Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс": представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Фирма Гемма": представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.06.2013 по делу N А53-3059/2013, принятое судьей Меленчуком И.С.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Фирма Гемма",
об отмене государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рострой" (далее - общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отмене государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, находящихся в многоквартирных домах, расположенных по адресам: г. Шахты, ул. Хомякова,12 и г. Шахты, ул. Евлахова,57, корпус 1 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16 на основании представленных правоустанавливающих документов проведена строго в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном ст. ст. 13, 16, 17, 18 Закона о регистрации.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что суд не учел определение от 09.11.2012 по делу N А53-25749/2012 о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма" - квартир, не обремененных правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенных в строящихся и построенных многоквартирных жилых домах в г. Шахты Ростовской области по указанным адресам. Для Управления Росреестра по Ростовской области вышеуказанное определение от 09.11.2012 года о принятии мер по обеспечению иска носило обязательный характер, т.к. оно не было отменено и вступило в законную силу. Кроме того, в материалах дела есть письмо Шахтинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области от 13.11.2012 года 21/49-18/12045, согласно которому определение суда и постановление судебного пристава-исполнителя исполнено.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно распоряжению от 09.10.2013 г. в соответствии со ст. 18 АПК РФ, в связи с отпуском судьи Сулименко О.А., произведена замена судьи Сулименко О.А. на судью Филимонову С.С.Рассмотрение дела начато с самого начала.
В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела 22.08.2012 определением Арбитражного суда Ростовской области в рамках дела N А53-25749/2013 суд удовлетворил заявление общества с ограниченной ответственностью "Росстрой" об обеспечении иска и наложил арест на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) или иное имущество, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Гемма", ИНН 6155045453, ОГРН 1076155001383 и находящиеся у него или других лиц, в пределах суммы 32 500 000 руб.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2012 определение от 22.08.2012 отменено.
09.11.2012 Арбитражным судом Ростовской области по делу N А53-5749/2012 приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО Фирма "Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенные в следующих строящихся и построенных многоквартирных жилых домах в г. Шахты Ростовской области по следующим адресам:
- г. Шахты, ул. Хомякова, 12 (5-этажный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Евлахова 53, корп. 1 (3-этажный 28-квартирный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Евлахова 53, корп. 2 (3-этажный 28-квартирный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Евлахова 57, корп. 1 (3-этажный 24-квартирный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Евлахова, 51. (30-квартирный 3-этажный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Ильюшина, 28 (42 квартирный 3-этажный жилой дом).
На основании указанного определения Арбитражного суда Ростовской области был выдан исполнительный лист АС N 002268258 от 09.11.201, на основании которого Шахтинским городским отделом судебных приставов УФССП по Ростовской области было возбуждено исполнительное производство N 48309/12/83/61.
12.11.2012 в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области было представлено Постановление судебного пристава-исполнителя от 09.11.2012 о наложении ареста, на недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организации - участников долевого строительства), расположенные по вышеуказанным адресам.
Согласно письму Шахтинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области от 13.11.2012 21/49-18/12045, постановление судебного пристава-исполнителя исполнено.
Однако, ООО "Фирма "Гемма", являющееся застройщиком указанных многоквартирных жилых домов, после принятия обеспечительных мер обращалось в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области за государственной регистрацией прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартир по адресу - г. Шахты, ул. Хомякова, 12 (5-этажный жилой дом); - г. Шахты, ул. Евлахова 57, корп. 1 (3-этажный 24-квартирный жилой дом), арестованных в рамках вышеупомянутых обеспечительных мер. При этом, как указывает заявитель, Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области производил государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) в отношении вышеуказанных квартир, что подтверждается следующими документами: выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 февраля 2013 года N 49/030/2013-81 в отношении земельного участка по ул. Хомякова, 12 (копия прилагается); выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 февраля 2013 года N 49/030/2013-135 в отношении земельного участка по ул. Евлахова,57.
