Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Соломатина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Пильгуна А.С.,
и судей Салтыковой Л.В., Канивец Т.В.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя истца А.Н., ответчика О.Р.А. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 25 мая 2012 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований А.Н. *к О. * о применении последствия недействительности ничтожной сделки, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав, - отказать.
установила:
Истица А.Н. первоначально обратилась в суд с иском к ответчику О.Р.А. с требованиями о признании договора от * года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Свои требования истец мотивировала тем, что при заключении договора купли-продажи квартиры стороны договорились о том, что цена договора составляет * руб., которую истец, как продавец, должна была получить в день регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве, а также между сторонами должен был быть оформлен и подписан передаточный акт. Однако данные условия договора соблюдены не были, денежные средства истец не получила и передаточный акт оформлен и подписан не был. В настоящее время истец проживает в спорной квартире, зарегистрирована в ней, пользуется всеми вещами и мебелью, находящимися в квартире и принадлежащими ей, несет расходы по уплате коммунальных платежей и по уплате налогов на спорную квартиру.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила свои исковые требования и просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры от * года, обязать Управление Росреестра по Москве погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав.
Свои уточненные требования истец мотивировала тем, что договор купли-продажи спорной квартиры от * г. до настоящего времени не исполнен, а стороны договора при его заключении знали, что договор никогда не будет исполнен. Договор был подписан не лично сторонами, а через представителей по доверенностям, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на достижение и создание правовых последствий по договору. Указанная сторонами в договоре стоимость имущества сильно занижена и не соответствует рыночной стоимости имущества. Также сразу после регистрации договора купли-продажи квартиры, * г. между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования спорной квартирой с правом постоянного проживания истца в квартире и регистрацией по данному адресу. Кроме того, ответчиком была выдана на имя истца доверенность на совершение всех сделок со спорной квартирой, в том числе и с правом ее продажи и распоряжения по своему усмотрению как собственником квартиры. Указанное выше, по мнению истца, свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры от * г. совершен сторонами лишь для вида и без намерения создать соответствующие договору правовые последствия и в соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ, договор является ничтожным вследствие его мнимости.
В судебное заседание истец А.Н. и ее представитель по доверенности Ф.К. явились, заявленные требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме. Истец и ее представитель в судебном заседании пояснили, что договор купли-продажи спорной квартиры от * г. до настоящего времени не исполнен, а стороны договора при его заключении знали, что договор никогда не будет исполнен. Денежные средства по договору истцом до настоящего времени от ответчика не получены, передаточный акт не оформлен и не подписан сторонами, договор был подписан не лично сторонами, а через представителей по доверенностям, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на достижение и создание правовых последствий по договору. Указанная сторонами в договоре стоимость имущества сильно занижена и не соответствует рыночной стоимости имущества. Также сразу после регистрации договора купли-продажи квартиры, * г. между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования спорной квартирой с правом постоянного проживания истца в квартире и регистрацией по данному адресу. Кроме того, ответчиком была выдана на имя истца доверенность на совершение всех сделок со спорной квартирой, в том числе и с правом ее продажи и распоряжения по своему усмотрению как собственником квартиры. Указанное выше, по мнению истца и ее представителя, свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры от * г. совершен сторонами лишь для вида и без намерения создать соответствующие договору правовые последствия и в соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ, договор является ничтожным вследствие его мнимости. Кроме того, спорное жилое помещение является для истца единственным местом для проживания.
Ответчик О.Р.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представила письменные заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав в заявлении, что с исковыми требованиями истца А.Н. не согласна. Одновременно ответчик О.Р.А. подала письменные объяснения, согласно которым на момент заключения договора купли-продажи квартиры на * г., ответчик не обладала денежными средствами для оплаты спорной квартиры и не имела намерения оплачивать денежные средства за спорную квартиру, в квартиру никогда не вселялась, не оплачивала расходы по коммунальным платежам. Акт передачи квартиры никогда между сторонами не подписывался, денежные средства за квартиру не передавались (л.д. 45, 89, 169-170).
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.
