А. на квартиру, расположенную по адресу: ....
Взыскать с Е.Д.В. в пользу Г.Г.А. расходы по оплате услуг представителя ... руб., расходы по оплате госпошлины ... руб. ... коп., всего взыскать ... руб. ... коп.
Взыскать с М.Р.Т. в пользу Г.Г.А. расходы по оплате услуг представителя ... руб.
В остальной части требований о взыскании судебных расходов отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Г.Г.А. обратилась в суд с иском, впоследствии представив в суд в порядке ст. 39 ГПК РФ дополнительное исковое заявление к Е.Д.В., М.Р.Т. и просила признать притворными недействительными сделки, заключенные между истцом Г.Г.А. и ответчиком Е.Д.В.:
- договор купли-продажи N ... от ... однокомнатной квартиры, общей площадью жилого помещения ... кв. м, расположенной по адресу: ...,
- предварительный договор N ......, согласно которому Покупатель (истец) намерен (обратно) приобрести у Продавца (ответчика) право собственности на объект недвижимости - однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ...,
- признать недействительным договор купли-продажи N ... от ..., заключенный между Е.Д.В. и М.Р.Т., применить к сторонам последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное состояние,
- прекратить право собственности М.Р.Т. на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ...,
- признать право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ... за истцом Г.Г.А.,
- взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в пользу истца Г.Г.А. ... руб.,
- взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование исковых требований истица Г.Г.А. указала на то, что ... между истицей Г.Г.А. и ответчиком Е.Д.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил в собственность однокомнатную квартиру N ..., общей площадью жилого помещения ... кв. м, расположенную по адресу: ...
Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора соинвестирования строительства жилья от ... N ...; акта приема-передачи жилого помещения от ... N ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от ..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Указанная квартира продана "Продавцом" "Покупателю" за ... рублей, уплачиваемых "Покупателем" "Продавцу" в день подписания настоящего договора.
Кроме того, одновременно в этот же день между вышеуказанными лицами, Е.Д.В. и Г.Г.А. был заключен предварительный договор купли-продажи от ..., в соответствии с которым "Продавец" (Е.Д.В.) обязуется продать, а "Покупатель" (Г.Г.А.) купить однокомнатную квартиру, общей площадью жилого помещения ... кв. м, расположенную по адресу: ..., именуемый далее "Объект", до ...
Переход прав и обязанностей будет осуществляться путем заключения основного договора купли-продажи в простой письменной форме и сдаче договора со всеми правоустанавливающими документами на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
На момент подписания договора купли-продажи N ... от ... в спорной квартире состоял на регистрационном учете Х., являющийся родным братом истицы, который сохраняет право пользования и проживания до ...
Сделка, совершенная между истицей и ответчиком по договору купли-продажи N ... от ... является притворной сделкой, т.е. сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, а именно: договор денежного займа на сумму ... рублей и договор залога недвижимого имущества с передачей в качестве обеспечения (залога) возврата полученных денежных средств - объекта недвижимости (спорной квартиры).
О притворности сделки свидетельствует то, что цель сделки не продажа имущества, а временное предоставление финансовых средств под залог недвижимого имущества; отсутствие у истца истинного намерения отчуждения указанного объекта недвижимости; одномоментное заключение встречных договоров по одному и тому же объекту недвижимости; указание в договоре купли-продажи N б/н от ... стоимости недвижимого имущества намного ниже реальной рыночной стоимости; на момент заключения предварительного договора ответчик не приобрел право собственности на объект недвижимости; фактическая передача объекта недвижимости (освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истцу, передача ключей от объекта недвижимости и т.д.) не производилась; невыполнение ответчиком полного исполнения обязательств по фактической передаче денежных средств; фактическое предоставление зарегистрированному лицу в спорной квартире права проживания и пользования.
Раздел 5 предварительного договора от ... в свете указанной притворной сделки, фактически определяет порядок возврата ответчику полученных денежных средств с учетом процентов, а истцу возврат предмета залога (объекта недвижимости):
- в период с ... до ... цена Объекта будет составлять ... рублей,
- в период с ... по ... цена Объекта будет составлять ... рублей.
Однако в дальнейшем, ответчик стал уклоняться от исполнения принятых на себя обязательств.
Впоследствии в соответствии с договором купли-продажи от ... Е.Д.В. продает, а М.Р.Т. покупает в собственность однокомнатную квартиру N ..., общей площадью жилого помещения ... кв. м, расположенную по адресу: .... Указанная квартира продана "Продавцом" "Покупателю" за ... рублей.