Согласно имеющимся выпискам, в ЕГРП в отношении квартир в многоквартирных домах по ул. Евлахова 57 и Хомякова 12 имеются сведения об обременении: в доме по адресу Хомякова 12 - обременены правами участников долевого строительства квартиры N 2, 20, 14, 15, 9, 16, 10, 8, 21, 26,4, 3, 27, 1, 7,25,11, 29, 12, 30, 13, 19, 5, 17, 23, 6, 18, 24, 28, 22; в доме по адресу Евлахова 57 - обременены правами участников долевого строительства квартиры N 7, 20, 15, 8, 23, 18, 16, 24, 19,2, 6, 2, 11, 3 10, 14, 21, 17, 1, 4, 13, 12, 9, 5.
На сегодняшний день в указанных домах обременены все квартиры.
Как указывает заявитель, исходя из сведений в выписках из ЕГРП Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области фактически не исполнял требование, содержащееся в исполнительном листе АС N 002268258 от 09.11.2012 о принятии обеспечительных мер.
Полагая, что действия Управления Росреестра по Ростовской области нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической и предпринимательской деятельности и препятствуют осуществлению им прав и исполнению обязанностей, ООО "Росстрой" обратилось в суд с заявлением.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Таким образом, для удовлетворения требований о признании действий и решений органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц незаконными необходима совокупность следующих условий, а именно: заявитель должен доказать несоответствие оспариваемых действий и решений требованиям действующего законодательства, а также факт нарушения оспариваемыми действиями и решениями прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Согласно ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав движимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122 (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
В статье 17 Закона о регистрации предусмотрены основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, ограничение (обременение) права договором долевого участия в строительстве накладывается на земельный участок, расположенный по спорному адресу, а не на сам объект незавершенного строительства и квартиры, что также подтверждается выписками из ЕГРП от 25.04.2013.
Общество в апелляционной жалобе указывает, что Управление Росреестра по Ростовской области незаконно совершает государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, расположенных в многоквартирных домах по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Хомякова, 12, ул. Евлахова, 57.
Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве - это гарантия прав участника долевого строительства недопущения "двойных продаж" и права на получение в собственность объекта недвижимого имущества.
В Шахтинский отдел Управления поступило постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на объекты недвижимого имущества от 09.11.2012, согласно которого было постановлено наложить арест на имущество, принадлежащее ООО "Фирма Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенные в следующих строящихся и построенных многоквартирных домах в г. Шахты Ростовской области по следующим адресам: г. Шахты, ул. Хомякова, 12, ул. Евлахова, 53, корп. 1,2, ул. Евлахова, 57, корп. 1, ул. Ильюшина, 28, ул. Евлахова, 51.
В соответствии со ст. 28 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определение, постановление) о наложении ареста на недвижимое имущество, содержащая все необходимые для внесения в ЕГРП сведения, является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.
В соответствии с ст. 96 АПК РФ определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений. Немедленно - значит в день поступления в орган государственной регистрации соответствующего акта.
На сегодняшний день такой порядок установлен Федеральным законом "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ В частности, правовому регулированию процедуры наложения ареста посвящена ст. 80 Закона об исполнительном производстве. Исполнение постановления о наложении ареста на недвижимое имущество возможно как при помощи службы судебных приставов-исполнителей, так и непосредственно регистрирующим органом. Подобное толкование полностью соответствует положениям ч. 1 ст. 7 Закона об исполнительном производстве, предусматривающей возможность исполнения требований, содержащихся в судебных актах, государственными органами в случаях, предусмотренных законом.
03.10.2012 в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области обратились Зименков А.Б., ООО "Фирма Гемма" с заявлениями о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16.
В качестве документа - основания заявителями были представлены: договор долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16, договор подряда от 22.03.2011, договор от 27.09.2012 N 437, план квартиры, протокол N 2 собрания учредителей ООО "Фирма Гемма" от 01.10.2012.
09.10.2012 на основании представленных документов была проведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья N 16 от 27.09.2012.