Представитель ответчика по доверенности Ж. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела (л.д. 187).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве, привлеченного к участию в деле по определению суда от * года, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
Определением суда от * года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен АКБ "ИРС" (ЗАО).
Представитель третьего лица АКБ "ИРС" (ЗАО) по доверенности Л. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, представил письменный отзыв на иск.
Возражая относительно заявленных исковых требований представитель третьего лица АКБ "ИРС" (ЗАО) в судебном заседании пояснил, что в производстве Коптевского районного суда г. Москвы находится на рассмотрении гражданское дело по иску О.Р.А. к АКБ "ИРС" (ЗАО) о расторжении договора ипотеки и по встречному иску АКБ "ИРС" (ЗАО) к О.Р.А. об обращении взыскания на заложенное имущество. Предметом спора в суде является жилое помещение (квартира), расположенная по адресу: *, и являющаяся предметом залога по договору залога от * г. в обеспечение кредита по кредитному договору от * г., заключенному между С. и АКБ "ИРС" (ЗАО). О.Р.А. не исполняет своих обязательств перед банком по договору залога квартиры. Кроме того, истец и ответчик являются родственниками, преследуют одну цель - признание недействительным либо расторжение договора купли-продажи квартиры от * г., желая тем самым уйти от обязательства по договору залога перед АКБ "ИРС" (ЗАО). Кроме того, истец А.Н., зарегистрированная в спорной квартире, своим заявление от * г. подтвердила, что в случае обращения взыскания на квартиру N*, обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства по данному адресу. Исковые требования истца, по мнению третьего лица, направлены с намерением причинить вред АКБ "ИРС" (ЗАО).
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят представитель истца А.Н. и ответчик О.Р.А.
Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.
В заседание судебной коллегии явилась истец А.Н., ее представитель - Ф.К., которые поддержали доводы своей апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии явился представитель ответчика О.Р.А. - А.А., который поддержал доводы апелляционной жалобы О.Р.А.
В заседание судебной коллегии явились представители третьего лица АКБ "ИРС" (ЗАО) - Т., М.С., Я., которые с решением суда согласны, представили письменные возражения на апелляционные жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии со с ч. 2 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался указанными нормами права, и установил, что *между истцом А.Н. и ответчиком О.Р.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве * года (номер регистрации: *).
Данный договор был заключен, с одной стороны, от имени истца А.Н. Терфус *, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом г. Москвы Ф.С., и, с другой стороны, от имени ответчика О.Р.А. Ф.К. *, действующей на основании доверенности, удостоверенной нотариусом г. * М.Е.
Указанное спорное жилое помещение принадлежало истцу А.Н. по праву собственности на основании договора ренты и пожизненного содержания с иждивением от * г., запись о регистрации права N * от * года.
Согласно пункту 4 договора купли-продажи квартиры от * г., стороны оценили квартиру в * руб., каковую сумму продавец А.Н. должна получить от покупателя О.Р.А. в день получения зарегистрированного в установленном порядке договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Пунктом 13 договора купли-продажи квартиры, предусмотрено, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:
- - передачи покупателем вышеуказанной в договоре суммы денег за приобретаемое жилое помещение продавцу;
- - передачи продавцом покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту вышеуказанной квартиры, свободной от прав и притязаний третьих лиц, не обремененной задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.
На заключение договора купли-продажи квартиры истцом А.Н., состоящей в зарегистрированном браке было получено согласие от супруга О. *.
Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права (номер регистрации *), выданному * г., собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: * общей площадью * кв. м, является ответчик О.Р.А.
На спорной площади, в квартире по адресу: * зарегистрирована истец А.Н.
* года между О.Р.И. и А.Н. был заключен договор безвозмездного пользования, по условиям которого собственник О.Р.А. передала пользователю А.Н. в срочное безвозмездное пользование для постоянного проживания в нем, с правом регистрации постоянного места жительства, принадлежащее О.Р.А. жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. *.
По акту приема-передачи от * года указанная квартира была передана собственником О.Р.А. пользователю А.Н. (л.д. 14).
Согласно материалам гражданского дела, * года между АКБ "ИРС" (ЗАО) и С. был заключен кредитный договор N *.