На момент заключения договора купли-продажи N ... от ... Е. являлся неуправомоченным продавцом на распоряжение имуществом, считает вышеуказанный договор недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.
Суд постановил решение, приведенное выше.
Не согласившись с принятым решением, М.Р.Т. обратился в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой указав, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, доказательства притворности сделки ненадлежащие и недопустимые, наличие отношений займа между сторонами не доказано. В рамках указанного дела, обращаясь в суд с требованием о понуждении заключения основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи от ..., Г.Г.А. по сути исполнила его и тем самым признала его действительность, что в дальнейшем исключает возможность признания ее притворной. В предварительном договоре купли-продажи от ..., заключенном между Е.Д.В. и Г.Г.А., указано, что после ... истец теряет право покупки, квартира остается в собственности Е.Д.В., который вправе отчуждать квартиру третьим лицам за стоимость по своему усмотрению без согласия Г.Г.А. (п. 4 и п. 8 Предварительного договора). Таким образом, истец выразила свое согласие на отчуждение квартиры при условии не возврата долга. Данные обстоятельства стороны не оспаривали. Г.Г.Ф. не заявлен виндикационный иск об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. 302 ГК РФ.
Не согласившись с принятым решением, представитель Е.Д.В. - К.К. обратился в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой указав, что суд неправильно определил состав лиц, которых необходимо привлечь к участию в деле, допустил нарушения норм процессуального права, что является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке. Суд, определяя последствия недействительности сделки, решил взыскать с Г.Г.А. в пользу Е.Д.В. задолженность по договору займа... руб. Указанные последствия недействительности сделки судом были применены неправильно, так как согласно ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Вместе с тем, суд не учел и не применил правила взыскания имущества по договору залога недвижимого имущества в случае, если заемщик не исполнил свои обязательства. То есть суд применил только последствия заключения договора займа, без учета договора залога недвижимого имущества.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного суда Республики Башкортостан Е.Д.В., его представители К.К. и К.А., М.Р.Т., его представитель Ф. поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение отменить, жалобы удовлетворить.
Г.Г.А., ее представитель К.Г. в судебном заседании возражали против апелляционных жалоб, просили решение оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражение на апелляционную жалобу, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. ст. 12, 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, всесторонне и полно исследовал представленные сторонами доказательства, проверил доводы сторон.
Из материалов дела следует, что Г.Г.А. принадлежала на праве собственности квартира N ... дома N ... по ..., на основании договора соинвестирования строительства жилья от ... N ..., акта приема-передачи жилого помещения от ... N ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... N ... от ..., выданным Управлением Росреестра РБ.
... между Г.Г.А. и Е.Д.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Г. продала Е. квартиру по адресу: ... за ... руб.
... между Е.Д.В. - продавец, и Г.Г.А. - покупатель, был заключен предварительный договор купли-продажи, соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель купить квартиру по адресу: ..., до ...
Переход прав и обязанностей будет осуществляться путем заключения основного договора купли-продажи в простой письменной форме и сдачи договора со всеми правоустанавливающими документами на государственную регистрацию в управление Росреестра РБ.
... между Е.Д.М. и М.Р.Т. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Е. продал М. спорную квартиру за ... руб.
Разрешая заявленные требования Г.Г.А., суд пришел к выводу о признании недействительными договора купли-продажи и предварительного договора от ..., договора купли-продажи от ....
Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. ст. 420, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что доводы Г.Г.А. о притворности сделки являются обоснованными.
Так, согласно акту приема-передачи от ..., подписанному Г. и Е. покупатель передал, а продавец принял оговоренную в договоре денежную сумму в размере ... руб.
Вместе с тем, как в судебном заседании суда первой инстанции, так и суда апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела (чеком взноса наличных от ... на сумму ... руб. и приходным кассовым ордером от ... на сумму ... руб.), что Г.Г.А. были перечислены денежные средства в размере... руб. иным лицом - Ш.
То есть в момент оформления акта приема-передачи от ... денежные средства по договору купли-продажи квартиры не передавались.
Указанные обстоятельства подтверждают доводы истицы о перечислении и передаче ей денежных средств в долг, а не в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры.