Таким образом, при обращении Зименкова А.Б. и ООО "Фирма Гемма" в Шахтинский отдел Управления и при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в порядке ст. 13 Закона о регистрации государственным регистратором не было выявлено нарушений действующего законодательства, Зименковым А.Б. и ООО "Фирма Гемма" был представлен полный перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, не было выявлено оснований для отказа Зименкову А.Б. и ООО "Фирма Гемма" в государственной регистрации права, предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации.
На основании вышеизложенного, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья N 16 от 27.09.2012 Зименкова А.Б. и ООО "Фирма Гемма" на основании представленных правоустанавливающих документов проведена строго в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном ст. ст. 13, 16, 17, 18 Закона о регистрации.
Постановление судебного пристава -исполнителя Шахтинского городского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области о запрете на регистрацию договоров долевого участия в строительстве от 13.09.2012 по исполнительному производству от 23.08.2012 N 30089/12/83/61, возбужденному на основании исполнительного листа от 22.08.2012 N АС 002262737, поступило в Шахтинский отдел Управления лишь 08.11.2012, что подтверждается входящим штампом от 08.11.2012 N 21.49-22/4151.
- Согласно тексту вышеуказанного постановления от 13.09.2012 было постановлено запретить регистрировать договора долевого участия в строительстве и другие договора по строительству объектов незавершенного строительства в отношении должника ООО "Фирма "Гемма" был наложен запрет на следующие земельные участки: кадастровый номер 61:59:0020110:131, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, 53;
- кадастровый номер 61:59:0020107:84, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Хомякова, 12;
- кадастровый номер 61:59:0020107:89, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Путиловский, 18;
- кадастровый номер 61:59:0020110:119, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, 57;
- кадастровый номер 61:59:0020110:132, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, 51;
- кадастровый номер 61:59:0040355:170, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Ильюшина, 1-г.
Об исполнении вышеуказанного постановления судебный пристав-исполнитель был уведомлен сообщением от 08.11.2012 N 21.49-18/11943.
09.11.2012 в Шахтинский отдел Управления поступило постановление об отмене постановления о запрете совершения действий по регистрации недвижимого имущества от 06.11.2012 судебного пристава - исполнителя Шахтинского городского отдела судебных приставов по Ростовской области по исполнительному производству от 23.08.2012 N 30089/12/83/61, возбужденному на основании исполнительного листа от 22.08.2012 N АС 002262737.
Об исполнении вышеуказанного постановления судебный пристав-исполнитель также был уведомлен сообщением от 13.11.2012 N 21.49-18/12016.
Таким образом, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16 на основании представленных правоустанавливающих документов проведена строго в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном ст. ст. 13, 16, 17, 18 Закона о регистрации.
При таких обстоятельствах ввиду проведения государственной регистрации договора долевого участия в строительстве 27.09.2012 N 16 на законных основаниях и до принятия обеспечительных мер определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2012, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о законности действий заинтересованного лица и, как следствие, о законности государственной регистрации спорных договоров долевого участия в строительстве.
Помимо указанного заявления ООО "Ростовский стройкомплекс" обращался в арбитражный суд Ростовской области с заявлением к ООО "Фирма "Гемма", ООО "Гемма" о признании недействительных договоров долевого участия в строительстве.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.06.2013 по делу N А53-5377/22013 в удовлетворении иска отказано. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 29.08.2013 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменений, а апелляционная жалоба без удовлетворения.