В соответствии с п. 5.1 данного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика С. по кредитному договору является договор залога недвижимого имущества N * (ИПОТЕКА) от *.
Предметом договора залога недвижимого имущества N * (ИПОТЕКА), заключенного между АКБ "ИРС" (ЗАО) и ответчиком О.Р.А., является передача ответчиком в залог Банку принадлежащего ей на праве собственности имущества, двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: *.
Указанные выше кредитные документы были подписаны *. представителями АКБ "ИРС" (ЗАО), заемщиком С. и ответчиком О.Р.А., о чем составлен акт о подписании кредитных документов.
Из представленной копии регистрационного дела следует, что договор залога недвижимого имущества N * (ИПОТЕКА) был зарегистрирован * года в установленном порядке в Управлении Росреестра по Москве (номер регистрации *).
Исследовав представленные сторонами доказательства, дав им правовую оценку, суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется.
Не соглашаясь с доводами истца о том, что до настоящего времени денежные средства за квартиру истцу ответчиком не переданы, суд первой инстанции указал, что это обстоятельство не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований о применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку истец в случае неоплаты денежных средств по договору купли-продажи могла обратиться в суд с иском и заявить требования о взыскании неполученных денежных средств по договору с ответчика, однако истцом таких требований к ответчику заявлено не было.
Довод истца о том, что договор купли продажи квартиры был заключен не лично истцом и ответчиком, а представителями по доверенностям, что свидетельствует, по мнению истца, об отсутствии воли сторон на достижение и создание правовых последствий по договору, судом не принят во внимание, поскольку доверенности выданные сторонами на имя своих представителей не отменялись, не были оспорены в судебном порядке, в связи, с чем являлись на момент заключения договора и его регистрации действующими.
Не подписание сторонами передаточного акта также не принято судом во внимание при разрешении спора.
Не соглашаясь с утверждением истца о том, что она до настоящего времени проживает в спорной квартире, зарегистрирована в ней, пользуется всеми вещами и мебелью, находящимися в квартире и принадлежащими ей, несет расходы по уплате коммунальных платежей и по уплате налогов на спорную квартиру, суд первой инстанции признал, что это обстоятельство не свидетельствует о том, что у истца не было намерения продать, а у ответчика купить спорную квартиру.
То обстоятельство, что сразу после регистрации договора купли-продажи квартиры, * г. между истцом и ответчиком был заключен договор безвозмездного пользования спорной квартирой с правом постоянного проживания в квартире и регистрацией по данному адресу и довод истца о том, что, ответчиком была выдана на имя истца доверенность на совершение всех сделок со спорной квартирой, в том числе и с правом ее продажи и распоряжения по своему усмотрению как собственником квартиры, суд признал не опровергающим намерение ответчика О.Р.А. на приобретение спорной квартиры в собственность и намерение истца продать спорную квартиру.
Также судом не принят во внимание довод иска о том, что указанная сторонами в договоре стоимость имущества сильно занижена и не соответствует рыночной стоимости имущества что, по мнению истца, говорит о мнимости сделки. При этом суд обоснованно исходил из того, что данные обстоятельства не свидетельствуют о том, что воля сторон договора купли-продажи квартиры не была направлена на достижение целей договора. В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Истец и ответчик, выдавая на имя представителей доверенности, доверяли данным лица определить условия заключаемого договора купли-продажи квартиры, в том числе и стоимость продаваемой истцом ответчику квартиры.
Суд признал несостоятельным является довод истца о том, что все подлинные документы на право собственности, а именно договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности хранятся у истца и у ответчика никогда не находились, поскольку как следует из представленной в материалы гражданского дела копии регистрационного дела из Управления Росреестра по Москве, на регистрацию договора ипотеки представителем О.Р.А. по доверенности М. было представлено подлинное свидетельство о государственной регистрации права О.Р.А. на спорную квартиру и подлинник договора купли-продажи квартиры от * г.
Суд первой инстанции тщательно проверил доводы истца и отразил в решении основания, по которым они не приняты судом во внимание.