Также установлено, что квартира осталась во владении, пользовании распоряжении Г.Г.А., которая продолжала осуществлять полномочия собственника жилого помещения, фактической передачи имущества Е.Д.В. не произошло. В квартире продолжал проживать и состоять на регистрационном учете брат истицы Х., т.е. фактически зарегистрированному лицу в спорной квартире было предоставлено право проживания и пользования. Г.Г.А. продолжала владеть квартирой, несла бремя ее содержания, оплачивала коммунальные платежи, лицевой счет на квартиру на Е.Д.В. не переоформлялся, Е.Д.В. в квартиру не вселялся. Таким образом, Е.Д.В. квартиру фактически не принял, квартира осталась во владении, пользовании и распоряжении Г.Г.А.
Фактическая передача объекта недвижимости, освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истице, передача ключей от квартиры не производилась.
Обоснованным является и вывод суда первой инстанции о том, что намерение сторон заключить договор займа и договор залога недвижимого имущества вытекает из содержания заключенных между Г.Г.А. и Е.Д.В. договора купли-продажи и обратного предварительного договора купли-продажи.
Как следует из пункта 5 договора купли-продажи в указанной квартире продолжал состоять на регистрационном учете Х. - брат истицы, что также подтверждается справкой N ... от ... филиала ЕРКЦ МУП УЖХ ГО г. Уфа "Октябрьский район отделение "Сипайлово-3", который сохранял право проживания до ...
Согласно п. 10 договора стороны определили, что до ... уплату налогов на недвижимое имущество, эксплуатацию и ремонт квартиры, оплату коммунальных услуг, а также участие в расходах, связанных с текущим содержание по адресу: ..., и техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным всего дома, осуществляет Продавец, а после указанного срока - Покупатель.
О притворности сделки свидетельствует также указание в договоре купли-продажи N ... от ... стоимости недвижимого имущества значительно ниже реальной рыночной стоимости, что подтверждается отчетом об оценке ООО "Агентство "Башоценка" N ... от ..., согласно которому рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: ..., в период с ... по ... составляла ... рублей.
Дана надлежащая оценка и показаниям опрошенных в судебном заседании свидетелей, указывающих на то, что Г.Г.А. брала деньги в долг.
С учетом всех изложенные выше обстоятельств, судебная коллегия находит установленным, что целью сделки являлась не купля-продажа квартиры, а предоставление денежных средств под залог недвижимого имущества. В этой связи необоснованными являются доводы апелляционных жалоб в этой части, которые по существу направлены на иное толкование норм материального права и переоценку выводов суда первой инстанции.
В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Суд правильно руководствовался положениями названной нормы Закона и, признавая договоры купли-продажи квартиры и предварительный договор, недействительными, применил последствия недействительной сделки по продаже квартиры, принадлежащей Г.Г.А., прекратив право собственности М.Р.Т. на квартиру и признав право собственности на нее за Г.Г.А.
Довод апелляционной жалобы М.Р.Т. о том, что Г.Г.А. исполнила договор купли-продажи от ..., тем самым признала его действительность, что в дальнейшем исключает возможность признания ее притворной, несостоятелен, противоречит положениям части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Судебная коллегия также полагает, что довод апелляционной жалобы М.Р.Т. о том, что он является добросовестным приобретателем, нельзя принять во внимание, поскольку М.Р.Т. приобрел квартиру по значительно заниженной цене за ... руб. Приобретая имущество по цене значительно ниже рыночной стоимости, находящееся во владении истицы, М.Р.Т. не предпринял дополнительных мер по проверке условий действительности сделки, а также наличия у истицы каких-либо притязаний в отношении недвижимого имущества. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи с М.Р.Т. в квартире продолжал проживать и состоять на регистрационном учете брат Г.Г.А. - Х.
Довод жалобы о том, что суду было известно, что на момент вынесения решения в спорной квартире были прописаны Х., С., А., М.Т., М.А., однако суд не привлек их к участию в деле, а указанным решением суда затрагиваются права и обязанности лиц, проживающих в квартире, является необоснованным, поскольку данные правоотношения не затрагивают непосредственно права и обязанности данных лиц, кроме того, указанное ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось и не разрешалось по существу.
Иные доводы жалобы не свидетельствуют о незаконности решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции, в решении им дана оценка, с которой судебная коллегия соглашается; оснований для их переоценки не имеется.
Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальный и процессуальный закон применены судом правильно.
В силу изложенного решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы М.Р.Т., представителя Е.Д.В. - К.К. - без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
Судьи
Т.К.СВИСТУН
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)