Судебные акты мотивированы тем, что права истца в результате заключения ответчиками спорных договоров участия в долевом строительстве жилого дома не нарушены, в связи с чем оснований для признания таких договоров недействительными не имеется.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку выводов суда первой инстанции, подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2013 по делу N А53-3059/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2013 N 15АП-9910/2013 ПО ДЕЛУ N А53-3059/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2013 г. N 15АП-9910/2013
Дело N А53-3059/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс": представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Фирма Гемма": представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.06.2013 по делу N А53-3059/2013, принятое судьей Меленчуком И.С.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ростовский стройкомплекс"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Фирма Гемма",
об отмене государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рострой" (далее - общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отмене государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, находящихся в многоквартирных домах, расположенных по адресам: г. Шахты, ул. Хомякова,12 и г. Шахты, ул. Евлахова,57, корпус 1 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16 на основании представленных правоустанавливающих документов проведена строго в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном ст. ст. 13, 16, 17, 18 Закона о регистрации.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что суд не учел определение от 09.11.2012 по делу N А53-25749/2012 о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма" - квартир, не обремененных правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенных в строящихся и построенных многоквартирных жилых домах в г. Шахты Ростовской области по указанным адресам. Для Управления Росреестра по Ростовской области вышеуказанное определение от 09.11.2012 года о принятии мер по обеспечению иска носило обязательный характер, т.к. оно не было отменено и вступило в законную силу. Кроме того, в материалах дела есть письмо Шахтинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области от 13.11.2012 года 21/49-18/12045, согласно которому определение суда и постановление судебного пристава-исполнителя исполнено.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно распоряжению от 09.10.2013 г. в соответствии со ст. 18 АПК РФ, в связи с отпуском судьи Сулименко О.А., произведена замена судьи Сулименко О.А. на судью Филимонову С.С.Рассмотрение дела начато с самого начала.
В судебное заседание участвующие в деле лица представителей не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела 22.08.2012 определением Арбитражного суда Ростовской области в рамках дела N А53-25749/2013 суд удовлетворил заявление общества с ограниченной ответственностью "Росстрой" об обеспечении иска и наложил арест на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) или иное имущество, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Гемма", ИНН 6155045453, ОГРН 1076155001383 и находящиеся у него или других лиц, в пределах суммы 32 500 000 руб.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2012 определение от 22.08.2012 отменено.
09.11.2012 Арбитражным судом Ростовской области по делу N А53-5749/2012 приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО Фирма "Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенные в следующих строящихся и построенных многоквартирных жилых домах в г. Шахты Ростовской области по следующим адресам:
- г. Шахты, ул. Хомякова, 12 (5-этажный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Евлахова 53, корп. 1 (3-этажный 28-квартирный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Евлахова 53, корп. 2 (3-этажный 28-квартирный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Евлахова 57, корп. 1 (3-этажный 24-квартирный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Евлахова, 51. (30-квартирный 3-этажный жилой дом);
- г. Шахты, ул. Ильюшина, 28 (42 квартирный 3-этажный жилой дом).
На основании указанного определения Арбитражного суда Ростовской области был выдан исполнительный лист АС N 002268258 от 09.11.201, на основании которого Шахтинским городским отделом судебных приставов УФССП по Ростовской области было возбуждено исполнительное производство N 48309/12/83/61.
12.11.2012 в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области было представлено Постановление судебного пристава-исполнителя от 09.11.2012 о наложении ареста, на недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Фирма "Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организации - участников долевого строительства), расположенные по вышеуказанным адресам.
Согласно письму Шахтинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области от 13.11.2012 21/49-18/12045, постановление судебного пристава-исполнителя исполнено.
Однако, ООО "Фирма "Гемма", являющееся застройщиком указанных многоквартирных жилых домов, после принятия обеспечительных мер обращалось в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области за государственной регистрацией прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартир по адресу - г. Шахты, ул. Хомякова, 12 (5-этажный жилой дом); - г. Шахты, ул. Евлахова 57, корп. 1 (3-этажный 24-квартирный жилой дом), арестованных в рамках вышеупомянутых обеспечительных мер. При этом, как указывает заявитель, Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области производил государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) в отношении вышеуказанных квартир, что подтверждается следующими документами: выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 февраля 2013 года N 49/030/2013-81 в отношении земельного участка по ул. Хомякова, 12 (копия прилагается); выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 февраля 2013 года N 49/030/2013-135 в отношении земельного участка по ул. Евлахова,57.