Оценив представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что сделка заключена сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи квартиры является мнимой сделкой, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия истцом не представлено, а судом в ходе рассмотрения дела таких доказательств не добыто.
Суд признал, что ответчик, как сторона по договору купли-продажи, имела намерение и цель именно на приобретение в собственность спорной квартиры, и сторонами оспариваемая истцом сделка была фактически исполнена, о чем свидетельствует выданное Управлением Росреестра по Москве свидетельство о государственной регистрации права О.Р.А. на спорную квартиру. Более того, своим правом распоряжаться принадлежащим по праву собственности имуществом, ответчик О.Р.А. воспользовалась, заключив * года договор залога недвижимого имущества N * (ИПОТЕКА) - квартиры по адресу г. *.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению; обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании собранных и исследованных в судебном заседании доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. В решении указаны мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими, постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы представителя истца А.Н. были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую оценку, с этой оценкой судебная коллегия согласна. Оснований для иной оценки доказательств не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе представителя истца А.Н., судом не допущено.
Фактически доводы апелляционной жалобы представителя истца А.Н. направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
Доводы апелляционной жалобы ответчика О.Р.А. фактически повторяют доводы апелляционной жалобы представителя истца А.Н.
Ссылка ответчика О.Р.А. на то, что ею не подписывались заявления, адресованные суду, в которых она не признавала исковые требования и просила рассмотреть дело в ее отсутствие, опровергается ее объяснениями в заседании судебной коллегии * года, согласно которым ответчик согласилась, что подписи на указанных заявлениях принадлежат ей.
Признание иска ответчиком О.Р.А., содержащееся в ее апелляционной жалобе и высказанные в ходе заседания судебной коллегии * года, не может служить основанием к отмене постановленного решения суда, поскольку это признание иска нарушает права АКБ "ИРС" (ЗАО), которому О.Р.А. передала в залог спорную квартиру N *.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 25 мая 2012 г. - оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца А.Н., ответчика О.Р.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.10.2013 ПО ДЕЛУ N 11-30968
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. по делу N 11-30968
Судья Соломатина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Пильгуна А.С.,
и судей Салтыковой Л.В., Канивец Т.В.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по апелляционной жалобе представителя истца А.Н., ответчика О.Р.А. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 25 мая 2012 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований А.Н. *к О. * о применении последствия недействительности ничтожной сделки, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав, - отказать.
установила:
Истица А.Н. первоначально обратилась в суд с иском к ответчику О.Р.А. с требованиями о признании договора от * года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Свои требования истец мотивировала тем, что при заключении договора купли-продажи квартиры стороны договорились о том, что цена договора составляет * руб., которую истец, как продавец, должна была получить в день регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве, а также между сторонами должен был быть оформлен и подписан передаточный акт. Однако данные условия договора соблюдены не были, денежные средства истец не получила и передаточный акт оформлен и подписан не был. В настоящее время истец проживает в спорной квартире, зарегистрирована в ней, пользуется всеми вещами и мебелью, находящимися в квартире и принадлежащими ей, несет расходы по уплате коммунальных платежей и по уплате налогов на спорную квартиру.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила свои исковые требования и просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры от * года, обязать Управление Росреестра по Москве погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав.
Свои уточненные требования истец мотивировала тем, что договор купли-продажи спорной квартиры от * г. до настоящего времени не исполнен, а стороны договора при его заключении знали, что договор никогда не будет исполнен. Договор был подписан не лично сторонами, а через представителей по доверенностям, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на достижение и создание правовых последствий по договору. Указанная сторонами в договоре стоимость имущества сильно занижена и не соответствует рыночной стоимости имущества. Также сразу после регистрации договора купли-продажи квартиры, * г. между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования спорной квартирой с правом постоянного проживания истца в квартире и регистрацией по данному адресу. Кроме того, ответчиком была выдана на имя истца доверенность на совершение всех сделок со спорной квартирой, в том числе и с правом ее продажи и распоряжения по своему усмотрению как собственником квартиры. Указанное выше, по мнению истца, свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры от * г. совершен сторонами лишь для вида и без намерения создать соответствующие договору правовые последствия и в соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ, договор является ничтожным вследствие его мнимости.
В судебное заседание истец А.Н. и ее представитель по доверенности Ф.К. явились, заявленные требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме. Истец и ее представитель в судебном заседании пояснили, что договор купли-продажи спорной квартиры от * г. до настоящего времени не исполнен, а стороны договора при его заключении знали, что договор никогда не будет исполнен. Денежные средства по договору истцом до настоящего времени от ответчика не получены, передаточный акт не оформлен и не подписан сторонами, договор был подписан не лично сторонами, а через представителей по доверенностям, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на достижение и создание правовых последствий по договору. Указанная сторонами в договоре стоимость имущества сильно занижена и не соответствует рыночной стоимости имущества. Также сразу после регистрации договора купли-продажи квартиры, * г. между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования спорной квартирой с правом постоянного проживания истца в квартире и регистрацией по данному адресу. Кроме того, ответчиком была выдана на имя истца доверенность на совершение всех сделок со спорной квартирой, в том числе и с правом ее продажи и распоряжения по своему усмотрению как собственником квартиры. Указанное выше, по мнению истца и ее представителя, свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры от * г. совершен сторонами лишь для вида и без намерения создать соответствующие договору правовые последствия и в соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ, договор является ничтожным вследствие его мнимости. Кроме того, спорное жилое помещение является для истца единственным местом для проживания.
Ответчик О.Р.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представила письменные заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав в заявлении, что с исковыми требованиями истца А.Н. не согласна. Одновременно ответчик О.Р.А. подала письменные объяснения, согласно которым на момент заключения договора купли-продажи квартиры на * г., ответчик не обладала денежными средствами для оплаты спорной квартиры и не имела намерения оплачивать денежные средства за спорную квартиру, в квартиру никогда не вселялась, не оплачивала расходы по коммунальным платежам. Акт передачи квартиры никогда между сторонами не подписывался, денежные средства за квартиру не передавались (л.д. 45, 89, 169-170).
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.
Представитель ответчика по доверенности Ж. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела (л.д. 187).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве, привлеченного к участию в деле по определению суда от * года, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
Определением суда от * года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен АКБ "ИРС" (ЗАО).
Представитель третьего лица АКБ "ИРС" (ЗАО) по доверенности Л. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, представил письменный отзыв на иск.
Возражая относительно заявленных исковых требований представитель третьего лица АКБ "ИРС" (ЗАО) в судебном заседании пояснил, что в производстве Коптевского районного суда г. Москвы находится на рассмотрении гражданское дело по иску О.Р.А. к АКБ "ИРС" (ЗАО) о расторжении договора ипотеки и по встречному иску АКБ "ИРС" (ЗАО) к О.Р.А. об обращении взыскания на заложенное имущество. Предметом спора в суде является жилое помещение (квартира), расположенная по адресу: *, и являющаяся предметом залога по договору залога от * г. в обеспечение кредита по кредитному договору от * г., заключенному между С. и АКБ "ИРС" (ЗАО). О.Р.А. не исполняет своих обязательств перед банком по договору залога квартиры. Кроме того, истец и ответчик являются родственниками, преследуют одну цель - признание недействительным либо расторжение договора купли-продажи квартиры от * г., желая тем самым уйти от обязательства по договору залога перед АКБ "ИРС" (ЗАО). Кроме того, истец А.Н., зарегистрированная в спорной квартире, своим заявление от * г. подтвердила, что в случае обращения взыскания на квартиру N*, обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства по данному адресу. Исковые требования истца, по мнению третьего лица, направлены с намерением причинить вред АКБ "ИРС" (ЗАО).
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят представитель истца А.Н. и ответчик О.Р.А.
Законность и обоснованность постановленного решения проверена в апелляционном порядке.
В заседание судебной коллегии явилась истец А.Н., ее представитель - Ф.К., которые поддержали доводы своей апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии явился представитель ответчика О.Р.А. - А.А., который поддержал доводы апелляционной жалобы О.Р.А.