Согласно имеющимся выпискам, в ЕГРП в отношении квартир в многоквартирных домах по ул. Евлахова 57 и Хомякова 12 имеются сведения об обременении: в доме по адресу Хомякова 12 - обременены правами участников долевого строительства квартиры N 2, 20, 14, 15, 9, 16, 10, 8, 21, 26,4, 3, 27, 1, 7,25,11, 29, 12, 30, 13, 19, 5, 17, 23, 6, 18, 24, 28, 22; в доме по адресу Евлахова 57 - обременены правами участников долевого строительства квартиры N 7, 20, 15, 8, 23, 18, 16, 24, 19,2, 6, 2, 11, 3 10, 14, 21, 17, 1, 4, 13, 12, 9, 5.
На сегодняшний день в указанных домах обременены все квартиры.
Как указывает заявитель, исходя из сведений в выписках из ЕГРП Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области фактически не исполнял требование, содержащееся в исполнительном листе АС N 002268258 от 09.11.2012 о принятии обеспечительных мер.
Полагая, что действия Управления Росреестра по Ростовской области нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической и предпринимательской деятельности и препятствуют осуществлению им прав и исполнению обязанностей, ООО "Росстрой" обратилось в суд с заявлением.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Таким образом, для удовлетворения требований о признании действий и решений органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц незаконными необходима совокупность следующих условий, а именно: заявитель должен доказать несоответствие оспариваемых действий и решений требованиям действующего законодательства, а также факт нарушения оспариваемыми действиями и решениями прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Согласно ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав движимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122 (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
В статье 17 Закона о регистрации предусмотрены основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, ограничение (обременение) права договором долевого участия в строительстве накладывается на земельный участок, расположенный по спорному адресу, а не на сам объект незавершенного строительства и квартиры, что также подтверждается выписками из ЕГРП от 25.04.2013.
Общество в апелляционной жалобе указывает, что Управление Росреестра по Ростовской области незаконно совершает государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, расположенных в многоквартирных домах по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Хомякова, 12, ул. Евлахова, 57.
Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве - это гарантия прав участника долевого строительства недопущения "двойных продаж" и права на получение в собственность объекта недвижимого имущества.
В Шахтинский отдел Управления поступило постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на объекты недвижимого имущества от 09.11.2012, согласно которого было постановлено наложить арест на имущество, принадлежащее ООО "Фирма Гемма" - квартиры, не обремененные правами третьих лиц (граждан и организаций - участников долевого строительства), расположенные в следующих строящихся и построенных многоквартирных домах в г. Шахты Ростовской области по следующим адресам: г. Шахты, ул. Хомякова, 12, ул. Евлахова, 53, корп. 1,2, ул. Евлахова, 57, корп. 1, ул. Ильюшина, 28, ул. Евлахова, 51.
В соответствии со ст. 28 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определение, постановление) о наложении ареста на недвижимое имущество, содержащая все необходимые для внесения в ЕГРП сведения, является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.
В соответствии с ст. 96 АПК РФ определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений. Немедленно - значит в день поступления в орган государственной регистрации соответствующего акта.
На сегодняшний день такой порядок установлен Федеральным законом "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ В частности, правовому регулированию процедуры наложения ареста посвящена ст. 80 Закона об исполнительном производстве. Исполнение постановления о наложении ареста на недвижимое имущество возможно как при помощи службы судебных приставов-исполнителей, так и непосредственно регистрирующим органом. Подобное толкование полностью соответствует положениям ч. 1 ст. 7 Закона об исполнительном производстве, предусматривающей возможность исполнения требований, содержащихся в судебных актах, государственными органами в случаях, предусмотренных законом.
03.10.2012 в Шахтинский отдел Управления Росреестра по Ростовской области обратились Зименков А.Б., ООО "Фирма Гемма" с заявлениями о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16.
В качестве документа - основания заявителями были представлены: договор долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16, договор подряда от 22.03.2011, договор от 27.09.2012 N 437, план квартиры, протокол N 2 собрания учредителей ООО "Фирма Гемма" от 01.10.2012.