В заседание судебной коллегии явились представители третьего лица АКБ "ИРС" (ЗАО) - Т., М.С., Я., которые с решением суда согласны, представили письменные возражения на апелляционные жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.
Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии со с ч. 2 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался указанными нормами права, и установил, что *между истцом А.Н. и ответчиком О.Р.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве * года (номер регистрации: *).
Данный договор был заключен, с одной стороны, от имени истца А.Н. Терфус *, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом г. Москвы Ф.С., и, с другой стороны, от имени ответчика О.Р.А. Ф.К. *, действующей на основании доверенности, удостоверенной нотариусом г. * М.Е.
Указанное спорное жилое помещение принадлежало истцу А.Н. по праву собственности на основании договора ренты и пожизненного содержания с иждивением от * г., запись о регистрации права N * от * года.
Согласно пункту 4 договора купли-продажи квартиры от * г., стороны оценили квартиру в * руб., каковую сумму продавец А.Н. должна получить от покупателя О.Р.А. в день получения зарегистрированного в установленном порядке договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Пунктом 13 договора купли-продажи квартиры, предусмотрено, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:
- - передачи покупателем вышеуказанной в договоре суммы денег за приобретаемое жилое помещение продавцу;
- - передачи продавцом покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту вышеуказанной квартиры, свободной от прав и притязаний третьих лиц, не обремененной задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.
На заключение договора купли-продажи квартиры истцом А.Н., состоящей в зарегистрированном браке было получено согласие от супруга О. *.
Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права (номер регистрации *), выданному * г., собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: * общей площадью * кв. м, является ответчик О.Р.А.
На спорной площади, в квартире по адресу: * зарегистрирована истец А.Н.
* года между О.Р.И. и А.Н. был заключен договор безвозмездного пользования, по условиям которого собственник О.Р.А. передала пользователю А.Н. в срочное безвозмездное пользование для постоянного проживания в нем, с правом регистрации постоянного места жительства, принадлежащее О.Р.А. жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. *.
По акту приема-передачи от * года указанная квартира была передана собственником О.Р.А. пользователю А.Н. (л.д. 14).
Согласно материалам гражданского дела, * года между АКБ "ИРС" (ЗАО) и С. был заключен кредитный договор N *.
В соответствии с п. 5.1 данного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика С. по кредитному договору является договор залога недвижимого имущества N * (ИПОТЕКА) от *.
Предметом договора залога недвижимого имущества N * (ИПОТЕКА), заключенного между АКБ "ИРС" (ЗАО) и ответчиком О.Р.А., является передача ответчиком в залог Банку принадлежащего ей на праве собственности имущества, двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: *.
Указанные выше кредитные документы были подписаны *. представителями АКБ "ИРС" (ЗАО), заемщиком С. и ответчиком О.Р.А., о чем составлен акт о подписании кредитных документов.
Из представленной копии регистрационного дела следует, что договор залога недвижимого имущества N * (ИПОТЕКА) был зарегистрирован * года в установленном порядке в Управлении Росреестра по Москве (номер регистрации *).
Исследовав представленные сторонами доказательства, дав им правовую оценку, суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется.
Не соглашаясь с доводами истца о том, что до настоящего времени денежные средства за квартиру истцу ответчиком не переданы, суд первой инстанции указал, что это обстоятельство не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований о применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку истец в случае неоплаты денежных средств по договору купли-продажи могла обратиться в суд с иском и заявить требования о взыскании неполученных денежных средств по договору с ответчика, однако истцом таких требований к ответчику заявлено не было.
Довод истца о том, что договор купли продажи квартиры был заключен не лично истцом и ответчиком, а представителями по доверенностям, что свидетельствует, по мнению истца, об отсутствии воли сторон на достижение и создание правовых последствий по договору, судом не принят во внимание, поскольку доверенности выданные сторонами на имя своих представителей не отменялись, не были оспорены в судебном порядке, в связи, с чем являлись на момент заключения договора и его регистрации действующими.
Не подписание сторонами передаточного акта также не принято судом во внимание при разрешении спора.
Не соглашаясь с утверждением истца о том, что она до настоящего времени проживает в спорной квартире, зарегистрирована в ней, пользуется всеми вещами и мебелью, находящимися в квартире и принадлежащими ей, несет расходы по уплате коммунальных платежей и по уплате налогов на спорную квартиру, суд первой инстанции признал, что это обстоятельство не свидетельствует о том, что у истца не было намерения продать, а у ответчика купить спорную квартиру.
То обстоятельство, что сразу после регистрации договора купли-продажи квартиры, * г. между истцом и ответчиком был заключен договор безвозмездного пользования спорной квартирой с правом постоянного проживания в квартире и регистрацией по данному адресу и довод истца о том, что, ответчиком была выдана на имя истца доверенность на совершение всех сделок со спорной квартирой, в том числе и с правом ее продажи и распоряжения по своему усмотрению как собственником квартиры, суд признал не опровергающим намерение ответчика О.Р.А. на приобретение спорной квартиры в собственность и намерение истца продать спорную квартиру.
Также судом не принят во внимание довод иска о том, что указанная сторонами в договоре стоимость имущества сильно занижена и не соответствует рыночной стоимости имущества что, по мнению истца, говорит о мнимости сделки. При этом суд обоснованно исходил из того, что данные обстоятельства не свидетельствуют о том, что воля сторон договора купли-продажи квартиры не была направлена на достижение целей договора. В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Истец и ответчик, выдавая на имя представителей доверенности, доверяли данным лица определить условия заключаемого договора купли-продажи квартиры, в том числе и стоимость продаваемой истцом ответчику квартиры.
Суд признал несостоятельным является довод истца о том, что все подлинные документы на право собственности, а именно договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности хранятся у истца и у ответчика никогда не находились, поскольку как следует из представленной в материалы гражданского дела копии регистрационного дела из Управления Росреестра по Москве, на регистрацию договора ипотеки представителем О.Р.А. по доверенности М. было представлено подлинное свидетельство о государственной регистрации права О.Р.А. на спорную квартиру и подлинник договора купли-продажи квартиры от * г.
Суд первой инстанции тщательно проверил доводы истца и отразил в решении основания, по которым они не приняты судом во внимание.
Оценив представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что сделка заключена сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи квартиры является мнимой сделкой, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия истцом не представлено, а судом в ходе рассмотрения дела таких доказательств не добыто.
Суд признал, что ответчик, как сторона по договору купли-продажи, имела намерение и цель именно на приобретение в собственность спорной квартиры, и сторонами оспариваемая истцом сделка была фактически исполнена, о чем свидетельствует выданное Управлением Росреестра по Москве свидетельство о государственной регистрации права О.Р.А. на спорную квартиру. Более того, своим правом распоряжаться принадлежащим по праву собственности имуществом, ответчик О.Р.А. воспользовалась, заключив * года договор залога недвижимого имущества N * (ИПОТЕКА) - квартиры по адресу г. *.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению; обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании собранных и исследованных в судебном заседании доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. В решении указаны мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими, постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы представителя истца А.Н. были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую оценку, с этой оценкой судебная коллегия согласна. Оснований для иной оценки доказательств не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе представителя истца А.Н., судом не допущено.
Фактически доводы апелляционной жалобы представителя истца А.Н. направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
Доводы апелляционной жалобы ответчика О.Р.А. фактически повторяют доводы апелляционной жалобы представителя истца А.Н.
Ссылка ответчика О.Р.А. на то, что ею не подписывались заявления, адресованные суду, в которых она не признавала исковые требования и просила рассмотреть дело в ее отсутствие, опровергается ее объяснениями в заседании судебной коллегии * года, согласно которым ответчик согласилась, что подписи на указанных заявлениях принадлежат ей.
Признание иска ответчиком О.Р.А., содержащееся в ее апелляционной жалобе и высказанные в ходе заседания судебной коллегии * года, не может служить основанием к отмене постановленного решения суда, поскольку это признание иска нарушает права АКБ "ИРС" (ЗАО), которому О.Р.А. передала в залог спорную квартиру N *.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 25 мая 2012 г. - оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца А.Н., ответчика О.Р.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)