09.10.2012 на основании представленных документов была проведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья N 16 от 27.09.2012.
Таким образом, при обращении Зименкова А.Б. и ООО "Фирма Гемма" в Шахтинский отдел Управления и при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в порядке ст. 13 Закона о регистрации государственным регистратором не было выявлено нарушений действующего законодательства, Зименковым А.Б. и ООО "Фирма Гемма" был представлен полный перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, не было выявлено оснований для отказа Зименкову А.Б. и ООО "Фирма Гемма" в государственной регистрации права, предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации.
На основании вышеизложенного, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья N 16 от 27.09.2012 Зименкова А.Б. и ООО "Фирма Гемма" на основании представленных правоустанавливающих документов проведена строго в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном ст. ст. 13, 16, 17, 18 Закона о регистрации.
Постановление судебного пристава -исполнителя Шахтинского городского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области о запрете на регистрацию договоров долевого участия в строительстве от 13.09.2012 по исполнительному производству от 23.08.2012 N 30089/12/83/61, возбужденному на основании исполнительного листа от 22.08.2012 N АС 002262737, поступило в Шахтинский отдел Управления лишь 08.11.2012, что подтверждается входящим штампом от 08.11.2012 N 21.49-22/4151.
- Согласно тексту вышеуказанного постановления от 13.09.2012 было постановлено запретить регистрировать договора долевого участия в строительстве и другие договора по строительству объектов незавершенного строительства в отношении должника ООО "Фирма "Гемма" был наложен запрет на следующие земельные участки: кадастровый номер 61:59:0020110:131, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, 53;
- кадастровый номер 61:59:0020107:84, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Хомякова, 12;
- кадастровый номер 61:59:0020107:89, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Путиловский, 18;
- кадастровый номер 61:59:0020110:119, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, 57;
- кадастровый номер 61:59:0020110:132, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, 51;
- кадастровый номер 61:59:0040355:170, по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Ильюшина, 1-г.
Об исполнении вышеуказанного постановления судебный пристав-исполнитель был уведомлен сообщением от 08.11.2012 N 21.49-18/11943.
09.11.2012 в Шахтинский отдел Управления поступило постановление об отмене постановления о запрете совершения действий по регистрации недвижимого имущества от 06.11.2012 судебного пристава - исполнителя Шахтинского городского отдела судебных приставов по Ростовской области по исполнительному производству от 23.08.2012 N 30089/12/83/61, возбужденному на основании исполнительного листа от 22.08.2012 N АС 002262737.
Об исполнении вышеуказанного постановления судебный пристав-исполнитель также был уведомлен сообщением от 13.11.2012 N 21.49-18/12016.
Таким образом, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья от 27.09.2012 N 16 на основании представленных правоустанавливающих документов проведена строго в рамках действующего законодательства и в порядке, предусмотренном ст. ст. 13, 16, 17, 18 Закона о регистрации.
При таких обстоятельствах ввиду проведения государственной регистрации договора долевого участия в строительстве 27.09.2012 N 16 на законных основаниях и до принятия обеспечительных мер определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.11.2012, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о законности действий заинтересованного лица и, как следствие, о законности государственной регистрации спорных договоров долевого участия в строительстве.
Помимо указанного заявления ООО "Ростовский стройкомплекс" обращался в арбитражный суд Ростовской области с заявлением к ООО "Фирма "Гемма", ООО "Гемма" о признании недействительных договоров долевого участия в строительстве.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.06.2013 по делу N А53-5377/22013 в удовлетворении иска отказано. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 29.08.2013 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменений, а апелляционная жалоба без удовлетворения.
Судебные акты мотивированы тем, что права истца в результате заключения ответчиками спорных договоров участия в долевом строительстве жилого дома не нарушены, в связи с чем оснований для признания таких договоров недействительными не имеется.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку выводов суда первой инстанции, подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.06.2013 по делу N А53-3059/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)